Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-15/2020 (2-2492/2019;) ~ М-2096/2019 от 07.08.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Минусинск                                                    14 декабря 2020 г.

    Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

    председательствующего судьи        Шкарина Д.В.,

    при секретаре                Эйснер М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шабалиной Ольги Адольфовны к Огурцовой Наталье Петровне, Огурцову Евгению Петровичу о возложении обязанности и по исковому заявлению Огурцовой Натальи Петровны к Шабалиной Ольге Адольфовне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Шаболина О.А. обратилась в Минусинский городской суд с иском, уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ (т.1, л.д. 165-168, т.2, л.д. 139-141) к Огурцовой Н.П., Огурцову Е.П. о безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок. Свои требования мотивировав тем, что в сети интернета на сайтах «авито» и «Domofond.ru» истица нашла объявление о продаже нового жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес> за цену 2 100 000 рублей. Встретившись с продавцами, которыми оказались супруги Огурцовы, истица со своим мужем осмотрела дом и после длительных переговоров они пришли к соглашению о покупке данного дома за 1 900 000 рублей. 12.02.2019 между истицей и Огурцовой Н.П. был подписан договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка, при этом Огурцовы убедили истицу не указывать в договоре всю сумму в размере 1 900 000 рублей, а указать стоимость дома и земельного участка в размере 950 000 рублей, в целях исключения уплаты налога с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При подписании договора купли-продажи ответчик Огурцова Н.П. и её супруг Огурцов Е.П. гарантировали истице о том, что продаваемый дом находиться в надлежащем качественном состоянии, соответствует санитарно-техническим нормам и правилам, пригоден для целей проживания. При осмотре указанного жилого дома стены и ленточный фундамент находились в исправном состоянии (отсутствовали какие-либо видимые повреждения и трещины). В апреле 2019 г., после оттаивания земли, в цокольной части бетонного фундамента и в стенах жилого дома, выполненного из прессованных блоков, появились многочисленные сквозные трещины. Согласно заключению ООО «Независимая экспертиза» заглубленная часть бетонных фундаментов под стенами жилого дома по <адрес> имеет высоту менее 15 см. и находиться в недопустимом техническом состоянии; при проектировании жилого дома не было учтено возможное неблагоприятное влияние внешней среды, приводящее к изменению физико-механических свойств грунтов; при нормативной глубине промерзания песчаного грунта равной 2,4 метра, глубина заложения ленточных фундаментов должна быть не менее 75 см. В связи, с чем истица просит обязать ответчиков за свой счет на основании заключения эксперта «Независимая оценка и экспертиза собственности» № 01/20/01 от 20.01.2020 и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда выполнить установленный сметой комплекс ремонтно-восстановительных работ по укреплению ленточного фундамента и стен жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ответчиков в солидарном порядке судебные расходы, а также в случае неисполнения решения суда в указанный срок взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки (т.1, л.д. 3-6).

27 сентября 2019 г. Огурцова Н.П. обратилась в Минусинский городской суд с иском к Шабалиной О.А. о расторжении договора купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка от 15.02.2019г. Свои требования мотивировав тем, что 15.02.2019 между Шабалиной Н.П. и Огурцовой Н.П. был заключен указанный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о продаже жилого дома по цене 850 000 рублей и земельного участка по цене 100 000 рублей. До момента заключения сделки, Шабалина Н.П. с супругом дважды осматривали этот жилой дом, при этом никаких дефектов выявлено не было, также до покупателя была донесена информация, что жилой дом 2018 года постройки и может дать незначительную усадку. 15.02.2019 договор купли-продажи был передан для государственной регистрации сделки, до этого денежная сумма в размере 950 000 рублей была передана на хранение в арендованный банковский сейф № 1/5 в ПАО «Сбербанк России» на срок 14 дней, а ключи от жилого дома и техническая документация на него была передана покупателю. После регистрации договора, денежные средства были извлечены сторонами сделки из сейфа и переданы продавцу. 02.07.2020 истицу пригласило экспертное учреждение на экспертизу. Она созвонилась с супругом Шабалиной О.А., который довел до нее информацию о выявленных трещинах с предложением расторгнуть договор, на что она дала согласие. 16.06.2019 по электронной почте в ее адрес поступила претензия, в которой заявлены требования о расторжении договора купли-продажи, выплате Шабалиной О.А. суммы 681 678 рублей на проведение ремонтно-восстановительных работ и оплате расходов по проведению экспертизы в сумме 15 000 рублей. 07.08.2019 Шабалина О.А. обратилась с иском в суд, при этом о расторжении договора в требованиях не заявлено. Учитывая, что заявленная Шабалиной О.А. сумма ремонтно-реконструктивных работ в размере 681 678 рублей является завышенной и несоразмерной стоимости жилого дома, она вынуждена обратиться в суд с настоящими требованиями (т.1, л.д. 118-119).

Определением суда от 02 октября 2019 г. вышеуказанные гражданские дела были объединены в одно производство (т.1, л.д. 135).

В судебное заседание истица Шабалина О.А. не явилась, направила своего представителя по доверенности Савченко Н.А. (т.1, л.д. 7), который на исковых требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям изложенным в иске с учетом уточнений. Исковые требования Огурцовой Н.П. не признал в полном объеме, в отзыве на встречное исковое заявление (т.1, л.д. 169-1720 и в судебном заседании дополнительно пояснил, что объявление о продаже указанного жилого дома было размещено в сети «Интернет» на нескольких сайтах, стоимость жилого дома указана 2 100 000 рублей. После осмотра жилого дома и длительных переговоров между сторонами была достигнута договорённость о продаже жилого помещения за 1 900 000 рублей, с условием расчета по договору с использованием банковской ячейки, при этом по просьбе ответчиков в договоре была указана сумма 950 000 рублей. 15.02.2019 после подписания договора купли-продажи, Огурцовой Н.П. денежные средства в сумме 1 890 000 рублей были размещены в арендованный в ПАО Сбербанк банковский сейф, за минусом суммы 10 000 рублей, переданной ранее продавцам в качестве задатка. В момент пересчёта денежных средств Шабалина О.А. вела видеосъемку. После этого договор сторонами был сдан для государственной регистрации права. С доводами Огурцовой Н.П. о расторжении договора купли-продажи не согласен в полном объеме, поскольку на данный момент в жилом доме произведены дорогостоящие ремонтные работы на сумму более 500 000 рублей. Поскольку скрытые недостатки жилого дома являются устранимыми, учитывая, что фактически жилого помещение было приобретено за 1 900 000 рублей, стоимость ремонтно-восстановительных работ в сумме 681 678 рублей является соразмерной покупной стоимости жилого дома.

Ответчики Огурцов Е.П. и Огурцова Н.П. в судебное заседание также не явились, направили своего представителя по доверенности Ловда В.А. (т.1, л.д. 76-77), который исковые требования Шабалиной О.А. не признал в полном объеме, поддержал исковые требования Огурцовой Н.П.. В отзыве на исковое заявление (т.1 л.д. 98-99) и в судебном заседании дополнительно пояснил, что указанный жилой дом был простроен ответчиками для себя, а не для продажи и с привлечением наемных рабочих. Об указанных скрытых недостатках им не было известно. Построенный жилой дом является новым и может дать усадку, о данном факте было сообщено покупателям. На период регистрации сделки ключи от жилого дома были переданы Шабалиной О.А. и ее супругу, которые в течение двух недель имели возможности досконально исследовать фундамент жилого дома, с привлечением соответствующих специалистов, а в случае выявления существенных нарушений приостановить регистрацию сделки. Покупатели до подписания договора неоднократно осматривали жилой дом, приняли данный объект в данном состоянии ( п.6 договора), следовательно требования об устранении его недостатков являются необоснованными. В случае если Шабалину О.А. не устраивает качество жилого дома, Огурцова Н.П. согласна вернуть истице переданные по договору денежные средства в сумме 950 000 рублей.

Ранее в судебном заседании 02 октября 2019 г. свидетель Ш. суду пояснил, что Шабалина О.А. является его супругой. В сети Интернет, на сайте «Авито» они с супругой увидели объявление о продаже указанного жилого дома по цене 2 000 000 рублей. До заключения сделки дважды осматривали жилой дом, при этом каких либо видимых недостатков не обнаружили, при этом продавец предоставила им техническую документацию на дом. По сообщению продавца фундамент дома был залит на глубину 1 метр. Поскольку внешних дефектов жилой дом не имел, было принято решение о его приобретении по договоренности с Огурцовой Н.П. за 1 900 000 рублей. До подписания договора купли-продажи, денежные средства в указанной сумме были размещены в банковском сейфе в ПАО «Сбербанк России», после регистрации сделки переданы продавцу. 03.03.2019 они вселились в жилой дом, через некоторое время обратили внимание, что пол в жилом помещении начал проваливаться. В ходе осмотра подполья выяснилось, что столбики под лагами развалились, канализация текла под фундамент, подполье завалено строительным мусором. Ему пришлось нанять наёмных рабочих, которые заменили полы, лаги, доски, вынесли мусор, заменили электрику, штукатурку, поставили котел, заменили отопление, всего был произведено ремонтных работ на сумму 500 000 рублей. В апреле 2019 года в фундаменте дома появились трещины, он обратился к специалистам в этой области для исследования причин и в ходе экспертизы было установлено, что фундамент дома залит на 15 см вместо 1 метра. Трещины появились после оттаивания грунта.

Выслушав явившиеся стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно абз. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Положениями п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 указанного Кодекса применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара

В результате анализа представленных доказательств в их совокупности, суд установил, что 15 февраля 2019 г. между истицей Шабалиной О.А. (покупатель и ответчица по встречным требованиям) и ответчицей Огурцовой Н.П. (продавец и истица по встречным требованиям) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по которому истица приобрела у ответчицы земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1036 кв.м. стоимостью 100 000 рублей и жилой дом площадью 100,4 кв.м. с кадастровым номером № стоимостью 850 000 рублей, расположенные по адресу: <адрес>. Истица в полном объеме исполнила обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости, указанное ответчицей не оспаривалось. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы за Шабалиной О.А..

Из п 6 вышеуказанного договора купли-продажи от 15.02.2019 следует, что настоящий договор имеет силу передаточного акта. Передаваемые объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, находятся в известном сторонам надлежащем качественном состоянии, соответствуют санитарно-техническим нормам и правилам, пригоден для целей проживания, осмотрены покупателем до подписания настоящего договора (т.1, л.д. 8)

16 июля 2019 г. истица направила ответчице претензию о расторжении договора купли-продажи от 15.02.2019года, о выплате в срок до 22.07.2019года суммы 681 678 рублей в счет возмещения расходов по проведению ремонтно- реконструкционных работ и возмещении расходов в сумме 15 000 рублей по проведению экспертизы (т.1, л.д. 13-14), которая оставлена без удовлетворения.

Истица, обращаясь в суд с иском о взыскании с ответчиков суммы, на устранение дефектов в доме указала, что после приобретения дома обнаружены недостатки в виде многочисленных сквозные трещин стен дома и фундамента, о которых покупатель дома не был поставлен в известность.

Из технического плана здания и уведомления (т.1, л.д. 49-56) следует, что спорный дом был введен в эксплуатацию в сентябре 2018 года.

На основании определения суда от 20 января 20198 г. (т.1, л.д. 212-213) по ходатайству представителя Шабалиной О.А. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности».

Из заключения эксперта №01/20/01 от 20.01.2019 г. вышеуказанной организации и дополнительного заключения № 01/20/01-2 от 16.10.2020 следует, что в ленточном фундаменте и стенах жилого дома по адресу: <адрес> имеются видимые дефекты, и данные конструктивные элементы жилого дома не соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам; данные дефекты являются устранимыми, сметная рыночная стоимость восстановительного ремонта составляет 708 416 рублей 40 копеек; рыночная стоимость рыночная стоимость дома и земельного участка составляет 2 148 400 рублей, а рыночная стоимость жилого дома и земельного участка с учетом выявленных недостатков составляет 1 439 983 рубля (т.2, л.д. 1-133, 183-241).

Суд считает, что положения ст. 557 ГК РФ не применимы по данному делу в той связи, что необходимым и достаточным условием реализации права покупателя на возмещение расходов на устранение недостатков недвижимого имущества за счет продавца, является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что в договоре купли-продажи от 15 февраля 2019 г., который также является и актом приема-передачи, отсутствуют необходимые условия, касающиеся качества передаваемого жилого дома.

В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

            В данном договоре купли-продажи дома стороны согласовали условия о жилом доме, ни каких условий по качеству дома договор не содержит, а именно о качестве полов, фундамента, стен, их состоянии на момент продажи.

    Буквальное толкование данного договора, по мнению суда, свидетельствует о том, что истец принимает дом – в известном ему состоянии, в котором он находился на момент продажи.

Продавец Огурцова Н.П., предоставив покупателю возможность осмотреть продаваемый дом, исполнила возложенное на неё обязательство по договору, передав покупателю дом в том состоянии, которое устраивало истца при заключении сделки.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, стороной истца суду не предоставлено. В связи, с чем суд приходит к выводу о том, что дом, который приобрела истца 15 февраля 2019 г., являлся жилым и пригодным для проживания, что также подтверждается проживанием в спорном доме до настоящего времени Шабалина В.Н.

Причиной начала ремонтных работ послужило только решение истца об улучшении характеристик дома, переустройства, исключительно для своих благ (замена котла, замена электропроводки и т.д.).

Все указанные истцом недостатки дома могли быть обнаружены им при тщательном осмотре дома, тем более, что истцом данный дом осматривался дважды. Кроме того, при осмотре дома перед покупкой истец мог обратиться к специалистам с целью проверки его технического состояния до заключения договора купли-продажи. Доказательств того, что истец не имел такой возможности, суду представлено не было.

Истцу ничего не препятствовало потребовать от продавца обеспечения осмотра подполья. Такие необходимые действия им не были произведены.

При таких обстоятельствах, суд лишен возможности дать оценку несоответствия состояния объекта недвижимости технической характеристике, указанной в договоре, так как в нем имеются лишь общие сведения о доме, его расположении, площади.

Судом не установлено обстоятельств того, что ответчики Огурцовы скрыли от истицы недостатки продаваемого дома. Кроме того, согласно заключению эксперта стоимость жилого дома и земельного участка с учетом выявленных недостатков составляет 1 439 983 рубля, тога как истица приобрела данный дом с земельным участком всего за 950 000 рублей, то есть цена дома соответствовала его качеству.

    Так как, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истица не предъявляла, спорный объект был передан и принят, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Шабалиной О.А..

Суд не принимает во внимание доводы стороны истца о том, что спорный жилой дом и земельный участок приобретались Шабалиной О.А. за 1 900 000 рублей, так как данные доводы не подтверждены в силу ст. 60 ГПК РФ допустимыми доказательствами, а предоставленное стороной истца заключение №01/21/10 от 21.10.2019 (т.1, л.д. 186) не может быть отнесено судом к допустимым доказательствам.

Разрешая исковые требования Огурцовой Н.П. к Шабалиной О.А. о расторжении договора купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка от 15 февраля 2019 г. суд не находит оснований предусмотренных ст. 450 ГК РФ для расторжения данного договора, в связи с чем исковые требования Огурцовой Н.П. также не подлежат удовлетворению.

Определением суда от 12 августа 2019 г. в качестве мер обеспечения иска был наложен арест на денежные средства и имущество, принадлежащее на праве собственности Огурцовой Наталье Петровне, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <данные изъяты>, Огурцову Евгению Петровичу, <данные изъяты> уроженцу <данные изъяты> Красноярского края в пределах заявленных исковых требований 681 678 рублей (т.1, л.д. 57).

В силу ч. 3 ст. 144 Гражданско процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований Шабалиной О.А. отказано, необходимость в сохранении мер по обеспечению иска в настоящее время отпала, в связи, с чем данная мера подлежит отмене.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Шабалиной Ольги Адольфовны к Огурцовой Наталье Петровне, Огурцову Евгению Петровичу о возложении обязанности по устранению недостатков товара и взыскании судебной неустойки, а также исковые требования Огурцовой Натальи Петровны к Шабалиной Ольге Адольфовне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка – оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства и имущество, принадлежащее на праве собственности Огурцовой Наталье Петровне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, Огурцову Евгению Петровичу, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженцу <адрес> края в пределах заявленных исковых требований 681 678 рублей, принятые определением Минусинского городского суда от 12 августа 2019 г. – отменить.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение одного месяца, со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий:

            Решение суда изготовлено 08 января 2021г.