Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-219/2013 ~ М-207/2013 от 03.06.2013

                                                                                               Дело № 2-219/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Воскресенское                                                                  24 июля 2013 года

Воскресенский районный суд Нижегородской области в составе судьи Куликовой Л.Г., при секретаре Черпаковой А.В.,

с участием истца Голягиной Н.Н., представителя ответчика Ольневой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голягина Н.Н. к ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» о возврате переплаченной суммы по договору об участии в долевом строительстве жилья и взыскании компенсации морального вреда,

а также по встречному иску ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» к Голягина Н.Н. о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Голягина Н.Н. обратилась в суд с иском к ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» о возврате переплаченной суммы по договору № об участии в долевом строительстве жилья, заключенному между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, и выплате компенсации морального вреда.

Указывает в исковом заявлении, что предметом договора явилось участие сторон в строительстве одной однокомнатной квартиры под номером 24 на втором этаже жилого <адрес> в р.<адрес> общей строительной площадью 45,76 кв.м (площадь уточняется по обмерам БТИ п. 1.1). Для целей этого договора (корректировка расчета общей стоимости квартиры) стороны договорились ввести понятие «общая строительная площадь», которая включает в себя площадь всех комнат, кухни, санузлов, коридоров, тамбуров, кладовых и других вспомогательных помещений - без применения понижающего коэффициента и спецпомещений - с учётом коэффициентов, установленных законодательством: для балконов - 0,3, лоджий - 0,5, веранд - 1,0, террас - 1,0.

На основании этого договора ею были внесены деньги в сумме 1418560 руб., из расчета 31000 руб. за 1 кв.м.: ДД.ММ.ГГГГ - 1350000 руб., ДД.ММ.ГГГГ- 52000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 16560 руб.

Согласно условиям договора (п.п. 2, 2.2) общая сумма по договору может быть соразмерно изменена, если фактическая площадь квартиры по результатам замеров органами БТИ при сдаче дома окажется отличной от указанной в разделе 1 договора. Оплата изменений производится сторонами в течение одного месяца с момента получения заказчиком технического паспорта на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ на указанную квартиру был составлен технический паспорт. По сведениям БТИ общая площадь квартиры составила 40,8 кв.м, площадь лоджии - 6,3 кв.м. Стоимость квартиры с учётом данной площади и применения понижающего коэффициента 0,5% относительно лоджии при цене 1 кв.м 31000 руб. составляет 1362450 руб. Разница между этой суммой и уплаченной суммой за квартиру - 56110 руб. (1418560 руб.-162450 руб.). Застройщик должен был заключить дополнительное соглашение к договору об изменении общей строительной площади. Так как застройщику это невыгодно, договор № был переписан, общая строительная площадь была изменена с 45,76 кв.м на 47,1 кв.м, договор был оформлен от того же числа.

С её стороны как дольщика выполнены все условия договора - оплата произведена в полном объеме и во время. Со стороны застройщика не выполнены условия по договору № по пунктам 2, 2.2 (старый договор) и п. 4, 4.3.2, 4.5 (новый договор).

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству ответчик обратился в суд с встречным иском к Голягиной Н.Н. о признании первоначального договора об участии в долевом строительстве жилья, заключенного с ней     ДД.ММ.ГГГГ на квартиру площадью 45,76 кв.м, недействительным. Встречный иск мотивирован тем, что договор со стороны организации подписан неуполномоченным лицом и не зарегистрирован органом государственной регистрации.

В судебном заседании истица просила взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму за квартиру в размере 56110 руб., а также денежную компенсацию морального вреда в сумме 15000 руб. в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», ссылаясь на нарушение ответчиком её прав как участника долевого строительства. С доводами встречного иска не согласилась.

Пояснила, что она продала свою квартиру в старом жилом фонде и решила приобрести однокомнатную квартиру в строящемся многоквартирном доме. ДД.ММ.ГГГГ после получения денег в сумме 1350000 руб. по сделке купли-продажи она приехала в ЗАО Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой». Эти деньги были сданы в кассу указанной организации в счёт оплаты за квартиру. Все условия участия в долевом строительстве обговаривались с Ольневой Н.И. Та рассчитала сумму по договору - 1418560 руб. за площадь 45,47 кв.м., исходя из 31000 руб. за 1 кв.м этот расчёт приложен к исковому заявлению. 1350 руб. были внесены за 43,548 кв.м. Ольнева Н.И. объяснила, что в случае изменения площади после завершения строительства стоимость будет скорректирована: или ей придётся доплачивать, или организация возвратит переплаченную сумму. С договором ей был выдан чертёж квартиры, на котором вручную была проставлена её площадь 45,76 кв.м. Недостающую сумму по договору - 68560 руб. за 2,212 кв.м она внесла в течение июня 2010г.

Второй договор она подписывала в 2011г., в спешке, поскольку Ольнева Н.И. ей объяснила, что государственный регистратор сказал, что договор составлен неверно, чтобы договор был зарегистрирован его необходимо исправить. Этот договор она прочитала бегло. Стоимость квартиры в новом договоре была указана прежняя.

Позже, когда она получила технический паспорт БТИ, заметила, что площадь квартиры в этом договоре изменена с 45,76 кв.м на 47, 1 кв.м. Такая площадь получается при сложении        общей     площади квартиры 40,8 кв.м. и площади лоджии - 6,3 кв.м. (40,8 кв.м+6,3 кв.м=47,1 кв.м.) по обмерам БТИ, произведенным в марте 2011г. Эта площадь не соответствует проектной документации и       стала известна ответчику только при обмерах БТИ.

В связи с разницей в общей площади квартиры она в устной форме обратилась к Ольневой Н.И. по вопросу возврата переплаченных денежных средств. Та сказала, что возвращать деньги организация ей не будет. Условия договора предусматривают корректировку цены квартиры после её обмера БТИ. Поэтому она обратилась в суд.

Представитель ответчика по доверенности Ольнева Н.И., начальник производственно-технического отдела ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой», иск Голягиной Н.Н. не признала. Встречный иск поддержала.

Считает, что первоначальный договор от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указана общая строительная площадь указанной квартиры 45,76 кв.м, не может быть принят во внимание. Этот договор был подписан начальником ПТО, не имеющим права подписи договоров. На государственную регистрацию этот договор не представлялся. Требования закона при заключении этого договора нарушены, и он недействителен. Площадь квартиры в этом договоре указана согласно проектной документации на строительство дома, но подсчитана ею ориентировочно по размерам помещения, указанным в чертеже типового этажа, так как экспликации квартир проектная документация не содержит. Площадь квартиры «45,76 кв.м» была проставлена ею на чертеже вручную до обращения Голягиной Н.Н. Этот чертёж ею был выдан истице при заключении первоначального договора.

Первоначальный договор был оформлен ДД.ММ.ГГГГ в отсутствие руководителя организации, от     Голягиной Н.Н. были приняты и проведены по кассе в тот же день деньги в сумме 1350000 руб. за участие в долевом строительстве однокомнатной квартиры № 24 в многоквартирном <адрес> в р.<адрес>.       Она в присутствии главного бухгалтера С. предупредила Голягину Н.Н., что стоимость квартиры - 1418560 руб. останется неизменной, независимо от изменения площади квартиры по завершении строительства. В установленный срок, в течение июня 2010г., Голягина Н.Н. внесла в кассу недостающую сумму 68560 руб.

При оформлении этого первоначального договора она (Ольнева Н.И.) ошибочно проставила в текст договора не тот размер общей строительной площади квартиры вместо 47,1 кв.м - 45,76 кв.м. В связи с этим во втором договоре площадь была изменена. Дата второго договора, оформленного немного позже и подписанного руководителем и Голягиной Н.Н., указана в соответствии с датой внесения истицей первого платежа в кассу организации.

В этом договоре, зарегистрированном в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, указана общая строительная площадь 47,1 кв.м. Приложение №, на которое имеется ссылка в п. 1.2 договора, к указанному договору не оформлялось. По её мнению, под общей строительной площадью в этом договоре следует понимать площадь всей квартиры, то есть жилой комнаты, кухни, прихожей, санузла, и полной площади лоджии - без применения установленного законодательством понижающего коэффициента 0,5. Эта площадь была известна из обмеров данной квартиры при оплате строителям за произведенную работу. Данные о такой площади имелись у неё в рабочей тетради. Ко дню заключения договора ДД.ММ.ГГГГ так называемая «коробка» квартиры уже была выполнена. В организации на тот момент руководством была определена стоимость однокомнатной квартиры, эту стоимость и указали в разделе о цене договора. Стоимость одного квадратного метра в этом договоре не прописана. В этом не было необходимости, так как стоимость квартиры по этому договору неизменна. По условиям договора стоимость 1 кв.м может быть вычислена путём деления цены квартиры на её площадь, то есть 1418560 руб.: 47,1 кв.м. По желанию истицы и согласованию с проектной организацией в процессе строительства в квартире № 24 была уменьшена площадь жилой комнаты и за счёт этого увеличена кухня. В результате этой перепланировки изменения общей площади построенной квартиры не наступило.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры стоимостью 1418560 рублей. При подписании акта у сторон отсутствовали какие-либо финансовые претензии друг к другу. Таким образом, Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» выполнила все обязательства по договору участия в долевом строительстве в полном объёме.

По мнению представителя ответчика, истицей не представлено доказательств в подтверждение исковых требований о нарушении со стороны ЗАО Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» её прав и причинении ей морального вреда.

Заслушав объяснения сторон, допросив по ходатайству представителя ответчика свидетеля С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между сторонами на основании договора возникли правоотношения, регулируемые Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ и Законом РФ «О защите прав потребителей» № от ДД.ММ.ГГГГ (с последующими изменениями).

Согласно ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства другой стороне (участнику долевого строительства), который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Сторонами подписано два договора с одной датой и номером - ДД.ММ.ГГГГ №, текст договоров отличается друг от друга,       условия о цене совпадают.

С учетом объяснений сторон и положений ст. 168 ГК РФ суд удовлетворяет встречный иск, поскольку оспариваемый договор не соответствует требованиям закона. В нарушение ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ этот договор участия в долевом строительстве не зарегистрирован в органе государственной регистрации.

Денежные средства, внесенные Голягиной Н.Н. по первоначальному договору, зачтены в исполнение обязательства по второму договору от той же даты.

В исковом заявлении и в судебном заседании истица ссылалась и на условия второго договора, зарегистрированного в органе государственной регистрации.

Суд исходит из того, что между сторонами в письменной форме заключен договор участия в долевом строительстве одной однокомнатной квартиры под номером 24 на втором этаже многоквартирного жилого <адрес> в р.<адрес>. Договор подписан руководителем организации и гражданином- участником долевого строительства, зарегистрирован в органе государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ Существенные условия договора (об объекте долевого строительства, цене) между сторонами согласованы.

В договоре (п.1.2) указано, что в соответствии с проектной документацией помещение, подлежащее передаче Голягиной Н.Н. после получения разрешения на ввод многоквартирного дома по указанному адресу в эксплуатацию, будет иметь следующие характеристики: однокомнатная квартира номер 24 общей строительной площадью 47,1 кв.м (границы помещения на плане этажа указаны и выделены цветом в Приложении № 1 к настоящему договору), находящаяся на втором этаже упомянутого выше жилого дома.

Понятие общей строительной площади квартиры в этом договоре не определено. Поэтому суд исходит из понятия общей площади квартиры, определенного в действующем законодательстве. Согласно ч. 5 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса РФ общая площадь квартиры состоит из суммы площади всех частей такого жилого помещения, включая площадь вспомогательного использования, предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, в общую площадь квартиры, подлежащей передаче Голягиной Н.Н. по данному договору, входит площадь жилой комнаты, кухни, прихожей и санузла.

Согласно п. 1.3 договора планировка помещения, указанная в приложении № 1 к настоящему договору, является предварительной и может быть скорректирована в процессе строительства путем корректировки проекта.

В судебном заседании установлено, что в процессе строительства была выполнена перепланировка квартиры № 24 в соответствии с представленным проектом перепланировки, в результате площадь жилой комнаты уменьшилась, площадь кухни за счет этого увеличилась.

Из объяснений сторон, представленных документов следует, что уменьшения общей площади квартиры в результате перепланировки не произошло.

В соответствии с положениями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2).

В акте приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что ЗАО Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» передало, а Голягина Н.Н. приняла в собственность в жилом <адрес> в р.<адрес> однокомнатную квартиру № 24 общей площадью 40,8 кв.м, жилой площадью 13 кв.м и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Стоимость квартиры, по которой передается квартира, составляет 1418560 руб., которые Голягина Н.Н. оплатила в полном объеме. Квартира передается на основании договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ Также застройщик передаёт комплект ключей и правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации. Стороны финансовых претензий друг и другу не имеют.

Из технического паспорта, составленного Воскресенским филиалом ГП НО «Нижтехинвентаризация» ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что общая площадь указанной квартиры составила 40,8 кв.м, площадь лоджии - 6,3 кв.м.

Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома выдано администрацией Воскресенского муниципального района Нижегородской области ДД.ММ.ГГГГ

Согласно представленному кадастровому паспорту, оформленному ДД.ММ.ГГГГ Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Нижегородской области, общая площадь этой квартиры составляет 40,8 кв.м.

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ В представленном свидетельстве о государственной регистрации указано, что общая площадь указанной квартиры составляет 40,8 кв.

Согласно акту приёма-передачи квартиры, кадастровому и техническому паспорту, а также пояснениям директора Воскресенского филиала ГП НО «Нижтехинвентаризация» З. следует, что фактическая общая площадь квартиры составляет 40,8 кв.м.

Цена по договору, заключенному между сторонами по делу, составляет 1418560 руб. (п. 4.1). Срок оплаты денежных средств, предусмотренный п. 4.2, п. 4.2.1 договора истицей не нарушен, полная оплата произведена в июне 2010г., что подтверждается объяснениями сторон и представленными квитанциями. Поэтому удорожание за предоставление рассрочки платежа, предусмотренное п. 4.2.3 договора, Голягиной Н.Н. не начислялось.

Условиями договора (п. 4.3) предусмотрена корректировка стоимости квартиры, установленной в п. 4.1 договора, в случае изменения её площади, предусмотренной в договоре, и обмерами БТИ по завершению строительства более чем на 1 кв.м.

Объяснения представителя ответчика и показания свидетеля С. о том, что между Ольневой Н.И. и истицей ДД.ММ.ГГГГ в устной форме было согласовано условие о неизменности цены договора независимо от изменения площади квартиры по завершении строительства дома, не могут быть приняты судом во внимание.

Разница в общей площади квартиры составила 6,3 кв.м, то есть более 1 кв.м.

С учетом установленных обстоятельств, условий договора суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании излишне уплаченной денежной суммы за указанную квартиру подлежат удовлетворению в полном объёме.

Согласно п. 4.4 договора при расчете излишне уплаченной суммы суд определяет цену за 1 кв. м путем деления стоимости квартиры на её площадь по условиям договора - 1418560 руб.: 47,1 = 30118,05 руб.      Поскольку излишне уплаченная сумма превышает цену иска по данному требованию, взысканию подлежит та сумма, которую Голягина Н.Н. просила взыскать с ответчика как переплаченную, то есть 56110 руб.

Довод представителя ответчика относительно записи в акте приёма-передачи     об отсутствии у сторон финансовых претензий друг к другу не может быть принят судом во внимание при разрешении спора. Не смотря на эту запись в акте, истица, исходя из условий договора, не лишена права требовать возврата излишне уплаченной денежной суммы.

Исковые требования о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В данном случае оснований для компенсации морального вреда не имеется. Уменьшение площади квартиры предусмотрено договором инвестирования строительства жилого дома (долевого участия в строительстве) и не является со стороны застройщика ЗАО Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» нарушением обязательств, принятых по договору. Излишне уплаченная за квартиру сумма подлежит возврату.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов суд учитывает следующее. Сумма удовлетворенных исковых требований Голягиной Н.Н. имущественного характера составляет 56110 руб. В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с указанной цены иска подлежала оплате государственная пошлина в сумме 1883,30 руб. При подаче искового заявления Голягина Н.Н. уплатила 1880 руб. Таким образом, недоплата составила 3,30 руб. Поскольку иск удовлетворен в полном объеме суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ возмещает истице с ответчика уплаченную сумму, недоплаченную сумму взыскивает с ответчика в соответствующий бюджет. При подаче встречного иска оплачена государственная пошлина в сумме 200 руб., вместе с тем с юридических лиц за данное исковое заявление предусмотрен размер государственной пошлины - 4000 руб. Недоплата составила 3800 руб. С учетом удовлетворения встречного иска суд взыскивает с Голягиной Н.Н. в возмещение расходов в пользу другой стороны 200 руб., в соответствующий бюджет - 3800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

         Иск Голягиной Н.Н. удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой»:     

- в пользу Голягина Н.Н. - 56110 руб. в счёт возвращения излишне оплаченной суммы по договору от ДД.ММ.ГГГГ № об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) и 1880 руб. в возмещение     расходов по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления;

- соответствующий бюджет государственную пошлину 3 руб. 30 коп.

В удовлетворении исковых требований Голягина Н.Н. к ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой»      о взыскании компенсации морального вреда отказать за необоснованностью.

Встречный иск ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» к Голягина Н.Н. о признании недействительным договора об инвестировании строительства жилья с указанной датой и номером (не зарегистрированного в органе государственной регистрации), признать недействительным.

Взыскать с Голягина Н.Н.:        

- в пользу ЗАО «Воскресенская ПМК «Нижинжсельстрой» в возмещение расходов по государственной пошлине 200 руб.

- в соответствующий бюджет государственную пошлину в размере 3800 руб.

         Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд (через Воскресенский районный суд) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                              Куликова Л.Г.