Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-308/2014 ~ М-257/2014 от 11.03.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Чапаевск Самарской области                                                                        22 мая 2014 года

Чапаевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Законова М.Н.,

при секретаре Бажановой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Чапаевского городского суда Самарской области гражданское дело № 2-308/14 иску Ракир Б.С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика возвратить недвижимое имущество, суд

У С Т А Н О В И Л :

Ракир Б.С. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика возвратить недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель истца Лепский Д.М., действующий на основании доверенности, иск поддержал и пояснил, что <Дата обезличена> между истцом и ООО «Форсаж» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и договор купли-продажи земельного участка, предметом которых является следующее недвижимое имущество:земельный участок <Адрес обезличен>;асфальтовая площадка <Адрес обезличен>;весы вагонные <Адрес обезличен>.Стороны между собой договорились, что расчет за недвижимое имущество будет произведен после регистрации права собственности ООО «Форсаж». Для того, чтобы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала запись об ипотеке в силу закона в пользу продавца в договоре было прописано, что расчеты произведены полностью.Истец и ответчик обратились в Управление Росреестра по <Адрес обезличен> для государственной регистрации перехода права собственности, однако в связи с наличием ограничений на распоряжение указанным в настоящем иске недвижимым имуществом, установленные определением Красноглинского районного суда <Адрес обезличен>, регистрационные действия были приостановлены. Срок приостановки был не определен, регистрация перехода права собственности не состоялась, истец продолжал владеть спорным имуществом на праве собственности.В <Дата обезличена> года истцу стало известно, что Управлением Росреестра по <Адрес обезличен> без участия сторон сделки была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, в результате чего собственником спорного недвижимого имущества стало ООО «Форсаж».Основания расторжения договора в судебном порядке предусмотрены п. 2 ст. 450 ГК РФ, порядок такого расторжения определен в п. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с условиями которого требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Во исполнение данной нормы истцом <Дата обезличена> направлено требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена> и договора купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена> по соглашению сторон в связи с отсутствием оплаты за недвижимое имущество, однаков установленный в требовании срок <Дата обезличена> ответ от ответчика не поступил, кроме того, истек и тридцатидневный срок для такого ответа, предусмотренный законодательством РФ.Отсутствие от ответчика согласия на расторжение указанных договоров послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующими исковыми требованиями.Действительно, в оспариваемом договоре было прописано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, однако расчет предполагался после подписания договора. Считает, что договор не является документом, подтверждающим расчет. Для подтверждения расчета являются другие документы, документы строгой отчетности. Более того, покупатель предполагал, что сделка может не состояться, поэтому указывал, что оплата будет производиться только после регистрации права собственности, поэтому в договор включено это условие.

Просит судрасторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена>, предметом которого являются: асфальтовая площадка(<Адрес обезличен>; весы вагонные(<Адрес обезличен>, заключенный между ФИО2 и ООО «Форсаж».Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена>, предметом которого является: земельный участок <Адрес обезличен>, заключенный между Ракиром Б.С. и ООО «Форсаж».Обязать ООО «Форсаж» возвратить Ракиру Б.С.следующее недвижимое имущество:<Адрес обезличен>.Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о государственной регистрации права собственности ООО «Форсаж» на весы вагонные (Литер: П), площадью 57,70 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <Адрес обезличен>.Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о государственной регистрации права собственности ООО «Форсаж» на асфальтовую площадку (Литер: Р1), площадью 5 100 кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>.Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о государственной регистрации права собственности ООО «Форсаж» на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: <Номер обезличен>, для использования в целях эксплуатации асфальтовой площадки (складирование металлолома и изменений из металла), общей площадью 5 100 кв.м, находящийся по адресу: <Адрес обезличен>. Взыскать с ООО «Форсаж» в пользу Ракира Б.С. расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

Представитель ответчика ООО «Форсаж» Сыркин Ю.Т. исковые требования не признал, полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты его права, так как действующее законодательство РФ не содержит нормы, согласно которой возможно расторгнуть договор по мотиву его «безденежности» и вданном случае ни один из договоров не содержит условия, позволяющего истцу расторгнуть договор в одностороннем порядке по мотивам, изложенным в исковом заявлений. Истец был вправе обратиться к ответчику с требованием об оплате суммы задолженности в том случае, если истец полагает, что расчеты по договорам не были произведены. Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1,2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества, по договору купли-продажи недвижимого имущества. В данном случае, так как рассматриваемые договоры имеют силу акта приема-передачи имущества и факт заключения договоров сторонами - подтверждается, юридически значимые обстоятельства (передача имущества продавцом и принятие покупателем) являются доказанными. Таким образом, требование истца расторгнуть договоры от <Дата обезличена> является незаконным и неподлежащим удовлетворению. При этом, представленные в материалы дела доказательства (договоры купли-продажи от <Дата обезличена> года) являются согласно п. 8 Договоров одновременно и актом приема-передачи указанного в договорах имущества, в связи с чем, совместная подача данных документов в регистрирующий орган свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами своих обязательств - продавцом имущество передано, а покупателем имущество принято. Факт совместного обращения истца и ответчика в уполномоченный орган истец подтвердил, указав на него в исковом заявлении. Истцом не оспаривается факт заключения договоров на указанных в них условиях. При этом п. 3 рассматриваемых договоров содержат условие, согласно которому расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договоров. Довод истца о том, что стороны между собой договорились, что расчет за недвижимое имущество будет произведен после регистрации права собственности ООО «Форсаж», для того чтобы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала запись об ипотеке в силу закона в пользу продавца, противоречит фактическим обстоятельствам дела и является недоказанным, в договоре было прописано, что расчеты произведены полностью. Напротив, п. 9 договоров устанавливает, что каждый из договоров содержит весь объем соглашений, достигнутых сторонами ранее в письменной или устной формах. В силу указанных положений договоров при разрешении споров между сторонами суду следует принимать во внимание лишь условия договоров как совокупность достигнутых сторонами соглашений. В том случае, если бы истец и ответчик действительно достигли соглашения о порядке оплаты стоимости имущества после государственной регистрации перехода права собственности, истец был вправе обратиться к ответчику с требованием оплатить стоимость имущества. Отсутствие соответствующего обращения в очередной раз свидетельствует о том, что истец намеренно вводит суд в заблуждение. Таким образом, довод истца об отсутствии оплаты по договору является несостоятельным. С момента передачи имущества ответчику, последний пользуется всеми правами, принадлежащими собственнику, обеспечивает сохранность данного имущества, относится к нему с должной степенью заботы и бережливости, несет расходы по его содержанию. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что имущество фактически не выбыло из владения истца, и он продолжает относиться к нему как к своему собственному. Напротив истец подтвердил, что совместно с ответчиком обратился в УФСГРКК по <Адрес обезличен> и подал документы на государственную регистрацию. Довод о том, что истец узнал о регистрации перехода права собственности лишь в январе 2014 года, также является несостоятельным, так как истец сам указал, что регистрация по документам была приостановлена по причине применения Красноглинским районным судом <Адрес обезличен> мер обеспечительного характера в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка. Истец не обращался в уполномоченный орган с заявлением об отказе от государственной регистрации и возвращении документов, атакже знал о том, что после рассмотрения Красноглинским районным судом <Адрес обезличен> дела по существу и снятия ареста регистрация перехода права собственности на земельный участок к ответчику будет произведена. Все вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в рассматриваемых сделках отсутствует дефект воли продавца, истец желал отчуждения принадлежащего ему имущества, и передал его в соответствие с заключенными договорами купли-продажи ответчику. Правовых оснований для расторжения договора от <Дата обезличена> не имеется. Просит суд в иске отказать.

Третье лицо Шеркевич Э.Н. с исковыми требованиями не согласился, полностью поддержал показания представителя ответчика ООО «Форсаж» - ФИО6 Просит суд в иске отказать.

Третье лицо УФСГРКК по <Адрес обезличен> в суд не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, в деле имеется уведомление о вручении судебного извещения, причина неявки суду неизвестна.

Суд, выслушав стороны, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена> (л.д.10-11) Ракир Б.С. (продавец) продал ООО «Форсаж» (покупатель) асфальтовую площадку, площадью 5100 кв.м., весы вагонные, площадью 57,70 кв.м., расположенные по адресу: <Адрес обезличен>. Согласно п.3 Договора указанное имущество продано за <Данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.3 Договора). Согласно п.8 Договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи. С момента государственной регистрации права собственности покупатель становится собственником имущества им принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость (п.11 договора).

Согласно договору купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена> (л.д.12-13) Ракир Б.С. (продавец) продал ООО «Форсаж» (покупатель) земельный участок для использования в целях эксплуатации асфальтовой площадки, общей площадью 5100 кв.м., находящийся по адресу: <Адрес обезличен>. Указанный земельный участок продан за <Данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.3 указанного договора). Согласно п.8 Договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи. С момента государственной регистрации права собственности покупатель становится собственником имущества им принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость (п.11 договора).

Из материалов дела следует, что <Дата обезличена> стороны обратились в Управление Росреестра по <Адрес обезличен> для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости и регистрации договоров купли-продажи от <Дата обезличена> года, однако государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена. Так, уведомлениями от <Дата обезличена> №№ <Номер обезличен> Управления Росреестра по <Адрес обезличен> приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество - весы вагонные, земельный участок, асфальтовая площадка, расположенные по адресу: <Адрес обезличен>, в связи с тем, что определением Красноглинского районного суда <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> (л.д.168) был наложен арест (запрет отчуждения) на вышеуказанные объекты недвижимости. (л.д.19-24).

Определением от <Дата обезличена> Красноглинского районного суда <Адрес обезличен> (л.д.167) снят арест с недвижимого имущества - весы вагонные, асфальтовая площадка, расположенные по адресу: <Адрес обезличен>.

<Дата обезличена> ФИО6, действующий от имени ООО «Форсаж», обратился в Управление Росрееста по <Адрес обезличен> с целью регистрации права собственности (перехода права) на спорные объекты недвижимости (л.д.72), поскольку основания для приостановления государственной регистрации права отпали. <Дата обезличена> ФИО6, действующему от имени ООО «Форсаж», после государственной регистрации были выданы документы, о чем в деле правоустанавливающих документов имеется роспись в их получении (л.д.75, 77).

Как видно из материалов дела, обращение истца Ракир Б.С. в суд с иском к ООО «Форсаж» связано с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате имущества по договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества от <Дата обезличена> года.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком <Дата обезличена> был заключен договор купли-продажи земельного участка, асфальтовой площадки и весов вагонных, по адресу: <Адрес обезличен>, определена цена недвижимого имущества, порядок расчета между сторонами.

Из ч. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Представитель ответчика Сыркин Ю.Т. в ходе судебного разбирательства пояснил, что документально подтвердить оплату по оспариваемому договору не может, данный факт подтверждается лишь со слов ФИО11, который являлся учредителем юридического лица ООО «Форсаж». Фактически доказательства, подтверждающие оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, отсутствуют.

Как указано выше, оспариваемые договоры купли-продажи недвижимого имущества имели силу актов приема-передачи недвижимого имущества, однако сведений о том, каким образом исполнены покупателем условия договоров купли-продажи об оплате имущества, исполнены ли они в оговоренном в договорах купли-продажи порядке и в полном объеме, об отсутствии претензий сторон по оплате имущества, не имеется. В связи с чем, доводы о том, что договоры имеют силу акта приема -передачи и этим подтверждается передача денежных средств по ним, не могут быть приняты во внимание в качестве допустимого доказательства исполнения покупателем обязательства по уплате продавцу денег за переданное ему недвижимое имущество.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <Дата обезличена> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Представленными по запросу суда бухгалтерскими балансами на <Дата обезличена> года, отчетами о прибылях и убытках за период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> года, выписками с лицевого счета с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> ООО «Форсаж» (л.д.138-161) подтверждается, что оплата ООО «Форсаж» по приобретенному спорному имуществу не производилась и не отражена в бухгалтерских документах.

Учитывая, что ответчиком не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт передачи Ракир Б.С. денежной суммы по договорам купли - продажи объектов недвижимости от <Дата обезличена> года, поскольку ответчик не представил суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денег за приобретаемые по договорам весы вагонные, асфальтовую площадку и земельный участок (платежные документы: банковское поручение, расписка и др.), то суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ракир ФИО12 к Обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» о расторжении договора купли-продажи и обязании возвратить недвижимое имущество - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена>, предметом которого являются: асфальтовая площадка(Литер: Р1), площадью 5 100 кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>; весы вагонные(Литер: П), площадью 57,70 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <Адрес обезличен>, заключенный между Ракиром Б.С. и ООО «Форсаж».

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена>, предметом которого является: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: <Номер обезличен>, для использования в целях эксплуатации асфальтовой площадки (складирование металлолома и изменений из металла), общей площадью 5 100 кв.м., находящийся по адресу: <Адрес обезличен>, заключенный между Ракиром Б.С. и ООО «Форсаж».

Обязать ООО «Форсаж» возвратить Ракиру Б.С. следующее недвижимое имущество:асфальтовую площадку (<Адрес обезличен>;весы вагонные (<Адрес обезличен>;земельный участок <Адрес обезличен>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о государственной регистрации права собственности ООО «Форсаж» на весы вагонные (Литер: П), площадью 57,70 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <Адрес обезличен>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о государственной регистрации права собственности ООО «Форсаж» на асфальтовую площадку (Литер: Р1), площадью 5 100 кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о государственной регистрации права собственности ООО «Форсаж» на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: <Номер обезличен>, для использования в целях эксплуатации асфальтовой площадки (складирование металлолома и изменений из металла), общей площадью 5 100 кв.м, находящийся по адресу: <Адрес обезличен>.

Взыскать с ООО «Форсаж» в пользу Ракира Б.С. расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

Отменить меры по обеспечению иска о наложении запрета на отчуждение имущества-земельного участка, асфальтовой площадки, весов вагонных, расположенных по адресу: <Адрес обезличен>, по определению Чапаевского городского суда от <Дата обезличена> года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Чапаевский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Чапаевского городского суда                                                                 М.Н. Законов

Дата изготовления мотивированного решения - <Дата обезличена> года.