Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5308/2020 ~ М-5000/2020 от 12.08.2020

Решение

Именем Российской федерации

12 октября 2020 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

при секретаре Ермиловой Р.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5308 по иску Неретиной И. А. к ООО «Технострой», третьему лицу ООО «СтройФинанс», Управлению Росреестра по Московской области, Управлению строительного комплекса Московской области о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

Установил:

Неретина И.А. обратилась в суд с иском, которым просит признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, заключённый <дата> между Неретиной И.А. и ООО «ГарантияСтройПроект» договором долевого участия в строительстве; признать за ней право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 40,28 кв.м на 13 этаже, положение по площадке – слева, номер на площадке 2.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что <дата> она заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес>. Предметом предварительного договора являлось обязательство в будущем заключить основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: П.1.1. построить Жилой дом и передать истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру. Истец обязалась внести предоплату по договору, эквивалентной стоимости квартиры в сумме <...> руб. Указанная сумма была истцом полностью внесена.

На основании соглашения о переводе долга от <дата> ООО «СтройФинанс» переуступило долг новому должнику – ООО «Технострой» и с указанной даты все обязательства ООО «СтройФинанс» перешли к ООО «Технострой», в том числе, и обязательства по заключению основного договора.

<дата> между истцом и ООО «Технострой» заключено дополнительное соглашение <номер> к предварительному договору, в соответствии с которым ООО «Технострой» обязалось передать ей однокомнатную квартиру с уточненным адресом: однокомнатная <адрес>. Однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил до настоящего времени.

В судебном заседании истец Неретина И.А. отсутствовала. Ее представитель по доверенности ФИО4 (л.д.19) поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебное заседание не явился. О слушании дела извещен (л.д.64). Ранее представил письменный отзыв, в котором не возражает против заявленных исковых требований (л.д.47-48).

Представители третьих лиц ООО «СтройФинанс», Управления строительного комплекса Московской области и Управления Росрееестра по Московской области не явились. Управление Росреестра по Московской области представило возражения по иску (л.д.66).

Суд с учетом мнения представителя истца пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав представителя истца, проверив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> Неретина И.А. заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства. Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: П.1.1. построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома <адрес> (строительный), этаж 13, планируемая площадь 40,28 кв.м, положение на площадке слева, номер на площадке 2. Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата>

Согласно п.1.3. Предварительного договора срок передачи объекта долевого участия - квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 г.

Согласно п.5. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет 1909272 руб.

Свои обязательства по оплате объекта Неретина И.А. выполнила в полном объеме, что подтверждается представленными в дело платежным поручением и актом сверки (л.д.26,29).

<дата> ООО «СтройФинанс», ООО «Технострой» и Неретина И.А. заключили трёхстороннее Соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по Предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> в III очереди строительства от <дата>, в частности, обязанность заключить с Неретиной И.А. Договор участия в долевом строительстве (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

<дата> ООО «Технострой» заключило с Неретиной И.А. Дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору <номер>, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать Неретиной И.А. однокомнатную <адрес>, планируемая площадь 40,28 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 2, расположенную по адресу: <адрес> III очереди строительства (л.д.30).

В соответствии с техническим паспортом на <адрес> в <адрес>, указанная квартира с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке. Квартира не принята в эксплуатацию, официально присвоенный почтовый адрес отсутствует (л.д.35-39).

Установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек.

По смыслу предварительного договора денежные средства по договору, стороной которого является истец, привлечены для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – «Закон N 214-ФЗ»).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым, на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и правопредшественником ответчика, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Согласно уведомлению УФСГРКИК по Московской области правопритязания, аресты (запрещения) на спорную квартиру не зарегистрированы.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме, истец приобрела право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.ст.131, 218,219, 309,310 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Неретиной И. А. удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> от <дата> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, заключенный между Неретиной И. А. и ООО «ГарантияСтройПроект», договором участия в долевом строительстве.

Признать за Неретиной И. А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) – 40,28 кв.м, положение на площадке слева, номер на площадке - 2.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение составлено 26 октября 2020 года