Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-554/2012 ~ М-56/2012 от 13.01.2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2012 года

Сызранский городской суд Самарской области

в составе: председательствующего Зумориной Л.В.,

при секретаре Павловой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сызрани гражданское дело №00 года по иску Кузнецова ЕГ к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра», ул. ХХХ, Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», г.Сызрань, о признании права собственности на нежилые помещения в завершенном строительством объекте, о передаче нежилых помещений по акту приема-передачи,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Кузнецова ЕГ обратилась в суд г.Сызрани с иском к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» и Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия» и третьему лицу – Управлению Росреестра по Самарской области, в котором просит признать право собственности на нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже многосекционного жилого дома, секция Г, по адресу - ул. ХХХ, согласно договора №00 от **.**.**** г. об инвестировании в строительстве жилого дома по адресу - ул. ХХХ в г.Сызрани, общей площадью 234.44 кв.м и плана помещения, который является приложением №00 к договору инвестирования №00 от **.**.**** г., обязать ООО «Гарантия» передать ей данное нежилое помещение по акту приема-передачи.

В обоснование иска истец Кузнецова ЕГ ссылается на то, что **.**.**** г. между нею и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице Рящина ВЯ, действующего на основании Устава, был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - ул. ХХХ, в частности, нежилого помещения, общей площадью 234.44 кв.м, расположенного на 1-м этаже, в секции «Г», строительный №00.

Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации г.Сызрани от **.**.**** г. №00 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе г.Сызрани».

В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеназванного нежилого помещения в сумме 3 106 000 рублей /п.1.3, п.2.1 договора/, стоимость являлась окончательной и пересмотру не подлежала /п.2.1 и п.2.2 договора/, плановое завершение строительства определено - 2 квартал 2006 года /п.1.6 договора/, после окончания строительства объекта и при условии полной оплаты инвестором денежных средств в течение 60 календарных дней с момента приемки объекта в эксплуатацию определена обязанность застройщика передать инвестору нежилое помещение в собственность в установленном порядке /п.**.**.**** г. договора/, не продавать, не закладывать и иным образом не обременять нежилое помещение /п.**.**.**** г. договора/, передать в Сызранский филиал УЮ Самарская областная регистрационная палата пакет документов заказчика, необходимый для подтверждения факта создания нового объекта недвижимого имущества.

С учетом того, что обязательства по договору долевого участия в строительстве от **.**.**** г. со стороны истца Кузнецова ЕГ выполнены, ею оплачены предусмотренные по договору денежные средства, со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» обязательства не выполнялись, объект - жилой дом по вышеназванному адресу не был построен, не был сдан в эксплуатацию, нежилое помещение ей в собственность не передано, хотя фактически данное нежилое помещение на 1-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию, договор купли-продажи от **.**.**** г. между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» заключен в нарушение действующего законодательства, поскольку ООО МЖК «Астра» распорядилось не принадлежащей ему долей 1639/10000, без получения на продажу согласия истца Кузнецова ЕГ и других участников долевого строительства, за счет средств которых осуществлялось строительство жилого дома, приобретатель ООО «Гарантия» знал о притязаниях третьих лиц на данную долю, поэтому ООО «Гарантия» является недобросовестным приобретателем, который обязан вернуть имущество истца, поэтому истец Кузнецова ЕГ вынуждена обратиться в суд с данным иском.

Кузнецова ЕГ также ссылается на то, что **.**.**** г. ответчику ООО «Гарантия», как застройщику, было выдано разрешение за №00 на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома.

Согласно сообщения Министерства строительства Самарской области от **.**.**** г. в связи с окончанием строительства жилого дома истцу рекомендовано разрешать вопрос о передаче построенных нежилых помещений в собственность в судебном порядке.

О заключенном договоре купли-продажи за 13 331 952 руб. 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом секции «В» и «Г» и земельный участок по ул. ХХХ от **.**.**** г. между ООО МЖК «Астра» и новым застройщиком - ООО «Гарантия», в которую включается принадлежащая истцу доля, истец Кузнецова ЕГ не знала.

В судебном заседании истец Кузнецова ЕГ, ее представители Полякова ТН /по доверенности от **.**.**** г./, Полякова НВ /по доверенности от **.**.**** г./ исковые требования уточнили в части признания за истцом права собственности на нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже многосекционного жилого дома, секция Г, по адресу - ул. ХХХ, согласно договора №00 от **.**.**** г. об инвестировании в строительстве жилого дома по адресу -ул. ХХХ в г.Сызрани, общей площадью 234.44 кв.м и плана помещения, который является приложением №00 к договору инвестирования №00 от **.**.**** г., об обязании ООО «Гарантия» передать ей данное нежилое помещение по акту приема-передачи.

Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» в лице конкурсного управляющего Телешинина АИ, утвержденного решением от **.**.**** г. Арбитражного суда Самарской области, в судебном заседании не присутствовал, извещен о дне слушания дела.

Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия», г.Сызрань, в лице Шутова ИА /по доверенности от **.**.**** г./ иск не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление от **.**.**** г.

Третье лицо - Управление Росреестра по Самарской области - представитель в судебное заседание не явился, надлежаще извещены о дне слушания дела.

Суд, заслушав истца Кузнецова ЕГ, представителей истца Кузнецова ЕГ - Полякову ТН и Полякову НВ, ответчика - ООО «Гарантия» в лице Шутова ИА, полагает иск Кузнецова ЕГ обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеется собственника, может быть приобретено и другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждении этого имущества.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации /ст.219 ГК РФ/.

На основании п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов гражданского дела, между МЖК «Астра» /заказчик-застройщик/ и предпринимателем Кузнецова ЕГ /инвестор/ /снята с учета в качестве индивидуального предпринимателя **.**.**** г./ заключен договор №00 от **.**.**** г. об инвестировании в строительстве жилого дома по адресу -ул. ХХХ, по условиям которого целью взаимоотношений сторон является взаимовыгодное участие сторон в инвестиционной деятельности по строительству многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, находящегося по адресу - Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ.

Предметом указанного договора является инвестирование инвестора в комплексе работ, услуг, связанных с проектированием и строительством нежилого помещения общей площадью 234.44 кв.м, находящегося на первом этаже в секции «Г», 2 очереди вышеуказанного жилого дома.

Настоящий договор не рассматривается сторонами, как договор купли-продажи или реализации товара, выполнения работ или оказания услуг /пункт 1.3 договора/.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что по окончании строительства объекта и внесения инвестором всех предусмотренных договором платежей инвестору передается указанное в пункте 1.3 договора нежилое помещение во вновь созданном недвижимом имуществе для оформления права собственности в Сызранском филиале УЮ «Самарская областная регистрационная палата».

Плановое окончание строительства объекта – 2 квартал 2006 года /п.1.6 договора/.

В случае изменения разрешительной или проектной документации на строительство объекта, вышеуказанный срок изменяется заказчиком-застройщиком в одностороннем порядке.

Согласно п.2.1 договора общая договорная стоимость инвестирования строительства нежилого помещения, указанного в п.1.3 договора, составляет 3 106 000 рублей, которую инвестор уплачивает в срок с момента подписания договора и до **.**.**** г. в порядке, предусмотренном п.2.2 договора.

Договорная стоимость инвестирования строительства нежилого помещения оплачена истцом ответчику в полном объеме, что не оспаривается ответчиком ООО МЖК «Астра» и подтверждается копиями платежных документов.

В пункте 1.4 договора стороны предусмотрели, что нежилое помещение во вновь созданном недвижимом имуществе передается инвестору по окончании строительства объекта и внесения инвестором всех предусмотренных договором платежей.

Таким образом, право на получение спорного нежилого помещения возникает у истца только после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации г.Сызрани от **.**.**** г. №00 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе г.Сызрани».

На основании Постановления Главы Администрации г.о.Сызрань от **.**.**** г. №00 продлен срок действия разрешения на строительство, определенный в п.2 Постановления Главы Администрации г.Сызрани от **.**.**** г. №00 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» жилого дома со встроенными помещениями и трансформаторной подстанции на пересечении улиц Кирова и Володарского в центральной части города» на 3 года.

**.**.**** г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области произведена запись государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок, площадью 6978 кв.м, расположенный по ул. ХХХ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от **.**.**** г.

Жилой дом по вышеназванному адресу не был полностью построен, не был сдан в установленной законом порядке в эксплуатацию, нежилое помещение истцу в собственность до настоящего времени не передано, акт передачи нежилого помещения истцу между сторонами договора не составлен, хотя согласно договора №00 от **.**.**** г. об инвестировании в строительстве жилого дома оплата стоимости квартиры истцом произведена в полном объеме, что подтверждается платежными документами ООО МЖК «Астра».

**.**.**** г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области произведена запись о государственной регистрации права собственности ответчика – ООО МЖК «Астра» на многосекционный жилой дом по адресу - ул. ХХХ, секции В и Г, переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от **.**.**** г. УФРС по Самарской области.

Постановлением Главы Администрации г.о.Сызрань от **.**.**** г. №00 внесены изменения в Постановление Администрации г.о.Сызрань от **.**.**** г. №00 «Об упорядочении адреса незавершенному строительством объекту недвижимости…», потовый адрес ориентира определен - ул. ХХХ, расположенный на земельном участке-2636 кв.м.

**.**.**** г. произведена государственная регистрация права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок площадью 2636 кв.м, расположенный по адресу - ул. ХХХ.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Решением Арбитражного суда Самарской области от **.**.**** г. в отношении ООО МЖК «Астра» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Телешинин АИ.

Решением Арбитражного суда Самарской области от **.**.**** г. ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/, в отношении ООО МЖК «Астра» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Телешинин АИ.

На основании договора купли-продажи от **.**.**** г., заключенного между ООО МЖК «Астра» в лице Полякова АС и ООО «Гарантия» в лице Рожкова АВ, ООО «Гарантия» приобрело в собственность 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, секция Г, 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, секция В и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - ул. ХХХ, общей площадью 2636 кв.м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от **.**.**** г.; по договору купли-продажи от **.**.**** г. между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» о продаже долей в праве на объект в стадии строительства, в котором расположена квартира истца Ивановой ТМ, государственная регистрация права осуществлена **.**.**** г., по условиям заключенного договора между сторонами расчеты в момент заключении договора в полном объеме за приобретенное недвижимое имущество не были произведены.

ООО «Гарантия», как застройщику, руководителем Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о.Сызрань было выдано разрешение от **.**.**** г. за №00 на ввод в эксплуатацию жилого дома по ул. ХХХ, №00 г.Сызрани Самарской области.

Постановлением Главы Администрации г.о.Сызрань от **.**.**** г. №00 многосекционному жилому дому переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией – 2 этап – жилой дом секции В и Г, общей площадью жилых помещений 6371.9 кв.м, расположенному на пересечении улиц Кирова и Володарского в центральной части города и земельному участку площадью 2636 кв.м присвоен адрес - Самарская область, г.о.Сызрань, г.Сызрань, ул. ХХХ, №00.

Согласно сообщения Министерства строительства Самарской области от **.**.**** г. в связи с окончанием строительства жилого дома истцу рекомендовано разрешать вопрос о передаче построенного нежилого помещения в собственность в судебном порядке.

В настоящее время ООО «Гарантия» является единственным собственником земельного участка и многосекционного жилого дома по ул. ХХХ, №00 г.Сызрани Самарской области.

О заключенном договоре купли-продажи за 13 331 952 руб. 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по ул. ХХХ, №00 г.Сызрани Самарской области от **.**.**** г. между ООО МЖК «Астра» и новым застройщиком - ООО «Гарантия», в которую включается принадлежащая истцу доля, истец Кузнецова ЕГ не была извещена.

Согласно справки ООО МЖК «Астра» стоимость 1639/10000 долей составляет 12 979 тыс. руб. и соответствует суммарной стоимости долей, рассчитанных ООО МЖК «Астра» для семи участников строительства, в том числе, истца Кузнецова ЕГ, оплаченных ею застройщику ООО МЖК «Астра» на начало либо в период строительства жилого дома.

Кроме того, решениями Арбитражного суда Самарской области от **.**.**** г. и др. отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Гарантия» к Управлению Росреестра по Самарской области и третьему лицу Ивановой ТМ и др. о признании недействительной государственной регистрации ограничения /обременения/ – имущественного права требования граждан на жилые помещения по вышеназванному адресу и обязании совершить действия по исключению из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ограничения на данную квартиру.

Из судебных решений следует о том, что довод ООО «Гарантия» о добросовестности приобретения ООО «Гарантия» доли, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства, так как фактически обществом «Гарантия» приобретена у ООО МЖК «Астра» доля в праве собственности, принадлежащая гражданам Кругловым ВИ и ТП, Поляковым МВ и НВ, Ховриной АС, Ивановой ТМ.

Как следует из технического паспорта ГУП Самарской области «ЦТИ» Сызранский филиал на многосекционный жилой дом от **.**.**** г. нежилое помещение истца Кузнецова ЕГ состоит из нежилых помещений /комнат/ за № №00, расположенных на 1-м этаже многоэтажного жилого дома по адресу - Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от **.**.**** г. и от **.**.**** г. указано, что истцы не лишены возможности ставить вопрос о признании за ними права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что доля участия Кузнецова ЕГ в объекте строительства по адресу - ул. ХХХ /ныне - Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, секция Г/, соответствует нежилому помещению, расположенному на 1-м этаже, в секции «Г», в связи с чем, суд полагает возможным признать за истцом Кузнецова ЕГ право собственности на нежилое помещение.

Между тем, у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований Кузнецова ЕГ о признании права собственности на нежилые помещения согласно условий заключенного договора №00 от **.**.**** г. об инвестировании в строительстве жилого дома по адресу - ул. ХХХ в г.Сызрани, общей площадью 234.44 кв.м и плана помещения, который является приложением №00 к договору инвестирования №00 от **.**.**** г., поскольку нежилого помещения, состоящего из нежилых помещений /комнат/ общей площадью 234.44 кв.м не имеется, /комнаты/ за № №00 изолированы от помещений № №00, занимаемы иными владельцами, к которым и к ООО «Гарантия» Кузнецова ЕГ не лишена возможности предъявить исковые требования об оспаривании договора купли-продажи на них иными лицами, об истребовании их из чужого незаконного владения при доказанности права собственности на них.

Согласно п.**.**.**** г. договора об инвестировании в строительстве жилого дома от **.**.**** г. после окончания строительства объекта и при условии полной оплаты инвестором денежных средств по настоящему договору в течение 60-ти дней с момента подписания акта государственной приемочной комиссии в установленном порядке передать по акту приема-передачи инвестору нежилое помещение, указанное в п.1.3 данного договора.

По существу требования о передаче нежилого помещения по акту приема-передачи представляют собой такой способ защиты нарушенного гражданского права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре /ст.12 ГК РФ/.

В предмет доказывания по такому иску входит установление у ответчика определенных обязательств, наступление срока их исполнения и факт неисполнения ответчиком конкретных обязательств.

У суда не имеется законных оснований для удовлетворения требования истца Кузнецова ЕГ о передаче указанного недвижимого имущества Кузнецова ЕГ от застройщика ООО «Гарантия» по акту приема-передачи, поскольку в этой части она требования предъявляет к ООО «Гарантия», к ООО МЖК «Астра» данных требований в рамках данного гражданского дела она не предъявляет, ООО «Гарантия» не находилось в договорных отношениях с истцом и обязательств по строительству жилого дома и передаче нежилого помещения по договору инвестирования истцу не принимало.

Не могут быть приняты во внимание доводы ответчика ООО «Гарантия» о понесенных ими расходах на строительство жилого дома, ввод его в эксплуатацию и содержание жилого дома, как основание не удовлетворения иска Кузнецова ЕГ о признании за нею права собственности на нежилое помещение, поскольку встречный иск со стороны ООО «Гарантия» к истцу о взыскании денежных средств в установленном законом порядке не заявлен, работы, выполненные ответчиком в нежилом помещении истца, ответчиком не указаны, расходы, понесенные конкретно на нежилое помещение истца, ответчиком не названы и ничем при разрешении данного дела не подтверждены /при приобретении ответчиком ООО «Гарантия» жилого дома у ООО МЖК «Астра» секция Г состояла из 7-ми этажей, у 8-го этажа отсутствовало межэтажное перекрытие/.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Законных оснований для разрешения доводов ответчика о компенсации понесенных ими расходов при разрешении данного гражданского дела по спору о признании права собственности на нежилое помещение ответчиком ООО «Гарантия» не названо.

Из материалов гражданского дела следует, что спорное имущество приобретено ООО «Гарантия» по договору купли-продажи от **.**.**** г., доля Кузнецова ЕГ в объекте незавершенного строительства была фактически обременена договором №00 от **.**.**** г. об инвестировании в строительстве жилого дома по адресу -ул. ХХХ в п.**.**.**** г. которого указано об обязанности застройщика не продавать, не закладывать и иным образом не обременять нежилое помещение, указанное в п.1.3 договора.

По договору купли-продажи от **.**.**** г. государственная регистрация права собственности ООО «Гарантия» произведена **.**.**** г., до этого времени право собственности ответчика на вышеназванные доли в праве общей долевой собственности, в том числе, на доли в праве, фактически принадлежавшие Кузнецова ЕГ, не возникло.

Довод ООО «Гарантия» о том, что ООО «Гарантия» является добросовестным приобретателем доли, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку фактически ООО «Гарантия» по договору купли-продажи от **.**.**** г. приобретена у ООО МЖК «Астра» доля в праве собственности, принадлежащая в том числе Кузнецова ЕГ, о чем также указано в решениях Арбитражного суда Самарской области по гражданским делам к ООО «Гарантия» и третьим лицам Кругловым ВИ и ТП, Поляковым МВ и НВ, Ховриной АС, Ивановой ТМ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кузнецова ЕГ к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра», ул. ХХХ, Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», г.Сызрань, о признании права собственности на нежилые помещения удовлетворить частично.

Признать за Кузнецова ЕГ право собственности на нежилые помещения за № №00 по техническому паспорту ГУП Самарской области «ЦТИ» Сызранский филиал на многосекционный жилой дом от **.**.**** г., расположенные на 1-м этаже многоэтажного жилого дома по адресу - ул. ХХХ.

В остальной части исковые требования Кузнецова ЕГ – оставить без удовлетворения.

Решение с правом обжалования в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

С У Д Ь Я :