Решение по делу № 2-619/2020 от 28.05.2020

Дело № 2-619/2020 (УИД 54RS0023-01-2020-000826-63)

Поступило в суд 28.05.2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2020 года    р.п. Коченево

Коченевский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи Черкасовой О.В.,

При секретаре     Кирилловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (ПАО) к Комарову С. Е., Почежерцеву М. Н. о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества недействительной и применении последствий ее недействительности,     

У С Т А Н О В И Л:

Истец Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Почежерцевым М.Н. и Банком ВТБ был заключен кредитный договор № №, согласно условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок <данные изъяты> календарных месяца под <данные изъяты>% для приобретения в собственность жилого дома, общей площадью 201,2 кв.метра, и земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №.

Он исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ банком предоставлены заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на текущий счет заемщика.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору являлась ипотека жилого дома и земельного участка, приобретенных с использованием кредитных средств, ипотека зарегистрирована Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. Права банка по кредитному договору, обеспеченному ипотекой вышеуказанной недвижимости, были удостоверены закладной.

В ДД.ММ.ГГГГ года Почежерцев М.Н. перестал выполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору. При подготовке представителем банка искового заявления о взыскании с него долга и обращении взыскания на заложенное имущество стало известно об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке жилого дома и земельного участка.

Согласно полученной выписке, записи об ипотеке пропали, а право собственности на перечисленные объекты недвижимости зарегистрировано за Комаровым С.Е.

Пунктами 1,2 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Соответствующего согласия на отчуждение залогового имущества в пользу третьего лица Банк ВТБ (ПАО) Почежерцеву М.Н. не давал.

Статьей 39 Закона об ипотеке предусмотрено, что при осуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона, залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 ФГК РФ.

Пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Почежерцев М.Н., произведя реализацию залогового имущества, нарушил установленные статьей 37 Закона об ипотеке нормы, а сама сделка, повлекшая отчуждение права собственности, является оспоримой в силу ст. 39 Закона об ипотеке.

На основании изложенного, истец Банк ВТБ (ПАО) просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Почежерцевым М. Н. и Комаровым С. Е., недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи № № в едином государственном реестре недвижимого имущества о праве собственности Комарова С. Е. и восстановления права собственности Почежерцева М. Н. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №; восстановить записи об ипотеке № №, № № на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №, в едином государственном реестре недвижимого имущества в пользу Банка ВТБ (ПАО).

Представитель истца Банка ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно письменному заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные требования поддержал.

Ответчик Почежерцев М.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом по всем известным суду адресам, судебные повестки возвращены за истечением срока хранения.

Ответчик Комаров С.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика Комарова С.Е. – Лобанов И.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против заявленных требований по тем основаниям, что Комаров С.Е. является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, в момент приобретения объектов недвижимости они в залоге не находились, сведений об этом в ЕГРН не имелось, Комаров С.Е. не знал и не мог знать о необходимости получения от кого-либо согласия.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, которые стороны посчитали достаточными, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Коршуновой Н.Б. и Почежерцевым М.Н. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств (л.д. 13-15).

Предметом указанного договора купли-продажи являются объект индивидуального жилищного строительства, общая площадь 201,2 кв.метра, назначение: жилой дом, количество жэтажей:2, и земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства и огородничества, площадь 700 кв.метров, расположенные по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №.

Также ДД.ММ.ГГГГ года между Банком ВТБ (ПАО) и Почежерцевым М.Н. был заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в <данные изъяты> рублей для приобретения указанной в договоре купли-продажи недвижимости (л.д. 16-18).

В соответствии с п. 8 кредитного договора обеспечением кредита является залог (ипотека) предмета ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств.

Права Банка ВТБ (ПАО) как залогодержателя были удостоверены закладной (л.д. 27-30), которая имеет отметки о регистрации ипотеки.

Согласно выписке из ЕГРН на жилой дом, расположенный по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на указанный дом зарегистрировано за Комаровым С.Е., обременений не имеется (л.д. 33-35).

Ссылаясь на положения статей 37, 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 173.1 ГК РФ, истец просит признать сделку по отчуждению недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, заключенную между Почежерцевым М.Н. и Комаровым С.Е., недействительной, совершенной в отсутствие необходимого согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 39 указанного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Согласно п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Как следует из копий материалов регистрационных дел в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №, ДД.ММ.ГГГГ года Почежерцев М.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка (л.д. 84, 85, 130, 131).

Почежерцевым М.Н. была предоставлена закладная с отметкой об исполнении обеспеченного залогом обязательства – кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 86-89).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Почежерцевым М.Н. дополнительно была представлена справка Банка ВТБ (ПАО) о погашении ссудной задолженности по кредитному договору, включая проценты, в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91).

ДД.ММ.ГГГГ между Почежерцевым М.Н. и Комаровм С.Е. был заключен договор займа, в соответствии с которым Комаров С.Е. передал Почежерцеву М.Н. взаем денежные средства в размере <данные изъяты> рублей под залог недвижимости – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, № (л.д. 103-106).

Также ДД.ММ.ГГГГ между Комаровым С.Е. и Почежерцевым М.Н. был заключен договор ипотеки в отношении указанного имущества, ипотека в силу договора зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 97-102).

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ года между Почежерцевым М.Н. и Комаровым С.Е. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, № (л.д. 110-112).

ДД.ММ.ГГГГ Почежерцев М.Н. и Комаров С.Е. обратились в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости (л.д. 107, 108, 109, 132, 133, 134-135).

Право собственности Комарова С.Е. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 112).

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что регистрационные записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, Прокудский сельсовет, <адрес>, ул. <адрес>, №, погашены ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 88, отметка в закладной).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

На момент заключения Почежерцевым М.Н. и Комаровым С.Е. договора купли-продажи объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ года, Единый государственный реестр недвижимости не содержал сведений о наличии каких-либо обременений (ипотеки) в пользу Банка ВТБ (ПАО), и Комаров С.Е. полагался на достоверность сведений, содержащихся в Реестре.

Добросовестным приобретателем недвижимого имущества является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Принимая во внимание правовую природу института добросовестного приобретателя и цели его законодательного регулирования, приведенные в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А. Скляновой и В.М.Ширяева», под которыми понимается, в том числе, защита прав добросовестного приобретателя, суд учитывает, что возмездная сделка по отчуждению залогодателем заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя не может быть признана недействительной с применением последствий недействительности сделки на основании ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае если имущество по сделке было приобретено добросовестным приобретателем и находилось во владении залогодателя.

Суд приходит к выводу, что Комаров С.Е., как сторона сделки, не знал и не мог знать не только об отсутствии согласия залогодержателя на совершение сделки по отчуждению имущества, но и о необходимости получения такого согласия.

При таких обстоятельствах, поскольку Комаров С.Е. является добросовестным участником оспариваемой истцом сделки, сведения об обременениях в виде ипотеки в отношении недвижимого имущества в ЕГРН отсутствовали, суд приходит к выводу, что отсутствуют предусмотренные п. 2 ст. 173.1 ГК РФ основания для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Банка ВТБ (ПАО) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня, следующего за днем изготовления решения в окончательной форме, через Коченевский районный суд Новосибирской области.

Председательствующий: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 03 августа 2020 года.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-619/2020 Коченевского районного суда Новосибирской области.

На 03.08.2020 решение в законную силу не вступило.

Судья                                    О.В.Черкасова