Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-721/2022 ~ M-161/2022 от 20.01.2022

Дело №2-721/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2022 года г. Салават

Салаватский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи         Елисеевой Е.Ю.

при секретаре судебного заседания Мурахтиной Е.А.

с участием истца Политавкина Г.И., представителя ответчика ООО «Скай» Ааб А.Я.. представителя ответчика Администрации ГО г.Салават Богдановой А.А., представителя третьего лица ООО УК «Собственник» Шашковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению председателя Совета МКД № 44 по ул.Первомайская г.Салавата Политавкина Г.И. к ООО «Скай», Администрации ГО г.Салават о признании нежилого помещения общим имуществом МКД, прекращении государственной регистрации,

установил:

Политавкин Г.И. обратился в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений, круга ответчиков) к ООО «Скай», Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан о признании нежилого помещения общим имуществом МКД, прекращении государственной регистрации. В обоснование уточненного иска указано на то, что истец является председателем совета МКД №44 по ул. Первомайская г. Салават. В доме №44 по ул. Первомайская г. Салават РБ имеется нежилое помещение площадью 50,7 кв.м., которое входит в проект данного дома, входит в его конструкцию и находится в цокольном этаже дома. В данном помещении находятся инженерные коммуникации тепловых сетей и водоснабжения дома. Указанное нежилое помещение по каким-то причинам оказалось в муниципальной собственности, а впоследствии продано частному предпринимателю и в настоящее время находится во владении ООО «Скай». Новый собственник ООО «Скай» больше двух лет уже не ведет в этом помещение никакой коммерческой деятельности, закрыл дверь на ключ и несмотря на обращения собственников дома не обеспечивает круглосуточный свободный доступ. В результате верхние этажи дома недополучают тепло и люди, проживающие в этом доме мерзнут. Управляющая компания не имеет доступа к этому помещению при любой аварии на отоплении сливает воду уже со всего дома и собственники дома переплачивают по общедомовому счетчику тепло учета. Спорное нежилое помещение является неотъемлемой частью жилого дома, относится к общедомовому имуществу и выбыло из владения незаконно без согласия собственников МКД.

Политавкин Г.И. просил суд признать нежилое помещение площадью 50,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Салават, ул. Первомайская, д. 44 общим имуществом многоквартирного дома, прекратить право собственности ООО «Скай» на данное нежилое помещение.

В судебном заседании истец Политавкин Г.И. поддержал уточненное исковое заявление в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Скай» - Ааб А.Я. исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения.

Представитель ответчика Администрации городского округа г. Салават Богданова А.А. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на необоснованность исковых требований и пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица ООО УК «Собственник» Шашкова О.А. с иском не согласилась, просила в его удовлетворении отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд находит уточненные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Политавкин Г.И. является собственником квартиры ... в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 00.00.0000

В соответствии с протоколом общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 04 августа 2017 года Политавкин Г.И. наделен полномочиями представлять интересы собственников многоквартирного дома в судах Российской Федерации, правоохранительных органах и иных организациях по вопросам, связанным с владением общим имуществом помещений дома.

Управление многоквартирным домом по указанному выше адресу на основании договора управления, заключенного с собственниками многоквартирного дома осуществляет ООО УК «Собственник».

Согласно техническому паспорту на домовладение по адресу: г. Салават, ул. Первомайская, д. 44, по состоянию на 17.08.2007 года в указанном МКД имеется нежилое помещение площадью 50,7 кв.м., которое расположено на цокольном этаже МКД.

В судебном заседании установлено, что до 26.01.2006 спорное нежилое помещение площадью 50,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Салават, ул. Первомайская, д. 44 до 26.01.2006 находилось в хозяйственном ведении ГУП «Дирекция единого заказчика», а впоследствии было передано в муниципальную собственность администрации городского округа г. Салават. Далее на основании договора купли-продажи от 26.09.2014 право собственности на нежилое помещение площадью 50,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Салават, ул. Первомайская, д. 44 перешло к ООО «Скай», и в установленном порядке зарегистрировано 26.09.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись №02-04-15/024/2014-520, право собственности ООО «»Скай» на спорное нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04АЕ 298666 от 26.09.2014 и передаточным актом от 28.01.2020 года.

На основании договора продажи коммунального ресурса «отопление» и «горячая вода» №5НП/4481 от 01.01.2018 установлено, что между ООО «БашРТС» и ООО «Скай» в лице директора Ааб А.Я. заключен договор в соответствие с которым в нежилое помещение общей площадью 50,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Салават, ул. Первомайская, д. 44, осуществляется поставка коммунальных ресурсов «отопление» и «горячая вода». При этом согласно представленных ответчиком документам поставка указанных коммунальных ресурсов осуществляется постоянно, оплата за производится своевременно.

Из акта от 28.02.2022 составленного представителями ООО УК «Собственник» с приложенным фотоматериалом спорного нежилого помещения, следует, что в нежилом помещении по ул.Первомайская, д.44 в г.Салават проходит общедомовая система отопления. Стояки отопления, которые выходят в верхние расположенные квартиры, на радиаторах установлена запорная арматура, находится в открытом положении.

Заявляя настоящие исковые требования, истец ссылался на необходимость постоянного доступа в указанное нежилое помещение, с целью обслуживания и надлежащего содержания находящихся в нем инженерных систем и иного оборудования, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме.

Разрешая спор, руководствуясь положениями части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" суд исходит из того, что спорное нежилое помещение в цокольном этаже было предназначено (учтено и сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем приходит к выводу, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на это помещение не возникло, оно является самостоятельным объектом недвижимости, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями п. 1 и 3 ст. 166, п. 1 ст. 290, п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", Приложения N 3 к данному Постановлению, п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 г. N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 3 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", принимая во внимание Определение Конституционного Суда Российской Федерации N 489-0-0 от 19.05.2009г., исходит из того, что нежилое помещение на протяжении длительного времени функционировало как самостоятельное, не связанное с обслуживанием жилого дома, наличие в нежилом помещении, инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности на помещение, уже выделенное для самостоятельного использования, не связанное с обслуживанием жилого дома.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

Перечень объектов, входящих в общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме поименован в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. При этом к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определения от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, от 25 сентября 2014 г. N 2110-О, от 18 июля 2017 г. N 1677-О и др.).

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа более одного жилого и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Для определения правового режима названных помещений недостаточно установления наличия или отсутствия в них инженерных коммуникаций, так как инженерные коммуникации могут располагаться в индивидуальных жилых и нежилых помещениях, не относящихся к общему имуществу.

Разрешая заявленные истцом требования суд исходит из того, что спорное имущество не может быть отнесено к имуществу, на которое у собственников жилых помещений возникает право общей долевой собственности, помещение является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что в нежилом помещении инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, в целом отсутствует, в данном помещении имеются канализационные стояки и стояки обратного теплоснабжения, суд приходит к выводу, что данное помещение не может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение изначально было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, спорное нежилое помещение, состоит из коридора, склада, кухни, туалета, кабинета, выставочного зала, общей площадью 50,7 кв.м., в 2014 на основании договора купли-продажи сдавалось Администрацией ГО г.Салават продано ООО "Скай".

Поскольку нежилое помещение до приватизации первой квартиры в вышеуказанном доме было предназначено (сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло, и оно не может быть отнесено к общему имуществу.

При этом для определения правового режима названного помещения не имеет значение наличие в нем инженерных коммуникаций, так как оно расположены в каждом подвале и само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Защита гражданских прав, в том числе права собственности, осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.

Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.

В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В обоснование заявленных исковых требований Политавкин ссылалась на то, что спорное нежилое помещение, предназначенное для обслуживания всех помещений многоквартирного дома, являются общим имуществом, на которое у ООО «Скай» в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности, просил истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на такое имущество, а также незаконность владения этим имуществом конкретным лицом, лишение возможности других лиц пользоваться этим имуществом.

Установлено, что спорное помещение поступило во владение ООО «Скай» от единственного управомоченного лица на его распоряжение муниципального образования Администрации ГО г.Салават.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «Скай» приобрело спорное нежилое помещение по возмездной сделке за счет собственных средств.

Доказательства того, что ООО «Скай» в лице его директора Ааб А.Я. препятствует в доступе к коммуникациям, расположенным в спорном нежилом помещении, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем ООО УК «Собственник» представлена справка № 97 от 01.02.2022 из которой следует, что ООО «Скай» при каждом обращении обеспечивает доступ сотрудникам ООО УК «Собственник» в принадлежащее ООО «Скай» на праве собственности нежилое помещение по адресу: (адрес)

Принимая во внимание установленные по данному делу обстоятельства, в том числе основания возникновения права собственности ООО «Скай» на спорное помещение, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Кроме того, руководствуясь статьями 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что о факте нахождения помещения во владении ответчика и регистрации за ним права собственности истцу должно было известно не позднее 2015 года, в то время как в суд с настоящим иском истец обратился по истечении более семи лет от указанной даты, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности на предъявление соответствующего требования, о чем заявлено ответчиками. Заявленные истцом исковые требования фактически направлены на оспаривание права собственности ООО «Скай» и истребование объекта недвижимости из его владения, в силу чего относятся к виндикационному иску, на который распространяется установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетний срок исковой давности, подлежащий исчислению с 2015 года, т.е. с момента, когда истец узнал о регистрации права собственности на нежилое помещение за ООО «Скай».

Нормами действующего законодательства не предусмотрено такого способа защиты права как признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права.

Ссылки на то, что собственники МКД №44 по ул.Первомайская в г.Салават несут расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме ничем не подтверждены, являются голословными.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Политавкина Г.И. суд исходит из доказанности того, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и прошло технический учет, длительное время используется ответчиком на основании договора купли-продажи, что подтверждает возможность его самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием квартир дома.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ № 44 ░░ ░░.░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░», ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░.░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░.

░░░░░ ░/░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░░. ░░░░░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 21.03.2022

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ 21.03.2022

░░░░░░░░░ ░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ «_______»________________ 2022 ░.

░░░░░:

░░░░░░░░░ ░░░░:

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ №2-721/2022 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1.