Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1659/2018 ~ М-1300/2018 от 05.07.2018

2-1659-18

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

08 ноября 2018 года    в гор. Кисловодске

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Джерештиевой Р.А. с участием первоначального истца Кудрявцевой А.В. и её представителя Кибизова Ю.С., представителя встречного истца Стофорандовой П.Р. адв. Рогова Е.И., третьих лиц Дроздовой М.В. и Лобжанидзе Б.Г. рассмотрел дело

по иску Кудрявцевой Анны Владимировны к Стофорандовой Полине Романовне о государственной регистрации перехода прав и по встречному иску Стофорандовой Полины Романовны к Кудрявцевой Анне Владимировне о недействительности сделки

у с т а н о в и л:

Кудрявцева А.В. обратилась в суд с указанным иском и в его обоснование пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Стофорандовой П.Р., в лице её представителя Лобжанидзе Б.Г., и ею в качестве покупателя заключен договор купли-продажи 5/13 долей в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>. Договор ДД.ММ.ГГГГ. удостоверен исполняющей обязанности нотариуса Кисловодского городского нотариального округа Мареевой О.А. - Кабаковой К.И. по реестру № Однако, ответчик-продавец Стофорандова П.Р. уклоняется от государственной регистрации перехода к ней права общей долевой собственности, а именно: уклоняется от совместной с истцом подачи заявления о проведении государственной регистрации, наоборот подала заявление в Управление Росреестра по Ставропольскому краю чтобы регистрация перехода права на долю в праве на жилой дом не осуществлялась без ее личного участия, кроме того обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным по безденежности. Сама истец неоднократно обращалась в Управление Росреестра по Ставропольскому краю и его Межмуниципальный отдел по городу Кисловодску и городу Железноводску о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, но каждый раз, в том числе ДД.ММ.ГГГГ получала отказ в проведении государственной регистрации с возвратом документов по причине наличия в ЕГРН отметки о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника недвижимости Стофорандовой. Имеется вступившее в законную силу решение Кисловодского городского суда по делу №. от ДД.ММ.ГГГГ., которым Стофорандовой П.Р. уже отказано в признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным. На момент заключения оспариваемого ответчиком договора денежные средства у нее имелись в сумме 1 500 000 рублей. Она брала в кредит 645000 рублей в банке в ДД.ММ.ГГГГ и продала недвижимое имущество (квартиру) и имела деньги на покупку спорного имущества. 1000000 рублей, полученных ею от Дроздовых за покупку ими 2/13 долей жилого дома по <адрес> не входили в сумму 1500000 рублей переданных ею Лобжанидзе Б.Г. в счет оплаты доли в праве на дом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Встречные исковые требования основаны на ст.ст. 168 и 170 ГК РФ, однако неоплата купленной недвижимости не влечёт недействительности договора, а является основанием для взыскания оплаты имущества. Сделка не является мнимой потому, что мнимость должна быть в действиях обеих сторон чего в данном случае не могло быть. Просит её требования удовлетворить и произвести регистрацию перехода прав на купленную ею долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, а во встречном иске отказать.

Ответчица Стофорандова П.Р. в судебное заседание не явилась, направила своего представителя по доверенности адв. Рогова Е.И., который пояснил, что его доверитель о сегодняшнем судебном разбирательстве знает, но лично участвовать в нём не желает, просит рассмотреть дело без её участия. Согласно ст. 48 и ч.5 ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствии стороны Стофарандовой П.Р. с участием её полномочного представителя.

Представитель Стофарандовой П.Р. адв. Рогов исковые требования Кудрявцевой не признал и в их удовлетворении просит отказать и удовлетворить встречное исковое заявление по следующим основаниям. Стофорандовой П.Р. на праве собственности принадлежало 6/13 долей в праве общедолевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> 6/13 долей в праве общедолевой собственности на указанный жилой дом истица приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В последствии по нотариальному договору купли-продажи Стофорандова П.Р. продала 1/13 долю в праве общедолевой собственности Котову Д.М. Из-за возникших финансовых проблем Стофорандова П.Р. решила продать ещё 2/13 доли в праве общедолевой собственности на тот же дом. Для оформления всех необходимых документов и сделки она обратилась к знакомой Кудрявцевой А.В., которая попросила выдать доверенность ей и Лобжанидзе Б.Г., которого Стофорандова не знала. Согласно их договоренности Кудрявцева А.В. по совершении купли-продажи 2/13 долей полученные денежные средства должна передать Стофорандовой П.Р. ДД.ММ.ГГГГ Стофорандова П.Р. оформила нотариальную доверенность на имя Кудрявцевой А.В. и Лобжанидзе Б.Г., а ДД.ММ.ГГГГ Кудрявцева А.В. не поставив Стофорандову П.Р. в известность о совершаемой сделке заключила предварительный договор купли-продажи 2/13 долей в праве общедолевой собственности на указанный дом с Дроздовой M.B. за 1400000 рублей, из которых мать Дроздовой М.В. - Дроздова P.M. перевела на счет Кудрявцевой А.В. денежные средства в размере 970000 рублей, также Кудрявцевой А.В., был передан задаток в наличной форме в сумме 30000 рублей. Однако на следующий день, ДД.ММ.ГГГГ, так же не уведомляя Стофорандову П.Р., Кудрявцева А.В. заключила нотариальный договор купли-продажи 5/13 долей в праве общедолевой собственности на указанный жилой дом, то есть на всю принадлежащую Стофорандовой долю, в котором от имени продавца указан со ссылкой на доверенность от ДД.ММ.ГГГГ Лобжанидзе Б.Г., а покупателем выступила сама Кудрявцева А.В. Однако Стофорандова П.Р. при выдаче доверенности Кудрявцевой А.В. и по её указанию Лобжанидзе Б.Г., не предполагала продажу своих 5/13 долей именно в жилом доме на <адрес> и в доверенности об этом не указано. Предполагалось, что представители будут оформлять недвижимость по <адрес> на неё и от её имени продавать. Стофорандова узнав о продаже её 5/13 долей в праве на дом от Лобжанидзе Б.Г. и о том, что Кудрявцева покупку не оплатила, ДД.ММ.ГГГГ. подала в орган Росреестра заявление о невозможности государственной регистрации перехода права без её личного участия. Она предполагала, что Кудрявцева всё же оплатит покупку по реальной стоимости, после чего полагала возможным регистрацию перехода прав. Но этого не произошло, никаких денег ответчик ни ей, ни Лобжанидзе не передала. Кудрявцева обратилась в суд и ей тоже пришлось подать встречный иск. Просит в удовлетворении первоначального иска отказать, её требования удовлетворить по основаниям её искового заявления.

Дроздова М.В., третье лицо на стороне первоначального истца, исковые требования Кудрявцевой А.В. признала, просила удовлетворить, а Стофорандовой П.Р. отказать, суду пояснила, что она с матерью нашли объявление в газете о продаже доли в домовладении, она позвонила по указанному телефону и общалась со Стофорандовым Г.Ю. - сыном Стофорандовой П.Р. Он сказал, что дом, объявление о котором она читала уже продан и предложил посмотреть другое по <адрес>. Она с матерью осмотрели предложенное домовладение, которое им понравилось и в агентстве недвижимости, где работает Стофорандов Г.Ю. им сообщили, что оформлением сделки будет заниматься Кудрявцева А.В. Так же договорились, что они должны уплатить 1000000 рублей сразу, а после проведения строительных работ в доме они [Дроздовы] должны будут передать еще 400000 рублей. Желая купить у Стофорандовой 2/13 в праве на дом ДД.ММ.ГГГГ Дроздова Р.М. перечислила на счет Кудрявцевой А.В. 970000 рублей, а 30000 рублей в качестве задатка отдала ей наличными деньгами. О том, что предварительный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию им сообщила Кудрявцева А.В. От Кудрявцевой А.В. ей известно, что 970000 рублей, перечисленных ей по предварительному договору купли продажи, частично уплачены за ремонт домовладения. О том, что Кудрявцева сама купила всю долю Стофорандовой ей стало известно в этом году в связи с судебными делами. Она и её мать не отказываются и желают купить у Стофорандовой 2/13 доли согласно предварительного договора. Просит принять решение с учётом уплаченного ими продавцу одного миллиона рублей.

Третье лицо Лобжанидзе Б.Г. исковые требования Кудрявцевой А.В. полагает несоответствующими действительности, а встречные исковые требования Стофорандовой П.Р. поддержал и просил удовлетворить. Суду пояснил, что знаком с Кудрявцевой А.В., т.к. неоднократно помогал ей при оформлении сделок с недвижимостью и в земельных вопросах, работая в МФЦ гор. Кисловодска. Кудрявцева А.В. пригласила его помочь оформить отчуждение долей в домовладении по <адрес>. Он с Кудрявцевой А.В. ездил к Дроздовой М.В. на работу, где Кудрявцева А.В. от Дроздовой М.В. получила 30000 рублей задатка. Как теперь ему стало известно, от имени Стофорандовой Кудрявцева А.В. заключила ещё и предварительный договор с Дроздовой М.В., которая за 2/13 доли обязалась уплатить и уплатила 1000000 рублей сразу, а 400000 должна уплатить по основному договору после окончания ремонтных работ в доме. Никаких оснований не заключать основной договор с Дроздовой нет, времени для ремонта помещений было достаточно, деньги для этого Дроздовы Кудрявцевой предоставили. Без его ведома Кудрявцева А.В. включила его в доверенность от имени Стофорандовой П.Р., о её наличии он узнал только ДД.ММ.ГГГГ в нотариальной конторе при оформлении сделки о покупке 5/13 долей самой Кудрявцевой. Он видел доверительное общение Кудрявцевой А.В. со Стофорандовыми и после того как Кудрявцева А.В. сказала ему, что нужно заключить договор купли-продажи именно с нею, у него не возникло сомнений в несогласованности ее действий со Стофорандовой П.Р. Со слов Кудрявцевой А.В. этот договор купли-продажи формальный, деньги по нему не передаются, он заключается для удобства последующего оформления сделок в интересах Стофорандовой. Договор был подписан у нотариуса, но никаких денег Кудрявцева ему не передавала, не оформлялась и передача имущества Кудрявцевой. На следующий день после заключения договора купли-продажи он встретился с Кудрявцевой А.В. и сообщил, что ему не нравиться заключённый договор и попросил его расторгнуть, на что Кудрявцева согласилась. Но еще через день Кудрявцева отказалась его расторгать, сказала, что оформила все законно и по сделке передала ему 1500000 рублей. В этот же день, видя недобросовестное поведение Кудрявцевой, он нашел Стофорандовых и рассказал о заключенном предварительном договоре с Дроздовой М.В. и об оплате Дроздовой М.В. 1000000 рублей, а так же о нотариально заключённом ДД.ММ.ГГГГ. договоре с самой Кудрявцевой. По реакции Стофорандовых он понял, что Кудрявцева А.В. не согласовывала с ними заключение оспариваемого договора и не передала им 1000000 рублей полученных от Дроздовой М.В. Стофорандова не собиралась продавать всю свою долю - 5/13 за 1,5 миллиона рублей. Кудрявцева А.В. пользуясь его доверием, обманула его в том, что договор купли-продажи формальный, согласован со Стофорандовой П.Р. и ей переданы деньги Дроздовой. Стофорандову она обманула с деньгами Дроздовой М.В. и обманула саму Дроздову на эту сумму. Стоимость покупки явно занижена по умыслу Кудрявцевой. Он был участником другого гражданского дела в Кисловодском городском суде по иску Стофорандовой П.Р. о недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ., где Кудрявцева А.В. давала объяснения, что в сумму 1500000 рублей, которые она якобы передала ему, входили и 1000000 рублей, полученных Кудрявцевой А.В. от Дроздовой М.В., а в данном деле Кудрявцева А.В. говорит, что расплачивалась другими деньгами, имевшимися у нее. Кудрявцева действует незаконно, обманула его и продавца, не уплатив за 5/13 долей в праве на дом ничего, а деньги Дроздовой присвоила. Просит Кудрявцевой в иске отказать и не регистрировать незаконную сделку в её корыстных интересах.

Свидетель Кудрявцева Е.В., допрошенная по ходатайству первоначального истца, показала, что является родной сестрой Кудрявцевой А.В. и занимала ей для покупки доли дома на <адрес> 200000 рублей. Видела, что у сестры было наличными 1500000 рублей, с которыми она зашла к нотариусу совершать сделку. Кому она передала деньги, не видела.

Выслушав участвующих в деле лиц, третьих лиц, допросив свидетеля и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Обстоятельства, подтверждённые материалами дела и относящиеся к возникшему спору, таковы.

ДД.ММ.ГГГГ. Стофорандова П.Р. выдала нотариальную доверенность (нотариус Кисловодского горНО Глотова Л.А. реестр №) на имя Кудрявцевой А.В. и Лобжанидзе Б.Г., уполномочив их, в частности, что значимо для разрешения спора, - зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующий вид права на любой объект недвижимого имущества и/или земельный участок, находящийся по ул. Авиации на территории города-курорта Кисловодска и в дальнейшем продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей вышеуказанные объекты недвижимого имущества (в том числе всю принадлежащую ей долю или часть доли в праве общей долевой собственности) находящиеся на ул. Авиации гор. Кисловодска.

ДД.ММ.ГГГГ. от имени Стофарандовой П.Р. (продавца) на основании указанной доверенности Кудрявцева А.В. заключила предварительный договор купли-продажи 2/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> (литер А общей площадью 296,8 кв.м., № этажность 2) расположенный на земельном участке с тем же адресом площадью 888 кв.м. (№ под жилую застройку индивидуальную) с Дроздовой М.В. (покупателем). Цена продаваемой доли определена сторонами в сумме 1400000 рублей, из которых 1000000 рублей покупатель уплачивает при подписании предварительного договора (п.3), а 400000 рублей после выполнения гарантированного продавцом облагораживания двора и ремонта крыши (п.п.4,5).

Срок заключения сторонами основного договора, срок и оплата строительно-ремонтных работ в предварительном договоре не указаны. По правилу ч.4 ст. 429 ГК РФ, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.Таким образом, стороны предварительного соглашения - продавец и покупатель - обязаны были заключить основной договор купли-продажи 2/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, несмотря на наличие названного предварительного договора на следующий день после его заключения и вопреки ему Кудрявцева А.В. в качестве покупателя и Лобжанидзе Б.Г. привлечённый ею в качестве представителя продавца, ДД.ММ.ГГГГ подписали у нотариуса сделку с недвижимостью Стофорандовой П.Р. - договор купли-продажи принадлежащих последней 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>.

По содержанию этого договора Кудрявцева купила у Стофорандовой П.Р. 5/13 долей в праве на жилой дом за 1500000 рублей, которые покупатель уплатила представителю продавца до подписания договора (п.3). Сторонам содержание ст. 556 ГК РФ о передаче недвижимости нотариусом разъяснено (п.7). В договоре указано, что представитель продавца подтверждает, что на момент совершения договора указанное имущество никому не продано, не подарено, не обещано быть подаренным, не заложено и в споре не состоит, свободно от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора он не мог не знать (п.9).

В договоре нет согласованного условия о передаче имущества путём составления сторонами акта приёма-передачи либо иным способом, не представлен такой акт и в материалы дела, потому доказательства приема-передачи имущества в материалах дела отсутствуют. В самом договоре сторонами не предусмотрено, что он имеет силу передаточного акта.

В ходе судебного разбирательства, суд, проверяя полномочия Кудрявцевой и Лобжанидзе на куплю-продажу 5/13 долей Стофорандовой в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>, установил, что нотариальной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ Стофорандова П.Р. уполномочила Кудрявцеву А.В. и Лобжанидзе Б.Г. на продажу принадлежащей ей недвижимости и в т.ч. долей в праве общей долевой собственности, но под условием. Так, поверенные наделялись правом продать не всю и не всякую недвижимость доверителя, а только ту, которая не конкретно, а описательно указана в доверенности.

В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. указания на право поверенных распорядиться (продать) 5/13 долей Стофорандовой в праве на жилой дом <адрес> не имеется. Стофорандова П.Р. в доверенности указала, что Кудрявцева А.В. и Лобжанидзе Б.Г. вправе зарегистрировать в органе Росреестра соответствующий вид права на любой объект недвижимого имущества и/или земельный участок, находящийся по <адрес> на территории города-курорта Кисловодска и в дальнейшем продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей вышеуказанные объекты недвижимого имущества находящиеся на <адрес>.

Конкретных адресов и объектов недвижимости, которые уже принадлежат доверителю, право продажи которых она передала бы своим доверенным лицам - Кудрявцевой и Лобжанидзе, в доверенности нет.

При буквальном прочтении доверенности (ст. 431 ГК РФ) воля доверителя в части наделения поверенных правом продажи однозначно выражена под условием, а именно: вначале доверенные лица должны произвести регистрацию прав Стофорандовой на любой объект недвижимого имущества, находящийся по <адрес>, а только затем продать принадлежащие доверителю вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Наделение Кудрявцевой А.В. и Лобжанидзе Б.Г. такими полномочиями вполне согласуется с тем, что Стофорандова осуществляет свою деятельность в сфере оборота недвижимости, а потому поручает им зарегистрировать на её имя любые объекты недвижимости, а только потом продавать такие объекты от её имени.

5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> принадлежали Стофорандовой П.Р. задолго до выдачи ею ДД.ММ.ГГГГ. рассматриваемой доверенности. Из представленной с первоначальным иском выписки из ЕГРН видно, что 5/13 долей в праве на дом принадлежат Стофорандовой П.Р. на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ., государственная регистрация совокупной доли в ЕГРН произведена ДД.ММ.ГГГГ. запись №

Таким образом, необходимости в том, чтобы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Кудрявцева А.В. и Лобжанидзе Б.Г. производили регистрацию прав Стофорандовой на указанную долю для целей последующей продажи, не имелось. Более того, при необходимости продажи этой доли её собственник могла и сама продать её либо прямо указать этот объект в доверенности, но не сделала этого.

Следовательно, нотариальная доверенность, выданная Стофорандовой П.Р. ДД.ММ.ГГГГ. Кудрявцевой А.В. и Лобжанидзе Б.Г. не является основанием (уполномочием) для распоряжения последними конкретным объектом недвижимости - 5/13 долями в праве общей долевой собственности доверителя на жилой дом по <адрес>.

Поэтому Кудрявцева А.В. и Лобжанидзе Б.Г. не имели законного полномочия продавать вообще, а тем более за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие Стофорандовой 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>

Между тем стоимость указанных 5/13 долей в размере 1500000 рублей установлена Кудрявцевой А.В. самостоятельно и без ведома собственника имущества. При сопоставлении стоимости 5/13 долей, купленных Кудрявцевой, со стоимостью 2/13 в размере 1400000 рублей, по предварительному договору с Дроздовой М.В., очевидна их несоразмерность к выгоде самой Кудрявцевой А.В., которая эту сделку инициировала действуя с намерением причинить вред другому лицу, собственнику, и требует осуществить государственную регистрацию сделки судебным порядком.

Установленное свидетельствует о совершении поверенными действий по отчуждению чужого недвижимого имущества без надлежащего поручения и за пределами полномочий, предоставленных им доверенностью Стофорандовой П.Р. от ДД.ММ.ГГГГ. вопреки её интересам собственника.

Суд признаёт, что в рассматриваемом случае условия для совершения действий в чужом интересе без доверенности (ст. 980 ГК РФ) отсутствовали, поскольку такие действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в его непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Данная сделка с недвижимостью совершена неуполномоченным лицом не в интересах титульного собственника Стофорандовой, а исключительно в интересах Кудрявцевой. Эта сделка - договор купли-продажи долей в праве на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ. - не одобрена Стофорандовой и постфактум, которая узнав о ней незамедлительно ДД.ММ.ГГГГ. отменила доверенность, выданную ДД.ММ.ГГГГ. Кудрявцевой и Лобжанидзе, а затем оспорила эту сделку в суде (ст. 983 ГК РФ).

По закону сделка, которая совершена с нарушением правил о полномочиях представителя, на которую представляемая не дала согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (ч.3 ст. 182 ГК РФ).

Кудрявцева вполне осознавала незаконность и противоправность сделки, её вредные последствия для продавца, которая без законного основания и должной оплаты вследствие недобросовестного осуществления прав ответчиком, подверглась утрате недвижимого имущества.

На основании ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2).

Как установлено, доверенное лицо - Кудрявцева, используя доверенность Стофорандовой от ДД.ММ.ГГГГ., не содержащую необходимых правомочий на продажу данного имущества, заключила с ней в лице неуполномоченного на то Лобжанидзе, договор о покупке на своё имя 5/13 долей в праве на жилой дом без приёма-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ), по цене, не отвечающей интересам собственника (продавца) и без указания о наличии действующего предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. о покупке 2/13 долей в праве на тот жилой дом Дроздовой М.В.

Таким образом, нотариальный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является недействительным на основании ч.3 ст. 182, ст. 10 и ч.1 ст. 168 ГК РФ, а поскольку он грубо нарушает права и охраняемые законом интересы третьего лица - покупателя 2/13 долей Дроздовой М.В., которая по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГст. 429 ГК РФ) передала большую часть оплаты и в доказательство своих намерений совершить покупку внесла задаток (ст. 380 ГК РФ) данная сделка является ничтожной (ч.2 ст. 168 ГК РФ).

В своём иске Кудрявцева, достоверно зная все обстоятельства сделки, требует чтобы суд на её основании вынес решение о государственной регистрации перехода к ней прав собственности Стофорандовой на 5/13 долей в праве на жилой дом по <адрес>

В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (абз.1 ч.1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2). Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абзац 2 пункта 3).

Согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичные положения содержатся в п.3 ч.3 и ч.7 ст. 15 ФЗ-128 от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости".

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму ч.1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него. Обязанность доказывания этих обстоятельств согласно ст. 57 ГПК РФ, лежит на истце Кудрявцевой; ответчик обязан доказать свои возражения требованиям первоначального истца.

Суду представлен договор ДД.ММ.ГГГГ о продаже - договор купли-продажи принадлежащих Стофорандовой П.Р. 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>. Договор заключён между продавцом Стофорандовой П.Р. в лице представителя Лобжанидзе Б.Г. и покупателем Кудрявцевой А.В. Условия, сроки и порядок приёма-передачи имущества в договоре отсутствуют и фактически такая передача необходимая в силу закона сторонами не произведена, хотя и.о. нотариуса Кисловодского городского нотариального округа Мареевой О.А. - Кабакова К.И., удостоверившая договор по реестру №, разъяснила сторонам в п.7 требования ст. 556 ГК РФ о необходимости передачи недвижимости.

Как следует из пояснений Лобжанидзе Б.Г, он привлекался выступить ДД.ММ.ГГГГ. от имени собственника недвижимости Стофорандовой П.Р. при покупке её доли Кудрявцевой, о чём ранее не знал и по этому поводу с ней не разговаривал, о выданной на его имя доверенности тоже не знал. Однако он знал Кудрявцеву А.В., доверял ей и когда она пригласила его заключить сделку, исходил из её указаний о том, что сделка формальная и совершается без её реальной оплаты для облегчения последующего распоряжения имуществом доверителя. Именно поэтому ДД.ММ.ГГГГ. он согласился с составленным у нотариуса договором в части того, что Кудрявцева оплатила 1500000 рублей до подписания договора, чего на самом деле не было. Никаких документов о приёме-передаче недвижимости Стофорандовой покупателю Кудрявцевой он не подписывал. Истинное положение дел он узнал, когда сообщил о заключённой сделке Стофорандовой, которая незамедлительно своим распоряжением, удостоверенным нотариусом Кисловодского горНО Глотовой Л.А. ДД.ММ.ГГГГ. по реестру №, отменила нотариальную доверенность, выданную ДД.ММ.ГГГГ. Кудрявцевой и ему. Саму сделку Стофорандова также не одобрила, ссылаясь в числе прочего на заниженную стоимость продажи её доли.

В п.9 договора представитель продавца подтверждает, что на момент совершения договора указанное в нём имущество никому не продано, не подарено, не обещано быть подаренным, не заложено и в споре не состоит, свободно от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать.

Однако эти обстоятельства лично Лобжанидзе Б.Г. известны не были, доверитель ему об этом не сообщала и фактически они указаны со слов Кудрявцевой, которая при составлении и подписании ДД.ММ.ГГГГ договора о наличии частично исполненного покупателем предварительного договора купли-продажи, заключённого ею [Кудрявцевой] с Дроздовой М.В. и о полученных от неё денежных средствах в сумме 1000000 рублей не сообщила ни нотариусу, ни доверителю, ни её представителю Лобжанидзе.

Однако Кудрявцева повела себя иначе и не в интересах доверителя Стофорандовой, а в своих собственных.

Следствием того, что Кудрявцева умолчала о наличии не оспариваемого никем предварительного договора с Дроздовой и частичной оплате ею 2/13 долей явилось указание предметом оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ. не 3/13 долей, как то должно быть за минусом 2/13 долей, подлежащих продаже Дроздовой, а вся доля Стофорандовой - 5/13. При этом Кудрявцева имела выгоду и в том, что оценивая стоимость 2/13 долей в договоре с Дроздовой за 1400000 рублей, а в договоре заключённом ДД.ММ.ГГГГ. в свою пользу указала цену 5/13 долей в сумме 1500000 рублей.

В первоначальном иске Кудрявцева А.В. указывает, что заключила с ответчиком Стофорандовой договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, однако, Стофорандова уклоняется от взятых на себя обязательств в виде надлежащего оформления перехода права собственности, в исковом заявлении указывает на нормы права, связанные с регистрацией перехода прав по договорам купли-продажи.

Суд находит, что факт уклонения Стофорандовой от регистрации отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ Кудрявцева обратилась в орган Росреестра по СК с заявлением о регистрации перехода права на 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> по сделке совершённой ДД.ММ.ГГГГ.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, Стофорандова П.Р. подала заявление в орган государственной регистрации прав на недвижимость о невозможности заявленной Кудрявцевой А.В. государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости, т.е. без неё. По этой причине государственная регистрация перехода права не состоялась. Такие действия собственника и органа Росррестра, неоднократно и последний раз ДД.ММ.ГГГГ. за № мотивированно уведомившего Кудрявцеву о невозможности государственной регистрации перехода права, законны и соответствуют положениям ст.ст. 25,36 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Суд не имеет оснований к удовлетворению искового требования Кудрявцевой А.В., поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. имущество не передано покупателю и она не вступила во владение им. В судебном заседании достоверных доказательств факта передачи спорного имущества Кудрявцевой не представлено тогда как согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости покупателю оформляется подписанием сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Передача имущества, о которой дано приведённое разъяснение, места не имела. Ввиду отсутствия такой передачи, как обязательного условия удовлетворения иска о государственной регистрации сделки, требования Кудрявцевой удовлетворению не подлежат.

Кроме того, не доказан юридически значимый факт выражения собственником Стофорандовой П.Р. своей воли на продажу принадлежащих ей 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> как лично, так и через представителя. В её доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., копия которой представлена суду, Стофорандова не уполномочила на это ни Кудрявцеву, ни Лобжанидзе. Не доказано, что при определённых обстоятельствах она в иной допустимой форме выражала желание совершить продажу указанных долей в праве на недвижимость.

Нет доказательств и тому, что собственник Стофорандова узнав после ДД.ММ.ГГГГ о сделке с её недвижимостью, подписанной от её имени неуполномоченным на то лицом - Лобжанидзе Б.Г., одобрила её. Наоборот, узнав о сделке, Стофорандова приняла меры к тому, чтобы она не прошла госрегистрацию и была признана недействительной.

По смыслу ст.ст. 165 и 551 ГК РФ суд вправе (но не обязан) принять решение о государственной регистрации перехода прав при доказанности заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу. Однако договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., оспоренный Стофорандовой в данном деле, признан нарушающим требования закона и недействительным. Незаконная сделка не подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. ст. 12, 56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает данное дело в состязательном процессе в пределах заявленных сторонами требований и по основаниям ими указанным на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с положениями ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 и 3 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В данном деле с Кудрявцевой надлежит взыскать в возмещение расходов Стофорандовой по уплате государственной пошлины 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

- в удовлетворении исковых требований Кудрявцевой Анны Владимировны к Стофорандовой Полине Романовне о государственной регистрации сделки - договора купли-продажи 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>, заключённого ДД.ММ.ГГГГ. от имени Стофорандовой Полины Романовны (продавца) Лобжанидзе Б.Г. с Кудрявцевой Анной Владимировной (покупателем) и удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ. и.о. нотариуса Кисловодского нотариального округа Мареевой О.А. - Кабаковой К.И. по реестру №, - о т к а з а т ь;

- встречные исковые требования Стофорандовой Полины Романовны к Кудрявцевой Анне Владимировне - удовлетворить: договор купли-продажи 5/13 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ от имени Стофорандовой П.Р. (продавца) Лобжанидзе Б.Г. и Кудрявцевой Анной Владимировной (покупателем) удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ. по реестру № и.о. нотариуса Кисловодского нотариального округа Мареевой О.А. - Кабаковой К.И., - п р и з н а т ь недействительным с момента его заключения - ДД.ММ.ГГГГ.

    Взыскать с Кудрявцевой Анны Владимировны в пользу Стофорандовой Полины Романовны в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 ноября 2018г. и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца с этой даты.

П р е д с е д а т е л ь с т в у ю щ и й,

судья Кисловодского городского суда:

В.М. Супрунов