Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4575/2021 от 02.06.2021

Дело № 2-4575/2021

Мотивированное решение изготовлено 24.11.2021 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 17 ноября 2021 года

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего Пономарёвой А.А., при секретаре судебного заседания Кузнецовой Д.С.,

с участием представителей ответчика Петрова О.Н., Апалькова К.Б., Воронцовой В.А., действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «ДжамильКо» к обществу с ограниченной ответственностью «Ивестторгстрой», Погребинской Людмиле Самуиловне об изменении договора аренды, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Истец акционерное общество «МФК ДжамильКо» (далее – АО «МФК ДжамильКо») обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ивестторгстрой» (далее – ООО «Ивестторгстрой») и Погребинской Л.С.:

об изменении договора аренды № VII-01 D-2014 от 01.07.2014 г. в части установления скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99,99 %, установлении скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за август 2020 г. в размере 20 % с установлением курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по 31.10.2020 г. не более 38 рублей за 1 доллар;

возложении обязанности подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды № <данные изъяты> от 01.07.2014 г. согласно проекту, приложенному к исковому заявлению;

взыскании расходов на оплату государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2021 г. отказ истца от иска к Погребинской Л.С. судом не принят, гражданское дело передано по подсудности в суд общей юрисдикции.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что между ООО «ЛВБ» (в последующем было присоединено к АО «МФК ДжамильКо», Арендатор) и ООО «Инвестторгстрой» и Погребинской Л.С. (совместно - Арендодатель) заключен договор аренды № <данные изъяты> от 01.07.2014 г. в отношении магазина «<данные изъяты>», расположенного в торгово-развлекательном центре «Гринвич» по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46. На основании Указа Губернатора Свердловской области № 100-УГ от 18.03.2020 г. работа всех торговых центров в Свердловской области, в том числе ТРЦ «Гринвич» была приостановлена. В связи с приостановлением деятельности по обстоятельствам, не зависящим от сторон, арендатор и арендодатель вступили в переговоры, 09.04.2020 от арендодателя по электронной почте было получено письмо с условиями для всех договоров аренды, которые были заключены между сторонами, о том, что на период приостановки деятельности, начиная с 28.03.2020 г. до дня фактического открытия ТРЦ «Гринвич» для покупателей, арендные и эксплуатационные платежи начисляться не будут, аналогичные предложения были направлены и иным арендаторам ответчика. Истец с данными условиями о предоставлении скидки на постоянную и вторую переменную составляющую арендной платы согласился, что было выражено в его конклюдетными действиями по оплате арендной платы с учетом обозначенной скидки. В связи с продлением срока закрытия торговых центров на территории Свердловской области арендованное помещение не использовалось истцом до 03.08.2020 г. После просьбы оформления договоренностей от арендодателя поступил проект дополнительного соглашения к договору аренды на период с 01.03.2020 г. по 31.08.2020 г., в котором были зафиксированы скидки по постоянной и второй переменной составляющей арендной платы за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99.99 %, за август 2020 г. в размере 20 %, установлению курса доллара США для расчета арендной платы в период по 31.10.2020 г. не более 38 рублей за 1 доллар, а также указаны условия о получении арендодателем данных о выручке арендатора. В связи с несогласием предоставления данных о выручке дополнительное соглашение в редакции арендодателя подписано со стороны истца не было, также как и не было принято решение о пролонгации договора аренды со сроком окончания 21.03.2021 г. на следующие 5 лет. По доводам истца договоренности сторон по установлению скидок в варианте, предложенном в дополнительном соглашении, и курсу доллара США для расчета арендной платы подтверждены обоюдными действиями сторон: оплатой арендатором платежей с учетом скидок по постоянной и второй переменной составляющей и приемом этих платежей арендодателем, а также выставлением арендодателем счета на оплату после 31.10.2020 г., исходя из 38 рублей за 1 доллар США. В период действия ограничительных мероприятий предоставление освобождение от арендной платы является обязательным для арендодателя, скидка в размере 99.99 % является обычным размером, на который снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В судебном заседании 19.10.2021 г. представитель истца Хоркин А.В. доводы иска поддержал, дополнительно представив сведения о размере предоставленных скидок по иным арендованным помещениям в иных торговых центрах.

В судебное заседание 17.11.2021 г. истец представителя не направил, заявив просьбу об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя. В связи с тем, что истец является юридическим лицом, представителем истца в предыдущем судебном заседании были получены все документы, на которые ответчик ссылался как на обоснование своих возражений, в том числе, расчет не оспариваемого размера скидки, суд полагает, что с учетом предоставленного времени у истца имелась возможности при наличии дополнительных доводов и контррасчета представить их в суд, болезнь представителя юридического лица уважительной причиной для отложения судебного заседания не является.

Ответчик исковые требования не признал, однако пояснил, что согласно расчетам расходов на содержание имущества в спорный период готов изменить условие договора аренды по постоянной составляющей арендной платы с 28.03.2020 по 31.07.2020 г., уменьшив ее размер на 30 процентов. В обоснование возражений ответчик пояснил, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока 21.03.2021 г., после издания Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 г. № 100-УГ, начиная с 28.03.2020 г. арендуемые помещения из владения арендатора не выбывали, имущество арендатора находилось в арендованном помещении, арендодатель в пользовании помещении не препятствовал, равно как и не ограничивал возможности использования помещения и доступ к нему сотрудников. Помещение и торговый центр содержались весь спорный период арендодателем надлежащим образом, предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг не прекращалось. Вторая переменная составляющая арендной платы компенсирует затраты арендодателя на расходы по оплате земельного участка, земельного налога, налога на имущество, иные налоги, затраты на благоустройство, декоративное оформление, рекламные и иные хозяйственные расходы. Предложенные в дополнительном соглашении условия о предоставлении скидок были применимы при условии согласия арендатора на предоставление данных о выручке, согласия по которому между сторонами достигнуто не было. Относительно размера доллара США для расчета арендной платы, то общим условием, установленным в договоре аренды, является курс ЦБ РФ, иной размер согласовывался сторонами в дополнительных соглашениях к договору, срок последнего дополнительного соглашения об установлении курса доллара США для расчета арендной платы в размере 38 рублей за 1 доллар истек 31.03.2021 г. Поступающие арендные платежи от арендатора ответчиком принимались, однако это не является изменением договора аренды, суммы недоплаты предъявлены ответчиком ко взысканию с истца в Арбитражный суд Свердловской области.

Представители ответчика Петров О.Н., Апальков К.Б., Воронцова В.А., действующие на основании доверенности, в судебном заседании доводы возражений поддержали.

Ответчик Погребинская Л.С. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязана пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 1. ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст. 328 ГК РФ исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнение арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Положениями п. 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиками заключен договор аренды № <данные изъяты> от 01.07.2014 г., по условиям которого истцу (арендатору) предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение № 7, площадью 52 кв.м. в ТРЦ «Гринвич», для размещения магазина «<данные изъяты>».

Разделом 2 договора установлены составляющие части арендной платы:

постоянная составляющая – в размере 1/12 от суммы из расчета 1893,39 долларов США за один квадратный метр помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке.

Первая переменная составляющая – коммунальные услуги: теплоэнергия и электроэнергия

Вторая переменная составляющая – на основе затрат арендодателя по управлению и эксплуатации торгового центра в процессе предоставления эксплуатационных услуг в размере 1/12 от суммы из расчета 110 долларов США за один квадратный метр общей площади помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке.

Пунктом 2.5 договора установлено, что все расчеты осуществляются в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США.

Дополнительным соглашением к договору от 10.01.2020 г. за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 была установлена ежемесячная постоянная составляющая арендной платы и вторая составляющая арендной платы, исходя из курса, равного курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 38 рублей за 1 доллар США.

Договор прекратил свое действие в связи с истечением срока 31.03.2021 г.

На основании Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 г. № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции» на территории Свердловской области введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Свердловской областной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. Деятельность торгово-развлекательных центров была приостановлена на основании Указа Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 г. № 143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ» с 28.03.2020 г. по 05.04.2020 г. В последующем Указами Губернатора Свердловской области деятельность торгово-развлекательных центров была приостановлена до 30.04.2020 г., включительно.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора аренды в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 г., в ответе на вопрос № 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо до даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размере, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из представленной в материалы дела деловой переписки сторон, а также пояснений в судебном заседании следует, что соглашение между сторонами о размере уменьшения постоянной и второй переменной составляющей арендной платы не достигнуто.

Учитывая невозможность использования истцом арендованного помещения по обстоятельствам, не зависящим от сторон ввиду приостановления деятельности торгово-развлекательных центров, суд полагает, что арендная плата по договору подлежит снижению. Однако, исходя из обоснования понесенных расходов на содержание торгово-развлекательного центра в период приостановления деятельности, которые были представлены стороной ответчика и не опровергнуты письменными доказательствами и иным контррасчетом стороной истца, снижению подлежит на период с 28.03.2020 г. (дата приостановки работы) по 31.07.2020 г. (дата возобновления работы) только постоянная составляющая арендной платы на 30 процентов. Данный размер снижения постоянной составляющей арендной платы позволяет соблюсти баланс интересов сторон как хозяйствующих субъектов.

На основании изложенного, исковые требования в части изменения договора аренды подлежат частичному удовлетворению в указанной части.

Относительно искового требования об установлении в судебном порядке курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по 31.10.2020 г. не более 38 рублей за 1 доллар, суд учитывает, что период действия дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающий данный расчетный размер, истек 31.03.2020 г., иного письменного соглашения стороны не достигли и не заключили. Общим правилом, установленным в п. 2.5. договора, является осуществление расчета по договору в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США. Исходя из положений п. 1 ст. 452 ГК РФ при отсутствии письменного соглашения сторон об установлении иного порядка определения размера 1 доллара США в целях расчета арендной платы, оснований для изменения договора в данной части в судебном порядке не имеется.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., исчисленная по требованиям неимущественного характера. В связи с удовлетворением иска в части, расходы подлежат взысканию с ответчиков ООО «Инвестторгстрой» и Погребинской Л.В. в пользу истца в солидарном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «ДжамильКо» к обществу с ограниченной ответственностью «Ивестторгстрой», Погребинской Людмиле Самуиловне об изменении договора аренды, возложении обязанности удовлетворить частично.

изменить договор аренды № VII-01 D-2014 от 01.07.2014 г., заключенный между акционерным обществом «ДжамильКо» и обществом с ограниченной ответственностью «Ивестторгстрой», Погребинской Людмилой Самуиловной, в части размера арендной платы на период с 28.03.2020 г. по 31.07.2020 г., уменьшив размер постоянной составляющей арендной платы на 30 процентов.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Ивестторгстрой» и Погребинской Людмилы Самуиловны в пользу акционерного общества «ДжамильКо» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.А. Пономарёва