Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-285/2020 (2-7577/2019;) от 18.11.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2020 года                                 г. Раменское

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Арекаевой Е.В.

при секретаре Ольховой Е.А.,

с участием представителя истца Стрельцовой А.Ю., представителя ответчика Федотовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-285/2020 по иску ФИО2 к ИП ФИО3 о возврате денежных средств по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате госпошлины, по встречному иску ИП ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности за аренду нежилого помещения, убытков, судебных расходов, -

установил:

Истец – ФИО2 обратился в суд с иском к ИП ФИО3 и согласно уточненного искового заявления просит взыскать с ответчика сумму депозита в размере 700.000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 84.632 руб. 88 коп., расходы по плате государственной пошлины в размере 13.978 руб. 84 коп. (л.д. 104).

В обоснование требований в заявлении указывает, что <дата> между ним (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения б/н, согласно которому во владение и пользование Истца (арендатора) предоставлялось нежилое помещение, общей площадью 162,4 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, подвал помещение III, комнаты 1а, 16, 1в, 1г, этаж 1, помещение№VI, комнаты 1, 7, кадастровый <номер>, что подтверждается передаточным актом от <дата>. Договор заключен на срок 5 лет с даты подписания Договора. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации (п.6.1. Договора).

В соответствии с п. 4.9. Договора Истец оплатил Ответчику денежную сумму в размере одной фиксированной части арендной платы, что составляет 700 000 в течении 5 рабочих дней с даты подписания Договора. Сумма депозита является соглашением Сторон способом обеспечения обязательств исполнения обязательства Арендатора по Договору в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ. Арендатодатель из суммы депозита вправе удерживать суммы вследующем порядке: в счет невыплаченных Арендатором сумм неустойки; в счет компенсации расходов по коммунальным платежам, электроэнергии; в счет неуплаченной арендной платы. Истцом была выплачена сумма депозита в размере 700.000 руб., что подтверждается Актом приема-передачи денежных средств от <дата>. П. 1.5. Договора Арендодатель (ответчик), гарантировал Арендатору (Истцу), что Помещение под арестом не состоит, какие-либо права каких-либо третьих лиц в отношении Помещения, равно как и основания для возникновения таковых прав и наложения ареста на Помещение отсутствуют, в отношении Помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившем в законную силу решением суда, о которых в момент заключении Договора Арендодатель знал или должен был знать. С момента заключения указанного Договора Ответчик существенно нарушил его условия: уклонялся от государственной регистрации Договора, кроме того, в частности ввел Истца в заблуждение относительно прав третьих лиц на переданное ему Помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> <номер>, согласно которой все Помещения находятся в аренде у ООО «Фарго» <номер> на срок 7 лет (с <дата>.), в связи с чем Истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В случае отказа Арендодателя от заключения Договора долгосрочного договора аренды, Арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке путем направления Арендодателю письменного уведомления и потребовать от Арендодателя возврата суммы депозита, уплаченной арендатором Арендодателю в соответствии с п.4.9. Договора, в течении 3 рабочих дней с даты получения Арендодателем уведомления (п. 6.1.1 Договора). Истец <дата> направил Ответчику уведомление об отказе от договора и возврате суммы депозита <номер>, однако Ответчик, получив <дата> требование истца проигнорировал. <дата> Истец еще раз обратился к Ответчику с требованием (претензией) <номер> о возврате суммы депозита, которое Ответчик также оставил без ответа и денежные средства не вернул (л.д. 23-25).

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО7 уточненные требования поддержала.

Ответчик – ИП ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО6 иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 111-114), представила встречное исковое заявление которым просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от <дата> в размере 2.100.000 рублей, убытки в виде неполученных доходов в размере 1.400.000 рублей, судебные расходы (л.д. 149-152).

В обоснование требований в заявлении указывает, что Арендодатель не отказывался от подписания долгосрочного договора аренды, как и от исполнения Договора аренды и не направлял в адрес Истца соответствующих уведомлений. Согласно письма Истца от <дата> исх. <номер> (поступило посредством электронной почты <дата>) Арендатор в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора аренды нежилого помещения от <дата> и просит вернуть денежные средства в размере 700 000 рублей. В п. 6.15. Договора аренды указан исчерпывающий перечень оснований, по которым Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора. А именно: направив уведомление Арендодателю не менее чем за 3 (три) месяца до даты такого расторжения, как указано в п.6.7. Договора; в случае невозможности эксплуатации Помещения по его назначению, указанному в п. 14 Договора более 14 (четырнадцати) календарных дней подряд; помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется не пригодном для использования по назначению. В случае расторжения Договора по основаниям, указанным в п. 6.15.2., п. 6.15.3., при условии, что причиной возникновения обстоятельств мешающих Арендатору использовать Помещение по назначению стала вина Арендодателя, а именно: разрушение стен, пола, потолка Помещения, за содержание которого в надлежащем состоянии отвечает Арендодатель (не относится к произведенным Арендатором улучшениям, постройкам в результате отделки Помещения); Арендодатель препятствует Арендатору в использовании Помещения в соответствии с целевым использованием, при отсутствии нарушений Арендатором условий настоящего Договора. А именно, если в результате действий Арендодателя прекращен доступ (вход/выход) в Помещение сотрудникам, контрагентам, посетителям Арендатора при отсутствии нарушений настоящего Договора, то Арендодатель компенсирует Арендатору документально подтвержденные расходы, произведенные на отделку Помещения для осуществления коммерческой деятельности, с учетом амортизации, естественного износа. В п.4.10. указано, что Депозит возвращается Арендатору при возврате Помещения по Акту приема-передачи, в том числе при прекращении Договора в случае отказа Арендатора от исполнения Договора в соответствии с п.6.15. настоящего Договора, что не было исполнено Арендатором. В ответ на письмо Арендатора от <дата> исх. <номер> об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды и принимая во внимание состояние Помещений (в помещении демонтированы: вытяжка, напольные и настенные покрытия, электрическая проводка, система пожарной безопасности), в которое привел Арендатор, Арендодателем в адрес Арендатора <дата> направлена Претензия в порядке досудебного урегулирования о необходимости восстановить Помещения в состояние пригодное для эксплуатации. В свою очередь, Помещения Арендатором не восстановлены и не возвращены по Акту приема-передачи Арендодателю. <дата> при визите Арендодателя по адресу Помещений установлено, что Арендатор отсутствует, на звонки не отвечает. Помещения пустуют. В соответствии с п.13 информационного письма Президиума ВАС РФ от <дата> <номер> «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендатор досрочно покинет арендуемый объект до прекращения договора, не сдав его по акту, это не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие факта пользования объектом. В результате недобросовестных действий со стороны Арендатора Арендодатель понес убытки, как в части состояния Помещения, так и арендной платы, которую Арендатор обязан был оплачивать начиная с <дата> (45 дней арендных каникул с момента подписания Договора аренды). С <дата> начало коммерческой деятельности Арендатора по Договору аренды. В случае соблюдения Арендатором порядка и сроков по расторжению Договора аренды в одностороннем порядке, предусмотренных законодательством и Договором аренды Арендодатель не понес бы вышеуказанные убытки, в том числе в виде неполученных доходов, а именно: 700 000 (семьсот тысяч) рублей за аренду в апреле 2018 г., 700 000 (семьсот тысяч) рублей за аренду в мае 2018 г., 700 000 (семьсот тысяч) рублей за аренду в июне 2018 г. Таким образом, даже суммы депозита не хватает для погашения образовавшейся задолженности в размере 2 100 000 (два миллиона сто тысяч) рублей. Более того, с <дата> Арендодатель был вынужден заключить договор аренды с иным Арендатором (ООО «Мясоед 4») на менее выгодных условиях, т.к. помещение было в состоянии демонтажа и для подготовки Помещения для использования Арендатору необходимо 2 (два) месяца, т.е. в период арендных каникул (восстановления помещений) арендная плата не оплачивается, а стоимость аренды 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей, что также считаем по вине Истца и сумма убытков, в виде неполученных доходов составляет 1 400 000 рублей.

    Представитель ФИО2 встречные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном возражении, просила в удовлетворении встречных требований отказать (л.д. 160-165).

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> между ИП ФИО3 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которого арендодатель в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передает, а арендатор принимает в временное пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 162,4 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, подвал, помещение III, комнаты 1а,16,1в,1г; этаж 1, помещение №VI, комнаты 1,7, кадастровый <номер>, согласно экспликации и поэтажному плану БТИ, являющихся неотъемлемой частью Договора (л.д.115-125).

    Из п. 1.5 договора усматривается, что Арендодатель гарантировал, что Помещение под арестом не состоит, какие-либо права каких-либо третьих лиц в отношении Помещения, равно как и основания для возникновения таковых прав и наложения ареста на Помещение отсутствуют, в отношении Помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившем в законную силу решением суда, о которых в момент заключения Договора Арендодатель знал или должен был знать.

В соответствии с п. 4.1 договора Арендные платежи по Договору состоят из Фиксированной части Арендной платы и Переменной части Арендной платы.

В пункте 4.9 стороны предусмотрели, что Арендатор обязуется выплатить Арендодателю денежную сумму в размере одной Фиксированной Арендной платы, что составляет 700.000 рублей, - в течение 5 рабочих дней с даты подписания Договора. Передача денежных средств в размере 700.000 рублей в счет оплаты суммы депозита подтверждается актом приема передачи денежных средств от <дата> (л.д. 39).

Согласно п. 6.1. Договора заключается сроком на 5 лет с даты его подписания.

В силу п. 6.1.1. стороны особо оговаривают, что с даты подписания Договора, он будет считаться заключенным и вступившим в силу как краткосрочный договор, действующий до государственной регистрации, но не более 360 дней.

В пункте 9.1. стороны установили условие о том, что договор подлежит обязательной государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Указанным пунктом договора также предусмотрено, что Арендатор обязан осуществить государственную регистрацию Договора в течение 60 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи, при этом Арендодатель предоставит в распоряжение Арендатора имеющиеся у него документы, необходимые для регистрации Договора в соответствии с действующим законодательством.

     Согласно выписки из ЕГРН, составленной по состоянию на <дата>, указанное нежилое помещение на основании договора аренды от <дата> находится в аренде у ООО «ФАРГО» с <дата> на 7 лет (л.д. 40-41).

    Таким образом, ИП ФИО3 на момент заключения договора с ФИО2 предоставила ему недостоверные сведения относительно отсутствия прав третьих лиц на указанные помещения.

Не смотря на то, что договор аренды нежилого помещения от <дата>, заключенный между ИП ФИО3 и ООО «ФАРГО» был расторгнут <дата>, указанные сведения зарегистрированы в Управлении Росреестра по Москве лишь <дата>, что в свою очередь препятствовало ФИО2 в исполнении п. 9.1. договора аренды нежилого помещения, предусматривающего его обязательную государственную регистрацию истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

<дата> ФИО2 в адрес ИП ФИО3 была направлена претензия исх.<номер> об отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от <дата> и просьбой вернуть денежные средства в размере 700.000 рублей, внесенных в счет оплаты депозита (л.д. 26). Ответа на указанную претензию от ИП ФИО3 не последовало.

<дата> ФИО2 в адрес ИП ФИО3 была направлена претензия с требованием произвести возврат обеспечительного платежа в размере 700.000 рублей (л.д. 42). На указанную претензию от ИП ФИО3 также не последовало.

Как указывает истец и не оспаривается ответчиком, денежные средства до настоящего времени ответчиком не возвращены.

    Согласно п. 6.1.1 Договора в случае отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора, Арендатор вправе отказаться от настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке путем направления Арендодателю письменного уведомления и потребовать от арендодателя возврата суммы депозита, уплаченной Арендатором Арендодателю в соответствии с п. 4.9 договора в течение 3 рабочих дней, с даты получения Арендодателем уведомления.

Принимая во внимание, изложенное выше, а также факт направления истцом ответчику уведомления о расторжении договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для возврата ФИО2 суммы депозита в размере 700.000 рублей.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлено требование о взыскании с ИП ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 84.632 руб. 88 коп. Размер процентов подтверждается представленным истцом расчетом, который ответчиком не оспорен (л.д.105). Проверив расчет, суд находит его правильным, в связи с чем данное требование подлежит удовлетворению.

ИП ФИО3 предъявлено встречное исковое заявление, которым просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от <дата> в размере 2.100.000 рублей, убытки в виде неполученных доходов в размере 1.400.000 рублей, судебные расходы.

В обоснование требований ИП ФИО3 в заявлении указывает, что арендатор должен был оплачивать арендные платежи начиная с <дата>, а также ссылается на п. 6.15 договора, предусматривающий обязанность арендатора направить Арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке не менее чем за 3 (три) месяца до даты такого расторжения, как указано в п.6.7. Договора.

Между тем, из Договора не усматривается, что данное требование также распространяется на п. 6.1.1., предусматривающий право арендатора отказаться от Договора в одностороннем внесудебном порядке в случае отказа Арендодателя от заключения долгосрочного договора. На основании изложенного суд не находит оснований для взыскания с ФИО2 задолженности по договору аренды нежилого помещения от <дата>

Также ИП ФИО3 просит взыскать с ФИО2 убытки в виде неполученных доходов в размере 1.400.000 рублей, ссылаясь на то, что Арендатором помещение приведено в непригодное состояние, в связи с чем она была вынуждена снизить стоимость аренды до 650.000 рублей и предоставлением 2 месяцев арендных каникул.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 указанной статьи предусматривается, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с актом приема-передачи помещений от <дата> арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 162,4 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, подвал, помещение III, комнаты 1а,16,1в,1г; этаж 1, помещение №VI, комнаты 1,7. (л.д. 130). В п. 2 акта стороны установили, что техническое, противопожарное и санитарное состояние вышеуказанных Помещений на момент передачи характеризуется как надлежащее. Помещения являются пригодными к использованию в соответствии с целевым назначением.

Из п. 2 акта приема-передачи помещений от <дата>, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «Мясоед 4» усматривается, что техническое, противопожарное и санитарное состояние помещений требует восстановительно-ремонтных работ.

Документов, свидетельствующих о том, что ФИО2 произведено повреждение принадлежащего ИП ФИО3 имущества, в следствие чего она была вынуждена передать помещение в аренду за более низкую арендную плату, суду не представлено. Из акта приема-передачи помещений от <дата> усматривается, что помещения являются пригодными к использованию в соответствии с целевым назначением. На основании изложенного, данное требование удовлетворению также не подлежит.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск ФИО2 подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска ИП ФИО3 надлежит отказать.

В силу ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 следует взыскать расходы по госпошлине в сумме 13.978 рублей 84 копейки. При этом, оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ИП ФИО3 судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

Решил:

    Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 сумму депозита в размере 700.000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 84.632 рубля 88 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13.978 рублей 84 копейки.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО3 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды нежилого помещения от <дата> в размере 2.100.000 рублей, убытков в виде неполученных доходов в размере 1.400.000 рублей, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2020 года.