Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-390/2014 ~ М-220/2014 от 19.05.2014

Дело 2-390/14

                                                      РЕШЕНИЕ

                                   ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ                      .

г. Канск Красноярского края                                                         20 октября 2014 г.

Канский районный суд Красноярского края в составе председательствующего - судьи Гришаниной Н.В.,

при секретаре - Ляпуновой О.В.,

с участием:

истца- Аксютович С.В.,

её представителя- адвоката Розмана Ю.Л.,

представителей ответчика- Мощеева А.А. и Шабалиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аксютович <данные изъяты> к Бикбулату <данные изъяты> о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Аксютович С.В. обратилась в суд с иском к Бикбулату В.М., в котором просит взыскать с ответчика 238411 рублей в счет стоимости неосновательного обогащения, а именно произведенных ею неотделимых улучшений в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>; расходы по оплате госпошлины - 5584 рубля; 5000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг адвоката в составлении искового заявления; 10000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг оценщика.

Заявление мотивировано тем, что в мае 2012 года по договоренности между ответчиком и супругом истца Аксютовичем А.И. они вселились в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Квартирой ответчик пользовался на основании договора социального найма. Между ними было договорено, что после приватизации данной квартиры она будет продана Аксютовичу с супругой по договору купли-продажи. Супруг истца с согласия ответчика 25 мая 2012 г. был зарегистрирован в данной квартире. Истец вместе с супругом начали производить ремонт и улучшения данного жилого помещения, а также устройство надворных построек, так как данная квартира находилась в непригодном состоянии для проживания людей. 05.11.2013 года супруг истца скончался, истец продолжила самостоятельно производить дальнейшие улучшения данного жилого помещения. В январе 2014 года ответчик зарегистрировал право собственности на квартиру и решил отказать в продаже квартиры и выселить ее. Истцом и ее супругом были произведены ремонт и многочисленные улучшения жилого помещения, в связи с чем, только после возмещения всех понесенных ею расходов она добровольно покинет квартиру.

В судебном заседании представитель истца адвокат Розман Ю.Л. поддержал исковые требования, пояснил, что истец вселен в квартиру ответчиком, работы по ремонту квартиры и улучшения жилого помещения производились ими с согласия ответчика, в связи с чем, истец является добросовестным владельцем. Согласно пункту 3 статьи 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Ответчик намерен вернуть в свое владение недвижимое имущество в качественно новом состоянии, в связи с чем просят взыскать с ответчика понесенные истцом расходов по ремонту и улучшению жилого помещения, поскольку они являются неосновательным обогащением ответчика. В соответствии с ч.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)... Согласно ч.1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.... Согласно отчету № 1614 об оценке рыночной стоимости материалов и услуг, затраченных для ремонта и благоустройства жилого помещения от 11 апреля 2014 стоимость произведенного истцом ремонта и улучшений квартиры составляет: стоимость материала с учетом износа - 92937 рублей, стоимость работ - 145474 рубля. Ответчик обязан возместить истцу в счет стоимости неосновательного обогащения (произведенных ею неотделимых улучшений), сумму в размере 238411 рублей (92937 рублей + 145474 рубля).

В судебном заседании истец Аксютович С.В. исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что в Канский район они с мужем приехали из Богучанского района. Денег на приобретение хорошего жилья не было, муж болел. В д. Зеленая Дубрава была квартира, в которой был зарегистрирован Бикбулат В.М., но он в ней не жил. Квартира была в плохом состоянии. Она не являлась собственностью Бикбулата, была муниципальным жильем. Бикбулат В.М. сказал, что она ему не нужна и его сын Бикбулат Алексей сказал: «Заходите, делайте ремонт, живите, а мы с сельсоветом договоримся». Мужа зарегистрировали с согласия нанимателя Бикбулата В.М., они вселились в квартиру и стали делать ремонт. Бикбулат В.М. живет у сына Алексея. С сыном и договаривались обо всем, предлагали 100000 рублей. Сказали ему: «Давай приватизируем, мы все расходы оплатим, соберем документы». Когда сделали ремонт, то им сказали, что квартиру продают и уже нашли покупателей, либо предложили заплатить 335000 рублей. Квартиру на такую сумму оценили уже после того, как они с мужем сделали ремонт. Когда они заселились, она таких денег не стоила. Квартира была без ремонта 48 лет, вывезли много-много мусора, отсыпали дорогу, обдирали стены, шпатлевали заново, клеили обои, белили, утеплили веранду, сделали туалет, душ, дровянник, начали строить стайку. Там стояла старая баня, ее разобрали, вывезли хлам. Два года вкладывали силы и средства. Бикбулат В.М. приватизировал квартиру на себя, когда еще был жив ее супруг, который был там зарегистрирован. У него никто отказ не спрашивал. Муж умер 06.11.2013 года. Если бы не было разговора о том, что потом квартира перейдет им, она бы не делала ремонт. Просит взыскать с Бикбулата В.М. 238411 рублей за произведенные ими улучшения жилого помещения, судебные расходы 5584 рублей- госпошлину, 5000 рублей услуги юриста, 10000 рублей - услуги оценщика. Плату за проживание в квартире ответчику не вносили.

Ответчик Бикбулат В.М. исковые требования не признал, пояснил, что семью Аксютович пустил пожить временно, о продаже квартиры речи не было. Разрешения на ремонт у него никто не спрашивал. Квартира находится в двухквартирном доме. Квартира состоит из трех комнат. На территории были постройки - 2 стайки, сарай, поднавес, баня, кладовка возле бани. После смерти сына переехал жить к другому сыну. Истицу в квартиру не вселял. Они просили прописать Аксютовича, так как ему была нужна регистрация для получения льгот. Платы за проживание с ответчиков не получал.

Представитель ответчика Мощеев А.А.пояснил, что считает требования не подлежащими удовлетворению. 30.09.2013 года решением суда право собственности на квартиру было признано за Бикбулатом В.М. в порядке приватизации. Государственная регистрация была в январе 2014 года. Ответчик не давал согласия на произведение ремонта и на заключение договора купли-продажи ни до возникновения права собственности, ни после этого. Истец был вселен временно, с них не взымалась арендная плата, пользовались на праве безвозмездного пользования с согласия собственника.

Представитель ответчика Шабалина С.В. иск не признала, суду пояснила, что Бикбулат В.М. ее отец. Они с мамой жили в данной квартире с 1988 года. Мама умерла, отец остался один. Договор социального найма заключался с отцом. Аксютович попросились пожить временно и прописать мужа, так как ему надо было получать пенсию. Они стали жить с разрешения отца. Разрешения на ремонт им никто не давал, жилье было муниципальное. Не знает, был ли между ними разговор насчет приобретения квартиры.

Представитель третьего лица - администрации Верх-Амонашенского сельсовета Билыч А.С. пояснил, что квартира принадлежала совхозу "Победитель". Потом ее передали на баланс администрации. Право собственности администрация за собой не зарегистрировала. Проживал в квартире Бикбулат В.М. по договору социального найма. 24.05.2012 он обратился в администрацию с просьбой зарегистрировать мужа истицы. Совершили ошибку зарегистрировав его, так как квартира по договору социального найма была предоставлена Бикбулату В.М. Когда обратилась истица за регистрацией, то ей отказали. О состоянии квартиры ничего пояснить не может. Решение о признании непригодности квартиры для проживания не входит в их полномочия.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Исаенко И.С. пояснил, что с Бикбулатом Алексеем вместе работал. Нужно было жилье для тещи. Алексей предложил квартиру отца, так как отец переехал жить к нему. Квартира для проживания была непригодна. Рамы одинарны, стены не белены, очень ветхое жилье. Теща с мужем переехали, зарегистрировали его в данном жилом помещении. Алексей сказал, что продаст им квартиру за 60000 рублей. Ремонт разрешил начать делать Алексей. Спрашивал у него: "Что делать с ремонтом, начинать его делать", он сказал: "Начинайте, потом о цене договоримся". Ремонт делали своими силами. Поклеили обои, побелили стены, положили линолеум, ДВП, утеплитель на веранду, заменили на веранде крышу. В ограде сделали сарай, душевую кабину, дровяник. Он со Светланой Викторовной, Василием Михайловичем Аксютовичами и Алексей Бикбулат договорились о цене квартиры в 60000 рублей.

Свидетель Исаенко О.И. пояснила, что является дочерью истицы. Жилье матери предложил Бикбулат Алексей. Они обещали приватизировать квартиру и потом продать ее им (Аксютовичам). Бикбулат В.М. переехал жить к сыну. Мать с отчимом поселилась в квартире. Отчима прописали в квартире. Матери в прописке отказали. Квартира была в ужасном состоянии. Стены черные, полы не обитые, ободранные, стена в спальню проломлена, печь перекладывали. Алексей сам помогал перекладывать печь. Наклеили обои, перекрыли крышу на веранде. Стайка была пристроена, туалет новый поставили, дровяник сделали, поставили душевую кабину. Баню разобрали, доски с бани сгнили настолько, что их невозможно было даже пустить на кирпичи. Алексей видел, что делали ремонт. Если бы сказали, что не делайте ремонт, не делали бы. Оценка квартиры уже была произведена после ремонта. Вселение происходило с согласия Бикбулата В.М., отчима зарегистрировали с согласия ответчика.

Свидетель Поцелуйко Е.П. пояснила, что истица хотела купить квартиру за 60000 рублей, а после приватизации ответчик запросил большую сумму. Квартира была в ужасном состоянии, окна гнилые, двери покосились. Непригодна для проживания. Они обои наклеили, проводку заменили, утеплитель на веранде сделали, веранду обшили, дровяник сделали, начали делать стайку. Жилье сейчас сильно отличается от того что было до ремонта.

Свидетель Борисенко Г.Я. пояснил, что родился в <адрес>. Когда строился спорный дом, он учился во втором классе. Дом старый, сильно запущенный. Истица отделала внутри дома. Сделали печь. Утеплили веранду, ее полностью переделали, обшили, перекрыли крышу. Алексей говорил, что они договорились, что после приватизации продадут квартиру истице. Не знает - делался с согласия Бикбулата В.М. ремонт или нет.

Свидетель Бикбулат А.В. пояснил, что в спорном доме проживал его отец. Весной 2011 года он забрал отца жить к себе. Отец пустил в дом Аксютовича. Ничего о продаже дома не говорилось. В январе решили продать дом. Ремонт, который делала истица видел, помогал печь делать. Отец знал о ремонте. Договоренности о продаже дома не было, дом продавать Аксютовичам они не собирались.

Свидетель Щеблякова Л.Х. пояснила, что Аксютович проживает в доме с мая 2012 года. Они делали косметический ремонт около месяца, веранду обшили сайдингом, снесли старые постройки, построили дровяник, туалет в прошлом году. До этого жил Бикбулат В.М. Света говорила, что будет его покупать.

Свидетель Карасева Г.В. пояснила, что в доме раньше проживал Бикбулат В.М. После смерти сына он переехал жить к другому сыну. Потом там стала жить Аксютович Светлана, они стала делать в доме ремонт. Покрасила, оклеила обоями, построили дровяник, веранду обшили, душевую, туалет. Ремонт они не скрывали.

Заслушав истца, ответчика, их представителей, представителя третьего лица свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Из материалов дела усматривается, что спорная квартира по адресу: <адрес>, первоначально входила в жилой фонд ФГУСП «Победитель» Минобороны России.

Из решения Арбитражного суда Красноярского края от 13.12.2007 года следует, что ФГУСП «Победитель» Министерства обороны РФ признан банкротом.

Из сообщения конкурсного управляющего ФГУСП «Победитель» Минобороны России Станкевича В.В. видно, что он как конкурсный управляющий просит принять в собственность жилищный фонд, руководствуясь ст. 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Верх-Амонашенского сельсовета № 125-35 от 19.11.2008 жилищный фонд социального использования безвозмездно передан в собственность муниципального образования Верх-Амонашенский сельсовет, решением утвержден перечень передаваемого фонда.

Согласно постановлению Верх-Амонашенского сельсовета № 45-П от 20.11.2008 года объекты недвижимости жилого фонда ФГУСП «Победитель» приняты Верх-Амонашенским сельсоветом в собственность муниципального образования, дом со спорной квартирой в том числе, что видно из перечня под № 20.

Ответчик Бикбулат В.М. являлся нанимателем квартиры по договору социального найма от 05.05.2012г., заключенного между ним и муниципальным образованием Верх-Амонашенский сельсовет. Из выписки из домовой книги видно, что зарегистрирован Бикбулат в данной квартире с 05.06.1986 года постоянно, снят с учета 04.10.2014.

Право собственности на спорную квартиру ответчик зарегистрировал 16.01.2014 года, это видно из свидетельства о государственной регистрации права.

По договоренности между истцом, ее супругом и ответчиком, Аксютовичи были вселены в квартиру. Супруг истца Аксютович А.И. был зарегистрирован в квартире с согласия нанимателя Бикбулата В.М. с 24.05.2012 года по день смерти 06.11.2013г.. Истец продолжает проживать в квартире до настоящего времени без регистрации. Истец с супругом в период проживания в квартире произвели ремонтные работы по улучшению состояния квартиры, на земельном участке возвели надворные постройки. Работы проводились с целью улучшения условий проживания в доме (косметический ремонт, замена электропроводки в квартире, утепление веранды). Плату за проживание в квартире истец ответчику не вносила.

В связи с тем, что истцу стало известно о намерении ответчика продать дом, она обратилась в суд о взыскании с него неосновательного обогащения в сумме 238411 рублей и судебных расходов в связи с произведенными ею неотделимыми улучшениями квартиры.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

Согласно ч. 1, 2 ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Выслушав стороны и изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что Бикбулат В.М., будучи в 2012 году нанимателем жилого помещения разрешил истцу и ее супругу проживать временно и безвозмездно, зарегистрировал Аксютовича А.И., не являющегося членом его семьи.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суд не может рассматривать данный договор как договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, поскольку такой договор согласно ст. 77, 78 ЖК РФ заключается в письменной форме, является возмездным.

На момент вселения истца с супругом собственником квартиры являлся Верх-Амонашенский сельсовет Канского района. Изменения в договор социального найма внесены не были.

В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесение изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Осуществленные истцом в квартире работы в виде утепления веранды, замена электропроводки, обшивка сайдингом, монтаж покрытия кровли, устройство бетонной отмостки, относятся к переустройству жилого помещения и могли быть осуществлены только с согласия наймодателя. Наймодателем в данном случае является муниципальное образование Верх-Амонашенский сельсовет Канского района. Иск предъявлен к Бикбулату В.М., который являлся нанимателем. Поскольку согласие ни одного, ни второго не было получено, поэтому суд приходит к выводу об отказе в иске о возмещении стоимости произведенных улучшений.

Кроме того, суд считает, что Бикбулат В.М. является ненадлежащим ответчиком, собственником жилого помещения он стал только в 2014 году с момента регистрации права. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Ремонтные работы велись в 2012-2013 году. Истец о замене ответчика ходатайство не заявляла. Суд согласно ст. 41 ГПК РФ может допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим только по ходатайству или с согласия истца.

Кроме того, в силу ст. 676 ГК Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В соответствии со ст. 681 ГК Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, работы по текущему ремонту квартиры, в частности по косметическому ремонту квартиры, в силу закона не могут быть отнесены к обязанности наймодателя.

Работы, относящиеся к капитальному ремонту, могут быть отнесены на наймодателя только в случае, если будут представлены доказательства, что без проведения таких работ жилое помещение являлось непригодным для проживания, т.е. доказательства необходимости выполнения нанимателем указанных работ.

Поскольку суду такие доказательства не были представлены, постольку требования о взыскании расходов на проведение работ в квартире не могут быть удовлетворены.

Ссылка истца и ее представителя на то, что неотделимые улучшения квартиры были произведены с согласия собственника квартиры, не может быть принята во внимание как ввиду отсутствия выраженного согласия собственника на производство улучшений объектов недвижимости, так и в связи с тем, что истцом не представлены доказательства передачи им квартиры в состоянии, непригодном для эксплуатации, что могло повлечь вынужденность несения ими расходов на капитальный ремонт. Расходы на текущий ремонт по общему правилу не могут быть возложены на наймодателя жилого помещения.

Само по себе указание истца на то, что все, в том числе Бикбулат В.М. и сельский совет знали о производстве ею в доме работ, не может быть основанием для взыскания с ответчика понесенных расходов на ремонт дома, если отсутствует доказательства, что эти работы относятся к капитальному ремонту, что имелась необходимость в их производстве ввиду непригодности переданной для проживания квартиры.

Доводы истца о наличии между ней и ответчиком договора купли-продажи квартиры суд также не принимает, поскольку доказательств заключения предварительного либо основного договора купли-продажи квартиры истцом также не представлено. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Аксютович <данные изъяты> в удовлетворении иска к Бикбулату <данные изъяты> о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений в жилом помещении отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Канский районный суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

                      Судья-      Н.В. Гришанина

решение изготовлено в окончательной форме 24.11.2014 года.

                             Судья-                                                           Н.В.Гришанина