Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-96/2013 (2-1673/2012;) ~ М-2023/2012 от 03.12.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 января 2013 года гор. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Фроловой О.В.,

при секретаре Жуковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Белик О.В. к Комитету по муниципальной собственности гор. Ессентуки, Мерзляченко И.А., Мерзляченко Р.А. и Юренко С.А. о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, исключении записи из ЕГРП,

у с т а н о в и л:

Белик О.В. обратился в суд с иском к Комитету по муниципальной собственности гор. Ессентуки, Мерзляченко И.А., Мерзляченко Р.А. и Юренко С.А. о признании договора аренды земельного участка по адресу: ... от ... расторгнутым, исключении из ЕГРП записи о регистрации указанного договора № от ....

В судебном заседании истец Белик О.В. исковые требования поддержал. Он пояснил, что является собственником жилого ... в ... на основании решения Ессентукского городского суда от 12.05.2008 года, о чем в ЕГРП ... сделана запись регистрации №. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 735,70 кв.м., кадастровый номер №, предназначенном под эксплуатацию жилого дома и хозяйственных построек, что следует из кадастрового паспорта земельного участка № от .... Глава города Ессентуки в отношении указанного земельного участка принял следующие постановления: № от ..., которым предоставил его истцу в аренду на 25 лет; № от ..., согласно которому земельный участок подлежит предоставлению истцу в собственность. Во исполнение постановления Администрация города Ессентуки по договору № от ... продала истцу в собственность земельный участок площадью 735,70 кв.м. под кадастровым номером №, расположенный по адресу .... Договор сторонами исполнен. Однако, истец не имеет возможности произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, отдел Управления Федеральной Службы госрегистрации, кадастра и картографии письмом от 13.08.2012 года отказал ему в госрегистрации прав на том основании, что между заявленными истцом и уже зарегистрированными правами имеются противоречия.

На тот же земельный участок по договору № от ... зарегистрировано право аренды ответчиков - Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А.. Предоставляя истцу постановлением № от ... земельный участок в аренду, Глава города прекратил с ... действие предыдущего постановления № от ... о предоставлении земельного участка Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А. и поручил Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки расторгнуть договор аренды земельного участка от ... №. Однако, в отсутствие ответчиков Комитет по муниципальной собственности не может заключить соглашения о расторжении договора аренды с указанными лицами, так как они уклонились от такого действия, а место их пребывания или жительства неизвестно. При таких обстоятельствах истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих интересов.

Белик О.В. просит суд:

1) Признать расторгнутым заключенный ... Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки с Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А. договор аренды № земельного участка под кадастровым номером № площадью 735,7 кв.м., расположенного по адресу: ....

2) Внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив из него запись регистрации права аренды на земельный участок под кадастровым номером №, расположенный в ..., за Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А., произведенную ..., номер регистрации №

Ответчики Мерзляченко И.А., Мерзляченко Р.А. и Юренко С.А. в судебное заседание не явились, их место жительства не известно. Представитель ответчиков - адвокат Аносова А.В., участвующая в деле по назначению суда в соответствии со ст. 51 ГПК РФ, в судебном заседании просила принять решение на усмотрение суда.

Представитель ответчика - Комитета по муниципальной собственности гор. Ессентуки Зотенко А.В., действующая на основании надлежаще оформленной доверенности, в судебном заседании исковые требования признала. Она пояснила, что ... между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки, Мерзляченко И.А., Мерзляченко Р.А. и Юренко С.А. был заключен договор аренды земельного участка под кадастровым номером №, площадью 735,7 кв.м., расположенного по адресу: .... На момент заключения договора ответчики являлись собственниками домовладения по указанному адресу. В дальнейшем они продали домовладение Ф.А., а он, в свою очередь, продал домовладение истцу. В настоящее время Мерзляченко И.А., Мерзляченко Р.А. и Юренко С.А. арендованным земельным участком не пользуются, оплату аренды не производят. Земельный участок предоставлен новому собственнику домовладения Белику О.В. в аренду, а затем в собственность. Постановлением № 1901 от 04.10.2011 года Глава города прекратил с 25.07.2008 года действие предыдущего постановления № от ... о предоставлении земельного участка Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А. и поручил Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки расторгнуть договор аренды земельного участка № от .... Однако, Комитет по муниципальной собственности не может заключить с ответчиками соглашение о расторжении договора аренды, поскольку их место жительства не известно. Считает, что договор аренды земельного участка № от ... подлежит расторжению в судебном порядке.

Представитель 3-го лица - Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по СК - Забуга Д.А., действующий на основании надлежаще оформленной доверенности, в судебное заседание не явился просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по СК, принять решение на усмотрение суда. С учётом мнения лиц участвующих в деле суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося представителя Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по СК.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Белик О.В. является собственником жилого ... в ... на основании решения Ессентукского городского суда от .... Право собственности истца на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, ... в ЕГРП сделана запись регистрации №. Данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выданного ... УФРС по Ставропольскому краю.

Жилой дом расположен на земельном участке площадью 735,70 кв.м., кадастровый номер №, предназначенном под эксплуатацию жилого дома и хозяйственных построек, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка № от ....

Основополагающий принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов нашел свое закрепление в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ. В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в то же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичные положения закреплены и в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которой при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, право пользования земельным участком, находившимся в аренде у прежнего собственника, возникло у Белик О.В. при переходе права собственности на домовладение.

Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Органами местного самоуправления гор. Ессентуки, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в аренду являются Глава города Ессентуки и Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки

Согласно п. 4.2. Положения об управлении муниципальной собственностью города Ессентуки, утвержденного решением Совета города Ессентуки № от ..., управление и распоряжение муниципальной собственностью города Ессентуки осуществляет Глава города через Комитет по муниципальной собственности города.

Согласно п. 2.2.31 Положения о Комитете по муниципальной собственности гор. Ессентуки, утвержденного Постановлением Главы гор. Ессентуки № 2817 от 27.10.2003 года, Комитет наделен полномочиями выступать арендодателем по сдаче в аренду земельных участков, заключать договоры аренды земельных участков, осуществлять контроль за соблюдением условий заключенных договоров.

В судебном заседании установлено, что 04 октября 2011 года администрацией гор. Ессентуки принято постановление №, в соответствии с которым Белик О.В. предоставлен в аренду на 25 лет земельный участок площадью 735,70 кв.м., кадастровый номер 26:30:020207:19, под эксплуатацию жилого дома и хозяйственных построек, по адресу: .... Копия постановления имеется в материалах дела.

Как видно из копии постановления администрации гор. Ессентуки № от ..., земельный участок площадью 735,70 кв.м., кадастровый номер 26:30:020207:19, под эксплуатацию жилого дома и хозяйственных построек, по адресу: ..., предоставлен Белик О.В. в собственность за плату.

Во исполнение указанного постановления, между Комитетом по муниципальной собственности гор. Ессентуки и Белик О.В. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № от .... Пункт 6.1 договора предусматривает, что право собственности на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Установлено, что 28 июня 2012 года истец подал в Ессентукский межрайонный отдел Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по СК документы для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Как следует из сообщения № от ..., Белик О.В. отказано в государственной регистрации права собственности, на основании абз. 11 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. В сообщении указано, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись о государственной регистрации договора аренды данного земельного участка № от ..., заключенного между Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки (арендодатель) и Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А. (арендаторы). Срок аренды участка установлен на 25 лет с ... по .... Запись в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации данного договора аренды до настоящего времени не погашена.

Поскольку данное обстоятельство препятствует Белик О.В. осуществить в установленном законом порядке государственную регистрацию права собственности на земельный участок, истец обоснованно обратился в суд за защитой своих интересов.

Как следует из выписки из ЕГРП от ..., в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись № от ... о государственной регистрации права аренды на земельный участок под кадастровым номером 26:30:020207:19, расположенный в ..., за Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А.

Запись произведена на основании договора аренды земельного участка № от ..., заключенного между Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А. сроком на 25 лет с ... по .... Копия договора имеется в материалах дела.

В соответствии с п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 6.2. договора аренды № от ..., договор может быть расторгнут по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

В силу ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В судебном заседании бесспорно установлено, что на протяжении нескольких лет ответчики Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А. и Юренко С.А. не являются собственниками домовладения по адресу: ..., не пользуются арендованным земельным участком, не производят арендную плату.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в то же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, при переходе права собственности на домовладение по адресу: ..., к Белик О.В. перешло право пользования земельным участком. Соответственно, прежние землепользователи утратили свои права на земельный участок.

Постановлением № 1901 от 04 октября 2011 года о предоставлении земельного участка в аренду Белик О.В., с ... прекращено действие постановления № от ... о предоставлении земельного участка в аренду Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А. и Юренко С.А.. Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки поручено расторгнуть договор аренды земельного участка № от ....

Поскольку место жительства Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А. и Юренко С.А. не известно, Комитет по муниципальной собственности не смог заключить с ними соглашение о расторжении договора аренды. Вследствие невозможности расторжения договора аренды по соглашению сторон, договор аренды № от ... подлежит расторжению в судебном порядке. Соответственно, запись о регистрации указанного договора подлежит исключению из ЕГРП.

По мнению суда, в условиях состязательности процесса, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истец надлежащим образом обосновал те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований.

Исковые требования Белик О.В. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Белик О.В. к Комитету по муниципальной собственности гор. Ессентуки, Мерзляченко И.А., Мерзляченко Р.А. и Юренко С.А. о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, исключении записи из ЕГРП, удовлетворить.

Признать расторгнутым заключенный 30 мая 2003 года Комитетом по муниципальной собственности гор. Ессентуки с Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А. договор аренды № земельного участка под кадастровым номером № площадью 735,7 кв.м., расположенного по адресу: ....

Внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив из него запись регистрации права аренды на земельный участок под кадастровым номером №, расположенный в ..., за Мерзляченко Р.А., Мерзляченко И.А., Юренко С.А., произведенную ..., номер регистрации №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд, в течение месяца, через Ессентукский городской суд.

Председательствующий судья                                                    Фролова О.В.