Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-223/2015 ~ М-104/2015 от 22.01.2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2015 года Кочубеевский районный суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Гедыгушева А.И.

при секретаре судебного заседания Сычевой Е.Ю.

с участием:

представителя истца Ишханова И.О.

представителей ответчика ООО «Сельхозпром» Унанова С.С., Грищёва А.О.

ответчика Машкина Е.С.

представителя ответчика Машкина С.С. Машкина Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда исковое заявление Омельченко Е.И. к ООО «Сельхозпром», Машкину С.С., Машкину Е.С. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 20894/3434810 земельных долей № 2 от 18.03.2014 года заключенному между Машкиным Е.С., Машкиным С.С. и ООО «Сельхозпром»,

У С Т А Н О В И Л:

Омельченко Е.И. обратился в суд с иском к ООО «Сельхозпром», Машкину С.С., Машкину Е.С. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 20894/3434810 земельных долей № 2 от 18.03.2014 года заключенному между Машкиным Е.С., Машкиным С.С. и ООО «Сельхозпром».

В обоснование заявленных требований, истцом указано, что он является сособственником земельного участка с кадастровым номером 26:15:000000:684, с размером доли сособственника в 62/3434810 долей в праве общей собственности. Также сособственниками указанного земельного участка являлись ответчики Машкин Е.С. и Машкин С.С.. 18.03.2014 года Машкин Е.С. и Машкин С.С. по договору купли-продажи №2 произвели отчуждение своих земельных долей ООО «Сельхозпром», которое на момент заключения сделки являлось арендатором земельных долей на основании договора уступки права аренды (перенайма), заключенного 27.02.2014 года с ООО СХП «Восток», полагая, что на момент заключения сделки ответчик ООО «Сельхозпром» является арендатором земельного участка. Продавцы не извещали остальных сособственников об отчуждении своих земельных долей. Решением Кочубеевского районного суда от 30 июня 2014 года договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером ... от 27.02.2014 года заключенный между ООО СХП «Восток» и ООО «Сельхозпром» был признан недействительным. Апелляционные жалобы ответчиков на указанное решение оставлены без удовлетворения. Таким образом, вступившим в законную силу 18.11.2014 года судебным актом договор уступки права аренды от 27.02.2014 года признан недействительным, из чего следует, что в момент заключения сделки ООО «Сельхозпром» не являлось в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» организацией использующей спорный земельный участок на праве аренды и как следствие являлось третьим лицом перед остальными сособственниками, обладающими преимущественным правом приобретения проданных земельных долей.

В судебное заседание истец Омельченко Е.И. не явился. В суд от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя по доверенности Ишханова И.О., а также удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца Омельченко Е.И. – Ишханов И.О. требования истца поддержал и настаивал на их удовлетворении. Дал пояснения, аналогичные содержанию иска, в дополнение пояснил, что на момент заключения сделки купли-продажи от 18.03.2014 года между Машкиным Е.С., Машкиным С.С. и ООО «Сельхозпром», обе стороны и ООО «Сельхозпром» и Машкины знали о правопритязаниях со стороны сособственников земельных долей, поскольку судебное разбирательство по вопросу признания договора аренды земельного участка от 12.09.2011 года длилось с 30 января 2014 года по 30 июня 2014 года, 30 января 2014 года Машкин Е.С. и Машкин С.С. были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, кроме того Машкин Е.С. является соучредителем ООО «Сельхозпром» с размером доли в .... Просит перевести на Омельченко Е.И. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 20894/3434810 земельных долей №2 от 18.03.2014 года, заключенному между Машкиным Е.С., Машкиным С.С. и ООО «Сельхозпром».

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Сельхозпром» Унанов С.С. исковые требования Омельченко Е.И. не признал и просил в их удовлетворении отказать, поскольку требования Омельченко Е.И. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных долей №2 от 18.03.2014 года противоречат действующему законодательству. Решение о продаже ООО «Сельхозпром» земельных долей не противоречило закону, поскольку ООО «Сельхозпром» являлось на момент заключения договора купли-продажи арендатором земли, а кроме того, являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок в целях сельскохозяйственного производства, и является таковой и в настоящее время.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Сельхозпром» Грищёв А.О. суду пояснил, что требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных долей №2 от 18.03.2014 года, заключенному между Машкиным Е.С., Машкиным С.С. и ООО «Сельхозпром», необоснованны и противоречат законодательству об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Закон прямо запрещает отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок иным лицам, кроме других участников долевой собственности и сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок в целях сельскохозяйственного производства. Именно такой организацией являлось ООО «Сельхозпром» на момент заключения договора купли-продажи земельных долей и является в настоящее время. При этом, какой-либо перерыв в использовании земельного участка обществом отсутствует. Считает, что нарушений законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного отношения, а также прав долевых собственников земельного участка, не допущено ввиду следующего: договор уступки права аренды (перенайма) между ООО СХП «Восток» (прежний арендатор земельного участка) и ООО «Сельхозпром» был заключен 27.02.2014 года после принятия решения общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 22.02.2014 года. ООО «Сельхозпром» стало арендатором земельного участка и фактически использовало его в целях сельскохозяйственного производства, что не отрицается сторонами по делу. 18.03.2014 года по договору купли-продажи земельных долей № 2 ООО «Сельхозпром» приобрело у Машкина Е.С. и Машкина С.С. доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. 30.06.2014 года решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края были признаны недействительными решения общего собрания участников долевой собственности, принятые 22.02.2014 года и оформленные протоколом от 24.02.2014 года. Решения собрания были признаны недействительными по причинам нарушений в порядке проведения собрания. Как следствие, был признан недействительным договор уступки права аренды (перенайма), заключенный 27.02.2014 года между ООО СХП «Восток» и ООО «Сельхозпром», в части передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.09.2011 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., так как указанный договор был заключен на основе решений общего собрания от 22.02.2014 года. Вместе с тем, 06.09.2014 года было проведено новое общее собрание участников долевой собственности, на котором подавляющим большинством собственников было принято решение заключить договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности с кадастровым номером ... с Обществом с ограниченной ответственностью «Сельхозпром» (ОГРН ... на условиях, одобренных собранием. 18.11.2014 года вступило в законную силу решение Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 30.06.2014 года. После этого была проведена государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка от 12 сентября 2011 года и затем зарегистрирован новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... (при множественности лиц на стороне арендодателей) от 29.01.2015 года. Таким образом, ООО «Сельхозпром» являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок в целях сельскохозяйственного производства на момент заключения договора купли-продажи земельных долей и является такой организацией в настоящее время. Стороны договора купли-продажи земельных долей № 2 от 18.03.2014 года, регистрирующий орган, зарегистрировавший переход права собственности на доли, не могли знать, что договор уступки права аренды (перенайма) между ООО СХП «Восток» и ООО «Сельхозпром» от 27.02.2014 года будет в последующем признан недействительным. При этом ООО «Сельхозпром» в сложившейся ситуации действовало максимально добросовестно. Несмотря на признание судом недействительными договора аренды и договора уступки прав на земельный участок, ООО «Сельхозпром» не прекращало обрабатывать земельный участок. Более того, узнав о претензии части собственников земельных долей к договору от 12.09.2011 года, общество открыто предложило новые, значительно улучшенные условия аренды земельного участка, которые были обсуждены общим собранием и приняты подавляющим большинством голосов. После вступления решения суда от 30.06.2014 года в законную силу и исключении из ЕГРП прежнего обременения по договору аренды от 12.09.2011 года, 29.01.2015 года был заключен новый договор аренды, заключенный с собственниками земельных долей и ООО «Сельхозпром». Считает, что истец злоупотребляет своими гражданскими правами, пытаясь стать собственником чужого, никогда не принадлежавшего ему имущества, никак не обосновывая нарушение своих прав. Он является лишь одним из почти двух сотен долевых собственников участка, и непонятно по какой причине именно истцу должны перейти земельные доли, приобретенные обществом. Считает, что истец не доказал наличие его нарушенных прав, просит в иске Омельченко Е.И., отказать.

В судебное заседание ответчик Машкин С.С. не явился. Согласно доверенности от 06 марта 2015 года на представление его интересов уполномочен Машкин Е.С.

В судебном заседании ответчик Машкин Е.С., действующий от своего имени, а также от имени и в интересах ответчика Машкина С.С. исковые требования Омельченко Е.И. не признал, поддержав доводы, изложенные представителем ответчика ООО «Сельхозпром» Грищёва А.О.. Просил в удовлетворении иска отказать, поскольку требования Омельченко Е.И. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных долей №2 от 18.03.2014 года, противоречат действующему законодательству.

В судебное заседание представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не явился. В суд от начальника Кочубеевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Наделяева М.Б. поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому края.

Выслушав представителя истца Омельченко Е.И. – Ишханова И.О., представителей ответчика ООО «Сельхозпром» - Унанова С.С. и Грищёва А.О., ответчика Машкина Е.С., действующего в своих интересах, а также в интересах Машкина С.С., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что Омельченко Е.И. является владельцем 62/3434810 земельных долей в общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>. Число участников долевой собственности на указанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

В соответствии с п.2ст.218Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1ст.164Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании п.1, абз.1 п.2ст.223Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пп.1ст.551Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании, и следует из материалов дела, 12.09.2011 года между ООО СХП «Восток» и ФИО1, действующей от имени 194 сособственников, владеющих 217 долями, Машкиным Е.С., владеющим 64 долями, Машкиным С.С., владеющим 273 долями был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:15:000000:684 сроком на 10 лет. Как следует из договора указанный земельный участок предоставлялся исключительно для ведения сельскохозяйственной деятельности. Указанный договор 13.10.2011 года был зарегистрирован в Кочубеевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в установленном законом порядке.

27.02.2014 года между ООО СХП «Восток» (прежний арендатор земельного участка) и ООО «Сельхозпром» был заключен договор уступки права аренды (перенайма) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером .... Данный договор был зарегистрирован 17.03.2014 года. ООО «Сельхозпром» стало арендатором земельного участка и фактически использовало его в целях сельскохозяйственного производства, что не отрицается сторонами по делу.

18.03.2014 года между Машкиным С.С., Машкиным Е.С. и ООО «Сельхозпром» был заключен договор купли-продажи земельных долей, согласно которому ООО «Сельхозпром» приобрело у Машкина Е.С. и Машкина С.С. доли в праве общей долевой собственности за земельный участок. Указанный договор после проведения Кочубеевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю правовой экспертизы, 07.10.2011 года был зарегистрирован в установленном законом порядке.

30.06.2014 года решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края были признаны недействительными:

- договор аренды земельного участка, заключенный 12.09.2011 года между ООО СХП «Восток» и Жуковой П.П., действующей от имени 194 сособственников, владеющих 217 долями, Машкиным Е.С., владеющим 64 долями, Машкиным С.С., владеющим 273 долями;

- договор уступки права аренды (перенайма), заключенный 27.02.2014 года между ООО СХП «Восток» и ООО «Сельхозпром», в части передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.09.2011 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ...;

- решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., принятые 22.02.2014 года и оформленные протоколом от 24.02.2014 года.

Указанное решение суда вступило в законную силу 18.11.2014 года.

Вместе с тем, 06.09.2014 года было проведено новое общее собрание участников долевой собственности, инициатором созыва являлось ООО «Сельхозпром», на котором подавляющим большинством собственников было принято решение заключить договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности с кадастровым номером <данные изъяты> с Обществом с ограниченной ответственностью «Сельхозпром» (ОГРН ...) на условиях, одобренных собранием. Был избран представитель собственников - ФИО2 с полномочиями от имени участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., без доверенности расторгнуть договор аренды земельного участка (при множественности лиц на стороне арендодателей) от 12 сентября 2011 года, заключить (подписать) договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... на условиях, определенных общим собранием, срок полномочий уполномоченного лица установлен до 31.12.2015 года.

29 января 2015 года между сособственниками земельных долей ООО «Сельхозпром» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... (при множественности лиц на стороне арендодателей). Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

После вступления решения Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 30.06.2014 года в законную силу – 18 ноября 2014 года, была проведена государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка от 12 сентября 2011 года и только после этого был зарегистрирован новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (при множественности лиц на стороне арендодателей) от 29 января 2015 года.

Согласно ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей долевой собственности… участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил расширенный по сравнению со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Так, в соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, закон прямо запрещает отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок иным лицам, кроме других участников долевой собственности и сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок в целях сельскохозяйственного производства.

На основании вышеизложенного, суд считает, что сделка купли-продажи земельных долей, заключенная 18.03.2014 года между Машкиным С.С., Машкиным Е.С. и ООО «Сельхозпром» не противоречит действующему земельному законодательству, совершена в соответствии с порядком, регламентированным ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года № 101-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд считает, что действиями ответчиков не было нарушено право Омельченко Е.И. на реализацию преимущественного права покупки земельных долей в праве общей долевой собственности, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку к данным правоотношениям статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не применима в связи с тем, что этот порядок действует при продаже земельных долей, только в случае, если участников общей собственности не более пяти. В сложившейся ситуации применимы только положения Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Суд учитывает тот факт, что решением Кочубеевского районного суда от 30.06.2014 года договор аренды земельного участка, заключенный 12.09.2011 года между ООО СХП «Восток» и Жуковой П.П., действующей от имени 194 сособственников, владеющих 217 долями, Машкиным Е.С., владеющим 64 долями, Машкиным С.С., владеющим 273 долями, а также договор уступки права аренды (перенайма), заключенный 27.02.2014 года между ООО СХП «Восток» и ООО «Сельхозпром», в части передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.09.2011 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ....

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, ООО «Сельхозпром» фактически являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес> в целях сельскохозяйственного производства, как на момент заключения договора купли-продажи земельных долей, так и после отмены договора аренды земельного участка и договора уступки прав, о чем свидетельствует тот факт, что ООО «Сельхозпром» не прекращал обрабатывать земельный участок, а также выступил инициатором созыва общего собрания с целью заключить новый договор аренды земельного участка. Кроме того, собственники земельных долей за 2014 год от ООО «Сельхозпром» получили арендную плату за использование ООО «Сельхозпром» земельного участка в целях сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи земельных долей №2 от 18 марта 2014 года, заключенный между ответчиками не противоречит действующем законодательству, а именно Федеральному закону от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

На основании вышеизложенного, к доводам истца о том, что при заключении вышеуказанного договора купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности было нарушено его преимущественное право покупки земельных долей, суд относится критически, поскольку истцом не представлено доказательств, что ООО «Сельхозпром» на момент заключения договора купли-продажи фактически не использовала земельный участок в целях сельскохозяйственного производства, в то время как бремя доказывания, в силу закона, лежит на сторонах.

Тот факт, что ответчики на момент заключения договора купли-продажи от 18.03.2014 года между Машкиным Е.С., Машкиным С.С. и ООО «Сельхозпром» знали о правопритязаниях со стороны сособственников земельных долей, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи земельных долей заключен с нарушением требований закона.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности с нормами закона, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению, как не основанные на законе.

На основании вышеизложенного, и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Омельченко Е.И. к ООО «Сельхозпром», Машкину С.С., Машкину Е.С. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 20894/3434810 земельных долей №2 от 18.03.2014 года заключенному между Машкиным Е.С., Машкиным С.С. и ООО «Сельхозпром», отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, т.е. с 20 марта 2015 года.

Судья: А.И. Гедыгушев