Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3199/2017 от 26.04.2017

Дело №

Строка №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года                                                                                  <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гусевой Е.В.,

при секретаре Колесниковой Я.С.,

с участием представителя ответчика по первоначальному иску Акиньшиной В.В. и истца по встречному иску по ордеру и по доверенности адвоката Труфановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело

по иску Михайловой ФИО17, Михайлова ФИО18 к Акиньшиной ФИО19 о взыскании образовавшейся задолженности,

по встречному иску Акиньшиной ФИО19 к Михайловой ФИО17, Михайлову ФИО18 о признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

    Первоначально Акиньшина В.В. обратилась в Советский районный суд <адрес> с исковым заявлением к Михайловой В.А., Михайлову В.Е. о взыскании солидарно денежных средств в размере 1020591,50 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, расходов на оплату госпошлины и услуг представителя.

    Ответчики Михайлова В.А. и Михайлов В.Е. обратились в суд со встречным иском к Акиньшиной В.В. о взыскании образовавшейся задолженности в размере 229408,50 руб.

    Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. с Михайловой В.А., Михайлова В.Е. в солидарном порядке в пользу Акиньшиной В.В. были взысканы денежные средства в сумме 1020591,50 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. <адрес> и земельного участка, общей площадью 900 кв.м, по адресу: <адрес>, госпошлина 13303 руб., судебные расходы 35000 руб., а всего 1068894,50 руб.

    Встречный иск Михайловой В.А., Михайлова В.Е. к Акиньшиной В.В. о взыскании образовавшейся задолженности оставлен без удовлетворения.

    Апелляционным определением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг. указанное выше решение суда отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Советский районный суд <адрес>.

    Определением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявленные Михайловой В.А. и Михайловым В.Е. к Акиньшиной В.В. исковые требования о взыскании образовавшейся задолженности в размере 229408,50 руб., исходя из предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. и соглашений от ДД.ММ.ГГГГг. и от ДД.ММ.ГГГГг. выделены в отдельное производство.

    Определением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску Михайловой ФИО17, Михайлова ФИО18 к Акиньшиной ФИО19 о взыскании образовавшейся задолженности передано по подсудности на рассмотрение в Ленинский районный суд <адрес>.

    В обоснование исковых требований Михайловой В.А., Михайловым В.Е. указали, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Акиньшиной В.В. (продавец) и Михайловой В.А., Михайловым И.В., Михайловым Т.В., Михайловым Г.В., Михайловым М.В., Михайловым В.Е. (покупатели), был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>.

    Пунктом 19 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определено, что в связи с согласованием сторонами условий договора, все предварительные договоры, соглашения, заявления и т.п., так же имеют юридическую силу. После заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ изменение условий договора допустимо по соглашению сторон. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    Пунктом 15 предварительного договора было определено, что в случае если продавец не уладит все споры до ДД.ММ.ГГГГ., то продавец обязан выплатить покупателю компенсацию в размере 200000 руб. (не включает в себя п.10), в любом случае продавец обязуется уладить все споры с соседом Акиньшиным Т.В., независимо от того вступил покупатель в собственность или нет.

    Из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заключив предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, где в п.10 указано, что Акиньшина В.В. должна выплатить 600000 руб., если до ДД.ММ.ГГГГ не будет совершена государственная регистрация сделки. Документы в срок готовы не были.

    Кроме того, из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, в связи с тем, что сарай построен на красной линии на земельном участке, который продает продавец, вышеуказанный сарай нужно сносить, как требует сосед Акиньшин В.Т. Продавец Акиньшина В.В. добровольно обязалась выплатить покупателю Михайловой В.А., понесенный покупателем ущерб в размере 450000 руб.

    Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.19 включает в себя условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений к нему соответственно от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ с денежным обеспечением исполнения обязательств продавцом. В связи с чем, Акиньшина В.В. должна покупателям (Михайловым) 1250000 руб. (600000 руб. + 450000 руб. + 200000 руб.) и исходя из первоначально заявленных исковых требований Акиньшиной В.В. в сумме 1020408,50 руб. задолженность Акиньшиной В.В. перед истцами составляет 229408,50 руб.

    При этом, решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

    взыскать с Михайловой В.А., Михайлова В.Е. в пользу Акиньшиной В.В. денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГг., <адрес> и земельного участка общей площадью 900 кв.м по адресу: <адрес>, в сумме 340197.16 руб., по 170098,58 руб. с каждого, что составляет 1/6 доли от общей суммы каждого;

    взыскать в солидарном порядке с Михайловой В.А., Михайлова В.Е. в пользу Акиньшиной В.В. денежные средства в сумме 680394,32 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГг., <адрес> и земельного участка, общей площадью 900 кв.м, по адресу: <адрес>, что составляет 4/6 доли несовершеннолетних Михайлова И.В., Михайлова Т.В., Михайлова Г.В., Михайлова М.В.;

    взыскать с Михайловой В.А., Михайлова В.Е. в пользу Акиньшиной В.В. госпошлину в сумме 13303 руб., по 6651,50 руб. с каждого;

    взыскать с Михайловой В.А., Михайлова В.Е. в пользу Акиньшиной В.В. судебные расходы в сумме 60000 руб., по 30000 руб. с каждого.

    Апелляционным определением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Михайловой В.А., Михайлова В.Е. – без удовлетворения.

    В этой связи, истцы Михайлов В.Е., Михайлова В.А. в порядке ст.39 ГПК РФ уточнили заявленные исковые требования, просили взыскать с Акиньшиной В.В. в пользу Михайловой В.А. образовавшуюся задолженность в размере 1250000 руб. (л.д. ).

    В свою очередь, Акиньшина В.В. обратилась в суд со встречным иском к Михайловой В.А., Михайлову В.Е. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Акиньшиной В.В. и Михайловой В.А.; о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Акиньшиной В.В. и Михайловой В.А.; о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Акиньшиной В.В. и Михайловым В.Е. и Михайловой В.А., действующей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей Михайлова И.В., Михайлова Т.В., Михайлова Г.В., Михайлова М.В. (л.д. 34-36), который определением судьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принят к производству (л.д. ).

    Акиньшина В.В. встречные исковые требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> земельного участка по адресу: <адрес>, а так же дополнительно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заключены соглашения к договору купли-продажи.

Так, предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был составлен Михайловой В.А. и представлен Акиньшиной В.В. в напечатанном виде в трех экземплярах. Истец (по встречному иску) пыталась прочитать указанный договор, однако ответчик (по встречному иску) ее заверила, что данный документ формален, а его содержание полностью соответствует условиям, которые они ранее устно оговорили по купле-продаже спорного недвижимого имущества. Доверившись ответчику (по встречному иску), она подписала договор, не читая его.

По возвращении домой, истец (по встречному иску) полностью прочитала вышеуказанный предварительный договор купли-продажи, расценила его заключение как обман. Созвонившись с Михайловой В.А. – истец (по встречному иску) Акиньшина В.В. пояснила, что не намерена продавать жилой дом и земельный участок на таких условиях, поскольку данная сделка для нее будет кабальной. Вместе с тем, Михайлова В.А. вновь заверила ее, что это формальность, так требует положения закона.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, где спорных условий, предусмотренных предварительным договором купли-продажи не содержал. Таким образом, Акиньшина В.В. убедилась в том, что непонравившиеся условия, указанные в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были только формальностью и не имеют юридической силы, как и уверяла ее ранее Михайлова Е.В.

Согласно п.п.9, 10 вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., оплата дома и земельного участка в полном размере должна быть произведена до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, оплата была произведена частично в размере 479408,50 руб., а остальные денежные средства в размере 1020591,50 руб. ответчиками оплачены не были.

ДД.ММ.ГГГГ истец (Акиньшина В.В.) направила ответчикам претензию с требованием об оплате задолженности по договору, а, впоследствии, обратилась в Советский районный суд с вышеуказанным исковым заявлением. В ходе рассмотрения гражданского дела, Михайлова В.А. представила соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ., которые Акиньшина В.В. впервые увидела их, второй экземпляр данных документов у нее отсутствует, как, где и когда она их подписывала не помнит, возможно, их подсунули ей на подпись с другими документами.

Вышеуказанные соглашения полностью меняют цену договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., который является правоустанавливающим документом при регистрации права собственности на жилой дом по адресу: <адрес> земельный участок по адресу: <адрес>. По условиям данных соглашений, получается, что Акиньшина В.В. фактически подарила вышеуказанное недвижимое имущество, что не соответствует ее намерениям.

Вышеуказанные обстоятельства, истец по встречному иску Акиньшина В.В. расценила как обман, в связи с чем указывала на недействительность сделки, как заключенной под влиянием обмана (ст.179 ГК РФ), т.е. по признаку оспоримости.

Вместе с тем, Акиньшина В.В. также указала, что поскольку в установленный пунктом 3 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ срок основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен не был, предложение о заключении основного договора ни одной из сторон не было направлено, в соответствии с п. 6 статьи 429 ГК РФ истец считал, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Кроме того, истец по встречному иску ссылается на то, что дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не были представлены со всеми правоустанавливающими документами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, не зарегистрированы в установленном законом порядке, поэтому не имеют юридической силы.

В судебное заседание истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) Михайлова В.А., Михайлов В.Е. не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Акиньшина В.В. в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнения не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Акиньшиной В.В. по ордеру и по доверенности – адвокат Труфанова А.А. в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнения не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акиньшиной В.В. (продавец) и Михайловой В.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> земельного участка по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3 предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить и подписать основной договор купли-продажи до «ДД.ММ.ГГГГ».

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, между Акиньшиной В.В. (продавец) и Михайловой В.А. (покупатель) заключено также соглашение от ДД.ММ.ГГГГ., в тексте которого указано: «в п.10 предварительного договора указано, что Акиньшина В.В. должна выплатить 600000 руб., если до ДД.ММ.ГГГГ не будет совершена государственная регистрация сделки» (л.д. 9).

Указанное свидетельствует о согласованном сторонами сроке заключения основного договора купли-продажи, а именно до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Акиньшиной В.В. и Михайловым В.Е., Михайловой В.А., действующей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей: Михайлова И.В., Михайлова Т.В., Михайлова Г.В., Михайлова М.В., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка, общей площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, общей стоимостью 1500000 руб. (л.д. ), из которых 50000 руб. были выплачены по расписке от ДД.ММ.ГГГГг. в качестве задатка (п.9).

Данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в установленный договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ.) основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, доказательств обратного в материалы дела не представлено, срок заключения основного договора истек, постольку в силу положений статьи 429 (пункт 6) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в силу закона. Соответственно, вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является самостоятельным договором, содержащим иные условия.

Согласно п.2 ст.588 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Акиньшиной В.В. и Михайловым В.Е. и Михайловой В.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: Михайлова И.В., Михайлова Т.В., Михайлова Г.В., Михайлова М.В., заключены соглашения (л.д. ). Однако, данные соглашения не отражены в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, они были составлены после заключения договора купли-продажи, и в силу ст.450 ГК РФ, являются существенными изменениями вышеуказанного договора.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Пункт 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от 23.06.2015г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также предусматривает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из анализа выше приведенных правовых норм следует необходимость государственной регистрации соглашения об изменении условий договора купли-продажи, соглашение считается заключенным и влечет правовые последствия с момента его регистрации.

Поскольку соглашения не были зарегистрированы в установленном законом порядке, то являются не заключенными и не влекут для сторон юридически значимых последствий, в связи с чем, не подлежат признанию недействительными.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░17, ░░░░░░░░░ ░░░18 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░19 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░19 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░17, ░░░░░░░░░ ░░░18 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░., ░░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░. ░ ░░.░░.░░░░. ░░░░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                      ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░