Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-25/2018 (2-3245/2017;) ~ М-2950/2017 от 07.11.2017

Дело № 2-25/2018             

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2018 года        г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Ежовой К.А.,

при секретаре Жуковой А.Н.,

с участием представителя истца – Астафьева С.В., действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица Публичного акционерного общества «Сбербанк России» - Бубновича В.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Теплоуховой ФИО10 к акционерному обществу «Камская долина» о возложении обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Теплоухова Е.Н. обратилась в суд с иском к АО «Камская долина» о возложении обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что 05.11.2015 между АО «Камская долина» и Теплоуховой Е.Н. заключен договор купли-продажи № по условиям которого продавец АО «Камская долина» продает, а покупатель Теплоухова Е.Н. приобретает двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а также № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью № кв.м, категория - земли поселений, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость дома определена сторонами в размере 9 198 245 рублей, стоимость доли в праве собственности на земельный участок – в размере 1 755 рублей, всего 9 200 000 рублей, которые покупатель обязался оплатить в момент подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо иными незапрещенными способами в соответствии с действующим законодательством. Передача дома и земельного участка была осуществлена продавцом покупателю в момент подписания договора купли-продажи без составления отдельного акта приема-передачи. Пунктом 1.8 указанного договора покупатель был уведомлен, что на момент заключения договора купли-продажи от 05.11.2015 объекты недвижимости находятся в залоге у ПАО «Сбербанк» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между банком и продавцом, и указанное обременение продавец обязуется снять после получения оплаты по договору купли-продажи. Кроме того, в момент заключения сделки покупатель был извещен продавцом, что указанная сделка купли-продажи недвижимости заключается с согласия залогодержателя. 05.11.2015 покупатель оплатил в полном объеме стоимость жилого дома и земельного участка с согласия продавца векселями АО «Камская долина». Следовательно, после получения оплаты в полном объеме за недвижимое имущество, ответчик должен был исполнить обязательства по снятию залога с жилого дома и земельного участка и в соответствии с п. 2.2.2 настоящего договора обратиться в регистрационный орган для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Письмом от 17.06.2016 АО «Камская долина» уведомила Теплоухову Е.Н. о том, что обязательства по снятию обременения и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю обязуется произвести в августе 2016 года. Дополнительным письмом от 27.09.2016 АО «Камская долина» известило Теплоухову Е.Н. о том, что обязательства по договору будут исполнены не позднее четвертого квартала 2016 года. Вместе с тем, до настоящего времени обязательства по снятию обременения и регистрации перехода права собственности к покупателю АО «Камская долина» не исполнены. На основании изложенного истец просит возложить на ответчика АО «Камская долина» обязанность исполнить надлежащим образом обязательство, установленное в п. 1.8 договора купли-продажи № от 05.11.2015, а именно исполнить обеспеченное залогом обязательство перед ПАО Сбербанк по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и прекратить залог на двухэтажный индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к Теплоуховой Е.Н.

16.01.2018 к производству суда принято уточненное исковое заявление, согласно которому истец, ссылаясь на то, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером № не существует, из него образовано три земельных участка, в том числе с кадастровым номером №, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, просит обязать АО «Камская долина» надлежащим образом исполнить обязательство, установленное в п. 1.8 договора купли-продажи № от 05.11.2015, заключенного между АО «Камская долина» и Теплоуховой Е.Н., а именно исполнить обеспеченное залогом обязательство перед ПАО Сбербанк по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и прекратить залог на двухэтажный индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к Теплоуховой Е.Н.

Истец Теплоухова Е.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила в судебное заседание представителя.

Представитель истца Теплоуховой Е.Н. – Астафьев С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в силу положений п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе прав на заложенное имущество от залогодателя АО «Камская долина» к истцу залог в пользу ПАО «Сбербанк России» сохраняется, истец становится на место залогодателя, в связи с чем удовлетворение исковых требований не будет нарушать права залогодержателя ПАО «Сбербанк России».

Ответчик АО «Камская долина» не направило представителя в судебное заседания, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. Возражений относительно заявленных требований не представлено.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» - Бубнович В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указал, что спорное имущество передано АО «Камская долина» в залог ПАО «Сбербанк России» в обеспечение обязательств АО «Центр управления проектами» по кредитному договору, по которому АО «Камская долина» выступает поручителем. Решением третейского суда при Автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная Палата» от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с ФИО11, ФИО12, ФИО13, АО «Камская долина», ФИО5, ФИО6 взысканы задолженности по кредитным договорам в общей сумме № руб. и обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе на спорные объекты недвижимости. Определением Индустриального районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ выданы исполнительные листы на принудительное исполнение указанного решения третейского суда, которые переданы в службу судебных приставов для исполнения, возбуждены исполнительные производства. Удовлетворение требований Теплоуховой Е.И. нарушит права ПАО «Сбербанк России» как залогодержателя спорного имущества, будет являться препятствием для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество.

Суд, выслушав представителя истца, представителя третьего лица, изучив материалы гражданского дела, установил следующие обстоятельства.

05.11.2015 между АО «Камская долина» (продавец) и Теплоуховой Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи № двухэтажного индивидуального жилого дома площадью № кв.м, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>, и доли в праве общей долевой собственности в размере № на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория – земли поселений, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома определена сторонами в размере № рублей, стоимость доли в праве собственности на земельный участок – № рублей. На момент заключения договора указанные объекты недвижимости находились в залоге у ПАО «Сбербанк России» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и АО «Камская долина». Ответчик принял на себя обязательство в целях прекращения залога направить поступившие от истца денежные средства в счет погашения обязательств по договору залога (п. 1.8 договора). Оплата по договору купли-продажи произведена покупателем полностью путем приема-передачи векселей, что подтверждается соответствующим актом (л.д. 6-7,10).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ в результате раздела на земельные участки с кадастровыми номерами №; №; №. За АО «Камская долина» зарегистрировано право собственности на № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, на № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован на праве собственности за Муниципальным образованием «Култаевское сельское поселение» (л.д. 17-21).

В соответствии с заключением кадастрового инженера <данные изъяты> ФИО8 индивидуальный жилой <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 225-228).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07. 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из материалов дела следует, что денежные обязательства АО «Камская долина» перед ПАО «Сбербанк России» не исполнены. Актовая запись от 13.05.2011 о регистрации ипотеки на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу ПАО «Сбербанк России» и актовая запись от 06.05.2016 о регистрации ипотеки на № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ПАО «Сбербанк России» она основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № являются актуальными (л.д. 17-21).

Кроме того, Управлением Росреестра по Пермскому краю 13.04.2017 проведена регистрация ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра в отношении вышеуказанного имущества (жилого дома и земельных участков с кадастровыми номерами №; №) на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 07.03.2017 №, выдавший орган: Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю;

ДД.ММ.ГГГГ проведена регистрация о снятии ограничений на совершение регистрационных действий в отношении № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №;

03.11.2017 проведена регистрация ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении указанного имущества (жилого дома и земельных участков с кадастровыми номерами №; №) на основании постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов невидижимого имущества от 20.10.2017 №, выдавший орган: Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю (л.д.17-21).

По смыслу вышеприведенных положений закона обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество (возникновение, переход, прекращение, обременение) направлена на стабилизацию гражданского оборота, осуществляется уполномоченным на то органом и представляет собой ряд действий, которые участники гражданского оборота должны совершить при участии государственного органа.

Законодатель допускает случаи, когда государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество осуществляется не посредством совершения участниками гражданского оборота действий, а в ином порядке. В частности, по правилам ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем указанный способ защиты права неприменим к настоящему спору с учетом его характера. В данном случае действия (бездействие) АО «Камская долина» нельзя считать уклонением от государственной регистрации перехода права собственности к Теплоуховой Е.Н. применительно к ст. 551 ГК РФ, поскольку, как следует из материалов дела, вызваны иными обстоятельствами, преодоление которых недопустимо путем вынесения решения о государственной регистрации права.

По правилам ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно положению подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из материалов дела следует, что решением третейского суда при АНО «Независимая Арбитражная Палата» от ДД.ММ.ГГГГ (мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ) по делу № № удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк России» о взыскании солидарно с ФИО14, ФИО15, ФИО17ФИО18, АО «Камская долина», ФИО5, ФИО6 задолженности по кредитным договорам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме № рублей, обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и АО «Камская долина», в предмет которого с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ включен жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № (л.д.177-201).

Определением Индустриального районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ПАО «Сбербанк России» выданы исполнительные листы на принудительное исполнение вышеуказанного решения третейского суда, на основании которых Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества Управления Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю возбуждены исполнительные производства в отношении должников, в том числе возбуждено исполнительное производство № в отношении АО «Камская долина» (л.д.202-203, 238-242).

Таким образом, право ПАО «Сбербанк России» как залогодержателя по отношению к спорному имуществу является преимущественным, данное право прекращается только после исполнения денежного обязательства АО «Камская долина», что в данном случае не имеет место быть.

При таких обстоятельствах, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером №, являющийся предметом договора купли-продажи, как объект прав не существует, записи о правах на указанный земельный участок погашены 06.05.2016, дополнительное соглашение относительно приобретения истцом права собственности на № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № между сторонами не заключалось; у третьего лица ПАО «Сбербанка России» право на спорное имущество возникло ранее; обязательство, во исполнение которого АО «Камская долина» передало в залог указанное имущество ПАО «Сбербанк России», не исполнено; ПАО «Сбербанк России» реализовал свое право на это имущество, по его требованию в счет исполнения обязательства обращено взыскание на спорное имущество, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований Теплоуховой Е.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и № доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №.

Требования истца о возложении на ответчика обязанности исполнить п.1.8 договора купли-продажи от 05.11.2015 №, заключенного между истцом и ответчиком, а именно исполнить обеспеченное залогом обязательство перед ПАО «Сбербанк России» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и прекратить залог на спорное имущество, не могут быть удовлетворены, поскольку с учетом установленных по делу фактических обстоятельств решение об удовлетворении таких исковых требований будет являться заведомо неисполнимым, что противоречит принципу ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, отмечая, что судебное решение не может подменять собой обязательного характера действия участников гражданского оборота, которые им необходимо осуществить для возникновения, прекращения, перехода права на недвижимое имущество, суд оставляет исковые требования Теплоуховой Е.Н. к акционерному обществу «Камская долина» о возложении обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Теплоуховой ФИО19 к акционерному обществу «Камская долина» о возложении обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Судья /подпись/

Копия верна.

Судья     К.А.Ежова