Решение по делу № 2-1755/2021 ~ М-491/2021 от 29.01.2021

Дело № 2-1755/2021

УИД 47RS0006-01-2021-000777-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 29 июля 2021 года

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.,

При помощнике судьи Быдзан С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Ропшинская Терраса» к Раевскому Олегу Сергеевичу об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании расходов по оплате госпошлины,

установил:

ООО «Ропшинская Терраса» (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) (л.д. 186-188)) обратилось в суд с иском к Раевскому О.С. об обращении взыскания на предмет ипотеки – земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, посредством его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации в сумме 10000000 руб., взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО «Ропшинская Терраса» и Раевским О.С. ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор №, в соответствии с которым стороны должны были заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области суда от 10.10.2018 по делу № 2-2296/2018, вступившим в законную силу, договор был признан заключенным договором купли-продажи, а объект переданным ответчику. С Раевского О.С. в пользу ООО «Ропшинская Терраса» была взыскана сумма оплаты по договору: 5750000 руб., неустойка 1000000 руб., госпошлина 40986,17 руб. Выполнение обязательств ответчиком по договору было обеспечено ипотекой в силу закона. Переход права собственности и ипотека были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в Росреестре на земельный участок № и жилой дом №, что подтверждается выписками из ЕГРН. Решение Гатчинского городского суда Ленинградской области суда от 10.10.2018 по делу № 2-2296/2018 ответчиком не исполнено. В соответствии с проведенной в ООО «БН Эксперт» оценкой (прилагается к иску) рыночная стоимость объекта составляет 10090000 руб. (жилого дома 7200000 руб. и земельного участка 2890000 руб.). Таким образом начальная продажная цена (80 %) предмета ипотеки может быть установлена в размере 8072000 руб. Исходя из пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Представители истца, явившись в судебное заседание, настаивали на заявленных требованиях, подтвердив доводы, изложенные в иске.

Ответчик Раевский О.С. в судебное заседание не явилась, возражений по иску не представила. С места регистрации ответчика (л.д. 68) направленная корреспонденция возвращена в связи с истечением срока хранения (л.д. 213). Риск неблагоприятных последствий, вызванных нежеланием являться в отделение почтовой связи за получением судебных уведомлений, несет сам ответчик в силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин, лишивших ответчика возможности являться за судебными уведомлениями в отделение связи, ответчиком не представлено. Применительно к правилам п. 39 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 года № 221, ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, неявку ответчика за получением заказных писем с судебным извещением следует считать отказом ответчика от получения судебного извещения. При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения", следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Суд оценил действия ответчика как отказ от получения судебных извещений и явки в суд.

Дело, с учетом мнения представителей истца, рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии со ст.ст. 117, 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области по делу №2-2296/2018 от 10.10.2018 было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи, в соответствии с которым стороны должны были заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, на условиях и по форме, приведенной в Приложении к договору.

По договору № ответчик должен был выплачивать истцу денежные средства в размерах и в сроки, указанные в п. 1.2.4 договора.

Цена земельного участка и жилого дома была определена в размере 10000000 руб. Ответчиком было выплачено только 4250000 руб.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области по делу №2-2296/2018 от 10.10.2018, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор № купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ропшинская Терраса» и Раевским О.С. был признан заключенным договором купли-продажи. С Раевского О.С. в пользу ООО «Ропшинская Терраса» была взыскана сумма оплаты по договору в размере 5750000 руб., неустойка в размере 1000000 руб., госпошлина в размере 40986,17 руб., а всего: 6790986,17 руб.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области по делу №1327/2019 от 03.09.2019, вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ, были удовлетворены требования ООО «Ропшинская Терраса» о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка.

Указанным решением постановлено зарегистрировать переход права собственности от ООО «Ропшинская Терраса» к Раевскому О.С. в отношении земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ропшинская Терраса» и Раевским О.С. А также зарегистрировать право залога (ипотеки) в пользу ООО «Ропшинская Терраса» в отношении земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ропшинская Терраса» и Раевским О.С. С Раевского О.С. в пользу ООО «Ропшинская Терраса» взыскана госпошлин в размере 6000 руб.

В силу ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно сведениям ЕГРН (л.д. 163-166,168-171) на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащие с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности Раевскому О.С., зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Ропшинская Терраса».

Согласно сведениям Ломоносовского районного отдела судебных приставов УФССП России по Ленинградской области (л.д. 200) задолженность Раевского О.С. перед ООО «Ропшинская Терраса» по гражданскому делу №2-2296/2018 составляет 6790986,17 руб.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком № (л.д. 79-161) рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10090000 руб., в том числе: 7200000 руб. – рыночная стоимость жило дома, 2890000 руб. – рыночная стоимость земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, из системного толкования данных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дел данной категории является определение начальной продажной цены заложенного имущества, а также наличие или отсутствие спора между сторонами о такой цене.

По общему правилу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации согласованная сторонами стоимость предмета залога в отсутствие спора признается начальной продажной ценой предмета залога при обращении на него взыскания, а при наличии спора начальная продажная цена может быть определена судом как на основании заключения экспертизы, так и по отчету оценщика, а также по результатам соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде.

В исковом заявлении истец просил установить начальную продажную цену в размере 8072000 руб.

Суд соглашается с заявленной истцом ценой, т.к. она определена с учетом применения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке.

Таким образом, начальная продажная цена жилого дома и земельного участка, в случае ее реализации путем продажи с публичных торгов, устанавливается в размере 8072000 руб.

При указанных обстоятельствах, суд считает обоснованными требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки – жилой дом и земельный участок, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более чем 5% от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

Принимая во внимание наличие не исполненных обязательств перед истцом, суд считает возможным удовлетворить требования истца, а сучетом фактических обстоятельств дела, в целях соблюдения баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд удовлетворяет требования истца об обращении взыскания на заложенное имуществопутем продажи с публичных торгов.

На основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить судебные расходы.

Истцом при обращении в суд была оплачена госпошлина в размере 6000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6), которая с учетом удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика в полном размере.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 117, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Обратить взыскание на предмет ипотеки – земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 8072000 (восемь миллионов семьдесят две тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 05.08.2021

Подлинный документ находится в материалах

гражданского дела № 2-1755/2021

УИД 47RS0006-01-2021-000777-41

Гатчинского городского суда Ленинградской области