Решение по делу № 2-846/2018 от 28.02.2018

дело № 2-846/2018 год

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» мая 2018 года

Московский районный суд города Калининграда

в составе председательствующего: судьи Кулаковой Н.В.

при секретаре: Иванченко В.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску: ООО «Эверест – Строй» к Степанову Максиму Анатольевичу о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прав и обязанностей по договору на передачу в аренду городских земель на земельный участок,

установил:

ООО «Эверест – Строй» обратилось с иском в суд, в котором указало, что между данным Обществом и Степановым М.А. был заключен предварительный договор купли продажи от 03.02.2014 года.

Предметом договора выступал объект незавершенного строительства, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, а также права и обязанности по Договору № на передачу в аренду городских земель от 26.12.2013 г., заключенному между Продавцом и Администрацией ГО «Город Калининград».

Предметом договора является земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, срок аренды: 3 года.

По условиям предварительного договора, Степанов М.А. должен был оплатить стоимость предмета договора 18 000 000,00 рублей, однако до настоящего времени этого не сделал, устным сообщением выразил желание официально зарегистрировать свою предпринимательскую деятельность.

Денежные средства по доверенности, выданной гендиректором ООО «Эверест-Строй» от ответчика приняла Сальникова В.Э., после отчётов за принятые по доверенности денежные средства Обществом Сальниковой В.Э. выданы квитанции к приходным ордерам и приходные кассовые чеки, а заверенные копии переданы ответчику в подтверждение оприходования его денег в ООО «Эверест-Строй» именно за предстоящую сделку в качестве ее обеспечения - задатка.

Кроме этого, гражданская жена Степанова М.А. по соглашению со Степановым М.А., 17 апреля 2014 года была введена в состав учредителей ООО «Эверест-Строй», стоимость доли составляла 9 000 000 рублей, которую она не выплатила до сих пор.

Третьим лицом - Бурмистровой обеспечение не было предоставлено, поэтому - в связи с неисполнением встречного - денежного обязательства Сальникова вынуждена была приостановить исполнение своих обязательств: накануне регистрации прав на 1/2 долю за Бурмистровой.

Таким образом, ответчик имел отношения с коммерческой недвижимостью, принадлежавшей юридическому лицу, имел предварительный договор, который сам и не исполнил, получил подтверждение надлежащего исполнения со стороны ООО «Эверест-Строй» о принятии денег в счёт будущей сделки, но сделку совершать передумал, и решил переложить материальную ответственность на физическое лицо - Сальникову В.Э., договор цессии на своё подконтрольное лицо Бурмистрову не оформил, и не подтвердил документально.

ООО «Эверест-Строй» вынуждено было продать объект иному лицу, с условием его возврата при затребовании Степановым М.А., либо уступки прав по соглашению сторон.

Соглашение между собственником объекта и ООО «Эверест-Строй» достигнуто, 08 сентября 2017 года Общество уведомило Степанова М.А. о своей готовности совершить сделку.

Степанов М.А. от заключения основного договора купли-продажи в настоящий момент уклоняется.

С учетом изложенного, просит обязать Степанова М.А. заключить основной договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, а так же права и обязанности по договору № на передачу в аренду городских земель от 26.12.2013 года, на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №

В судебном заседании представитель ООО «Эверест-Строй» по доверенности Колобов А.А. поддержал исковые требования по изложенным в заявлении основаниям, дополнил, что по условиям предварительного договора купли-продажи, основной договор стороны должны были заключить в срок, не позднее 27.04.2014 года, однако по просьбам Степанова М.А. заключение основного договора переносилось, ввиду отсутствия у него оставшейся суммы в размере 9 000 000 рублей. В письменном виде соглашение о переносе срока заключения основного договора купли-продажи, стороны не заключали.

Полагает, что срок исковой давности на обращение в суд с настоящим иском ООО «Эверест-Строй» не пропустило, таковой следует исчислять с момента обращения Степанова М.А. в Ленинградский районный суд гор. Калининграда с иском к Сальниковой В.Э. о взыскании денежных средств, уплаченных в счет оплаты стоимости объектов по предварительному договору купли-продажи.

Степанов М.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещался надлежаще.

Представитель Степанова М.А. по доверенности Мясоедов С.М. в судебном заседании с иском ООО «Эверест-Строй» не согласился, полагает, что Общество пропустило срок исковой давности, как общий 3хлетний, так и специальный шесть месяцев с момента, установленный для обращения в суд с настоящий иском, без какой либо уважительной причины на это. По данному основанию просил отказать ООО «Эверест-Строй» в заявленных требованиях в полном объеме.

Также полагает, что ООО «Эверест-Строй» является не надлежащим истцом по заявленным требованиям, поскольку на дату обращения в суд с настоящим иском оно не являлось собственником объекта незавершенного строительства и не обладало право аренды на земельный участок, таковое, имело ООО «Дом».

Дополнил, что Степанов М.А. не заключал с ООО «Эверест-Строй» никакого предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, подпись в представленной копии договора его доверителю не принадлежит, подлинник договора отсутствует. Степанов М.А. договаривался с Сальниковой В.Э. в 2014 году, что приобретет спорный земельный участок за 9 000 000 рублей в целях строительства на нем коттеджа для личного пользования, при условии, что она оформит этот участок в личную собственность, заплатил ей денежные средства в указанном размере по распискам. Никаких разговоров о том, что стоимость участка составит 18 000 000,00 рублей между сторонами не велось.

Сальникова В.Э. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещалась надлежаще.

Представитель Сальниковой В.Э. по доверенности Галактионов А.Е. в судебном заседании поддержал исковые требования ООО «Эверест-Строй» по изложенным в заявлении основаниям, и данным представителем Общества объяснениям, дополнил, что между сторонами вплоть до 2017 года имелась устная договоренность о переносе срока заключения основного договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, ввиду отсутствия у Степанова М.А. оставшейся суммы стоимости объектов в размере 9 000 000,00 рублей. Договор аренды земельного участка передавался ООО «Эверест-Строй» иным юридическим лицам во избежание его расторжения из-за того, что строительство объекта на нем не велось. Подлинник предварительного договора купли-продажи от 03.02.2014 года был уничтожен в результате залива офисного помещения, до этого Общество успело заверить у нотариуса копию договора, наряду с иными документами.

Степанов М.А. планировал осуществить на данном земельном участке строительство многоквартирного жилого дома, вид разрешенного использования земельного участка- со строительства многоярусной автостоянки на строительство многоквартирных жилых домов был изменен в ноябре 2014 года, право собственности на незавершенный строительством объект ООО «Эверест-Строй» зарегистрировало за собой в апреле 2018 года. в этом же месяце заключило с ООО «Дом» соглашение об уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка., которое в данный момент находится на регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Представители администрации городского округа «город Калининград», ООО «Дом» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещались надлежаще. От представителя администрации по доверенности Спорыхиной А.Г. получена телефонограмма с просьбой о проведении судебного заседания в ее отсутствие, с вынесением решения по усмотрению суда. Также пояснила, что согласно имеющимся у администрации городского округа документам, договор № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № был расторгнут сторонами, 19.05.2015 года в отношении данного земельного участка заключен новый договор аренды № между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Дом», с разрешенным использованием участка- под строительство многоквартирных жилых домов. Указанный договор аренды является действующим, сторонами не расторгался.

От генерального директора ООО «Дом» Александровой Ю.А. получено заявление с просьбой о рассмотрении данного дела без участия представителя указанного Общества, против удовлетворения исковых требований ООО «Эверест-Строй» не возражает. Также сообщает, что ООО «Дом» было поставлено в известность о намерении Степанова М.А. приобрести права аренды по договору № на передачу в аренду городских земель от 26.12.2013 года. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м.. кадастровый номер № и объект незавершенного строительства на нем.

Всвязи с этим, было заключено соглашение между ООО «Дом» и ООО «Эверест-Строй» от 15.01.2015 года, согласно которому в случае выполнения Степановым взятых на себя обязательств, ООО «Дом» передавало указанные объекты недвижимости, а ООО «Эверест-Строй» компенсирует все понесенные всвязи с этим убытки.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, обозрев гражданское дело № 2-2633/2017 год, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества. выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу ч.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( ч.6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход прав собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ( ч.1 ст. 551 ГК РФ).

Из представленных суду материалов следует, что 03 февраля 2014 года между ООО «Эверест-Строй» в лице директора Сальниковой В.Э., действующей на основании Устава, именуемой «Продавец», с одной стороны, и гражданином РФ Степановым М.А., именуемом «Покупатель», с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи следующего имущества: Объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № ( свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2013 года); прав и обязанностей по договору № на передачу в аренду городских земель от 26.12.2013 года, заключенному между Продавцом и администрацией городского округа «Город Калининград». Предметом договора является земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, срок аренды три года

Пункт 1.2 договора гласил, что стороны договорились заключить основной договор в срок не позднее 27.04.2018 года.

Пунктом 2.1 договора предусматривалось, что по основному договору Продавец передает в собственность Покупателя имущество, указанное в п.1.1. Договора, а Сторона-2 обязуется принять и уплатить цену имущества в порядке и на условиях, предусмотренных основным договором.

В соответствии с п.2.2 договора Цена имущества согласована сторонами и составляет 18 000 000,00 рублей.

В силу п.2.3 договора право собственности на имущество переходит от Продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.3.1, 3.1.1 договора Покупатель оплачивает цену имущества, указанную в п.2.2 договора в следующем порядке: 9 000 000,00 рублей покупатель уплачивает продавцу в течение 10 дней с момента подписания настоящего Договора наличными, о чем на настоящий договор сторонами наносится соответствующая надпись с указанием суммы переданных денежных средств. даты передачи денежных средств, ФИО ( наименования) и подпись лица, передавшего денежные средства, ФИО (наименования) и подпись лица, получившего денежные средства. Указанная надпись имеет силу расписки.

Оставшиеся 9 000 000,00 рублей Покупатель оплачивает Продавцу в порядке, который будет согласован Сторонами в основном договоре ( п. 3.1.2 договора).

Пункт 3.2 договора гласил, что денежные средства, указанные в п. 3.1.1 настоящего Договора являются задатком и обеспечивают обязательства Сторон по заключению основного договора в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

Стороны согласовали, что отказом от исполнения настоящего договора со стороны Покупателя будет являться, в том числе направление Продавцу требования о возврате денежных средств, переданных по настоящему Договору в порядке предусмотренном п.3.1.1 Договора, обращение покупателя в суд с иском к Продавцу о взыскании денежных средств, преданных по договору, а также иные действия, направленные на уклонение от заключение договора.

Пункт 4.1 договора предусматривал, что до даты заключения основного договора, в соответствии с п.1.2, Продавец обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении имущества.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор ( п.4.2 договора).

Каких-либо отметок о внесении Продавцом Покупателю денежных средств в размере 9 000 000, 00 рублей в счет оплаты стоимости приобретаемого Имущества, на данном договоре не имеется.

Подлинник предварительного договора суду на обозрение представлен не был, со слов представителя Сальниковой В.Э. он был уничтожен в результате залива офисного помещения ООО «Эверест-Строй»

На дату составления указанного договора, имущество в виде незавершенного строительством объекта, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м. принадлежало на праве собственности ООО «Дом», на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, реализуемого в рамках конкурсного производства от 25.03.2013 года, протокола об итогах продажи имущества от 18.03.2013 года и акта приема-передачи от 20.05.2013 года.

Согласно договору № от 26.12.2013 года на передачу в аренду городских земель, заключенному между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Эверест Строй», земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № предоставлялся Обществу с разрешенным использованием « под неоконченный строительством объект - многоярусную автостоянку с автосервисом и автомойкой».

Судом установлено, что в срок, определенный в п. 1.1.2 предварительного договора (не позднее 27.04.2014 года) стороны основной договор купли-продажи не заключили, предложение о заключении такового друг другу не направили, Покупатель не оплатил Продавцу в полном объеме денежные средства за приобретаемый объект, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились.

Ссылки представителя Сальниковой В.Э. на наличие устной договоренности между сторонами о продлении срока заключения основного договора, ввиду отсутствия у Покупателя оставшейся суммы в размере 9 000 000,00 рублей, суд не находит состоятельными и заслуживающими внимания.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица Сальниковой В.Э. не отрицали, что письменные соглашения об изменении срока заключения основного договора ООО «Эверест-Строй» со Степановым М.А. не заключало, предложение о заключении основного договора купли-продажи до 27.04.2014 года в его адрес не направляло.

С настоящим иском ООО «Эверест-Строй» обратилось в суд только в декабре 2017 года, тем самым пропустила установленный п.6 ст. 429 ГК РФ срок обращения в суд с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи ( шесть месяцев истекло 28.10.2014 года).

Помимо этого, суд считает, что ООО «Эверест-Строй» не обладало правом на заключение со Степановым М.А. данного предварительного договора, поскольку на момент его составления не являлось собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый номер № Право на данный объект в установленном законом порядке было зарегистрировано за ООО «Дом», и соответственно, ООО «Эверест-Строй» не могло распоряжаться, этим объектом в отсутствие на это специальных полномочий. Указаний в договоре на тот факт, что ООО «Эверест-Строй» имело право на распоряжение не принадлежащим ему имуществом, не имеется.

На дату обращения в суд с настоящим иском, указанный объект также находился в собственности у ООО «Дом», а договор № на передачу в аренду городских земель от 26.12.2013 года на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, с разрешенным использованием под многоярусную автостоянку с автосервисом и автомойкой, уже не действовал, так как был расторгнут, всвязи с заключением 19.08.2015 года между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Дом» договора аренды № на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № с иным разрешенным использованием - под строительство многоквартирных жилых домов с этажностью 5-12 этажей.

Данный договор аренды до настоящего времени является действующим, соглашение № об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.08.2015 года №, заключенное между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Эверест-Строй» на момент рассмотрения данного дела судом зарегистрировано не было.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска ООО «Эверест-Строй».

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Эверест-Строй» об обязании Степанова Максима Анатольевича заключить основной договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № а также права и обязанности по Договору № на передачу в аренду городских земель от 26.12.2013 года на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №-отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский облсуд через Московский районный суд гор. Калининграда в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме

Судья: Кулакова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 31.05.2018 года