Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3537/2015 ~ М-3390/2015 от 13.10.2015

РЕШЕНИЕ копия

Именем Российской Федерации

«28» декабря 2015 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе

Председательствующего судьи Смоляк Ю.В.

с участием: представителя истца по доверенности Тян К.Ю.

представителя ответчика по доверенности Дубровиной О.Н.

при секретаре Дзанаевой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заедании гражданское дело № 2-3537/15 по исковому заявлению Ануфриевой Марии Юрьевны к ООО «Инвестиционная компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» о защите прав потребителей

УСТАНОВИЛ:

Ануфриева Мария Юрьевна обратилась в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением. Уточнив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, просит обязать ответчика заключить с ней основной договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором №- от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара в размере <данные изъяты>, взыскать с ответчика сумму в размере <данные изъяты> в качестве возмещения морального вреда, взыскать с ответчика расходы на оплату услуг юриста в общей сумме <данные изъяты>, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, взыскать с ответчика штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Требования мотивированы тем, что межу истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № о заключении договора купли – продажи жилого дома и земельного участка. Предметом купли – продажи является строящийся ответчиком за счет предварительно оплаченных денежных средств истца жилой дом общей ориентировочной площадью <данные изъяты>. на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. Согласно условиям указанного договора, ответчик обязался ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство жилого дома и подписать с истцом акт приема – передачи дома под отделку. Также ответчик обязался в срок, не превышающий трех месяцев с момента завершения строительства и подписания акта оформить все необходимые документы для заключения основного договора и передачи товара истцу. До настоящего момента акт приема-передачи дома под отделку не подписан, основной договор купли- продажи сторонами не заключен.

Представитель истца по доверенности Тян К.Ю.в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Дубровина О.Н., действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,иск не признала. Представила отзыв на исковое заявление согласно которому, считает требования необоснованными, так как между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи. Предметом указанного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор. Заключая предварительный договор купли – продажи ответчик не распоряжался недвижимым имуществом, а принимал обязательство заключить с истцом в будущем основной договор купли – продажи. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истец обращался в адрес ответчика с претензией, в которой указывал на тот факт, что им были установлены оконные конструкции, которые были повреждены рабочими, производящими строительные работы на объекте, что позволяет сделать вывод о том, что истец использовал объект будущей купли – продажи для отделки, что в свою очередь доказывает факт передачи ему этого объекта. Также считает, что штраф и неустойка, начисленные истцом в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» являются явно несоразмерными последствиям действий ответчика. Также указала, что ответчик не уклоняется от заключения предварительного договора, после сдачи объекта в эксплуатацию он будет заключен незамедлительно. Просит в иске отказать в полном объеме.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав представителей сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела,ДД.ММ.ГГГГ годамежду истцом и ответчиком был заключен предварительный № о заключении договора купли – продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п.1.1 указанного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу земельного участка: <адрес>, основный условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

В соответствии с п.1.2 договора, основной договор будет заключен сторонами после проведения технической инвентаризации, ввода в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца (ответчика) на жилой дом и земельный участок.

Согласно п.1.3 договора, обязательства из будущего договора купли – продажи объекта возникнут у сторон настоящего договора с момента заключения основного договора купли – продажи объекта.

В разделе 2 предварительного договора указаны основные условия будущего основного договора.

В соответствии с п.2.4 договора, все строительно – монтажные работы по дому, предусмотренные комплектацией, будут произведены в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.5 договора, документы, необходимые для заключения основного договора, продавец обязуется оформить в срок, не превышающий трех месяцев с момента окончания строительных работ и подписания акта приема – передачи дома под отделку.

Пунктом 2.8 договора определено, что стоимость дома на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты>, исходя из площади дома. Стоимость земельного участка на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты>.

Истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору № о заключении договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному соглашению стороны пришли к согласию изменить п.2.4 заключенного предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «Все строительно – монтажные работы по дому, предусмотренные комплектацией, будут произведены в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ», а также изменить п.2.8 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «Стоимость дома на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты>, исходя из площади дома. Стоимость земельного участка на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты>

Истцом стоимость дома и земельного участка была оплачены в полном объеме до конца ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было направлено письмо в адрес истца, в котором сообщалось о вынужденном переносе срока окончания строительно – монтажных работ на три месяца – до ДД.ММ.ГГГГ в связи со сложной экономической ситуацией в стране.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием заключить основной договор купли – продажи и уплатить неустойку.

До настоящего времени основной договор между стороны не заключен.

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО5 пояснил, что работает начальником участка строительной компании «Недвижимость». Указанной строительной компанией осуществляется застройка дома по <адрес>. Данный дом состоит из 3 блоков, а каждый блок – из 2 квартир. Все блоки идентичны. Однако в 6 блоке произведены изменения – увеличены оконные проемы, изменены оконные конструкции, а также выполнен вход из гаражного пристроя, забетонированы полы и увеличены высота технического подвала, который находится под первым этажом. Это изменения конструктивных элементов, что может повлиять на ввод дома в эксплуатацию. Кто именно выполнял работы по переустройству подвального помещения не знает. Считает, что все работы выполнялись по решению истца. Производство указанных работ с ним никто не согласовывал. В настоящее время объект находится на стадии завершения строительства.

Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель ФИО6, пояснила, что работает в инвестиционной компании «Недвижимость» в должности руководителя технического отдела. В должностные обязанности входит оформление разрешительной документации, решение технических вопросов и иные обязанности по поручению руководства. Осматривая объект, находящийся по адресу: <адрес> было выявлено несоответствие блока № проектной документации, а именно: изменено техническое подполье – выявлен факт строительства подвала, а также изменены оконные конструкции. В случае если покупатель хочет внести изменения в планировку объекта, то изначально он должен обратиться с заявлением о внесении таких изменений для их согласоваания. На данный момент документы на ввод объекта по <адрес>, готовятся технические паспорта объектов.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии пунктом 2 статьи 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исходя из условий заключенного между сторонами предварительного договора его условия о сроке заключения основного договора не поставлены в зависимость от какого-либо события, которое должно наступить безусловно, поскольку сама по себе техническая инвентаризация, ввод дома в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет, регистрация права собственности продавца на объект недвижимости зависит от воли участников, однако исходя из буквального толкования условий предварительного договора сторонами оговорен максимальный срок полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.

При этом из материалов дела следует и истцом не оспаривается то обстоятельство, что он не обращался к ответчику с заявлением о расторжении предварительного договора и возврате внесенных денежных средств, напротив обе стороны не отрицают намерения заключения основного договора купли-продажи.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, законом не предусмотрено взыскание неустойки за нарушение сроков заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, при этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

До настоящего времени дом не введен в эксплуатацию, не оформлена постановка объекта недвижимости на кадастровый учет, и право собственности ответчика не зарегистрировано.

Таким образом, ответчик не может исполнить обязательство по заключению договора купли – продажи объектов недвижимого имущества, поскольку сам не обладает правом собственности на него, и соответственно, требования о понуждении к заключению такого договора не могут быть удовлетворены.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара в размере <данные изъяты> суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Указанные требования истец основывает на положениях статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителя», предусматривающей ответственность продавца срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17, законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.

При этом, согласно статьи 9 ФЗ от 26 января 1996 года № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Гражданское законодательство выделяет предварительный договор в отдельную категорию договоров, предмет которых (установление взаимных обязательств по заключению определенного договора на определенных условиях) всегда отличается от предмета основного договора.

По смыслу указанных норм права в отличие от договора купли-продажи из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, в том числе по передаче предварительно оплаченного товара, кроме обязательств по заключению основного договора.

После прекращения действия предварительного договора правоотношения сторон фактически не являются взаимоотношениями потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, импортера) и не могут регулироваться положениями Закона РФ «О защите прав потребителей»

С учетом указанного обстоятельства, положения Закона РФ «О защите прав потребителей» не применимы к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям.

Поскольку правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца и взыскании с ответчика неустойки не имеется, то и основания для взыскания штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» отсутствуют.

Суд находит необоснованными также и требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 120200 рублей в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Положения указанной статьи предусматривают ответственность за неисполнение денежного обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Требование об уплате процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, является производным от основного требования о возврате суммы авансовых платежей, внесенных истцом за приобретаемые объекты недвижимого имущества. При этом, каких-либо требований к ответчику о возврате авансовых денежных средств, истцом не предъявлялось, требование о расторжении договора по каким-либо основаниям ответчиком в адрес истца и наоборот - не направлялось.

Поскольку требования о взыскании компенсации морального вреда являются производными от основных требований, в удовлетворении которых было отказано, то оснований для взыскании указанной компенсации не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ануфриевой Марии Юрьевны – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда через Ставропольский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 11.01.2016 года.

Судья