Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3477/2016 от 31.03.2016

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2016 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Петровской Е.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу «ВиП-Трейдинг» о понуждении к регистрации договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО7 обратилась в суд с иском к ЗАО «ВиП-Трейдинг» и просила обязать осуществить государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> договора долевого участия в строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «ВиП – Трейдинг» и ФИО1, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство нежилого помещения, площадью 145 кв.м., расположенного на 1-ом этаже в строительных осях 23-25, А-В административно-делового центра по <адрес> в <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО7 оплатить стоимость строительства в сумме 9425000 рублей и принять нежилое помещение. Ответчик своих обязательств по договору не выполнил, в настоящее время строительство объекта приостановлено, а также уклоняется от регистрации вышеуказанного договора, тогда как договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебное заседание истец или ее представитель, а также представитель ответчика и третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела по существу или рассмотрении дела без их участия не просили. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело без участия сторон по имеющимся доказательствам.

Представитель третьего лица АО «Уралтрансмаш» ФИО4 на рассмотрении дела по существу настаивал, суду пояснил, что считает исковые требования ФИО1 необоснованными поскольку АО «Уралтрансмаш», являющегося правопреемником ФГУП «Уралтрансмаш», является собственником земельного участка, где расположен данный объект недвижимости. Поскольку договор долевого участия в строительстве, подписанный ФГУП «Уралтрансмаш» и ЗАО «ВиП-Трейдинг», является договором инвестирования, а не договором долевого участия, прав застройщика по этому договору ответчик не приобрел, участок ему не передавался, ему были переданы лишь функции заказчика. Каких-либо прав на земельный участок ЗАО «ВиП-Трейдинг» не имеет, ему не выдавалось разрешение на строительство, в связи с чем ответчик не вправе был привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Тем не менее, в связи с регистрацией договором долевого участия в строительстве, заключенного с ФИО5 на земельный участок возникает обременение в силу закона, что нарушает права собственника земельного участка.

Суд, заслушав представителя третьего лица и исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО1 необоснованными не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ застройщику ЗАО «Вип–Трейдинг» было выдано разрешение на строительство административно-делового центра по <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ВиП – Трейдинг» и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве № ******, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство нежилого помещения, площадью 145 кв.м., расположенного на 1-ом этаже в строительных осях 23-25, А-В административно-делового центра по <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО7 - оплатить стоимость строительства в сумме 9425000 рублей и принять нежилое помещение.

В силу положений п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Именно такой договор, в силу ч. 3 ст. 4 названного Федерального закона, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Также судом установлено, что на основании Решения Исполкома Свердловского городского Совета народных депутатов № ******-е от ДД.ММ.ГГГГ Заводу транспортного машиностроения им. ФИО6 разрешено на ранее отведенном земельном участке по <адрес> бригад строительство поликлиники на 600 посещений в день, завод обязан был в том числе получить архитектурно-планировочное задание и разработанную в соответствии с ним проектную документацию.

В соответствии с договором долевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФГУП «Уралтрансмаш» и ЗАО «ВиП-Трейдинг», ЗАО «ВиП-Трейдинг» переданы права на застройку (достройку) своими силами и за свой счет здания поликлиники и административного корпуса по <адрес> бригад. Также ЗАО «ВиП-Трейдинг» обязалось получить акт о его сдаче объекта в эксплуатацию, внести необходимые коррективы в рабочую документацию, зарегистрировать право собственности на объект, а ФГУП «Уралтрансмаш» обязано оплатить понесенные ЗАО «ВиП-Трейдинг» затраты на корректировку и ввод в эксплуатацию объекта путем передачи 60% площадей в собственность ЗАО «ВиП-Трейдинг», получить разрешение на перепрофилирование объекта в здание административного назначения.

Согласно Приказу Министерства по управлению государственными имуществом <адрес> № ****** от ДД.ММ.ГГГГ согласован способ распоряжения объектом незавершенного строительства "поликлиника на 600 посещений в день", находящемся в хозяйственном ведении ФГУП «Уральский завод транспортного машиностроения» и расположенном в <адрес>, а именно достройка объекта путем заключения инвестиционного договора с перепрофилированием объекта в административно-торговый центр.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> согласован вышеуказанный договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФГУП «Уралтрансмаш» и ЗАО «Вип-Трейдинг», с учетом, что спорный договор соответствует требованиям к инвестиционному договору.

Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-г ФГУП «Уральский завод транспортного машиностроения» разрешено произвести реконструкцию недостроенного здания поликлиники под торгово-административное здание на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование, расположенном по <адрес> бригад, 31, на ЗАО «ВиП-Трейдинг» возложены функции заказчика.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ****** установлен факт факт исполнения ЗАО «ВиП-Трейдинг» обязательств по достройке здания поликлиники и административного корпуса по <адрес> бригад в <адрес>.

В результате прекращения деятельности ФГУП «Уралстрансмаш» в 2009 году путем реорганизации в форме преобразования в ОАО «Уралстрансмаш» имущественный комплекс ФГУП был передан ОАО «Уралтрансмаш» в том числе права и обязанности, связанные со строительством поликлиники по адресу: <адрес> бригад, 29.

ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением архитектуры администрации <адрес> была выдана справка № ****** о подтверждении адреса, из содержания которой следует, что объектам недвижимости № ******, 11 и 31 по <адрес> бригад присвоен единый адрес: <адрес> бригад, 29.

ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «Уралтрансмаш» зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок площадью 262514 кв.м., который в 2012 году разделен на два, тем не менее, право на новь образованные земельные участки ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано также за ОАО «Уральский завод транспортного машиностроения».

Таким образом, земельный участок площадью 2529 кв.м. с кадастровым номером № ******, на котором непосредственно осуществляется реконструкция недостроенного здания поликлиники под торгово-административное здание, в котором должно находится нежилое помещение, являющееся предметом договора между ФИО1 и ЗАО «ВиП-Трейдинг» принадлежит на праве собственности АО «Уралстрансмаш».

В силу ст. 13 ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности. У собственников помещений возникает право пользования земельным участком, на котором располагается объект незавершенного строительства и который принадлежит АО «Уральский завод транспортного машиностроения».

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» для целей настоящего Федерального закона используются понятие застройщика, то есть юридического лица независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Судом установлено, что ответчику ЗАО «ВиП-Трейдинг» земельный участок под возводимым объектом недвижимости в собственность или в аренду не передавался, права на этот участок всегда принадлежали третьему лицу АО «Урастрансмаш». Поскольку ответчику права на земельный участок не передавались и на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ2 года с ФГУП «Уралтрансмаш» договора долевого участия в строительстве, в аренду участок не передавался, статуса застройщика объекта у ответчика нет. С учетом того, что ответчик статусом застройщика не обладал на момент заключения договора и не обладает на настоящее время, договоры, о регистрации которых заявлен иск, не могут быть признаны договорами долевого участия в строительстве, в отношении которых предусмотрено требование об их обязательной государственной регистрации. Положения Федерального закона № 214-ФЗ к правоотношениям истцов и ответчика не применяются.

Кроме того, анализируя заключенные договоры, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, то должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Из анализа договора от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного сторонами «договором долевого участия в строительстве», следует, что ЗАО «ВиП-Трейдинг» взяло на себя обязательство осуществить строительство здания поликлиники и административного корпуса, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> в установленные договором сроки, своим иждивением, а также сдать результат строительства Госкомиссии, а истец – оплатить полную стоимость строительства путем передачи части нежилых помещений и принять результат работы, поэтому суд считает, что между ФГУП «Уралтрансмаш» и ответчиком ЗАО «ВиП-Трейдинг» были заключен договор строительного подряда, по которым ЗАО «ВиП-Трейдинг» является подрядчиком, а ФГУП «Уралтрансмаш» – заказчиком.

Кроме того, поскольку по условиям договора сторона, осуществившая строительство, ЗАО «ВиП-Трейдинг» имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ), в связи с чем к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Поскольку ЗАО «ВиП-Трейдинг» выполнило строительные работы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе за счет денежных средств лиц, привлеченных к участию в долевом строительстве и инвестировании объекта, таким образом исполнив свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ по реконструкции объекта недвижимости, имеет право требования оплаты произведенных работ согласно договору. Указанное право на основании ст. 382 Гражданского кодекса РФ может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В связи с заключением между ФИО1 и ЗАО «ВиП-Трейдинг» договоров на участие в долевом строительстве и инвестировании строительства административно-делового центра, права покупателя будущей недвижимой вещи по договору от ДД.ММ.ГГГГ в отношении названного объекта перешли к истцу.

На основании изложенного, ввиду отсутствия у ответчика статуса застройщика по смыслу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и прав на привлечение денежных средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, у истца ФИО1 отсутствует право требовать от ЗАО «ВиП-Трейдинг» регистрации договоров, поименованных договорами долевого участия в строительстве, коими таковой не является, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Петровская Е.А.