Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-131/2015 (33-27782/2014;) от 05.12.2014

Судья: Сорокина Т.В. Дело № 33-131/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Шинкаревой Л.Н.,

судей Кучинского Е.Н., Беленкова В.И.,

при секретаре <данные изъяты> Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 30 марта 2015 года апелляционную жалобу <данные изъяты> на решение Люберецкого городского суда Московской области от 20 января 2014 года по делу по иску <данные изъяты> к <данные изъяты> о признании права собственности на 50/100 долей дома и земельного участка,

заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н., объяснения <данные изъяты>

УСТАНОВИЛА:

<данные изъяты> О.А. обратилась в суд с иском к <данные изъяты> М.В. о признании права собственности на 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что 20 декабря 2012 года между <данные изъяты> О.А. и <данные изъяты> А.М. был заключен договор купли -продажи 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> 20 декабря 2012 года было передано недвижимое имущество, в таком виде каким оно было на момент подписания договора, о чем свидетельствует передаточный акт. <данные изъяты> О.А. с семьей переехала в поселок Малаховка Московской области, так как их дочь проходит обучение в институте г. Москва. 26 сентября 2012 года между <данные изъяты> О.А и <данные изъяты> А.М. был заключен предварительный договор купли-продажи, где в соответствии с п. 1.3. продавец обязался в течение двух месяцев собрать все необходимые документы и заключить основной договор купли-продажи. По истечении трех месяцев после заключения предварительного договора купли-продажи, истец в присутствии риелторов из агентства недвижимости ООО «Риелтор центр» и дочери продавца <данные изъяты> М.В. в офисе риэлтерской фирмы расположенном по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> заключили основной договор купли-продажи и передали <данные изъяты> А.М. 3300000 руб., о чем свидетельствует подписанный договор купли-продажи и расписка от <данные изъяты> А.М. в получении денежных средств. После подписания предварительного договора и передаточного акта 20 декабря 2012 года, продавец <данные изъяты> А.М. вывезла все свое имущество, передала ключи от дома и калитки покупателю, а после получения денежных средств <данные изъяты> А.М. разрешила истцу с семьей вселиться в дом. Между сторонами была договоренность, что продавец незамедлительно соберет все необходимые документы для сделки, и они будут сданы на государственную регистрацию. <данные изъяты> О.А. в купленном доме произвела ремонт: заменила водопровод, провела новое отопление, вставила новые пластиковые окна, заменила половое покрытие, установила новую лестницу между этажами, заменила и переоборудовала ванную и туалет, поклеила новые обои, полностью заменила крышу. Все свое имущество: мебель, личные вещи <данные изъяты> А.М. из домовладения вывезла еще до подписания вышеуказанного договора купли-продажи. Истец перевезла свою мебель и вещи в купленную часть домовладения, которой пользуется по сегодняшний день. 18 марта 2013 года <данные изъяты> А.М. скончалась. Ее дочь <данные изъяты> М.В. обещала истцу незамедлительно вступить в наследство и заключить договор купли-продажи с истцом, но уже от своего имени как правопреемник. Истица указала, что по истечении шести месяцев, <данные изъяты> М.В. в наследство не вступила, документы не собрала. Более того, в конце августа 2013 года, ответчик приехала к истцу и попросила денежные средства для сбора документов, указав, что у ответчика нет денежных средств. Ответчик попросила у истца 50000 руб., чтобы оплатить работу юриста по сбору документов. Ввиду безвыходного положения истец передала ответчику указанную сумму, о чем имеется рукописная расписка. В середине октября 2013 года ответчик <данные изъяты> М.В. позвонила истцу и сказала, что денежных средств, которые истец передала матери <данные изъяты> А.М. в размере 3300000 руб., оказалось недостаточно, указала, что имущество растет в цене и <данные изъяты> М.В. хочет еще 700000 руб. Истец пояснила наследнице, что у нее таких денег нет, что все сбережения потратила на покупку и на ремонт купленного домовладения. <данные изъяты> М.В. попросила истца собрать вещи и освободить дом. <данные изъяты> О.А. считает, что согласно договору купли-продажи, она является фактическим собственником 50/100 долей жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика <данные изъяты> М.В. в судебном заседании исковые требования признал.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 20 января 2014 года исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась <данные изъяты> А.Г., в апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Также в качестве доводов жалобы <данные изъяты> А.Г. указывает, что суд не привлек ее к участию в деле в качестве соответчика как наследника имущества <данные изъяты> А.М. по закону, а также не привлек в качестве третьих лиц - <данные изъяты> М.М., <данные изъяты> Б.М., тогда как решением суда были затронуты их права и законные интересы.

На основании протокольного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 декабря 2014 года, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве соответчика <данные изъяты> А.Г., в качестве третьих лиц - <данные изъяты> М.М., <данные изъяты> Б.М.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, <данные изъяты> О.А. в соответствии со ст.39 ГПК РФ уточнила исковые требования, в окончательной редакции просила: признать заключенным договор купли-продажи от 20 декабря 2012 года на 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> прекратить право собственности <данные изъяты> А.М. на указанное недвижимое имущество, признать право собственности <данные изъяты> О.А. на данное имущество.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились <данные изъяты> О.А. и ее представитель, которые исковые требования поддержали.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, судебная коллегия, на основании ст. 167 ГПК РФ, определила рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из материалов дела усматривается, что наследниками <данные изъяты> А.М. также являются <данные изъяты> А.Г. обратившаяся к нотариусу с заявлением о принятии наследства, а также <данные изъяты> М.М., <данные изъяты> Б.М., однако указанные лица не были привлечены к участию в деле. Данное нарушение является существенным, поскольку лишает лиц, участвующих в деле, права на доступ к правосудию, возможности представлять свою позицию и доказательства по делу.

При таких обстоятельствах, в силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, обжалуемое решение суда первой инстанции от 20 января 2014 года подлежит безусловной отмене.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, <данные изъяты> А.М. на праве собственности принадлежит 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> на основании справки №420 от 11 декабря 1992 года о выплате паевых взносов, о чем в Люберецком бюро инвентаризации имеется реестровая запись №1880 от 06 января 1993 года.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Малаховка, ул. Свободы, д. 2, принадлежит <данные изъяты> А.М. на праве собственности на основании Постановления о внесении дополнения в постановление Главы поселка Малаховка от 07 декабря 1998 года №721 ПГ, от 23 сентября 2003 года №1-2/710 ПГ, и свидетельства о праве собственности №7378 от 10 августа 1993 года, выданного Главой поселка Малаховка.

26 сентября 2012 года между <данные изъяты> О.А. и <данные изъяты> А.М. был заключен предварительный договор купли-продажи 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: Московская область, <данные изъяты> общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

20 декабря 2012 года между <данные изъяты> О.А. и <данные изъяты> А.М. был заключен договор купли-продажи 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

Согласно вышеуказанному договору стоимость имущества составила 3300000 руб.

Согласно расписке от 20 декабря 2012 года <данные изъяты> А.М. получила от <данные изъяты> О.А. денежную сумму в размере 3300000 руб. в счет оплаты полной стоимости 50/100 долей жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>

20 декабря 2012 года <данные изъяты> О.А. и <данные изъяты> А.М. подписан передаточный акт, в соответствии с которым, продавец передал покупателю, а покупатель принял от продавца недвижимое имущество в таком виде, в каком оно было на момент подписания настоящего акта; расчет между сторонами произведен полностью.

18 марта 2013 года <данные изъяты> А.М. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти V-ИК №676930.

В соответствии с заявлением к нотариусу г.Москвы <данные изъяты> И.П., наследниками <данные изъяты> А.М. по закону являются: <данные изъяты> М.В. (дочь), <данные изъяты> А.Г. (внучка), <данные изъяты> М.М. (внук), <данные изъяты> Б.М. (внук).

Из наследственного дела <данные изъяты> А.М. усматривается, что на основании заявлений от 13.08.2013 года, 29.08.2013 года, <данные изъяты> М.М. и <данные изъяты> Б.М. отказались от причитающейся им доли на наследство.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, представитель <данные изъяты> А.Г. – <данные изъяты> Р.А., возражая против удовлетворения иска, оспаривал подпись <данные изъяты> А.М. в спорном договоре купли-продажи и передаточном акте, заявил ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 января 2015 года по делу была назначена почерковедческая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Независимый Центр Экспертизы и Оценки».

Согласно выводам эксперта, рукописная запись «<данные изъяты>» и подпись от имени <данные изъяты> А.М. в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2012 года выполнены <данные изъяты>; рукописная запись «<данные изъяты>» и подпись от имени <данные изъяты> А.М. в передаточном акте по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2012 года выполнены <данные изъяты>.

Заключение эксперта <данные изъяты> А.А. соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ, выполнено экспертом, имеющим высшее образование, специальную экспертную подготовку, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, выводы основаны на изучении материалов гражданского дела, ответы на поставленные вопросы мотивированы.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434 ГК РФ).

В силу 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1.1 договора купли-продажи спорного имущества, предметом договора является 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

В силу п.п. 2.1, 2.2 вышеназванного договора и п.3 передаточного акта, заключенного между <данные изъяты> А.М. и <данные изъяты> О.А., цена имущества составляет 3300000 руб., расчет между сторонами по договору произведен полностью до подписания договора.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Оценивая в совокупности представленные сторонами доказательства, принимая во внимание выводы экспертного заключения, судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи и передаточный акт от 20 декабря 2012 года полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, исполнены сторонами, что подтверждается п.п. 2,3 передаточного акта, в связи с чем, исковые требования <данные изъяты> О.А. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Регистрация перехода права собственности на истца, является производным от признания права собственности <данные изъяты> О.А. на спорные объекты недвижимости. Оснований к отказу в иске <данные изъяты> О.А. не имеется, так как обязательства со своей стороны истица исполнила в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люберецкого городского суда Московской области от 20 января 2014 года - отменить.

Исковые требования <данные изъяты> к <данные изъяты> о признании права собственности на 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> - удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи от 20 декабря 2012 года на 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

Прекратить право собственности <данные изъяты> на 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> и на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>

Признать право собственности <данные изъяты> на 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты> и на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>

Данное решение служит основанием дл регистрации права собственности <данные изъяты> на 50/100 долей 2-х этажного жилого дома, общей площадью 102,9 кв.м., жилой 58,8 кв.м., помещение номер 1 по техническому паспорту БТИ, расположенного по адресу: <данные изъяты>, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1055 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

Председательствующий

Судьи