Решение по делу № 2-1209/2016 ~ М-348/2016 от 01.02.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2016 года г. Королев

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Холоденко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1209/16 по иску ООО «Международное Кредитное Бюро» к Попковой Ирине Валерьевне об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Попковой Ирины Валерьевны и А. в лице законного представителя Попковой Ирины Валерьевны к ООО «Международное Кредитное Бюро» о признании недействительными в части договора купли-продажи квартиры и договора о предоставлении займа, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Международное Кредитное Бюро» обратилось в суд с иском к Попковой И.В., в котором просит обратить взыскание в счет погашения долга в размере <данные изъяты> рублей, на принадлежащие Попковой И.В. № долей в праве собственности на заложенное имущество: квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв. м., состоящая из 2 комнат, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, путем продажи с публичных торгов и установить начальную продажную цену в размере <данные изъяты> рублей на день продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что предоставил заем П. по договору о предоставлении займа № от ДД.ММ.ГГГГ., на цели приобретения жилого помещения по адресу: <адрес> в сумме <данные изъяты> рублей, эквивалентной <данные изъяты> доллара США, на срок - 36 месяцев, с уплатой процентов за пользование займом - 24% годовых. Указанный заем обеспечен ипотекой в пользу истца, возникшей на основании договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ с использованием заемных денежных средств. Заемщик заем не возвратил. Его права и обязанности прекратились в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ. Наследниками П. являются супруга Попкова И.В. и дочь А.., получившие свидетельства о праве на наследство по закону. Права и обязанности заемщика по договору займа и залогодателя переданного в ипотеку имущества перешли на наследников Попкову И.В. и несовершеннолетнюю А.. Рыночная стоимость перешедшей им по наследству квартиры составила <данные изъяты> доллара США. После смерти Заемщика П. оплата по погашению займа и процентов производилась Попковой И.В., супругой умершего П. и законным представителем ответчика. Платежи по вышеуказанному Договору о предоставлении займа перестали поступать после ДД.ММ.ГГГГ. Решением Королевского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № был удовлетворен иск ООО «Международное Кредитное Бюро» к Попковой И.В. о переводе прав и обязанностей и взыскании долга по займу. Апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Королевского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ было изменено, а именно было указано, что в части взыскания с ответчика задолженности подлежит к взысканию денежная сумма в размере <данные изъяты> за период до ДД.ММ.ГГГГ и расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. Поскольку задолженность по Договору о предоставлении займа до настоящего времени ответчиком не оплачена, и у истца есть все основания полагать, что задолженность не будет оплачена, Залогодержатель - ООО «Международное Кредитное Бюро» вправе получить удовлетворение по обязательствам путем обращения взыскания на заложенное имущество в счет погашения долга.

Попкова И.В. обратилась в суд в своих интересах и в интересах несовершеннолетней А. с встречным иском к ООО «Международное Кредитное Бюро», в котором просит признать недействительным Договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. в части соглашения об установлении залога на квартиру (или долю квартиры); признать недействительным Договор № о предоставлении займа ДД.ММ.ГГГГ., в части соглашения об установлении залога на квартиру (или долю квартиры); применить последствия недействительности сделки и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за счет казны Российской Федерации: снять (погасить) запись регистрации обременения № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по Договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ.; выдать Попковой И.В. и А. повторные свидетельства о государственной регистрации права собственности на доли квартиры по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований Попкова И.В. указывает на то, что обременение квартиры возникло на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств. При этом, Договор купли-продажи квартиры является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки. В свою очередь, Договор займа, содержит условия обеспечения ипотекой обязательств Заемщика. В отношении формы и порядка государственной регистрации Договора купли-продажи и Договора займа, содержащих обеспеченное ипотекой обязательство, должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Между тем, ДД.ММ.ГГГГ в момент внесения записи регистрации обременения № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Договор займа и Договор купли-продажи Квартиры не содержали условия, обязательные для обременения Квартиры ипотекой в силу закона, а именно: о порядке определения суммы обязательства в будущем, обеспечиваемой ипотекой (валютный курс); о сроках (периодичности) исполнения частичных платежей и их размеров, а также условия. позволяющие определить эти размеры (график погашения Займа). Такие условия были определены уже после обременения Квартиры, когда ДД.ММ.ГГГГ между Кредитором и Заемщиком был подписан График платежей, являющийся в соответствии с п.2.3. Договора займа, неотъемлемым приложением к Договору займа, и которым были определены: валюта договора: USD; порядок оплаты: в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа; порядок погашения: ежемесячные платежи в соответствии с Графиком платежей. Следовательно, отсутствие на момент регистрации обременения обязательных (в силу закона) условий о порядке погашения Займа, как в Договоре займа, так и в Договоре купли- продажи квартиры (являющихся основанием для ипотеки в силу закона) влечет: ничтожность договора купли-продажи квартиры в части соглашения об ипотеке; ничтожность договора займа в части соглашения об ипотеке; ничтожность соответствующей записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представитель ООО «МКБ» Я. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям изложенным в иске, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Попкова И.В., представляющая свои интересы и интересы несовершеннолетней А.., подержала встречные исковые требования, в удовлетворении исковых требований ООО «МКБ» просила отказать.

Представитель Попковой И.В. ФИО поддержал доводы встречного иска и возражений на иск ООО «МКБ».

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Б. просила отказать в удовлетворении встречного иска в части требований о погашении регистрационных записей и возложении обязанности выдать свидетельства, разрешение остальных требований сторон оставила на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из представленных материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МКБ» и П. был заключен договор о предоставлении займа №, по условиям которого ООО «МКБ» предоставил П. заем в размере <данные изъяты> руб. на цели приобретения жилого помещения по адресу: <адрес>, на срок - 36 месяцев, с уплатой процентов за пользование займом - 24% годовых. При этом п.1.2 договора предусмотрено, что заем выдается в рублях в сумме, эквивалентной <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора. Условиями договора и приложения №1 к нему предусмотрено, что валютой договора является долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежей.

Указанный заем обеспечен ипотекой в пользу истца, возникшей на основании договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ с использованием заемных денежных средств. Регистрационная запись об ипотеке в силу закона внесена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ за№

Истец перечислил заемщику заем ДД.ММ.ГГГГ по платежному поручению №, в сумме <данные изъяты> руб. (за вычетом оговоренной сторонами комиссии в размере 3%). ?

ДД.ММ.ГГГГ заемщик П. умер.

Наследниками по закону после смерти П. являются супруга Попкова И.В. и несовершеннолетняя дочь А.., ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Решением Королевского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № был удовлетворен иск ООО «Международное Кредитное Бюро» к Попковой И.В. о переводе прав и обязанностей и взыскании долга по займу.

Апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Королевского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ было изменено, а именно было указано, что в части взыскания с ответчика задолженности подлежит к взысканию денежная сумма в размере <данные изъяты> за период до ДД.ММ.ГГГГ и расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В счет погашения указанной задолженности Попковой И.В., истец просит обратить взыскание на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв. м., состоящая из 2 комнат, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.1 ст.3 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено: ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной "оговором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Также в п.2 ст.3 ФЗ №102 указано: если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из положений пп.1,2 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя.

В соответствии со статьей 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Пунктами 58,60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» установлено, что под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника, независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства. Требования кредиторов по обязательствам наследников, возникающим после принятия наследства (например, по оплате унаследованного жилого помещения и коммунальных услуг), удовлетворяются за счет имущества наследников.

Таким образом, в связи с признанием судебным постановлением, вступившим в законную силу за Попковой И.В. долга перед истцом в общей сумме <данные изъяты> рублей, у истца возникло право требовать обращение взыскания на принадлежащую должнику дол заложенного имущества.

Попкова И.В., возражая против законности обременения квартиры по указанному адресу ипотекой, обратилась в суд с встречным иском, в котором просит признать недействительным Договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ в части соглашения об установлении залога на квартиру (или долю квартиры); признать недействительным Договор № о предоставлении займа ДД.ММ.ГГГГ в части соглашения об установлении залога на квартиру (или долю квартиры); применить последствия недействительности сделки.

Доводы возражений Попковой И.В. и ее встречного иска сводятся к тому, что на момент государственной регистрации обременения квартиры по указанному адресу ипотекой, не были согласованы все существенные условия договора займа, а именно условия о порядке определения суммы обязательства в будущем, обеспечиваемой ипотекой (валютный курс) и о сроках (периодичности) исполнения частичных платежей и их размеров, а также условия, позволяющие определить эти размеры (график погашения Займа). Такие условия были определены уже после обременения Квартиры, когда ДД.ММ.ГГГГ между Кредитором и Заемщиком был подписан График платежей.

Между тем, приведенные доводы не могут являться основанием для признания недействительными в части договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ и договор № от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении займа.

Из положений п.п. 4,5 ФЗ "Об ипотеке", на которые ссылается истец по встречному иску, следует, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Между тем, в данном случае между сторонами договора об ипотеки не заключалось. Договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ и договор № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении займа ипотеку не устанавливаюти, а лишь содержат ссылку на возникновение ипотеки в силу закона, на основании ст.77 ФЗ "Об ипотеке".

Сам по себе факт заключения и исполнения указанных договоров купли-продажи и займа свидетельствует о возникновении ипотеки в силу закона, которая была зарегистрирована, как того требует п.1 ст.11 ФЗ "Об ипотеке".

Констатация в разделе 6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении займа и в пункте 2.3 договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ наличия ипотеки в силу закона не может быть признана недействительной в связи с отсутствием на момент государственной регистрации ипотеки согласования о периодичности платежей в погашение задолженности. Даже отсутствие указанных пунктов договоров не повлекло бы никаких юридических последствий, поскольку само по себе наличие приведенных договоров явилось бы основанием для государственной регистрации обременения квартиры.

В этой связи, требования о снятии (погашении) записи регистрации обременения № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по Договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ.; и о выдаче Попковой И.В. и А. повторных свидетельств о государственной регистрации права собственности на доли квартиры по адресу: <адрес>, заявленные в качестве последствий недействительности сделки, также не подлежат удовлетворению. При этом, как следует из выше изложенного, признание либо не признание приведенных выше сделок недействительными в части упоминания ипотеки в силу закона, никоем образом не могло бы повлечь таких последствий как снятие (погашение) обременения, которое возникло не в связи с приведенными положениями договоров, а в силу закона.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования Попковой И.В. и А. не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 50 ФЗ № 102 залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54 ФЗ №102 принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется: если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Согласно ст.50 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Согласно п.1 ст.56 ФЗ №102 имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Принимая во внимание приведенные положения закона, условия кредитного договора, суд считает возможным удовлетворить исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящая из 2 (Двух) комнат, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, путем продажи с публичных торгов.

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28 января 2016 года рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная на дату проведения оценки составила: <данные изъяты> рубля. Стоимость № доли - <данные изъяты> рублей.

Суд принимает данный Отчет за основу при определении начальной продажной цены. Оснований не доверять данной оценки у суда не имеется, ответчиком данная оценка не оспорена.

Таким образом, с учетом положений п.п. 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества в размере <данные изъяты>

В связи с удовлетворением иска, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 348,349,353 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Международное Кредитное Бюро» к Попковой Ирине Валерьевне – удовлетворить.

Обратить взыскание на в счет погашения долга в размере <данные изъяты> рублей на принадлежащие Попковой Ирине Валерьевне № доли в праве собственности на заложенное имущество: квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящая из 2 (Двух) комнат, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, путем продажи с публичных торгов и установить начальную продажную цену в размере <данные изъяты> рублей на день продажи с публичных торгов.

Взыскать с Попковой Ирины Валерьевны в пользу ООО «Международное Кредитное Бюро» расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении встречных исковых требований исковых требований Попковой Ирины Валерьевны и А. в лице законного представителя Попковой Ирины Валерьевны к ООО «Международное Кредитное Бюро» о признании недействительными в части договора купли-продажи квартиры и договора о предоставлении займа, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Касьянов

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ