Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-273/2021 (2-1805/2020;) ~ М-1681/2020 от 26.11.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 апреля 2021 года Самарский районный суд г. Самара в составе председательствующего Саломатина А.А.,

при секретаре Михальчук И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-273/2021 по иску Товарищества собственников недвижимости «ЖК Ленинградский» к Цейтлиной Ираиде Ароновне об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме и взыскании суммы,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что ТСН «ЖК Ленинградский» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение № н13, площадью 31.7 кв.м., расположенные в указанном многоквартирном доме.

Истец указал, что ответчиком незаконно и самовольно была осуществлена перепланировка мест общего пользования многоквартирного жилого дома – установлена металлическая дверь с системой ограничения доступа в помещение № 222, помещения №№ 218, 219 самовольно переоборудованы под место приема пищи и кухню, кроме того, изменена планировка помещений №№ 218-222, комнаты №№ 217, 218 (санузел), 219 (санузел), 220, 221 (санузлы), 222 (коридор) и помещение н13 (состоящее из двух комнат), принадлежащее ответчику на праве собственности, используются как единый офисный комплекс. Согласно доводам иска ответчиком с ноября 2017г. используются помещения мест общего пользования общей площадью 21.1 кв.м.

Полагая права собственником помещений в многоквартирном доме нарушенными, истец просил суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, восстановить первоначальную планировку мест общего пользования многоквартирного дома и взыскать с ответчика в свою пользу сумму неосновательного обогащения за пользование 21.1 кв.м. мест общего пользования за период с 18.12.2017г. по настоящее время в сумме 531 720 рублей.

В дальнейшем истцом требования были уточнены в части размера заявленной ко взысканию суммы в счет неосновательного обогащения и истец просил взыскать с ответчика в свою пользу сумму в размере 265 860 рублей.

В судебном заседании представители истца, действующие на основании доверенности и выписки из ЕГРН, заявленные требования поддержали, просили суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражении на иск. Отвечая на вопросы суда, пояснила, что с момента ввода дома в эксплуатацию Цейтлина И.А. являлась собственником нежилого помещения н13, однако, ей перепланировка мест общего пользования не производилась, кем произведена данная перепланировка представителю ответчика не известно. Цейтлина И.А. помещениями поз. 218-222 не пользовалась, помещение н13 ей сдавалось в аренду, в связи с чем, данными перепланированными помещениями пользовался арендатор, а не Цейтлина И.А., кроме того, ответчиком входная металлическая дверь с замком и системой ограничения доступа не устанавливалась, кем это было произведено представителю ответчика также не известно. Представитель ответчика также полагала, что в связи с принадлежностью Цейтлиной И.А. на праве собственности иных нежилых помещений в указанном доме, ответчик имеет право пользования местами общего пользования в многоквартирном доме площадью 21.1 кв.м. (спорные места общего пользования). Отвечая на вопросы суда, представитель ответчика также пояснила, что общим собранием собственников помещения в МКД решение о выделении Цейтлиной И.А. в пользование мест общего пользования площадью 21.1 кв.м. не принималось.

Иные привлеченные к участию в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, суд полагает возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.209, п.1 ст.288 ГК РФ, ч.1 ст.30 ЖК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Вместе с тем, в силу ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия, в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ТСН «ЖК Ленинградский» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение № н13, площадью 31.7 кв.м., расположенные в указанном многоквартирном доме.

Нежилое помещение н13, принадлежащее ответчику, состоит из двух комнат площадью 15,9 кв.м. и 15.,8 кв.м. позиции 223 и 224 соответственно (л.д. 51).

Предметом спора в рамках настоящего гражданского дела, являются помещения поз. 222 (коридор), 218, 219, 220, 221 (санузлы), а также помещение поз. 217 (электрощитовая), расположенные в непосредственной близости от нежилого помещения ответчика (л.д. 51).

Судом при рассмотрении дела достоверно установлено и подтверждается собранными и исследованными в судебном заседании доказательствами, а также проведенным выездным судебным заседанием (л.д. 57-61), что ответчиком в процессе эксплуатации принадлежащего ей нежилого помещения, произведена самовольная перепланировка мест общего пользования многоквартирного дома, в настоящее время в спорных помещениях установлена металлическая дверь между помещениями поз. 222 и 243 (общий коридор), в которой установлен замок, система ограничения доступа (видеомофон), кроме того, изменена планировка помещений поз. 218, 219, 220, 221, в данных помещениях произведена чистовая отделка, имеются элементы декора, установлена система дымоудаления, канализационный слив, системы инженерных коммуникаций, установлена система бесперебойного питания, связи, видеонаблюдения, кабель сети Интернет, установлены кондиционеры. В связи с установкой металлической двери между помещениями поз. 222 и 243, ключи от которой, при проведении выездного судебного заседания, предоставлены истцом, в настоящее время свободный доступ к помещениям мест общего пользования, а также к электрощитовой, размещенной в помещении поз. 217, отсутствует.

Суд полагает, что в связи с произведенной самовольной перепланировкой мест общего пользования и созданием препятствий в доступе к ним, на ответчика подлежит возложению обязанность по привдению данных помещение в первоначальное состояние, а также демонтажу самовольно установленной металлической двери между помещениями поз. 243 и 222.

Суд отвергает доводы представителя ответчика о необоснованности данных требований по мотивам того, что работы по перепланировке помещений, а также установка двери ответчиком не производились, как опровергнутые в ходе рассмотрения дела.

Так, отвечая на вопросы суда, представитель ответчика пояснила, что с момента ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени собственником помещений н13 являлась Цейтлина И.А. и до нее данные помещения кому-либо не принадлежали. Представитель ответчика затруднилась сообщить суду сведения о лице, которым данные работы могли быть выполнены с учетом отсутствия доступа в данные помещения кого-либо кроме Цейтлиной И.А. С учетом данного обстоятельства, а также предоставлением, при проведении выездного судебного заседания, доступа в спорные нежилые помещения именно Цейтлиной И.А., сообщением представителем ответчика сведений о сдаче нежилых помещениях Цейтлиной И.А. в аренду, а также в связи с тем, что именно ответчик является собственником помещения н13, доступ к которому осуществляется через вышеупомянутую металлическую дверь и места общего пользования, более того, при проведении выездного судебного заседания судом достоверно установлен факт использования помещений, принадлежащих Цейтлиной И.А. и спорных помещений мест общего пользования именно в качестве единого помещения, суд считает надлежащим ответчиком по делу именно Цейтлину И.А. как лицо, самовольно осуществившее перепланировку мест общего пользования многоквартирного дома по адресу: <адрес> и установившее металлическую дверь между помещениями поз. 222 и 243, создавшее препятствия в пользовании мест общего пользования.

Суд также отвергает доводы ответчика о наличии на посте охраны ключей от данной металлической двери как обстоятельство, свидетельствующие о возможности доступа в места общего пользования, поскольку сам факт установки металлической двери в не принадлежащем ответчику помещении, создает препятствия в пользовании истцом местами общего пользования, в том числе электрощитовой. Более того, как следует из представленных суду документов, охрана дома осуществляется не силами товарищества, а сторонней организацией, в самом ТСН ключи от помещения отсутствуют, истцу ответчиком не передавались, кроме того, в случае сохранения самовольно установленной двери, ответчик не будет лишен возможности смены замков на ней и, как следствие, созданием вновь препятствий истцу в пользовании общедомовым имуществом и в доступе к помещениям мест общего пользования дома.

Также безосновательны доводы представителя истца о праве Цейтлиной И.А. пользоваться спорными помещениями мест общего пользования в связи с наличием в собственности ответчика иных нежилых помещений в доме и, соответственно, наличием у нее в силу положений ст. 36 ЖК РФ, права собственности на места общего пользования, поскольку данные доводы основаны на неправильном толковании норм права.

Так, судом установлено и не оспаривалось сторонами, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решение о предоставлении в собственность (пользование, владение) Цейтлиной И.А. помещений поз. 222, 218, 219, 220, 221 площадью 21.1 кв.м. не принималось, наличие же у ответчика права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, без корреспондирующему данному праву решения общего собрания собственников о закреплении за ней конкретного помещения, не свидетельствует о возникновении у Цейтлиной И.А. права пользования конкретными, индивидуализированными помещениями мест общего пользования в многоквартирном доме. Более того, суд полагает, что данные доводы представителя ответчика, избранная позиция о наличии у Цейтлиной И.А. права пользования спорными помещениями свидетельствует о самовольном занятии вышеуказанных мест общего пользования именно Цейтлиной И.А.

Суд также полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения, возникшего у ответчика в связи с самовольным занятием мест общего пользования.

Так, из представленных актов (л.д. 7, 7 оборот) усматривается, что спорные нежилые помещения мест общего пользования заняты и используются Цейтлиной И.А. с 18.12.20217г.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса.

В силу подпункта "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В рамках настоящего дела истцом, как организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, предъявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием последним общего имущества МКД.

Исходя из положений пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса, неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.

В рассматриваемом случае судом установлено, что ответчик использует общее имущество собственников помещений многоквартирного дома для размещения в нем санузлов и комнат, используемых под кухню и место приема пищи, а также для размещения систем обслуживания принадлежащего ответчику нежилого помещения (вентиляция, кондиционирование, дымоудаление, системы связи и прочее)

Суд считает, что, исходя из изложенных выше норм, использование общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться лишь на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Как установлено судом, в рассматриваемом споре, соответствующее решение общего собрания о передаче ответчику спорных помещений в пользование не принималось, равно как отсутствует решение общего собрания о бесплатности передачи имущества в пользование, то есть на безвозмездной основе. При этом, судом установлено, что данные помещения используются ответчиком с целью сдачи их в аренду, что сторонами не оспаривалось и спорные помещения, входящие в состав мест общего пользования многоквартирного дома, в результате их самовольной перепланировки, используются в качестве вспомогательных помещений по отношению принадлежащих ответчику нежилых помещений н13.

Суд также отвергает доводы представителя ответчика об отсутствии у истца права на обращение в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения, поскольку в силу положений п.п. 1.1, 2.1, подп. 9, 10 п. 2.2, подп. 6 п. 3.1., подп. 1 п. 3.2 Устава, а также положений ст. 162 ЖК РФ, именно ТСН «ЖК Ленинградский», представляет интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу.

При определении размера суммы неосновательного обогащения, суд соглашается с отчетом об оценке права требования по уплаты арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, предоставленным Цейтлиной И.А. (л.д. 128-169), и выполненным ООО «Ассоциация независимых исследований «Алгоритм оценки». Указанный отчет выполнен специалистом, имеющим соответствующие познания и опыт работы в оценочной деятельности, предоставлен ответчиком и стороной истца не оспаривался. Согласно вышеуказанного отчета размер ежемесячных арендных платежей за использование спорных нежилых помещений мест общего пользования в многоквартирном доме по указанному адресу составляет 350 рублей за один квадратный метр.

Таким образом, общая сумма неосновательного обогащения ответчика в связи с самовольным использованием мест общего пользования многоквартирного дома по указанному адресу за период с 18.12.2017г. по 26.11.2021г. составляет 265 860 рублей и указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «ЖК Ленинградский» к Цейтлиной Ираиде Ароновне об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме и взыскании суммы удовлетворить частично.

Обязать Цейтлину Ираиду Ароновну в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> – демонтировать дверь между помещениями позиции №№ 243 и 222, восстановить дверь между помещениями позиции №№ 243 и 222 без запорных устройств с расположением двери согласно технического паспорта дома и восстановить первоначальную планировку нежилых помещений мест общего пользования многоквартирного дома позиции №№ 218-222.

Взыскать с Цейтлиной Ираиды Ароновны в пользу ТСН «ЖК Ленинградский» сумму неосновательного обогащения в размере 265 860 рублей

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 12.04.2021г.