Решение по делу № 3а-191/2020 от 22.05.2020

Дело № 3а-191/2020

УИД 76OS0000-01-2020-000145-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                 25 ноября 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЭКО» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «ЭКО» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 216 588 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 33 919 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 184 742 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 26 285 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 83 792 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 13 011 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 83 792 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 13 011 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 123 337 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости    17 175 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 124 125 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости    21 598 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 070 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения причала выгрузки нерудных строительных материалов и открытых складских площадок, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 313 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 59 998 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения открытых складских площадок, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 042 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 119 525 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 62 895 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «ЭКО» является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО «Ярэксперт» (далее – Отчеты), по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 33 919 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 26 285 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 13 011 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 13 011 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 17 175 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 21 598 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 313 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 7 042 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 62 895 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Тужилкина К.В. административный иск поддержала, просила определить рыночную стоимость объектов недвижимости административного истца в соответствии с выводами судебной экспертизы, выполненной экспертом Канцыревым Р.А.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с ответствием в административном деле допустимых доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направил, отзыва на административный иск в письменном виде не представил суду.

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица администрация Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «ЭКО» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «ЭКО» является собственником следующих земельных участков

площадью 216 588 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 184 742 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 83 792 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 83 792 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 123 337 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 124 125 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 15 070 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения причала выгрузки нерудных строительных материалов и открытых складских площадок, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 59 998 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения открытых складских площадок, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 119 525 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: Ярославская <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

     В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципального Совета Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области от 18 октября 2018 года № 33 на территории Туношенского сельского поселения установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «ЭКО» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> составила 54 757 778, 16 рубля;

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно выводам которых по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 33 919 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 26 285 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 13 011 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 13 011 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 17 175 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 21 598 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 313 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 7 042 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 62 895 000 рублей.

По административному делу проведены судебных экспертизы проверки соответствия Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Согласно выводам эксперта Крайнюченко В.Г., проводившего первоначальную экспертизу, и выводам эксперта Канцырева Р.А., которому было поручено проведение повторной экспертизы, представленные административным истцом Отчеты не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчетах рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца не является достоверной.

При проверке соответствия законодательству об оценочной деятельности Отчета, которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оба эксперта установили, что в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком не учтена обеспеченность земельного участка – объекта оценки железнодорожной веткой, не проведено сопоставление данной характеристики как ценообразующего фактора с аналогами и не произведена корректировка цен аналогов по данному элементу сравнения.

При проверке соответствия законодательству об оценочной деятельности Отчета, которым определена рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, оба эксперта установили, что в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, оценщиком некорректно определено значение ценообразующего параметра: объект – аналог № 3 (Ярославская область, Ярославский район, деревня Карабиха) определен как предлагающийся к передаче на праве аренды, тогда как указанный объект предлагался к передаче на праве собственности, что повлекло введение необоснованной корректировки цены данного аналога, а также повлияло на определение доли участия цены данного аналога в итоговой величине рыночной стоимости объектов недвижимости при согласовании скорректированных стоимостей.

Поскольку выявленные экспертами нарушения законодательства об оценочной деятельности повлияли на результат оценки, полученные оценщиком величины рыночной стоимости объектов административного истца признаны ими недостоверными.

Суд с указанными выводами обеих судебных экспертиз соглашается, полагает их верными. Данные выводы соответствуют содержанию Отчетов, фактическим обстоятельствам, и постановлены с учетом требований законодательства об экспертной деятельности и об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца в соответствии с выводами Отчета.

Поскольку экспертами установлено несоответствие представленных административным истцом Отчетов законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в Отчетах величин рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, ими произведен собственный расчет объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>

В соответствии с выводами эксперта Крайнюченко В.Г. по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 41 146 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 36 209 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 14 245 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 14 245 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 20 227 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 25 570 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 2 698 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 8 880 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 99 564 000 рублей.

В соответствии с выводами эксперта Канцырева Р.А. по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 37 671 150, 84 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 33 381 031, 98 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 14 209 447, 36 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 14 209 447, 36 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 18 913 694, 10 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 25 001 257, 50 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 3 247 283, 60 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 8 910 902, 96 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 55 903 037, 75 рубля.

Из экспертных заключений следует, что оба эксперта рассчитывали рыночную стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого подбирали объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивали их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляли различия объектов по этим факторам и корректировали цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Поскольку при расчете рыночной стоимости объектов в рамках судебной экспертизы эксперты используют подходы и методы такого расчета, установленные законодательством об оценочной деятельности, суд полагает возможным оценить результаты экспертных заключений с учетом данного законодательства.

Суд принимает во внимание, что результаты определения рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, расположенных за пределами города Ярославля (в Ярославском районе Ярославской области), имеют несущественные расхождения. В то же время результаты расчета величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в городе Ярославле, значительно различаются.

Из экспертного заключения, выполненного экспертом Крайнюченко В.Г., следует, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> им на основании анализа рынка отобраны три объекта, сходных по своим ценообразующим характеристикам с оцениваемым объектом.

К ценам указанных объектов – аналогов применены корректировки, в том числе корректировка на торг.

Величина указанной корректировки определена экспертом в размере 11, 9 % - в соответствии с предложением Справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А. для активного рынка земельных участков под индустриальную застройку.

Однако, в нарушение пунктов 5 и 8 ФСО № 3 и пункта 8 части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не содержит обоснования отнесения данного рынка недвижимости к активному рынку.

При этом, экспертное заключение содержит выводы о малом количестве предложений с аналогичными земельными участками, нестабильности цен на данном рынке, отсутствии четких тенденций в ценообразовании исследуемого рынка, что является признаками неактивного рынка недвижимости.

Таким образом, в указанной части экспертное заключение необоснованно и содержит противоречия.

Кроме того, экспертом Крайнюченко В.Г. исследован такой ценообразующий фактор как наличие асфальтирования земельных участков – объекта оценки и аналогов. Эксперт пришел к выводу о том, что объект оценки такое асфальтирование имеет, что является стоимостным преимуществом данного объекта по сравнению с аналогами. В связи с этим, эксперт делает вывод о наличии оснований для введения повышающей корректировки цен объектов – аналогов.

Вместе с тем, экспертное заключение не содержит доказательств объема асфальтировки объекта оценки – земельного участка административного истца. Вывод о том, что указанный объект полностью занят данным покрытием, необоснован.

Кроме того, в той части экспертного заключения, в котором приведено обоснование введенных корректировок, содержится ссылка на Справочник оценщика недвижимости под редакцией 2018 года Лейфера Л.А., в котором приведен интервал корректировок на наличие асфальтирования земельного участка и среднее значение такой корректировки. Выводы эксперта о том, какое значение корректировки принимается им в данном исследовании, отсутствует.

В расчетной таблице эксперт приводит указание на то, что объект оценки имеет асфальтирование, аналоги – не имеют. При этом, согласно расчетной таблице корректировка по данному элементу сравнения составляет 1, в абсолютных цифрах – 0, то есть фактически по данному элементу сравнения эксперт цены аналогов не корректировал.

Наконец, экспертное заключение не содержит обоснования эксперта введения указанной корректировки применительно к положениям пункта 20 ФСО № 7, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, действия эксперта в указанной части также не соответствуют требованиям пунктов 5 и 8 ФСО № 3, пункту 8 части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку они противоречивы, двусмысленны, необоснованны.

Наконец, в указанной части экспертного исследования результат расчета составил 85 221 000 рублей. В выводах судебной экспертизы содержится указание на полученную экспертом величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 99 564 000 рублей. Обоснования указанной в заключительной части экспертизы стоимости земельного участка экспертное заключение не содержит.

Расчет рыночной стоимости земельных участков административного истца, расположенных в Ярославском районе Ярославской области, содержит аналогичные недостатки.

Из экспертного заключения следует, что анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку в Ярославском районе Ярославской области экспертом не проводился. Обоснование отобранных для расчета аналогов в экспертном заключении отсутствует.

При этом, как следует из заключения, в качестве аналогов использованы объекты с иными видами разрешенного использования – земельные участки для сельскохозяйственного производства. применение которых потребовало введения корректировки цены в 92 %.

Вместе с тем, из Отчета, представленного административным истцом, и из экспертного заключения, выполненного экспертом Канцыревым Р.А., следует, что на дату оценки на рынке существовали иные предложения о продаже земельных участков в Ярославском районе той же категории, что и оцениваемые объекты – категории земель промышленности и иного специального назначения с сопоставимыми видами их разрешенного использования.

Неиспользование подобных объектов в качестве аналогов экспертом необоснованно и не подтверждается данными исследования рынка.

При описании обоснования корректировки на торг для отобранных в качестве аналогов объектов эксперт приводит ссылку на Справочник оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А. в той части, в которой содержатся предложения о величине данной корректировки для активного рынка.

При этом, эксперт применяет корректировку в размере 18 %, которая в указанной части Справочника не содержится.

Обоснование величины данной корректировки в экспертном заключении отсутствует. Выводы относительно активности или неактивности рынка земельных участков под индустриальную застройку за пределами областного центра в экспертном заключении не приведены.

Таким образом, расчет рыночной стоимости земельных участков административного истца, расположенных в Ярославском районе Ярославской области, необоснован, в связи с чем не соответствует требованиям пунктов 5 и 8 ФСО № 3, а также пункту 8 части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для установления величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца в соответствии с выводами судебной экспертизы, выполненной экспертом Крайнюченко В.Г.

При этом, заключение эксперта Канцырева Р.А. таких недостатков не содержит.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца экспертом произведен анализ рынка недвижимости земельных участков под индустриальную застройку как для города Ярославля, так и для Ярославского района Ярославской области. Основания отбора аналогов для расчета, примененные к их ценам корректировки, а также их величины экспертом полно и подробно в заключении приведены. Описание процесса исследования и оценки изложено последовательно, подробно, логично. Судом не установлено двусмысленностей, либо противоречий в выводах эксперта.

При этом, возражения административного ответчика относительно достоверности выводов данного экспертного заключения суд находит несостоятельными.

Так, оспаривая обоснованность выводов эксперта Канцырева Р.А. при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывал на то, что характеристика экспертом отдельных аналогов на предмет обеспеченности их инженерными коммуникациями не подтверждена и опровергается данными Отчета государственной кадастровой оценки.

В частности, Департамент приводит доводы о том, что аналог 1 (<адрес>) и аналог 2 (<адрес>) не обеспечены газоснабжением, к ценам данных объектов подлежала применению корректировка.

Приведенные доводы административного ответчика безосновательны, поскольку выводы эксперта в указанной части вполне подтверждаются ссылкой на соответствующие объявления о предложении к продаже данных земельных участков, а также наличием газоснабжения у рядом расположенных объектов.

Административный ответчик приводит доводы о том, что цена аналога 1 требовала корректировки на затрудненность подъезда, которые также безосновательны и опровергаются данными публичной кадастровой карты, общедоступных карт в сети Интернет, фотографиями участка – аналога и подъездов к нему.

Доводы административного ответчика о том, что подъезд к участку осуществляется через иные земельные участки необоснован, поскольку из материалов дела, в том числе экспертного заключения следует, что смежный земельный участок с участком – аналогом сформирован для подъезда к нему.

Обоснованность возражений административного ответчика относительно достоверности расчета рыночной стоимости земельных участков административного истца, расположенных в Ярославском районе Ярославской области, отсутствием корректировки цены одного из аналогов (Ярославская область, Ярославский район, Бекреневский сельский округ) на свободный подъезд опровергается фотографиями данного аналога, из которых видно, что земельный участок – аналог расположен вдоль окружной дороги и ничем от нее не отграничен.

Иных возражений относительно достоверности выводов эксперта Канцырева Р.А. лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на данное экспертное заключение судом не установлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, выполненным экспертом Канцыревым Р.А.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «ЭКО» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «ЭКО» с настоящим административным иском в суд – 22 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЭКО» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 216 588 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 37 671 150 (тридцать семь миллионов шестьсот семьдесят одна тысяча сто пятьдесят) рублей 84 копейки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 184 742 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 33 381 031 (тридцать три миллиона триста восемьдесят одна тысяча тридцать один) рубль 98 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 83 792 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 209 447 (четырнадцать миллионов двести девять тысяч четыреста сорок семь) рублей 36 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 83 792 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 209 447 (четырнадцать миллионов двести девять тысяч четыреста сорок семь) рублей 36 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 123 337 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости    18 913 694 (восемнадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч шестьсот девяносто четыре) рубля 10 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 124 125 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения производственных площадок и добычи кварцевых песков, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости    25 001 257 (двадцать пять миллионов одна тысяча двести пятьдесят семь) рублей 50 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 070 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения причала выгрузки нерудных строительных материалов и открытых складских площадок, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 247 283 (три миллиона двести сорок семь тысяч двести восемьдесят три) рубля 60 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 59 998 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения открытых складских площадок, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 8 910 902 (восемь миллионов девятьсот десять тысяч девятьсот два) рубля 96 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 119 525 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 55 903 037 (пятьдесят пять миллионов девятьсот три тысячи тридцать семь) рублей 75 копеек.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 22 мая 2020 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

     Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 9 декабря 2020 года