Решение по делу № 2-2384/2020 от 28.05.2020

                                        Дело №2-2384/20

Мотивированное решение

составлено 30.10.2020

УИД 25RS0002-01-2020-003367-98

Решение

именем Российской Федерации

26 октября 2020                                 г. Владивосток

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Н.С. Юсуповой, при ведении протокола секретарем В.В. Алексеевым, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Спевак Валерии Александровны, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2 к Кинжаевой Наталье Александровне (треть лицо Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю) о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, исполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости, принятии денежных средств за объект недвижимости, взыскании судебных расходов и встречному иску Кинжаевой Натальи Александровны к ФИО2 в лице законного представителя Спевак Валерии Александровны о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

    в суд обратилась Спевак В.А., действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО2 с названным иском. В обоснование требований указала, что является матерью ФИО2. дата ее сын ФИО2 действующий с согласия матери заключил с Кинжаевой Н.А.. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, площадью 9,5 кв.м. на втором этаже с кадастровым номером №. Указанная квартира принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора дарения.. По условиям п. 7,8 договора купли – продажи ответчик сдает, а ФИО2 принимает указанную квартиру. По условиям договора квартира оценивается сторонами в 1000000 рублей. Указанную сумму истец должен поместить в ячейку, выбранную сторонами договора и ответчик получает деньги за квартиру в день перехода права собственности на квартиру к ФИО2 В целях исполнения договора Спевак В.А. дата сняла со своего счета 1400000 рублей, заключила с ИП Почеп договор аренды индивидуального сейфа для помещения в него 1000000 рублей, о чем было сообщено Кинжаевой Н.А. дата Спевак В.А. и ответчик сдали в филиал ФГБУ «<адрес>» по Приморскому краю заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и договор купли-продажи для регистрации. Указано, что после помещения Спевак В.А. 1000000 рублей в сейф и сдачи договора купли-продажи квартиры на регистрацию ответчик стала уклоняться от встречи с истицей, фактическая передача квартиры не состоялась, ключи не переданы., а дата Кинжаева Н.А. подала заявление о приостановлении государственно регистрации перехода права собственности в отношении спорной квартиры. Истец указывает, что уважительных причин для уклонения государственной регистрации перехода права собственности у ответчика не имелось, условия договора стороной покупателя исполнены, денежные средства по договору в размере 1000000 рублей помещены в сейф. Просила вынести судебное решение о государственной регистрации перехода права собственности на ФИО2 на основании договора купли-продажи от дата квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного между Кинжаевой Н.А. и ФИО2 с согласия матери, обязать ответчика передать ФИО2 указанную квартиру в соответствии с договором купли-продажи, взыскать расходы по оплате государственной пошлины и почтовые расходы.

    В ходе рассмотрения дела Кинжаевой Н.А. подано встречное исковое заявление, в котором указано, что на основании договора дарения ей принадлежит квартира по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. дата она заключила агентский договор по продаже указанной квартиры по стоимости 1800000 рублей. дата с ФИО2 с согласия его матери был заключен договор купли-продажи квартиры, который был сдан на регистрацию в органы Росреестра для проведения государственной регистрации перехода прав. До подписания договора при закладке денежных средств в сейф Кинжаева Н.А. при пересчете установила, что покупатель принес 1750000 рублей, с чем Кинжаева Н.А. не согласилась и покупатель доложила еще 50000 рублей, то есть в сейф заложили 1800000 рублей за квартиру. При подаче документов на регистрацию представитель агентства недвижимости предложила подписать договор купли-продажи квартиры по стоимости 1000000 рублей, которые внесены в банковскую ячейку и дополнительное соглашение об изменении стоимости квартиры на 900000 рублей за неотделимые улучшения, которые увеличили стоимость квартиры. По условиям дополнительного соглашения денежные средства по дополнительному соглашению закладываются в также банковскую ячейку с денежными средствами по основному договору купли-продажи квартиры. При подписании договора купли-продажи и дополнительного соглашения Кинжаевой Н.А. пояснили, что указанное совершается в целях освобождения от уплаты налога. Указано, что цена в договоре недвижимости является существенным условием, и по подписанному договору купли-продажи Кинжаева Н.А, могла рассчитывать на получение только 1000000 рублей, тогда как фактическая цена квартиры составляла 1800000 рублей, а дополнительное соглашение об изменении стоимости квартиры фактически прикрывает другую сделку. Поскольку после правового анализа поданного на регистрацию документа – договора купли-продажи квартиры на сумму 1000000 рублей у Кинжаевой Н.А. возникли сомнения о возможности получения полной стоимости за квартиру она дата подала заявление в Росреестр о приостановлении государственной регистрации перехода права. Кроме того, в договоре купли-продажи квартиры и дополнительном соглашении указывалось на закладывание денежных средств в банковскую ячейку, и Спевак В.А. заложила денежные средства в сейф по договору с индивидуальным предпринимателем. Просит признать недействительным договор купли продажи от дата квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный между Кинжаевой Н.А. и ФИО2 с согласия матери (л.д. 61-64).

    После принятия встречного иска Спевак В.А., действующей в интересах ФИО2 исковые требования неоднократно уточнены (л.д. 159-163) и в последней редакции уточнений – л.д. 185-190_ Спевак В.А. уже указала, что поместила в арендованный сейф 1800000 рублей, просит произвести путем вынесения судебного решения государственную регистрацию перехода права собственности на ФИО2 на основании договора купли-продажи от дата квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного между Кинжаевой Н.А. и ФИО2 с согласия матери, также произвести судебным решением регистрацию права собственности ФИО2 на спорную квартиру в соответствии со сделкой купли-продажи, заключенной дата по цене 1800000 рублей, обязать Кинжаеву Н.А. подать в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю заявление о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру и регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, о возложении обязанности на Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии возобновить государственную регистрацию перехода права и регистрацию права собственности ФИО2 на спорную квартиру и на основании судебного решения произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности ФИО2 на спорную квартиру, обязать Кинжаеву Н.А. освободить спорную квартиру, передать квартиру и ключи от нее ФИО2 в соответствиями условий договора от дата, обязать Кинжаеву Н.А. принять от истицы денежные средства в размере 1800000 рублей, являющиеся ценой сделки купли-продажи спорной квартиры от дата, взыскать расходы по оплате государственной пошлины и почтовые расходы.

Спевак В.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения и информации на сайте суда. В деле имеется ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя – л.д. 166.

В судебном заседании представитель истца по ордеру ФИО5 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, со встречным исковым заявлением не согласился, указывая на необоснованность встречных требований, просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель Кинжаевой Н.А. по ордеру ФИО6 с первоначальным иском не согласился по доводам, указанным во встречном иске и просил удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворению встречных исковых требований по следующим основаниям:

Из материалов дела следует, что дата ФИО2 действующий с согласия матери Спевак В.А. заключил с Кинжаевой Н.А.. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, площадью 9,5 кв.м. на втором этаже с кадастровым номером №. Указанная квартира принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора дарения. В п. 10 договора стороны оценили квартиру в 1000000 рублей, указанная сумма должна быть внесена в банковскую ячейку, выбранную Покупателем и Продавцом (л.д. 139-140). Указанную сумму истец должен поместить в ячейку, выбранную сторонами договора и ответчик получает деньги за квартиру в день перехода права собственности на квартиру к ФИО2

Как следует из первоначального иска в целях исполнения договора Спевак В.А. дата сняла со своего счета 1400000 рублей (л.д. 14, 15-16, 17 выписка по вкладу), заключила с ИП Почеп договор аренды индивидуального сейфа для помещения в него 1000000 рублей (л.д. 18-22), о чем было сообщено Кинжаевой Н.А. и осуществлено совместное посещение - л.д. 22.

дата Спевак В.А. и Кинжаева Н.А сдали в филиал ФГБУ «<адрес>» по Приморскому краю заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество и договор купли-продажи для регистрации– л.д. 23, 135-138.

дата Кинжаева Н.А. подала заявление о прекращении государственно регистрации перехода права собственности в отношении спорной квартиры и возврате документов. Поскольку заявления от второй стороны по договору о прекращении государственной регистрации перехода прав не поступила, государственная регистрация была приостановлена – л.д. 156 уведомление.

.Как следует из встречного иска, и в дальнейшем из уточнений первоначального иска стороны договора купли продажи договорились о цене квартиры 1900000 рублей, при этом подписали договор купли продажи спорной квартиры на 1000000 рублей, который сдали на регистрацию и дополнительное соглашение от дата о произведении неотделимых улучшений квартиры, стоимость которых составляет 900000 рублей и указанная сумма подлежит закладке в банковскую ячейку вместе с денежными средствами, составляющими стоимость квартиры (л.д. 75), при этом, в договоре купли продажи спорной квартиры указаний на наличие к нему дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение стоимости квартиры не имеется, само дополнительное соглашение на регистрацию сторонами не сдано.

Свидетель ФИО7, суду пояснила, что она неофициально помогала оформлять сделку купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, к ней обратилась Кинжаева Н.А., указала, что желает продать квартиру за 1900000 рублей, объявление о продаже квартиры разместили в Фарпосте, она помогла найти покупателя ФИО9. Кинжаева хотела избежать оплаты налога с продажи, поэтому оформили сделку купли продажи квартиры стоимостью 1000000 рублей с дополнительным соглашением, в котором отражалось дополнительная сумма, на регистрацию сдали только договор купли-продажи, без дополнительного соглашения. ФИО9 передавала продавцу Кинжаевой залог 100000 рублей, в сейф заложили сумму 1800000 рублей.

Таким образом, материалами дела, а также показаниями свидетеля подтверждается, что дата ФИО2 действующий с согласия матери Спевак В.А. заключил с Кинжаевой Н.А.. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, площадью 9,5 кв.м. на втором этаже с кадастровым номером №, при этом стороны договора выразили волю на стоимость квартиры в общей сумме 1900000 рублей, заключив письменный договор купли продажи с указанием стоимости квартиры 1000000 рублей, сдав его на регистрацию, дополнительную стоимость квартиры, не отраженную в договоре купли-продажи указали в дополнительном соглашении от дата указав как стоимость неотделимых улучшений квартиры.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

Согласно ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ч.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 и 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям ст. ст. 454, 456 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, цена товара является существенным условием договора купли-продажи.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется. Свидетельскими показаниями подтверждено, что фактически стороны договорились на стоимость квартиры за 1900000 рублей, а в договоре обе стороны указали цену 1000000 рублей в целях прикрыть реальную стоимость и избежать оплаты налога, при этом, в первоначальном иске истец указывает, что в ячейку была заложена сумма 100000 рублей, и только после принятия встречного иска требования уточнены с указанием стоимости квартиры 1900000 рублей, и закладкой в сейф 1800000 рублей, соответственно, обе стороны имели намерение создать иные правовые последствия.

До настоящего времени сделка купли – продажи квартиры не реализована, Спевак В.А. в первоначальном иске указала на уклонение Кинжаевой Н.А. от получения денежных средств по сделке в размере 1000000 рублей, в дальнейшем просила обязать принять Кинжаеву Н.А. сумму за квартиру 1800000 рублей, Кинжаева в свою очередь денежные средства за квартиру не приняла ни в размере 1000000 рублей, ни в размере 1800000 рублей, регистрацию сделки просила прекратить.

Требование встречного иска о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи квартиры, заключенного между истцом и ответчиком, является обоснованным, поскольку материалами дела, первоначальным иском, встречным иском, свидетельскими показаниями подтверждается то, что фактически оспариваемая сделка была заключена с целью прикрытия договора купли продажи квартиры по иной цене и воля двух сторон сделки была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры по иной, более высокой цене, однако, в сданном на регистрацию в Росреестр договоре купли продажи существенное условие – цена договора двумя сторонами сделки: Продавцом и Покупателем указана заниженной, не соответствующей действительной воли сторон сделки, то есть на иных условиях, о которых в реальности договорились стороны сделки.

В уточненных исковых требованиях Спевак В.А, действующая в интересах ФИО2 просит, в том числе, произвести путем вынесения судебного решения государственную регистрацию перехода права собственности на ФИО2 на основании договора купли-продажи от дата квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенного между Кинжаевой Н.А. и ФИО2 с согласия матери, также произвести судебным решением регистрацию права собственности ФИО2 на спорную квартиру в соответствии со сделкой купли-продажи, заключенной дата по цене 1800000 рублей, обязать Росреестр произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности ФИО2 на спорную квартиру по сделке, заключенной дата по цене 1800000 рублей, вместе с тем, такой сделки между сторонами по указанной цене не заключалось и на регистрацию не передавалось.

В письменном виде стороны заключили сделку купли-продажи квартиры по цене 1000000 рублей, при этом договорились на цену 1900000 рублей, в дополнительном соглашении, не переданном на регистрацию отразили сумму за неотделимые улучшения квартиры 900000 рублей.

Каких либо оснований регистрации права ФИО2 на квартиру по сделке купли-продажи спорной квартиры от дата по цене 1800000 рублей, которой не существует, у суда не имеется.

Поскольку удовлетворены встречные исковые требования, уточненные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Спевак Валерии Александровны, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Кинжаевой Натальи Александровны удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от дата квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между Кинжаевой Натальей Александровной и ФИО2, действующем с согласия матери Спевак Валерии Александровны.

    Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий                             Н.С. Юсупова