Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-155/2017 (2-3588/2016;) ~ М-3109/2016 от 26.07.2016

Дело № 2-155/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2017г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи         Иванова Д.Н.

при секретаре                 Водневой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хохлова К.В. к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Смоленска о признании ничтожными условий договора аренды земельного участка и встречному иску администрации г.Смоленска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Хохлов К.В. с учетом уточенных требований обратился в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Смоленска о признании ничтожными условий договора аренды земельного участка, указав, что между ним и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №. Существенным условием данного договора является то, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный на пересечении улиц Кирова и Черняховского <адрес> для размещения торгового центра. За пользование указанным земельным участком начисляется арендная плата в порядке, установленном главой 3 договора. Свои обязательства по договору истец исполняет регулярно и в полном объеме, однако ответчик неправомерно взыскивает с него арендную плату за период с <данные изъяты>. В соответствии с условиями договора размер арендной платы за указанные периоды составляет <данные изъяты>. соответственно. Поскольку земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет лишь ДД.ММ.ГГГГ указание в договоре на взыскание арендной платы за пользование земельным участком за период, когда его не существовало, противоречит закону, а, соответственно, указанный пункт договора неприменим. Просит признать ничтожным и не подлежащим исполнению п.3.2 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Администрация г.Смоленска обратилась в суд с самостоятельным иском к Хохлову К.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере ДД.ММ.ГГГГ. пени, ссылаясь на нарушение арендатором условий договора в части оплаты арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ названные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании Хохлов К.В. и его представитель Рудаков И.В. первоначальные требования поддержали, встречный иск не признали.

Представитель администрации г.Смоленска Фалина Е.А. сочла требования Хохлова К.В. необоснованными.

Представитель третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области в судебное заседание не явился, извещен.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и Хохловым К.В. заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от №/з.

Предметом указанного договора является земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ площадью 2500 кв.м., расположенный на пересечении улиц Кирова и Черняховского г.Смоленска.

Участок предоставлен сроком до 25.12.2017г.

В соответствии с п.3.2 договора размер арендной платы за периоды с 29.01.2013г. по 31.12.2013г. и с 01.01.2014г. по 31.12.2014г. составляет 38 491 руб. 12 коп. и 109 635 руб. 91 коп. соответственно.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п.3.4 договора).

Решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015г. № администрация <адрес> определена уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого по делу договора, земельным участком признавалась часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст.607 ГК РФ).

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ)

В соответствии с действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельного участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

Из п. 3 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", следует, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, о недвижимом имуществе.

Тем самым, описание границ земельных участков и удостоверение их в установленном порядке производится путем землеустройства и кадастрового учета. Проведение землеустроительных работ и кадастрового учета является необходимым в случае предоставления земельных участков (на любом праве, в том числе и на праве аренды) к заключению сделок с земельными участками и иными, связанными с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, действиями.

В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре объектов недвижимости", границы земельного участка определяются с помощью координат характерных точек, что невозможно сделать без межевания земельного участка. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Из приведенных выше положений закона следует, что предметом договора аренды может являться только существующий в натуре земельный участок с определенными границами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что являющийся предметом договора аренды земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020826:89 поставлен на кадастровый учет только 22.12.2014г.

При этом, невозможность постановки земельного участка на кадастровый учет в более ранние сроки связано не с действиями самого истца, а с отказом органа местного самоуправления в согласовании акта о выборе земельного участка, что послужило основанием для обращения К.В. в суд с иском об оспаривании такого отказа.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от 11.03.2013г. требования К.В. удовлетворены и на администрацию <адрес> была возложена обязанность согласовать акт выбора земельного участка.

Таким образом, условия договора аренды земельного участка, предусматривающие взимание арендной платы за период, предшествующий как заключению договора аренды, так и постановке его на кадастровый учет противоречит закону и в силу ст.168 ГК РФ являются ничтожными.

Также следует учесть, что согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Акт приема-передачи земельного участка подписан между сторонами в момент заключения договора аренды от 25.12.2014г., соответственно, с указанного времени у арендатора возникла обязанность по внесению арендный платежей за пользование имуществом.

При таких обстоятельствах требования К.В. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные требования администрации <адрес> о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 177 508 руб. 05 коп. и 53 973 руб. 05 коп. пени, суд исходит из вышеустановленных обстоятельств возникновения обязательств по внесению арендных платежей.

Принимая во внимание, что арендные платежи за 1 квартал 2015г. – 1 квартал 2016г. вносились К.В. в полном объеме, но с просрочкой платежа, с него подлежит взысканию пеня, исчисляемая в соответствии с п.5.2 договора аренды, которая исходя из представленного К.В. расчета составляет 4 307 руб. 27 коп.

Поскольку при разрешении вопроса о пропорциональном распределении судебных издержек на стороне администрации <адрес> возникает обязанность возместить К.В. 300 руб. в возврат госпошлины, с учетом зачета встречного однородного требования, в пользу администрации <адрес> с К.В. подлежит взысканию 4 007 руб. 27 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования К.В. удовлетворить.

Признать ничтожным и не подлежащим исполнению п.3.2 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 25.12.2014г. №/з, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> и К.В..

Встречный иск администрации <адрес> удовлетворить частично.

Взыскать с К.В. в пользу администрации <адрес> пеню за нарушение срока внесения арендной платы в размере 4 007 руб. 27 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца.

Председательствующий          Д.Н.Иванов

Решение в окончательной форме изготовлено 23.05.2017г.