Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-45/2015 (2-5232/2014;) ~ М-5589/2014 от 26.11.2014

Дело № 2-45/15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2015 года город Ульяновск

Заволжский районный суд г.Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Э.Р.

при секретаре              Скоробогатовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Горбатову Е.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд, с уточненным в ходе рассмотрения дела с иском, к Горбатову Е.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 18.11.2009г. заемщику-залогодателю Горбатову Е.В. ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» предоставило ипотечный жилищный кредит в размере 1 864 199 руб. сроком на 178 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; указанная квартира состоит из трех комнат, общей площадью 62,6 кв.м, кадастровый (условный) номер – <данные изъяты>; кредит в размере 1 864 199 руб. зачислен на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением № 502 от 06.04.2010. По состоянию на 03.11.2009 стоимость квартиры была оценена в размере 2 200 000 руб.; права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»; ежемесячные платежи в счет возврата суммы кредита и процентов за пользование им, предусмотренных кредитным договором и закладной, производились ответчиком с нарушением сроков их внесения, а начиная с марта 2014 г. платежи прекратились вовсе; истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств № от 24.06.2014; указанное требование ответчиком не исполнено.

    Просят взыскать с Горбатова Е.В. задолженность по кредитному договору № от 18.11.2009 по состоянию на 30.10.2014, которая составляет 1 953 488 руб. 28 коп., в том числе: 1 819 957 руб. 64 коп - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), 108 860 руб. 89 коп. – сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом, 24 669 руб. 75 коп. – начисленные пени; проценты за пользование кредитом в размере 11,25% годовых, начисляемых на остаток задолженности по основному долгу в размере – 1 819 957 руб. 64 коп., начиная с 31.10.2014 г. и до момента вступления решения суда в законную силу; расторгнуть кредитный договор № АЖВ-020/09 от 18.11.2009; также просят обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от суммы, указанной в отчете оценщика, в размере 1 760 000 руб.; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 967 руб. 44 коп.

    Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Бутырский Е.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в заявлении уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность в размере 1 953 488 руб. 28 коп., рассмотреть дело без его участия.

Ответчик Горбатов Е.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика Бодров Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ранее в предварительном судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что ответчику не было известно о том, что законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», уведомления о досрочном погашении кредита Горбатов Е.В. не получал, готов был оплатить сумму в размере 1 400 000 руб., если взыскание не будет обращено на заложенное имущество; просил назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости квартиры, поскольку считал сумму, указанную представителем истца, заниженной.

Представитель третьего лица Самарского филиала ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

    Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

    Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии со ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

    Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998).

В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями договора займа № от 18.11.2009 заемщику - залогодателю Горбатову Е.В., ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» предоставило займ для целевого использования в сумме 1 864 199 руб. сроком на 178 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из 3х комнат, общей площадью 62,6 кв.м., стоимостью 2 200 000 руб., с обеспечением по кредитному договору указанной квартиры ипотекой в силу закона, с уплатой ежемесячно процентов и погашением суммы долга согласно порядку, определенному Договором; процентная ставка на момент выдачи кредита – 11% годовых; возврат займа и уплата процентов за пользование займом осуществляется заемщиком за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику, как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

    Кредит в сумме 1 864 199 руб. зачислен 06.04.2010 на счет ответчика Горбатова Е.В., что подтверждается платежным поручением № 502.

По состоянию на 03.11.2009 квартира была оценена в размере 2 200 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке и указано в Закладной.

    Государственная регистрация права собственности ответчика Горбатова Е.В. на квартиру произведена Управлением федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 09.04.2010, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за №.

    Первоначальным залогодержателем закладной являлся ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства».

Между ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» и ОАО «АИЖК» 06.05.2010 года № заключен договор купли-продажи закладных, в соответствии с которым ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» передал истцу закладную со всеми удостоверяемыми ими правами, в том числе правом на получение исполнения по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам, возникшим из договоров займа, в том числе по договору займа, заключенному с ответчиком.

Отметкой в закладной на квартиру по <адрес> подтверждается, что в настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «АИЖК».

ОАО «АИЖК» также принадлежит право требования исполнения по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам, возникшим из договора займа от 18.11.2009.

    Согласно п.3 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача права по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).

    Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

    Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

    Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

    В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права ОАО «АИЖК» на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства».

    В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

    Ежемесячные платежи в счет возврата суммы займа и процентов за пользованием им, предусмотренные договором и Закладной, в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст.309 ГК РФ, ответчиком не производятся.

    В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором и закладной.

    В соответствии с п.п.5.1 Закладной и п.п. 4.4.1 договора займа от 18.11.2009 года было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанные требования ответчиком не выполнены.

    На основании ст.ст.334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3. Кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.

Задолженность ответчика по состоянию на 31.10.2014 г. составляет 1 953 488 руб. 28 коп., в том числе: 1 819 957 руб. 64 коп. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), 108 860 руб. 89 коп. – сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом, 24 669 руб. 75 коп. – начисленные пени.

При таких обстоятельствах иск в части взыскания с ответчика задолженности по договору займа в размере 1 953 488 руб. 28 коп. подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 819, пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Учитывая изложенное, договор займа № от 18.11.2009 г., заключенный с ответчиком, подлежит расторжению.

    Согласно ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

    В соответствии с п.1 статьи 53, п.2 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года способом реализации заложенного недвижимого имущества установлена продажа с публичных торгов.

Согласно п.1 п.п. 4 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Профи Эксперт».

Согласно заключению эксперта ФИО1 № от 29.12.2014 года рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на день проведения экспертизы составляет 2 617 000 руб.

Оснований не доверять заключению эксперта ФИО1, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется, в связи с чем данная оценка устанавливается в качестве начальной продажной цены Предмета ипотеки.

    Ходатайство представителя истца об установлении начальной продажной цены квартиры равной 80% от стоимости, указанной в заключении, суд находит необоснованным, поскольку в данном случае начальная продажная цена Предмета ипотеки устанавливается судом на основании заключения судебной экспертизы, а не на основании отчета оценщика.

    Поскольку в соответствии со статьей 395 ГК РФ, проценты на сумму займа начисляются в течение всего срока пользования займом, в том числе и в течение всего периода просрочки его возврата, подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания с ответчика процентов за пользование займом, по ставке 11.25 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 1 819 957 руб. 64 коп. за период с 31.10.2014 года до момента вступления решения в законную силу.

В силу ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна представить доказательства, подтверждающие свои доводы и возражения, однако суду не представлено доказательств того, что на момент рассмотрения спора задолженность по договору займа отсутствует.

    В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины пропорционально удовлетворенным судом требованиям.

В соответствии со ст.85 ГПК РФ эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; на основании ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежат взысканию в пользу ООО «Профи Эксперт» расходы по проведению экспертизы в размере 12 400 руб.

    На основании ст.ст.309, 817, 334, 348 ГК РФ, Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и руководствуясь ст.ст.12,56,98,167,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ 18.11.2009 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 30.10.2014 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 953 488 ░░░. 28 ░░░., ░ ░░░ ░░░░░: 1 819 957 ░░░. 64 ░░░. - ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ (░░░░░░░░░ ░░░░░), 108 860 ░░░. 89 ░░░. – ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, 24 669 ░░░. 75 ░░░. – ░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ 11,25 % ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ 1 819 957 ░░░. 64 ░░░. ░░ ░░░░░░ ░ 31.10.2014 ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2 617 ░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ 18.11.2009 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░».

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 21 967 ░░░. 44 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 12 400 ░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                   ░.░.░░░░░░░░░