Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3698/2014 ~ М-2552/2014 от 16.04.2014

2-3698/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2014 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Ивановой М.А.,

при секретаре Вшивковой И.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Кухарчука Д.В. к ООО «Строительная компания «Развитие» о расторжении договора долевого участия, взыскании денежной суммы, компенсации морального вреда, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Кухарчук Д.В. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику.

С учетом неоднократного изменения исковых требований просил расторгнуть договор долевого участия в строительстве в связи с создание объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора и обязательных требований (технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов), а также в связи наличием недостатков, которые делают объект непригодным для проживания.

Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве от 21.10.2012 г. на строительство квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Цена квартиры по условиям договора составляет 960400 руб., и уплачена истцом в полном объеме. Объект построен с отступлениями от условий договора и обязательных требований (технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов). Указанные отступления привели к ухудшению качества квартиры, а также наличию недостатков, которые делают объект непригодным для проживания.

Истцом неоднократно изменялись исковые требования, в окончательном виде требования сформулированы следующим образом:

В связи с наличием в <адрес>, недостатков в виде:

- отсутствия огрунтовки трубы отопления в комнате;

- отсутствие огрунтовки дверного проема в комнату;

- наличие монтажной мены под балконной дверью с внешней стороны (со стороны балкона);

- незаглубленной в стену электропроводки в комнате;

- перепада плит перекрытия в комнате и коридоре;

- отсутствие половины кирпича на балконе под окном:

- трещины в углу слева от окна в комнате;

- размещения коммуникаций под потолком квартиры (труба вентиляции в коридоре, трубы ГВС в ванной);

- неровностей пола в ванной;

- отслоения штукатурки над входной дверью с внешней стороны;

- несоответствия качества штукатурки установленным стандартам,

Кухарчук Д.В. просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве <номер> от 01.10.2012 г. и взыскать уплаченную по договору сумму в размере 960400 рублей.

Поскольку ответчиком допущено существенное нарушение требований к качестве объекта, при отказе гражданина-дольщика в одностороннем порядке от исполнения договора, он вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, в связи с чем неустойка в размере 362887,14 руб. (по день фактического исполнения обязательств) подлежит взысканию в его пользу.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по передаче квартиры, истец был вынужден заключить договор аренды квартиры и уплачивать арендную плату по 8000 руб. в месяц. Убытки за найм квартиры на общую сумму 144000 руб. подлежат взысканию с ответчика.

Также просил взыскать компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 37000 руб.

В судебном заседание истец Кухарчук д.В., его представитель Стерхов А.С., действующий на основании ордера, исковые требования поддержали. Пояснили, что ответчик должен был направлять извещения о готовности квартиры и иные документы на адрес истца, указанный им в исковом заявлении, или извещать по телефону, поскольку по адресу, указанному в договоре участия в долевом строительстве, истец не проживает. Считают, что квартира истцу не была передана, с требованием о выдаче ключей он не обращался.

Представитель ответчика Варданян О.П., действующая на основании доверенности, исковые требования считает необоснованными, не подлежащими удовлетворению. Дом построен в соответствии с проектной документацией, в которую вносились изменения. Отсутствие технического этажа никаким образом права истца не нарушает. Большая часть недостатков в квартире истца устранена.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к нижеследующему.

01.10.2012 г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в установленном законом порядке 11.10.2012 г.

Согласно пункта 2.1.4 застройщик обязался обеспечить получение разрешения на ввод жилого дома «Александра» в эксплуатацию не позднее 31.03.2014 г.

Согласно пункта 2.1.6 застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику в срок не позднее двух месяцев с даты получения разрешения на ввод жилого дома «Александра» в эксплуатацию.

Таким образом, объект долевого строительства подлежал передаче в срок до 01.06.2014 г.

Истцом цена по договору оплачена в полном объеме (квитанции от 08.10.2012 г. и 01.10.2012 г.).

03.04.2014 г. Кухарчук Д.В. обратился к ответчику с претензией, в которой отсутствует предъявленное им к застройщику требование, основания для направления претензии не определены.

Согласно п. 2.1.6 договора участия в долевом строительстве по окончании строительства жилого дома и получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, Застройщик обязан уведомить Участника об этом и пригласить на приемку объекта долевого строительства.

17.02.2014 г. ответчиком получено Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома «Александра» № 90, о чем истцу было направлено уведомление, получено им 25.02.2014 г.

25.02.2014 г. истец осмотрел объект долевого строительства, выявил замечания, стороны указали об их наличии в Акте осмотра.

31.03.2014 г. состоялся повторный осмотр квартиры, при котором истцом также заявлены недостатки.

18.04.2014 г. ответчик направил истцу заказным письмом уведомление о готовности к передаче объекта долевого строительства, которое не было получено истцом.

29.05.2014 г. ответчик направил истцу соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, которое не было получено истцом.

23.07.2014 г. ответчик направил истцу передаточный акт, который не был получен истцом.

Согласно Заключения эксперта АНО «<данные изъяты>» в результате проведенного экспертного исследования в <адрес>, не выявлены недостатки в виде:

- отсутствия огрунтовки трубы отопления в комнате;

- отсутствие огрунтовки дверного проема в комнату;

- наличие монтажной пены под балконной дверью с внешней стороны (со стороны балкона);

- незаглубленной в стену электропроводки в комнате;

- отсутствие половины кирпича на балконе под окном;

- трещины в углу слева от окна в комнате;

- размещения коммуникаций под потолком квартиры (труба вентиляции в коридоре, трубы ГВС в ванной);

- отслоения штукатурки над входной дверью с внешней стороны.

В результате проведенного экспертного исследования в квартире <номер> выявлены незначительные строительные дефекты, которые являются следствием: не соблюдения технологии производства работ; отсутствия надлежащего контроля за работами со стороны подрядчика; низкой квалификацией специалистов, выполнявших данные работы.

При этом все выявленные недостатки не были заявлены истцом в качестве недостатков созданного ответчиком объекта долевого строительства, в связи с чем их наличие не имеет значения для разрешения исковых требований в соответствии с положениями ст. 196 ГПК РФ.

Также экспертом сделан вывод, что качество квартиры, расположенной по адресу: <адрес> не соответствует условиям договора об участии в долевом строительстве <номер> от 01.10.2012г., проектной документации на строительство указанного дома, требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, градостроительных регламентов в части:

п. 2.1.2; 2.1.3 договора долевого участия <номер> от 01.10.2012г. Т.е. нарушены требования ст.ст 51 (Разрешение на строительство), 54 (Государственный строительный надзор) Градостроительного кодекса РФ. В отношении данного объекта капитального строительства не проводился государственный строительный надзор, разрешение на строительство <номер> от 24 июля 2012года выдано по неполному пакету документов, параметры принятого в эксплуатацию жилого дома (ввод объекта в эксплуатацию <номер> от 17 февраля 2014г.) не соответствуют параметрам жилого дома, указанным в разрешении на строительство. Нарушены требования нормативно-технического документа СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» п.п. 3.12;4.24, П.7.6. СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции, пункт 5.8.5. ГОСТ 30674-99 "Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия", 2.23 СП 40-101-96 «ПРОЕКТИРОВАНИЕ И МОНТАЖ ТРУБОПРОВОДОВ ИЗ ПОЛИПРОПИЛЕНА "РАНДОМ СОПОЛИМЕР", СНиП 2.03.13-88 «Полы» п.4.6, п. 6.2.1 СП 73.13330.2012 «ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЙ».

В силу того, что установленные несоответствия условиям договора об участии в долевом строительстве <номер> от 01.10.2012г., предоставленной проектной документации на строительство, градостроительных регламентов, не затрагивают исследуемый объект: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в части изменения технико­экономических показателей жилого дома (строительный объем, площадь и т.д.) эксперт пришел к выводу, что исследуемая квартира, расположенная по адресу: <адрес> может считаться пригодной для проживания, соответствует требованиям технических регламентов и других действующих нормативных документов при условии устранения выявленных строительных дефектов в квартире и проведения замеров по шуму в квартире лабораторией, имеющей допуск на выполнение данных измерений. Данные замеры необходимы для подтверждения выполнения работ по устройству звукоизоляции в квартире (пола, стен).

Изложенные обстоятельства подтверждены исследованными в суде доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1 - 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, застройщик, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Согласно части 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как усматривается из материалов дела, в отличие от первоначального проекта спорного жилого дома, предусматривающего наличие технического этажа (по состоянию на 30.06.2013 г.), в последующем застройщиком были внесены изменения в проектную декларацию (по состоянию на 05.11.2013 г.), технический этаж был исключен.

Экспертом был сделан вывод, что качество квартиры, расположенной по адресу: <адрес> не соответствует условиям договора об участии в долевом строительстве <номер> от 01.10.2012г., проектной документации на строительство указанного дома, требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, градостроительных регламентов в части:

п. 2.1.2; 2.1.3 договора долевого участия <номер> от 01.10.2012г. Т.е. нарушены требования ст.ст 51 (Разрешение на строительство), 54 (Государственный строительный надзор) Градостроительного кодекса РФ. В отношении данного объекта капитального строительства не проводился государственный строительный надзор, разрешение на строительство <номер> от 24 июля 2012года выдано по неполному пакету документов, параметры принятого в эксплуатацию жилого дома (ввод объекта в эксплуатацию <номер> от 17 февраля 2014г.) не соответствуют параметрам жилого дома, указанным в разрешении на строительство.

Администрацией муниципального образования «<адрес>» 24.07.2012 г. было выдано разрешение на строительство жилого комплекса из многоквартирных жилых домов, со встроено-пристроенными объектами на пересечении <адрес> и <адрес>». Первый этап строительства – Жилой дом «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>.

17.02.2014 г. Администрацией муниципального образования «<данные изъяты>» было выдано разрешение <номер> на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства являются основанием для ввода дома в эксплуатацию.

При этом выводы эксперта о не соответствии параметров принятого в эксплуатацию жилого дома параметрам жилого дома, указанным в разрешении на строительство, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку указанные разрешения не отменены, данные ненормативные документы являются действительными и не оспаривались в установленном законом порядке (иного суду не представлено).

Доводы искового заявления о несоответствии построенного объекта проектной документации необоснованны, поскольку ответчиком вносились изменения в проектную декларацию, сам измененный проект был приведен в соответствие такими документами как справкой о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, Положительном заключении негосударственной экспертизы <номер> от 16 июня 2014г. на проектную документацию инв. <номер> и акта приемки объекта капитального строительства от января 2014г. и Разрешения на строительство, выданное Администрацией муниципального образования «<данные изъяты>» <номер> от 24 июля 2012 года.

Истцом не представлено доказательств, что в соответствии с проектом технический этаж должен был находиться над его квартирой, и его отсутствие привело к нарушению прав истца. В обосновании своих доводов истец указывал, что в случае протекания крыши при наличии технического этажа над его квартирой, осадки не могли бы попасть в квартиру. При отсутствии же технического этажа возможно попадание осадков непосредственно в его квартиру. Однако до настоящего времени никаких затоплений в квартире не было, предположения не могут быть положены в основу решения суда. Кроме того, истец указывал, что в результате исключения технического этажа, все коммуникации разместили под потолком его квартиры (а именно: труба вентиляции в коридоре, трубы ГВС в ванной), что также нарушает его права. Однако указанное отступление не было установлено экспертом при осмотре. Экспертом указано об отсутствии такого недостатка.

Таким образом, истцом не доказано, что исключение технического этажа повлекло за собой нарушение его прав, как не доказан и тот факт, что технический этаж должен был располагаться непосредственно над его квартирой.

Также истцом не доказано и наличие недостатков в объекте долевого строительства, которые привели бы к невозможности использования данного объекта по назначению. Экспертом установлено отсутствие заявленных истцом недостатков в виде:

- отсутствия огрунтовки трубы отопления в комнате;

- отсутствие огрунтовки дверного проема в комнату;

- наличие монтажной пены под балконной дверью с внешней стороны (со стороны балкона);

- незаглубленной в стену электропроводки в комнате;

- отсутствие половины кирпича на балконе под окном;

- трещины в углу слева от окна в комнате;

- размещения коммуникаций под потолком квартиры( труба вентиляции в коридоре, трубы ГВС

в ванной);

- отслоения штукатурки над входной дверью с внешней стороны.

Эксперт не включил в свои выводы ответы о наличии оставшихся недостатков в виде:

- перепада плит перекрытия в комнате и коридоре;

- неровностей пола в ванной

Однако, как следует из исследовательской части экспертного заключения, указанные недостатки явились предметом исследования эксперта. Так, на стр. 8 заключения эксперт указывает:

5. Выявлен перепад по высоте железобетонных плит перекрытия до 9мм, что соответствует требованиям нормативно-технического документа п.3.7. СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции: «Разность отметок лицевых поверхностей двух смежных непреднапряженных панелей (плит) перекрытий в шве при длине плит, м: свыше 4 до 8м-10мм»;

12. В санузле выявлены местные неровности поверхности цементно-песчаной стяжки пола до 3мм, что является нарушением нормативно-технического документа п.4.24, т.20 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»: «Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола не должны превышать, мм, для: стяжек под покрытия поливинилацетатные, из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон, паркета и поливинилхлоридных плит - 2мм»- строительный дефект.

Таким образом, наличие только одного из заявленных истцом дефектов было подтверждено экспертом, при этом экспертом указано, что данные виды дефектов в классификаторе основных видом дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов не отображены, следовательно, их можно классифицировать как незначительные дефекты, которые не влияют на безопасность здания. В связи с чем, доказательств, подтверждающих невозможность использования переданного объекта в соответствии с целями, предусмотренными договором долевого участия, истцом не представлено.

Истцом указывалось на наличие существенных нарушений требований к качеству при создании спорного объекта, однако единственный выявленный недостаток не является существенным, что препятствует истцу отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Как указывалось судом выше, наличие недостатков, установленных экспертом, не имеет правового значения при разрешении возникшего спора, поскольку истцом данные недостатки не были заявлены в качестве оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве. Основания для выхода за пределы заявленных требований в силу положений ст. 196 ГПК РФ у суда отсутствуют.

Основанием для расторжении договора истец указывал на пункт 2 части 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

В связи с чем ему необходимо было доказать в суде наличие следующих обстоятельств:

- факт изменения проектной документации на объект недвижимого имущества, в который входит объект долевого строительства;

- существенный для участника долевого строительства характер таких изменений.

По общему правилу отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти

Ответчиком представлены доказательства внесения изменений в проектную документацию, истцом же, как указывалось выше не доказано наличие оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве <номер> от 01.10.2012 г., нарушения его прав внесенными изменениями, существенный характер указанных изменений, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению и требования о возврате уплаченной по договору суммы, взыскании неустойки, процентов, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Кухарчука Д.В. к ООО «Строительная компания «Развитие» о расторжении договора долевого участия, взыскании денежной суммы, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд УР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через районный суд.

Решение изготовлено председательствующим 29 декабря 2014 года.

Председательствующий судья М.А. Иванова