Решение по делу № 2-3/2021 (2-286/2020;) ~ М-197/2020 от 25.06.2020

                                                   Дело № 2-3/2021

М-197/2020

                               УИД 39RS0016-01-2020-000503-32

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Неман                                                                                       17 марта 2021 года

Неманский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи                           Марочкович Л.А.

при секретаре                                                        Самуховой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тютюник Веры Григорьевны к Андреас Гомер, Лилии Гомер, Владимиру Гомер, Виталису Гомер, Дмитрию Гомер о признании права собственности на жилое помещение, встречному иску Ковалевой Марины Николаевны к Тютюник Вере Григорьевне, третьим лицам Андреас Гомер, Лилии Гомер, Владимиру Гомер, Виталису Гомер, Дмитрию Гомер о признании права собственности в порядке приобретательной давности,

                                        У С Т А Н О В И Л:

Тютюник В.Г., в лице представителя по доверенности Клыч М.В., обратилась в суд с указанным иском, мотивируя требования тем, что в 1999 году она проживала в <адрес>, где познакомилась с соседями по дому: Андреасом Гомер и Лилией Гомер, которые проживали с тремя детьми в <адрес> которым принадлежала 1/3 доли указанного жилого дома, которую они продавали, так как уезжали на постоянное место жительства в Германию. Лилия и Андреас Гомер предложили ей за сумму, эквивалентную 2 000 долларам в рублях, приобрести эту долю, на что она согласилась, но так как они уезжали из России на постоянное место жительства в Германию, то договорились, что они выдают на третье лицо нотариальную доверенность для совершения сделки, а она оплачивает им оговоренную сумму наличными средствами.

    Приблизительно в июле 2000 года Андреас и Лилия Гомер выдали доверенность на право продажи 1/3 доли жилого дома и земельного участка по своему усмотрению на имя ее сына Тютюник А.В., передали ей подлинники правоустанавливающих документов (договор приватизации, регистрационное удостоверение, документы на земельный участок) и ключи от жилого помещения, после чего убыли на постоянное место жительства в Германию, а она передала им деньги в размере 57 000 рублей (2 000 долларов) по договору купли-продажи.

    Далее она совместно с сыном обратились в агентство недвижимости «Лебедь» за помощью при осуществлении сделки, однако при подготовке документов для подачи на регистрацию выяснилось, что собран не полный пакет документов, а именно отсутствовали: технический паспорт жилого помещения и документы на земельный участок, так как он не был сформирован. Документы которые продавцы ей передали оказались на участок под ЛПХ.

В связи с этим фактом она попросила Андреаса и Лилию Гомер выдать Тютюник А.В. новую доверенность с полномочиями на распоряжение земельным участком, которую они выдали и удостоверили в Германии. Когда она получила от продавцов доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, то выяснилось, что на ней отсутствует апостиль, подтверждающий её законность.

Только в 2002 году Андреас и Лилия Гомер прислали апостиль к доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, но к тому времени сын вступил в брак с гражданкой Германии Вамбольт Ю.В., и принял фамилию супруги - Вамбольт, в связи с чем для оформления и регистрации права собственности на 1/3 долю жилого дома, потребовалось оформление еще одной новой доверенности от имени продавцов.

По данному вопросу она опять обратилась к Андреасу и Лилии Гомер. Они выдали доверенность № от 2002 <адрес> (Вестфалия ДД.ММ.ГГГГ Нотариус земли Бернд Нинхауз Верховного суда в <адрес> (Вестфалия), Апостиль от ДД.ММ.ГГГГ № а Е - 596/03 МЮНХЕН. Эту доверенность с апостилем от 15 мая 2003 года она с доверенным лицом (сыном) получили только в конце 2003 года. Согласно выданной доверенности Андреас Гомер, Лилия Гомер и их сын Дмитрий Гомер поручили господину Вамбольту (ранее Тютюник) Алексею Викторовичу действовать от их имени, а также Андреас Гомер и Лилия Гомер от имени несовершеннолетних детей Владимира Гомер и Виталия Гомер, быть представителем в Учреждении Государственой юстиции № 4 по делам недвижимости и иметь право на заключение договоров покупки и продажи земельного участка и находящегося на нём 1/3 части дома, которая находится в их собственности, по адресу: <адрес>.

    На основании полученной доверенности, 19 марта 2004 года она с доверенным лицом заключила договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома (по факту <адрес>) общей площадью 314,3 кв.м., в том числе жилой площадью 165,2 кв.м., расположенного по <адрес> <адрес>, по которому она выступала в качестве покупателя, а ответчики выступали в качестве продавцов. От имени продавцов действовал ее сын — ФИО2.

Согласно условиям договора купли-продажи продавцы, а именно: Андреас Гомер (урождённый Гомер Андрей Абрамович), гражданин Германии, Лилия Гомер (урождённая Циглер Лилия Генриховна), гражданка Германии, действующие за себя и в качестве законных представителе своих детей: ФИО22 ФИО41 (урождённый ФИО5), гражданин Германии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Виталиса ФИО41 (урожденный ФИО6), гражданин Германии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7 ФИО41 (урождённый ФИО7), гражданин Германии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения продали, а покупатель, т.е. истица, приобрела в собственность 1/3 доли жилого дома общей площадью 314,3 кв.м., в том числе жилой площадью 165,2 кв.м., расположенного по <адрес> в <адрес>. Вышеуказанная 1/3 доля жилого дома принадлежала продавцам по праву совместной (общей долевой) собственности согласно договора о передаче в собственность от 19 мая 1994 г. от Администрации акционерного общества закрытого типа «Ульяново» на основании закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», зарегистрированного в книге 1 под № 29 на стр. 10 в БТИ Неманского района Калининградской обл. 24.05.1994 г.

Однако, согласно выписке из ЕГРП (Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости) вышеуказанный жилой дом имеет кадастровый №, назначение — многоквартирный дом, наименование — 3-х квартирный жилой дом. Кадастровые номера квартир соответственно: № - <адрес> площадью 117,8 кв.м., № - <адрес> площадью 85,6 кв.м., № - <адрес> площадью 110,9 кв.м..

Согласно данным технического паспорта от 26.08.2002 года, составленного Неманским БТИ, вышеуказанная доля выделена в натуре под номером 3 в плане, имеет отдельный вход и площадь 110,9 кв. м., состоит из трёх жилых комнат, кухни, ванной, туалета, двух коридоров, кладовой и подсобного помещения и соответствует квартире №3. То есть по факту продавалась квартира №3 в трехквартирном доме. Так же в договоре приватизации не указывались данные по принадлежности земельного участка к данному дому и отходила ли какая -нибудь доля к приватизированной доли дома.

Согласно данным технического плана БТИ, трехквартирный дом <адрес> в <адрес>, состоит из 3-х квартир и принадлежит по 1/3 доли трем семьям поквартирно, так как не указаны доли всех членов семьи. Изначально при оформлении договора приватизации была допущена ошибка в определении объекта приватизации (приняты как доли дома) хотя доля дома выделяется только для ИЖД + земельный участок, а квартиры без земельных участков.

Стоимость отчуждаемой 1/3 доли (по факту квартира №3) была согласована продавцами и истицей в сумме, эквивалентной 2000 долларов по курсу на дату совершения сделки 28,50 рублей за один доллар, которую она оплатила лично продавцам ещё в январе 2000 года до подписания договора купли-продажи, наличными деньгами в размере 57 000 рублей (пункты 5,6 договора).

В соответствии с пунктом 11 договора купли-продажи, предусматривающим, передачу отчуждаемого имущества продавцами и принятие его покупателем по передаточному акту, продавцы (в лице доверенного лица) и истица подписали 19 марта 2004 года передаточный акт. Этот же пункт предусматривает, что после подписания передаточного акта обязательства сторон считаются выполненными.

Пункт 9 договора купли-продажи устанавливает, что право собственности у покупателя на приобретаемое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области № 4. Все существенные условия договора купли-продажи были согласованы.

Однако, подать договор купли-продажи на государственную регистрацию не получилось ввиду недостаточности документов касающихся земельного участка, т.к. по документам это 1/3 доли дома, а по факту квартира, и для сделки 1/3 доли дома надо было предоставить документы на земельный участок, а именно оформить и зарегистрировать договор аренды на земельный участок.

По своей неграмотности она не понимала, какие действия надо сделать, в агентстве недвижимости ей также не смогли помочь. Связь с продавцами была утрачена, она пыталась обсудить с продавцами вопрос по оформлению земельного участка, однако Андреас и Лилия Гомер сказали, что все документы какими они обладали, были переданы.

Срок доверенности от продавцов истёк в 2005 году.

Спорное имущество она приняла по передаточному акту от 19 марта 2004 года. Продавцы никакого интереса к жилому помещению не проявляли, никак не общаются, на связь не выходят. Выдача доверенностей на имя ее сына на совершение договора купли-продажи, передача ей правоустанавливающих документов на 1/3 доли жилого помещения и ключей после получения денежных средств в размере 57 000 рублей, подтверждает, что воля продавцов была направлена на его заключение и договор купли-продажи исполнен. Однако, отсутствие регистрации права собственности на спорное жилое помещение, препятствует реализации ее прав собственника.

В силу перечисленных обстоятельств, Истица полагает, что приобрела право собственности на спорное имущество и является его законным собственником.

    Просил признать за Тютюник В.Г. право собственности на <адрес>, имеющую кадастровый №, площадью 110,9 кв.м, находящуюся в многоквартирном жилом <адрес> (кадастровый №) <адрес>.

Ответчик Ковалева М.Н. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о признании неправомерности исковых требований и признании права собственности на жилое помещение. Мотивируя заявленные требования тем, что 19 марта 2004 г. ФИО25 А.В. по доверенности от Гомер продал, а Тютюник Вера Григорьевна приобрела, согласно договора купли-продажи 1/3 доли жилого дома, общей площади 314,3 кв.м., расположенной по адресу <адрес>.

Вышеуказанная 1/3 доля жилого дома принадлежала продавцам Гомер на праве совместной (общедолевой) собственности согласно договора о передаче в собственность от 19 мая 1994 г. от Администрации акционерного общества закрытого типа «Ульяново» на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», зарегистрированного в книге 1 под № на стр.10 в БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Продажа долей общедолевой собственности недвижимости без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому доверенное лицо Тютюник (Вамбольт) А.В. обязан был уведомить остальных собственников о планируемой сделке по продаже доли общедолевой совместной собственности. Извещение оформляется в письменном виде. Подтверждающих документов об уведомлении собственников долей дома о предстоящей продаже в суд не представлено. Таким образом, фактически сделка по продаже 1/3 доли дома по доверенности считается незаконной.

В связи с тем, что у покупателя Тютюник В.Г. не получилось оформить недвижимость в собственность в виде 1/3 доли жилого дома по адресу <адрес>, летом 2004 она предложила ей поехать в агентство недвижимости «Лебедь» в <адрес> для оформления сделки купли-продажи. Тютюник В.Г. предложила на основании имеющихся у нее документов (договора приватизации, договора купли-продажи, передаточного акта, доверенности) оплатить ей задаток в размере 30 000 рублей (эквивалент 1000 долларов).

Тютюник В.Г. в агентстве объяснили, что для совершения сделки необходимо предоставить еще часть недостающих документов, правоустанавливающие документы на земельный участок под домом, в том числе уведомление остальных собственников о предстоящей продаже недвижимости.

Истица пообещала все довезти, был назначен срок подготовки документов для совершения сделки купли-продажи от Тютюник В.Г. ей, Ковалевой Марине Николаевне. После передачи наличных денежных средств в виде аванса в размере 1\2 стоимости от 2000 долларов, в рублях 30000 (тридцать тысяч) Тютюник В.Г. передала ключи от недвижимости, по адресу <адрес>, в виде обособленного помещения с отдельным входом. Тютюник В.Г. расписку о полученных денежных средствах не писала, а пояснила, что все будет написано в договоре купли- продажи, готовившемся для оформления в агентстве «Лебедь».

Через некоторое время ей стало известно о том, что Тютюник В.Г. вместе со своей семьей выехала из поселка на постоянное место в другой населенный пункт. Она пыталась ее найти, но та на связь не выходила, адреса ее места жительства она не знала.

Только один раз через несколько лет к ней заехала дочь Тютюник В.Г. и спросила, не хочет ли она отдать ее матери остальные денежные средства, эквивалентные 1000 долларов.

Она ответила, что готова отдать только взамен всех оформленных должным образом документов о праве собственности на недвижимость.

Никакого интереса Тютюник В.Г. в отношении недвижимости по адресу <адрес> июля 2004 года по декабрь 2020 года не проявляла. Оплату за коммунальные услуги не производила, не осуществляла никаких действий на сохранение недвижимости в жилом состоянии.

Считает, что в связи с многолетним пользованием данной недвижимостью она приобрела право собственности в силу приобретательной давности.

Считает себя владелицей и правопреемником предыдущего собственника. Доказательствами владения недвижимостью могут стать коммунальные платежи, квитанции и справки, а также слова соседей, постоянно проживающих поблизости. Она более 15 лет проживает в этом доме, осуществляет ремонт дома, поменяли крышу, снесенную ураганом, провели в дом воду, уставили сантехнику, поддерживаем в жилом состоянии дом, отремонтировали отмостку, оштукатурили стены (кирпичную кладку).

    Считая себя добросовестным владельцем имущества, просит признать за ней право собственности на основании приобретательной давности право собственности на 1/3 доли жилого дома по адресу <адрес>, взыскать с ответчицы Тютюник В.Г. компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей. В удовлетворении исковых требований Тютюник В.Г. отказать.

В судебное заседание истец Тютюник В.Г. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Клыч М.В., действующий на основании доверенности от 01.11.2019 года, в судебном заседании уточнил исковые требования и просил суд признать за Тютюник В.Г. право собственности на 1/3 доли <адрес>, общей площадью 314,3 кв.м. Пояснив, что сделка купли-продажи дома была исполнена, так как Гомеры передали Тютюник В.Г. документы на дом, ключи и оформили доверенность на совершение сделки на сына Тютюник В.Г., а последняя передала Гомерам 2000 долларов, за покупку спорного дома. Сделка была заключена. Гомеры никаких претензий не имели. В последующем в силу своей юридической неграмотности Тютюник В.Г. не смогла в юстиции оформить документы на жилой дом. Просил уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Против удовлетворения встречных исковых требований Ковалевой М.Н. возражал, ссылаясь на то, что возникновение права собственности в порядке приобретательной давности возможно только в силу добросовестного владения. Вместе с тем, Ковалева М.Н. не может быть признана добросовестным владельцем, поскольку не представлено доказательств на каком основании и в силу каких обстоятельств она вселилась в спорное жилое помещение.

Ответчики Гомер Андреас, Гомер Лилия, Гомер Владимир, Гомер Виталис, Гомер Дмитрий в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В представленных в суд заявлениях подтвердили факт выдачи семье Тютюник В.Г. двух доверенностей в 2000 году и в 2002 году. Кроме того, подтвердили факт получения 2000 долларов от Тютюник В.Г., через Вамбольт Владимира.

Ответчик Ковалева М.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Тютюник В.Г., поскольку в 2004 году устно договорились с Тютюник В.Г. о продаже ей спорной квартиры, на что она согласилась и передала Тютюник В.Г. аванс в размере 1 000 долларов (30 000 рублей), а Тютюник В.Г. передала ей ключи от квартиры, пообещав довести все необходимые документы для оформления сделки в установленный срок. Расписку о передаче и получении денег они не составляли. Однако, Тютюник В.Г. уехала, так и не доведя сделку до конца. А она с семьей вселилась в жилое помещение по адресу <адрес> проживает в нем по настоящее время. Все это время Тютюник В.Г. никакого интереса к недвижимости не проявляла, коммунальные платежи не оплачивала, ремонтные работы не производила, в связи с чем, за ней не может быть признано право собственности на спорный объект недвижимости. Встречное исковое заявление поддержала, по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика Ковалевой М.Н. – Комарова Т.Н., действующая на основании доверенности от 28.12.2020 года, в судебном заседании встречное исковое заявление поддержала, по изложенным в нем основаниям, против удовлетворения исковых требований Тютюник В.Г. возражала, ссылаясь на то, с момента подписания договора купли- продажи между Вамбольт и Тютюник В.Г. прошло более 17 лет, все это время Тютюник В.Г. к объекту недвижимости интереса не проявляла, право собственности на объект недвижимости не оформила.

Ответчик Ковалев Г.П. в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия. Просил суд удовлетворить исковые требования Ковалевой М.Н., признав за ней право собственности на спорную недвижимость, поскольку они с женой (Ковалевой М.Н.) более 15 лет владеют и пользуются квартирой 3 <адрес>. Ковалева М.Н. в середине 2004 года передала Тютюник А.Г. денежные средства в счет частичной оплаты на принадлежащую ей недвижимость, а Тютюник В.Г. передала Ковалевой М.Н. ключи от квартиры.

Третьи лица Шифман А.А., Цацко О.В., Цацко А.В., Цацко В.В., Шифман М.Г. в судебное заседание не явились, извещены по последнему известному месту жительства.

Адвокат Захаровская С.С., привлеченная к участию в деле в соответствии со ст.50 ГПК РФ, в качестве представителя Шифмана А.А., Цацко О.В., Цацко А.В., Цацко В.В., Шифмана М.Г. полагала необходимым решить вопрос в соответствии с действующим законодательством.

Третье лицо Тютюник А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Тютюник А.В.- Буценко О.Р. полагала исковые требования Тютюник В.Г. подлежащими удовлетворению, поскольку на ее доверителя Тютюник (Вамбольт) А.В. были выданы доверенности Гомерами на совершение сделки по продаже принадлежащей им недвижимости. На основании указанных доверенностей между Тютюник (Вамбольт) А.В. и Тютюник В.Г. был заключен договор купли- продажи, составлен передаточный акт. Семье Гомеров через представителя их семьи были переданы деньги, поэтому именно Тютюник В.Г. является собственников спорного объекта недвижимости. В удовлетворения встречных исковых требований Ковалевой М.Н. просила отказать.

    Выслушав стороны, изучив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятии ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из материалов дела следует, что на основании договора по передаче домов в собственность граждан заключенному 19 мая 1994 года между АОЗТ «Ульяново» и Гомер Андреем Абрамовичем, Гомер Лилией Генриховной, Гомер Виталием Андреевичем, Гомер Владимиром Андреевичем, Гомер Дмитрием Андреевичем, последние приобрели в совместную собственность 1/3 долю дома общей площадью 314,3 кв.м., в том числе жилой площадью 165.2 кв.м., по адресу <адрес>, о чем выдано регистрационное удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно технического паспорта домовладения № <адрес>, кроме Гомер А.А., Гомер Л.Г., Гомер В.А., Гомер В.А., Гомер Д.А., собственниками указанного домовладения являются Цацко Валерий Николаевич (1/3 доли) и Шифман Александр Александрович, Шифман Мария Генриховна (1/3 доли).

13 июля 2000 года Андреас Гомер (Гомар Андрей Абрамович) и Лилия Гомер (Циглер Лилия Генриховна) выдали доверенность № на имя Тютюника Алексея Викторовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> <данные изъяты>, <данные изъяты>, <адрес> – продать за любую цену, совершать сделки и получать деньги за дом, расположенный на земельном участке, располагать этим домом и расположенным под ним земельным участком по своему усмотрению, в особенности действовать от их имени по передаче собственности покупателю и выполнять все действия, предусмотренные законом в отношении третьего лица. Земельный участок на котором расположен дом находится по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>. Указанная доверенность выдана также от имени несовершеннолетних ФИО7 ФИО41, ФИО23 ФИО41, ФИО22 ФИО41.

Кроме того, Андреас Гомар (Гомер Андрей Абрамович), Лилия Гомер (Цигрер Лилия Генриховна), Дмитрий Гомер (Гомер Дмитрий Андреевич) выдали доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которой поручили от своего имени и от имени детей ФИО22 ФИО41, ФИО23 ФИО41 Вамбольту Алексею Викторовичу ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> <данные изъяты>, <адрес> быть их представителем в Учреждении государственной Юстиции № 4 по делам недвижимости и иметь право на заключение договоров, покупки и продажи земельного участка, а также находящегося на нем 1/3 части дома по адресу <адрес>. Доверенность выдана с предоставлением права отчуждения вышеназванной земельной собственности и части дома, а также право давать и принимать заявление о передаче права собственности, проведение и подача всех необходимых для подписания договоров заявлений и разрешений, которые необходимы для передачи права собственности.

19 марта 2004 года Андреас Гомер, Лилия Гомер, ФИО5, Виталис ФИО8, ФИО7, в лице ФИО2, действующего на основании доверенности №ДД.ММ.ГГГГ и Тютюник Вера Григорьевна заключили договор купли продажи 1/3 доли жилого дома до 1945 года постройки, расположенного по <адрес>, общей площадью 314,3 кв.м., в том числе 165,2 кв.м.

Стоимость отчуждаемой 1/3 доли согласована сторонами в п.5 договора купли-продажи и составляет 2000 долларов США по курсу на дату совершения сделки 28,50 руб. за доллар.

Покупатель оплатил продавцам стоимость 1/3 домовладения в размере 57 000 рублей наличными деньгами до подписания настоящего договора (п.6).

В соответствии с п.9 договора, право собственности покупателя на приобретаемое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области № 4.

Передача отчуждаемого имущества осуществляется на основании передаточного акта (пункт 11).

19 марта 2004 года был составлен передаточный акт, согласно которого продавцы Андреас Гомер, Лилия Гомер, ФИО5, Виталис ФИО8, ФИО7, в лице ФИО2, действующего на основании доверенности №ДД.ММ.ГГГГ передали, а покупатель Тютюник Вера Григорьевна приняла в собственность 1/3 доли жилого дома общей площадью 314,3 кв.м, в том числе жилой 165,2 кв.м. Состояние жилого помещения соответствует данным технического паспорта от 26 августа 2002 года, составленного Неманским БТИ домовладения № <адрес>, вышеуказанная доля выделена в натуре под номером 3 в плане, имеет отдельный вход и площадь 110,9 кв.м, которая состоит из трех жилых комнат, кухни, ванной, туалета, двух коридоров, кладовой и подсобного помещения.

Однако из ответа АО «Ростехинвентаризаци –Федеральное БТИ» следует, что жилое здание по адресу <адрес> лит А учтено за Шифманом Александром Александровичем, Шифман Марией Генриховной (1/3 доли) на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, Цацко Валерием Николаевичем (1/3 доли) на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, Гомер Андреем Абрамовичем, Гомер Лилией Генриховной, Гомер Виталием Андреевичем, Гомер Владимиром Андреевичем, Гомер Дмитрием Андреевичем, на основании регистрационного удостоверения № 774 от 24.05.1994 года.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ отдела ЗАГС администрации Неманского муниципального района Цацко Валерий Николаевич умер ДД.ММ.ГГГГ.

Наследственное дело к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ Цацко Валерия Николаевича в делах нотариальной конторы Неманского нотариального округа <адрес> не заводилось, завещаний от имени ФИО10 не удостоверялось (т.1 л.д.127).

Кроме того, администрацией Неманского городского округа проведен осмотр жилого дома по адресу <адрес>. Из акта осмотра следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, представляет собой кирпичное здание до 1945 года постройки, общей площадью 314,3кв.м. Дом трехквартирный, квартиры имеют кадастровые номера, не состоят в реестре муниципального имущества муниципального образования «Неманский городской округ».

Квартира №, четырехкомнатная, кадастровый №, общей площадью 117,8 кв.м. В квартире никто не проживает, имеется свободный доступ посторонних лиц. Ранее в данной квартире проживала семья ФИО43: муж, жена и четверо детей. После смерти родителей, дочери, ведущие асоциальный образ жизни, привели помещения квартиры в ненормативное состояние.

Квартира №, кадастровый №, общей площадью 85,6кв.м. В квартире на момент осмотра никто не проживает, т.к. собственник жилья Шифман Александр проживает в Германии более 15 лет. Доступ в квартиру закрыт, в связи с чем, провести осмотр помещений квартиры не представляется возможным.

Квартира №, кадастровый №, общей площадью 110,9 кв.м. В квартире более 15 лет проживают супруги Ковалёвы: Марина Николаевна и Геннадий Павлович. Со слов Ковалевой М.Н. квартиру купили у Тютюник Веры Григорьевны, но документов она им никаких не предоставила. Семья Гомер, которая является собственником квартиры № 3, выехала в Германию и проживает там более 15 лет. Семья Ковалевых в квартире произвела косметический ремонт помещений, установлены пластиковые окна, входная металлическая дверь. В квартире имеется котелковое отопление, газ баллонный, централизованное электроснабжение. Водоснабжение от скважины, которую Ковалевы устроили за собственные средства. (т.1 л.д. 132-150).

Вместе с тем, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 19 марта 2004 года заключен между сторонами в письменной форме, содержит все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора (ст. ст. 554 - 556 ГК РФ). Так, в договоре выражена воля сторон на совершение указанной сделки, определен предмет - недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, его место расположение, указана цена. Оплата цены по договору произведена и также не оспаривается сторонами. Данный договор подписан доверенным лицом, действующим от имени продавцов, на основании доверенности и подтверждается покупателем. Спорный объект недвижимости передан в фактическое пользование покупателя Тютюник В.Г., что подтверждается передаточным актом.

Кроме того, Андреас Гомер, Лилия Гомер, Владимир Гомер, Виталис Гомер, Дмитрий Гомер, письменно подтвердили факт получения денежные средств в сумме 2000 долларов США через Вамбольта Владимира именно от Тютюник Веры Григорьевны.

Главой 9 Гражданского Кодекса РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости и порядку передачи недвижимости по договору купли-продажи, несоблюдение которых влечет его недействительность.

В данном случае, установленные законом требования сторонами сделки, состоявшейся 19 марта 2004 года, соблюдены. Так, договор купли-продажи совершен в письменной форме, содержит все существенные условия данного договора и согласно установленным по делу обстоятельствам исполнен в полном объеме, а, следовательно, в соответствии со ст. 218 ГК РФ за истцом должно быть признано право собственности на спорный объект.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Закон указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, перечисленных в статье 8 ГК РФ указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Вместе с тем ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не называет акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. При таких обстоятельствах цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного статьей 8 ГК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Тютюник В.Г. и признании за ней право собственности на 1/3 доли <адрес>, общей площадью 314,3 кв.м., поскольку она является законным владельцем спорного объекта недвижимости и имеет право на защиту своего законного владения на основании ст. 305 ГК РФ, что подтверждено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 2 п. 60).

В силу ч.1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ №10 и Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.

Таким образом, в данном случае отсутствует основной признак добросовестного давностного владения – чтобы лицо, получая имущество во владение, не знало и не должно было знать об отсутствии у него права собственности. Ковалева М.Н. на момент вселения в спорный объект недвижимости достоверно знала о том, что данная собственность принадлежит Гомерам, то есть знала об отсутствии оснований возникновения у нее прав на эту недвижимость, в связи с чем ее владение признаку добросовестного, как оно определено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года не отвечает.

Свидетели ФИО33, ФИО34, ФИО35 в судебном заседании подтвердили факт проживания Ковалевых в спорном жилом доме с 2004 года, проведение ими косметического ремонта квартиры, ремонта крыши, они провели в дом воду, осуществляли коммунальные платежи и поддерживали дом в пригодном для проживания состоянии. Однако, на каком основании Ковалевы проживают в спорном жилом доме, им не известно.

    Вместе с тем, сам по себе факт несения бремени расходов на содержание имущества и проживание в квартире не свидетельствует о добросовестности владения и не является безусловным основанием для признания права собственности в порядке ст.234 ГК РФ, поскольку Ковалевой М.Н. не представлено каких-либо доказательств того, что спорное жилое помещение предоставлялось ей в собственность, аренду, безвозмездное пользование либо по иным законным основаниям собственником данного помещения или лицом им уполномоченным.

    Довод Ковалевой М.Н. о том, что она приобрела спорный объект недвижимости у Тютюник В.Г. в собственность, выплатив последний аванс в размере 1000 долларов США, суд признает несостоятельным, поскольку в его обоснование не представлено достаточных, допустимых и достоверных доказательств (договор купли-продажи, передаточный акт, расписка о получении денежных средств), кроме того, как следует из пояснений представителя истца Клыч М.В., не отрицающего того, что Тютюник В.Г. передала Ковалевой М.Н. ключ от квартиры, но только с целью предоставления жилого помещения для временного проживания семьи Ковалевых.

    Принимая во внимание вышеизложенное, встречные исковые требования Ковалевой М.Н. о признании права собственности в порядке приобретательной давности удовлетворению не подлежат.

Поскольку обстоятельств, которые свидетельствовали бы, что Ковалевой М.Н. действиями Тютюник В.Г. причинен моральный вред, судом установлено не было, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании с Тютюник В.Г. суммы компенсации морального вреда.

       Руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Тютюник Веры Григорьевны удовлетворить.

Признать за Тютюник Верой Григорьевной право собственности на 1/3 доли <адрес> общей площадью 314,3 кв.м.

В удовлетворении встречных исковых требований Ковалевой Марины Николаевны отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

            Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2021 года.

Судья                    Л.А. Марочкович