Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-685/2017 от 17.02.2017

Судья Быкова Г.В. дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 марта 2017 г. <...>

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Наместниковой Л.А., Старцевой С.А.,

при секретаре Сулеймановой А.Э.,

в открытом судебном заседании в <...> рассмотрела гражданское дело по иску <...> к Обществу с ограниченной ответственностью «<...>», Открытому акционерному обществу «<...>», <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...> <...> о расторжении договора аренды,

по апелляционной жалобе ответчика ОАО «<...>» на решение <...> районного суда <...> от
<...>., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи <...>., выслушав представителя открытого акционерного общества «<...>» по доверенности <...> А.В., поддержавшую апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, позицию истца <...> Е.И. и его представителя <...> Н.Н., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

установила:

<...> Е.П. обратился в суд с иском к ответчику ООО «<...>» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от <...> марта <...> г. в части аренды земельного участка, площадью <...> га, расположенного по адресу: <...>

В обоснование заявленных требований указал, что <...> марта <...> г., между собственниками земельных долей, в том числе и с истцом, был заключен договор аренды земельного участка (пая), расположенного по адресу: <...> сроком на <...> лет.

О существовании данного договора он узнал позднее, в <...> г.г., данный договор он не подписывал, его условия с ответчиком не согласовывал и не обсуждал.

Около 4-5 лет арендную плату за используемый ответчиком земельный участок (пай) он не получает, а также ему не компенсируются расходы по оплате земельного налога. Фактически ответчик на протяжении длительного

времени пользуется его паем безвозмездно, на основании фиктивного договора, в котором подделана подпись истца.

Поскольку на направленные ответчику <...> апреля <...> года и
<...> мая <...> года письма с предложением устранить нарушения условий договора аренды и о расторжении договора аренды в десятидневный срок, ответа не последовало, истец просил суд досрочно расторгнуть указанный договор аренды. Свои требования истец обосновывает положениями ст. ст. 209, 304, 450, 619 ГК РФ

В ходе рассмотрения дела судом в качестве соответчиков к участию в деле были привлечены: открытое акционерное общество (далее ООО) «<...>» и остальные собственники земельных долей спорного земельного участка: <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>,    <...>, <...>, <...>, <...>, с направлением в их адрес копии искового заявления и прилагаемых к нему документов (т.1, л.д.127-133).

Рассмотрев возникший спор, суд, постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «<...>» ставит вопрос об отмене решения суда.

Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, неполно выявлены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Указывает, что истец не представил доказательств тому, какие убытки возникают для него вследствие нарушения договора аренды.

Считает, что истец не представил доказательств причинения ему иного вреда.

Обращает внимание суда на то обстоятельство, что земельный участок используется для целей ведения сельскохозяйственного производства, тем самым отсутствует основание для расторжения договора аренды.

Полагает, что довод истца о невыплате ему компенсации земельного налога не может служить основанием расторжения договора аренды, поскольку <...> Е.И. квитанции об оплате земельного налога не предъявлялись, в связи с чем, ответчик просто не мог знать сумму, подлежащую выплате истцу. В ОАО «<...>» от истца не поступало требований о компенсации земельного налога.

Указывает на то, что довод истца о не получении на протяжении нескольких лет фуражного зерна, в качестве арендной платы, также не может быть принят во внимание и служить доказательством неисполнения ответчиком своих обязательств по договору, поскольку истцом было принято самостоятельное решение не получать зерно, при этом в ведомости на выдачу зерна за земельные доли, переданные в аренду, <...> Е.П. был включен ежегодно.

Ссылается на то, что выдел земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью менее размера земельной доли (8,3 га), установленной на территории муниципального

образования законодательством запрещен. В решении суда оценка данному обстоятельству не дана.

Полагает, что у истца отсутствует право на обращение с требованием о расторжении договора аренды в связи с пропуском срока исковой давности.

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствии представителя Общества с ограниченной ответственностью «<...>», третьих лиц, надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы дела, рассмотрев дело в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда ввиду не правильного применения судом норм материального права.

В силу ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Отношения по аренде земельных участков регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации далее ЗК РФ) и Федеральным законом от <...> июля <...> № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ).

В силу п. п. 2 и 4 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статья ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, истец <...> Е.П. на основании постановления главы администрации <адрес> № от <дата> приобрел право частной собственности на земельную долю по адресу: КСП «<...>», общей площадью <...> га, в том числе пашни – <...> га, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю <...>(т.1, л.д. 13-14).

<дата> между <...> собственниками земельных долей, в том числе истцом <...> Е.П. — <...> доля в праве, что составляет <...> га, с одной стороны, и ООО «<...>», с другой стороны, был заключен договор аренды земельных участков, категория земель: <...>, общей площадью <...> га, расположенных по адресу: <...>». Срок договора аренды составляет <...> лет (т. 1 л.д. 17-28).

По условиям данного договора арендная плата выплачивается арендатором один раз в год, не позднее <...> ноября каждого года (пункт 2.1). Арендная плата выплачивается продукцией собственного производства, а также компенсацией арендодателю расходов по оплате земельного налога (пункт 2.2).

Согласно договорам субаренды от <...> января <...> г. и <...> января <...> г. между арендатором ООО «<...>» и субарендатором ОАО «<...>» заключены договора субаренды земельных участков, находящихся у арендатора на основании договора аренды от <...> марта <...> г. ( т.1 л.д. 119-126)

Обращаясь в суд с требованиями о досрочном расторжении договора аренды, истец ссылается на то, что арендатор на протяжении ряда лет не выполняет обязанность по выплате арендной платы, в том числе, не возмещает расходы по уплате земельного налога.

Удовлетворяя требования истца суд первой инстанции пришел к выводу, что имеются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ч. 3 ст. 619 ГК РФ, для расторжения договора. При этом суд исходил из объяснений истца о том, что с <...> года <...> Е.П. не получает фуражное зерно в качестве арендной платы, кроме того ответчик не выполняет обязанность по возмещению расходов по уплате земельного налога. Суд также установил, что договор аренды лично истцом не подписывался и в приложении в списке собственников земельных долей СПК «<...>» стоит не его подпись, что подтверждается судебной почерковедческой экспертизой. Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Невыплата арендной платы в полном объеме, а только в части, не является основанием для расторжения договора аренды, так как в соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды, может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Таких обстоятельств судом первой инстанции установлено не было.

В судебном заседании истец <...> Е.П. и его представители пояснили, что до <...> года условия договора аренды исполнялись и истец, как и все владельцы земельных паев, получал зерно от ООО «<...>» в качестве арендной платы, что подтверждается платежными ведомостями ОАО «<...>» за <...> и <...> годы, где имеется подпись истца о получении зерна в счет арендной платы, как собственника земельного участка.

В судебном заседании истец не отрицал того факта, что в представленных ведомостях содержится его подпись.

Данным обстоятельством, истец подтверждает фактическое действие договора и принятие его условий, в том числе частичное исполнение арендатором обязанности по выплате арендной платы.

В заседании суда апелляционной инстанции <...> Е.П. пояснил, что с <...> года принял самостоятельное решение не получать фуражное зерно в связи с тем, что он не удовлетворен его качеством. Вместе с тем, с претензиями по вопросу плохого качества зерна либо с заявлением об изменении условий выплаты арендной платы истец к ответчику не обращался.

Между тем в материалы дела представлены ведомости за <...> г.г. (т.1, л.д. 68-71) на выдачу зерна за земельные доли, где <...> Е.П. включен в список арендодателей, но при этом арендную плату не получал.

По мнению судебной коллегии, не является основанием для расторжения договора аренды и то обстоятельство, что ответчик не выплачивал истцу компенсацию земельного налога.

Из ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что организации в отношении арендованных участков не являются плательщиками земельного налога. Налог исчисляют физические лица, которые владеют участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Из пояснений представителя ответчика следует, что квитанции об оплате земельного налога истцом не предъявлялись, что не оспорено <...> Е.П. в суде апелляционной инстанции. Таким образом, доказательств уклонения от исполнения обязанности по выплате ответчиком арендной платы в полном объеме представлено не было.

При изложенных обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям.

Кроме того, согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Истцом представлено заявление в адрес ответчика о расторжении договора аренды, которое было получено ответчиком.(т.1, л.д. 8-10).

Вместе с тем, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст. ст. 246, 247, 253 ГК РФ).

Положения статьи 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от <дата>г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли ( п. 2 ).

Поскольку предметом договора аренды по настоящему делу является земельный участок, понятие которого раскрыто в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок представляет собой земную поверхность, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, судебная коллегия, в силу правовой специфики такого объекта, полагает невозможным расторжение договора аренды в части (с указанием только идеальных долей, без описания соответствующих границ участка), поскольку прекращение договора аренды земельного участка в части возможно при выделе земельной доли с соблюдением процедуры, установленной специальным законом.

Истцом, принадлежащая ему доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в установленном законом порядке не выделена.

Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Доказательств соблюдения требований закона, предъявляемых к участникам общей долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения с количеством участников более пяти по вопросу владения, распоряжения земельным участком, то есть доказательств проведения общего собрания участников долевой собственности по вопросу прекращения договора аренды в целом с учетом положений ст. ст. 12, 14 Федерального закона № 101-ФЗ истцом не представлено.

При изложенных обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи, с чем решение нельзя признать законным и оно подлежит отмене ввиду не установления фактических обстоятельств дела и неправильного применения норм материального права.

По делу подлежит постановить новое решение, которым исковые требования <...> оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам <...> областного суда

определила:

решение <...> районного суда <...> от
<...> декабря <...> г. отменить.

Исковые требования <...> к Обществу с ограниченной ответственностью «<...>», Открытому акционерному обществу «<...>», <...> о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи