Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-79/2013 (2-2062/2012;) ~ М-1828/2012 от 10.12.2012

Мотивированное решение составлено <дата> Дело № 2-79/2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<дата> город Кола

Кольский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Щукиной Л.В.,

при секретаре Фицнер А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску "К.Д.Н." к Соловьеву Е.В. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л :

"К.Д.Н." обратился в суд с иском к Соловьеву Е.В. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. В обоснование иска указал, что <дата> между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения- <данные изъяты> квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира приобретена истцом за <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> он уплатил продавцу при подписании договора купли-продажи, оставшаяся часть должна быть выплачена при предъявлении продавцом документа, подтверждающего его снятие с регистрационного учета из отчуждаемого жилого помещения. Квартира передана покупателю по акту приема-передачи от <дата>, и он пользуется ей единолично. Ответчик Соловьев Е.В. от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности уклоняется, место жительства его неизвестно, на телефонные звонки не отвечает. Просит суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости на его имя на основании заявления одной стороны.

Истец "К.Д.Н." в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, доверил ведение дела своему представителю Андреевой Ю.А.

Представитель истца по доверенности Андреева Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и дополнительно пояснила, что при подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры от <дата> Соловьев Е.В. передал "К.Д.Н." пакет правоустанавливающих документов на отчуждаемую квартиру, которые впоследствии были представлены в Росреестр, а также ключи от квартиры, после чего истец начал в квартире ремонтные работы. Кроме того, ответчик получил от истца <данные изъяты>, о чем сделал собственноручную запись в договоре купли-продажи. Оставшиеся <данные изъяты> истец заплатит после снятия ответчиком себя с регистрационного учета. В связи с тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, нарушая права истца, просила произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры и государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

Ответчик Соловьев Е.В. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которую он приобрел по договору купли-продажи от <дата>, заключенному между ним и "П.А.А.", Н.А. и В.А. В связи с тем, что ему понадобились срочно денежные средства, <дата> он обратился к "П.И.В." и "К.Д.Н.", предложив им купить указанную квартиру. В связи с тем, что долг по коммунальным услугам составлял <данные изъяты>, покупатели ему сказали, что квартира не стоит более <данные изъяты> Поэтому вместо <данные изъяты>, указанных им в договоре, он получил только <данные изъяты>, а <данные изъяты> обещали ему после снятия с регистрационного учета. При этом он оформил доверенность на имя "П.И.В.", который ему пояснил, что через суд выселит П.А.А., Н.А. и В.А., а потом позвонит ему, и они пойдут в Росреестр регистрировать сделку. При этом он прочитал и собственноручно подписал доверенность, договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Правоустанавливающие документы на квартиру у него забрали, но ключи не передавал, поскольку их у него не было. Более трех месяцев судьбой квартиры он не интересовался, а в начале декабря, приехав в квартиру, увидел, что замок стоит другой, стекла вставлены. Взяв у соседей ключи, зашел в квартиру и увидел, что квартира приведена в порядок. Кроме того, пояснил, что проживает в <адрес>, в спорной квартире не проживал, хранил в ней свои вещи, за жилье и коммунальные услуги не платил, а отменить доверенность, выданную "П.И.В.", и опять продать квартиру посоветовал знакомый. <дата> он заключил договор купли-продажи квартиры с "С.А.А.", который и подготовил данный договор. При подписании договора он получил от "С.А.А." <данные изъяты>, о чем сделал соответствующую запись. Кроме того, они подписали акт приема-передачи квартиры, при этом он передал "С.А.А." старый комплект ключей. В связи с тем, что его обманули, денежные средства по договору от <дата> в размере <данные изъяты> он не получал, а получил только <данные изъяты>, хотя в правоохранительные органы по данному факту не обращался, и заключил договор купли-продажи, поскольку нуждался в денежных средствах, просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Представитель третьего лица "УР" в судебное заседание не явился. Представил письменный отзыв, в котором указал, что <дата> на основании договора купли-продажи от <дата> зарегистрировано право собственности Соловьева Е.В. на объект недвижимости- <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

<дата> в "УР" были представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи от <дата> и права собственности (перехода права) от "П.И.В.", действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> С.Н.И. <дата> за № от Соловьева Е.В., и "П.И.В.", действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> Ш.М.Н. <дата> за № от "К.Д.Н.", на жилое помещение – квартиру № в доме № по <адрес> в <адрес>. Согласно сведениям ЕГРП доверенность на отчуждение квартиры, а также на представительство в суде и иных учреждениях и организациях, удостоверенная <дата> по реестру № отменена (Распоряжение об отмене доверенности от <дата>, удостоверил нотариус нотариального округа <адрес> С.Н.И., реестровый №). Также <дата> представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи от <дата> и права собственности (перехода права) от Соловьева Е.В. и "С.А.А." на вышеуказанный объект недвижимого имущества. Со ссылкой на нормы Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что при установлении в судебном порядке факта уклонения ответчика от государственной регистрации права собственности, решение суда будет являться заменой отсутствующего заявления второй стороны сделки, и регистрация будет проводиться на основании заявления истца с приложением правоустанавливающих документов (л.д.19-21).

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица С.В.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежаще. Представил письменное заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.73).

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 131 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 454 ГК Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Главой 30 Гражданского кодекса РФ к существенным условиям договора купли - продажи недвижимости отнесены указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554), цена отчуждаемого недвижимого имущества (статья 555), перечень проживающих в квартире лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Пунктом 3 ст. 551 ГК Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Способы защиты нарушенного права в случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, также разъяснены в пункте 61 указанного Постановления Пленума РФ, согласно которому, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

По смыслу абз.1 ст.398 ГК РФ при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется объектом недвижимости, а при отсутствии такового (то есть когда все требования основаны исключительно на обязательственных правоотношениях) преимущество отдается тому лицу, чье обязательство возникло раньше.

Таким образом, абз.2 п.61 Постановления Пленума N 10/22 называет в качестве необходимого условия удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности исполнение договора в виде передачи вещи. При этом под передачей вещи Постановление Пленума N 10/22 считает вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. Как правило, это акт приема-передачи.

В судебном заседании установлено, что <дата> на основании договора купли-продажи от <дата> зарегистрировано право собственности Соловьева Е.В. на объект недвижимости- <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

<дата> между "К.Д.Н." и Соловьевым Е.В., собственником спорного жилого помещения, был заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым Соловьев Е.В. продал, а "К.Д.Н." приобрел недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно пункту 3 договора указанная квартира продается за <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> "К.Д.Н." уплачивает продавцу в момент подписании договора купли-продажи в качестве задатка, а оставшаяся часть должна быть выплачена в течение 2 дней с момента снятия ответчиком себя с регистрационного учета из отчуждаемого жилого помещения.

Как следует из пункта 12 договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, без принуждения, дееспособны, не находятся под опекой, не состоят на учете в психоневрологическом диспансере и других учреждениях, которые могут ограничить их действия.

Согласно пункту 13 в соответствии со ст.556 ГК РФ продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру по подписанному сторонами передаточному акту в момент подписания настоящего договора.

Согласно договору от <дата> Соловьев Е.В. получил <данные изъяты>, о чем собственноручно сделал запись: «Деньги в сумме <данные изъяты> получил полностью» (л.д.6-7, 104-106).

Также <дата> сторонами сделки подписан акт приема- передачи объекта недвижимости, согласно которому в соответствии со ст.556 ГК РФ и на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>, продавец передал, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данный акт подтверждает исполнение договора купли-продажи (л.д. 7, 106)

Кроме того, <дата> между Соловьевым Е.В. и "С.А.А." был заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, в соответствии с которым Соловьев Е.В. продал, а "С.А.А." приобрел недвижимое имущество: <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п.3 указанная квартира продается за <данные изъяты>, которые Соловьев Е.В. получил полностью. <дата> стороны сделки подписали акт приема-передачи квартиры (л.д.46-47,51).

<дата> в "УР" были представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи от <дата> и права собственности (перехода права) от "П.И.В.", действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> С.Н.И. <дата> за №, от Соловьева Е.В. (впоследствии отменной распоряжением об отмене доверенности от <дата>, удостоверенным нотариусом нотариального округа <адрес> С.Н.И., реестровый №), и "П.И.В.", действующего по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> Ш.М.Н. <дата> за №, от "К.Д.Н." на жилое помещение – квартиру № в доме № по <адрес> в <адрес> (53-59, 104-106).

<дата> также были представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи от <дата> и права собственности (перехода права) от Соловьева Е.В. и "С.А.А." на вышеуказанный объект недвижимого имущества (л.д.41-52).

Таким образом, Соловьев Е.В. заключил две сделки по отчуждению спорного имущества между истцом и ответчиком от <дата>, и между ответчиком и "С.А.А." от <дата>, при этом подписав два акта приема-передачи недвижимого имущества.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца Андреева Ю.А., при подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры от <дата> Соловьев Е.В. передал "К.Д.Н." пакет правоустанавливающих документов на отчуждаемую квартиру, которые впоследствии были представлены в "УР", а также ключи от квартиры, после чего истец начал в квартире ремонтные работы.

Проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК Российской Федерации, исходя из конкретных обстоятельств по делу, суд считает, что факт передачи спорного объекта недвижимости "К.Д.Н." по акту приема-передачи от <дата> и факт владения и пользования истцом указанной квартирой, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, поскольку акт приема-передачи квартиры подписан сторонами, что ими не отрицалось, правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру ответчиком были переданы истцу, которые впоследствии представителем истца были представлены в Росреестр, что не отрицалось ответчиком, кроме того, ключи от квартиры также были переданы, после чего "К.Д.Н." начал проводить в ней ремонтные работы: вставил стекла, произвел уборочные работы, поменял замки, что подтвердил в судебном заседании ответчик Соловьев Е.В.

Разрешая заявленные требования "К.Д.Н.", суд также исходит из отсутствия доказательств, подтверждающих исполнение обязательства по фактической передаче спорного объект недвижимости во владение "С.А.А.", и отсутствия достоверных сведений, что квартирой фактически владеет и пользуется "С.А.А.", который своих возражений по иску и доказательств обратного не представил.

Пунктом 3 статьи 10 ГК Российской Федерации установлено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Доводы ответчика о том, что его обманули и деньги в размере <данные изъяты> он не получал, опровергаются содержанием договора купли-продажи, при добровольном подписании которого в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора и отразили их в договоре, а также сделанной собственноручно Соловьевым Е.В. записью о получении им денежных средств в сумме <данные изъяты>, что не отрицалось и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании, который также пояснил, что договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры читал, собственноручно подписывал, в том числе сам написал, что деньги в сумме <данные изъяты> получил полностью.

Исходя из принципа состязательности сторон (ст.12 ГПК Российской Федерации) и требований ч.1 ст.56 ГПК Российской Федерации, определяющих распределение бремени доказывания, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи квартиры был заключен им вследствие обмана, на крайне невыгодных для него условиях, в том числе доказательств, подтверждающих совершение истцом действий, направленных на обман ответчика относительно правовой природы сделки, ее последствий.

Так, самостоятельных исковых требований об оспаривании договора купли-продажи квартиры от <дата> Соловьев Е.В. не заявлял, в правоохранительные органы с заявлением о неправомерных действиях "К.Д.Н." не обращался.

Кроме того, Соловьев Е.В. знал, какой договор и на каких условиях он заключил, в котором собственноручно указал, что получил денежные средства в размере <данные изъяты> полностью, и исполнение по которому подтвердил актом приема-передачи спорной квартиры.

Таким образом, исследованные судом доказательства свидетельствуют о том, что Соловьев Е.В. уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что является в соответствии с п.3 ст.165 и ст.551 ГК Российской Федерации основанием для удовлетворения требований истца в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление "К.Д.Н." к Соловьеву Е.В. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> в <адрес> от <дата>, заключенного между "К.Д.Н." и Соловьевым Е.В.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> от Соловьева Е.В. к "К.Д.Н.".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий-