Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-835/2020 ~ М-479/2020 от 14.04.2020

Дело № 3а-835/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2020 г. город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кривцова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Тлебзу Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Сочи о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю незаконным,

установил:

администрация города Сочи обратилась в суд с вышеуказанным административным иском, в котором просила признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее также – Комиссия) от 21 января 2020 г. <№..>. Просила также обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем исключения (аннулирования) установленной решением Комиссии от 21 января 2020 г. <№..> кадастровой стоимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <№..>.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 21 января 2020 г. <№..> установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№..> в размере его рыночной стоимости, равной 54169000 руб., кадастровая стоимость данного участка необоснованно значительно снижена (на 51 процент).

Административный истец, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:57, считает, что указанное решение Комиссии является незаконным и нарушающим его права и законные интересы, поскольку приводит к необоснованному занижению подлежащих уплате арендных платежей вследствие установления недостоверной рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой, что не способствует соблюдению баланса интересов и экономической обоснованности.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте его проведения, в том числе с учетом положений части 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

От представителей ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Других ходатайств относительно рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представлено.

В возражении на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Огиди О.М.И., просит вынести законное и обоснованное решение с учетом позиции, изложенной в отзыве.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующий на основании доверенности, Рягузова М.В. указала, что управление полагает исковое заявление необоснованным. Считает, что решение комиссии является законным, просит в удовлетворении административного иска отказать.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что муниципальное образование город-курорт Сочи является собственником и арендодателем земельного участка с кадастровым номером <№..>, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...> <Адрес...>. Согласно постановлению главы администрации города Сочи от 6 мая 2009 г. земельный участок предоставлен в аренду ООО «Белый аист». На основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 21 мая 2009 г. <№..> и дополнительного соглашения к нему от 11 июля 2019 г. арендаторами указанного земельного участка в настоящее время являются Етумян Р.О. (33,3% от общей площади земельного участка) и Першина С.С. (66,7% от общей площади земельного участка). Данные обстоятельства подтверждаются соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках земельного участка от 11 октября 2019 года <№..>.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 110752279 руб. 54 коп.

В силу статьи 24.18 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. <№..> утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок).

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу прямого указания нормативного правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Согласно представленным материалам дела, 26 декабря 2019 г. Етумян Р.О. и Першина С.С. обратились в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..>, представив среди прочих документов, отчет об оценке от 20 декабря 2019 г. <№..>К, подготовленный ООО «КЦ «АЛЛИОН», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (<Дата>) составляет 54169000 руб., а также положительное экспертное заключение от 24 декабря 2019 г. <№..>/КРАСНОДАР, составленное саморегулируемой общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», согласно которому итоговая рыночная стоимость объекта оценки, отраженная в отчете, подтверждается, а сам отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспариваемым решением Комиссии от 21 января 2020 г. <№..> соответствующее заявление Етумян Р.О. и Першиной С.С. удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№..> установлена в размере его рыночной стоимости (54169000 руб.).

В целях проверки доводов административного истца о нарушениях, допущенных при принятии решения Комиссии о снижении кадастровой стоимости земельного участка, определением Краснодарского краевого суда 19 мая 2020 г. по делу была назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке, послужившего основанием для принятия оспариваемого решения Комиссии, законодательству об оценочной деятельности, и, в случае не соответствия указанного отчета правовым нормам, определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:57 по состоянию на 1 января 2016 г.

Согласно заключению судебной экспертизы <№..> от 23 июня 2020 г., подготовленной ООО «Департамент профессиональной оценки», отчет об оценке от 20 декабря 2019 г. <№..>К, выполненный ООО «КЦ «АЛЛИОН», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены ст. 11 ФЗ-135; п.5 ФСО-3; п.22в ФСО-7, в связи с чем, рыночная стоимость спорного земельного участка не может быть признана достоверной. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№..> по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 76998000 рублей.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в отчете об оценке от <Дата> <№..>К, подготовленном ООО «КЦ «АЛЛИОН», экспертом выявлены следующие нарушения.

Оценщик в отчете об оценке для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:57, в рамках сравнительного подхода, использует следующие аналоги:

- объект-аналог <№..> - <Адрес...>; вид разрешенного использования: ИЖС; цена: 100 000 000 руб., площадь: 12 600 кв.м., УП (удельный показатель): 7 936,51 руб.;

- объект-аналог <№..> - <Адрес...> вид разрешенного использования: под многоквартирный комплекс (МЖС); цена: 65 000 000 руб., площадь: 8 000 кв.м., УП (удельный показатель): 8 024,69 руб.;

- объект-аналог <№..> - <Адрес...>; цена: 45 000 000 руб., площадь: 6 500 кв.м., УП (удельный показатель): 6 923,08 руб.;

- объект-аналог <№..> - <Адрес...> вид разрешенного использования: подходит под строительство гостиницы; цена: 70 000 000 руб., площадь: 12 500 кв.м., УП (удельный показатель): 5 600,00 руб.;

- объект-аналог <№..> - <Адрес...>. <Адрес...>), вид разрешенного использования: подходит под гостиницу, цена: 60 000 000 руб., площадь: 5 000 кв.м., УП (удельный показатель): 12 000,00 руб.

В соответствии со скриншотами объектов-аналогов (стр. 104-108 отчета) можно сделать следующий вывод, аналоги №1; №2 и №3 являются несопоставимыми с объектом оценки по виду разрешенного использования (для строительства пансионата). Корректировка на ВРИ не вводилась, подтверждение о возможности использовать земельные участки под коммерческую, в том числе рекреационную застройку оценщиком не представлено, в отчете указана информация о возможности использовать все объекты-аналоги под многофункциональную застройку (стр. 70-71 отчета), однако данная информация оценщиком не подтверждена, и тем самым вводит в заблуждение. Нарушены ст. 11 Ф3-135, п. 5 ФСО-3.

Кроме того, при проведении оценки оценщиком не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах. Нарушен п. 22в ФСО-7.

Вышесказанное, как указал эксперт, приводит к выводу, что рыночная стоимость не может быть признанной достоверной.

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы <№..> от 23 июня 2020 г., оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными.

Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу, что установленный оспариваемым решением Комиссии размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:57 не соответствует действительной рыночной стоимости данного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

При этом, суд отвергает в качестве доказательства иной рыночной стоимости спорного земельного участка представленный административным истцом отчет об оценке земельного участка от 20 декабря 2019 г. <№..>К, подготовленный ООО «КЦ «АЛЛИОН», поскольку данный документ подготовлен по заказу заинтересованных лиц на платной основе, во время его составления оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, тем более, с учетом наличия проведенной по делу судебной экспертизы.

Кроме того, суд принимает во внимание, что расхождение между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и установленной в результате проведенной государственной кадастровой оценки земель и отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20 декабря 2019 г. <№..>К на величину более 50 процентов.

Представитель заинтересованного лица ООО «Белый Аист» и представитель административного ответчика, выражая свое несогласие с вывозами судебного эксперта, заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, не указали, как, имеющиеся по их мнению недостатки, повлияют на вывод эксперта о том, что отчет об оценке от 20 декабря 2019 г. <№..>К, подготовленный ООО «КЦ «АЛЛИОН», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Кроме того, не приведено обоснованных доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет признания его недопустимым доказательством.

В связи с чем, оспариваемое решение Комиссии является незаконным и необоснованным, нарушает права и законные интересы административного истца.

При указанных обстоятельствах, административный иск администрации города Сочи подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководителем ООО «Департамент профессиональной оценки» Гапеевым С.Н. в суд подано ходатайство о взыскании расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 70000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований администрации города Сочи, вышеуказанная денежная сумма подлежит взысканию с управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, при котором создана Комиссия и, которое привлечено в качестве административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175-180, 218-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 21 ░░░░░░ 2020 ░. <№..> ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 21 ░░░░░░ 2020 ░. <№..> ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <№..> ░ ░░░░░░░ 54169000 (░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 70000 (░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░