Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-717/2018 (33-38498/2017;) от 12.12.2017

Судья: Москвин К.А.              дело № 33-717/2018 (38498/2017)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Илларионовой Л.И.,

судей Клубничкиной А.В., Колесник Н.А.,

при секретаре Лукьянове В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 января 2018 года гражданское дело по иску Исраеляна С. Г. к ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» о признании права собственности,

заслушав доклад судьи Клубничкиной А.В.,

объяснения представителей Стуровой В.А. – Буториной К.Е., Ткаченко М.С., представителя Исраеляна С.Г. – Чернобель Я.А.,

                    УСТАНОВИЛА:

Исраелян С.Г. обратился в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, на 1 этаже, секция 7 жилого дома. В обоснование требований указал, что полностью исполнил свои обязательства по вложению денежных средств в строительство помещения. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, однако, ответчик уклоняется от представления документов, необходимых для регистрации права собственности.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года за Исраеляном С.Г. признано право собственности на нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> на 1 этаже секции 7 жилого дома.

17.08.2017 года от Стуровой В.А. поступила апелляционная жалоба с ходатайством о восстановлении пропущенного срока на обжалование решения Одинцовского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года.

Определением Одинцовского городского суда от 9 октября 2017 года, ходатайство Стуровой В.А. о восстановлении срока на обжалование решения Одинцовского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года удовлетворено.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Определением от 20 декабря 2017 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, поскольку дело судом первой инстанции было рассмотрено в отсутствие Стуровой В.А., не привлеченной к участию в деле, права и обязанности которой затронуты решением суда. В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, указанное обстоятельство является основанием к отмене решения районного суда. Указанным определением, судебной коллегией Стурова В.А. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В заседание судебной коллегии истец Исраелян С.Г., третье лицо Стурова В.А. не явились.

В соответствии с положениями частей 3, 5 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия приняла решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании судебной коллегии представитель Исраеляна С.Г. пояснила, что с момента поступления спорного имущества во владение Исраеляна С.Г. он пользовался им как своим собственным, оплачивал необходимые расходы на поддержание его сохранности, что подтверждается Договором управления многоквартирным домом от 01.05.2016 г., а также платежными документами, подтверждающими оплату произведенных услуг. 19.01.2016 г. помещение было разделено на помещение 1 площадью 120,9 кв.м и помещение 2 площадью 121,4 кв.м, право собственности на которые также зарегистрировано за Исраеляном С.Г.

Представители 3-го лица Стуровой В.А. возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что 21.08.2009 г. между Стуровой В.А. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» был заключен договор соинвестирования строительства жилого комплекса <данные изъяты> Сл/н, предметом которого являлось участие Стуровой В.А. в финансировании строительства объекта с последующим правом получения в счет вложенных инвестиций и оформления в собственность результата инвестиционной деятельности в виде нежилого помещения под условным номером 11, ориентировочной площадью 231,57 кв.м, расположенного на 1 этаже 7 секции жилого дома. Объем инвестиций составил 11 115 360 руб., которые были оплачены Стуровой В.А. 16.09.2009 г., что подтверждается платежным поручением <данные изъяты> от указанной даты и актом об исполнении обязательств по договору.

Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы искового заявления, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По смыслу ст. 128, 129 ГК РФ право требования исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является объектом имущественных прав такого участника.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В силу пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в установленном порядке; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Из материалов дела усматривается, что 01.08.2013 г. между ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» и Исраеляном С.Г. заключен Агентский договор № 21/Сл-н, согласно которого ответчик взял на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истца совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность нежилого помещения.

Согласно п.п. 3.5. агентского договора стоимость помещений составляет 18 868 323,60 рублей.

Истец произвел платежи в полном объеме, путем внесения денежных средств в кассу ООО «Эн-БИ-Эм недвижимость», что подтверждается чеками и приходными кассовыми ордерами.

01.08.2013 г. между Исраеляном С.Г. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» был заключен договор поручительства № 21/Сл-н, по условиям которого ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» приняло на себя обязательство отвечать перед истцом за надлежащее исполнение/неисполнение ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» обязательств по п. 2.1.5. агентского договора, а именно по проведению расчета по заключенному с ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» договору купли-продажи квартиры.

Кроме того, 01.08.2013 г. между Исраеляном С.Г. и ответчиком был заключен предварительный договор №21/Сл-н купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец надлежащим образом и в полном объеме осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность нежилого помещения.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судебная коллегия усматривает, что Исраеляном С.Г. исполнены обязательства по договорам в части оплаты в полном объеме, строительство дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию.

В ходе судебного разбирательства установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик передал Исраеляну С.Г. по акту приема-передачи вышеуказанное нежилое помещение. С момента передачи помещения, истец пользуется им, полностью несет расходы по его содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате коммунальных услуг и договором на управление многоквартирным домом от 01.05.2016 г., заключенным между ТСН «Западные ворота столицы» и Исраеляном С.Г.

Между тем, 3-е лицо Стурова В.А. ссылается на то, что 21.08.2009 г. между ней и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» был заключен договор соинвестирования строительства жилого комплекса № 11 Сл/н, предметом которого являлось участие Стуровой В.А. в финансировании строительства объекта с последующим правом получения в счет вложенных инвестиций и оформления в собственность результата инвестиционной деятельности в виде нежилого помещения под условным номером 11, ориентировочной площадью 231,57 кв.м, расположенного на 1 этаже 7 секции жилого дома. Объем инвестиций составил 11 115 360 руб., которые были оплачены Стуровой В.А. 16.09.2009 г., что подтверждается платежным поручением № 13 от указанной даты и актом об исполнении обязательств по договору.

Согласно условиям договора соинвестирования, заключенного между Стуровой В.А. и ЗАО "ИСК "Энбиэм" (п. 2.4), завершение строительства объекта предусмотрено во 2 квартале 2010 года. Дом введен в эксплуатацию 22.12.2011г.

Согласно разделу 4 договора соинвестирования Стурова В.А. после ввода объекта в эксплуатацию до передачи ей помещения была обязана произвести доплату за увеличение фактической площади помещения, а также оплату аванса за 4 месяца за техническое обслуживание и коммунальные платежи. В случае неисполнения соинвестором данной обязанности инвестор имел право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и передать помещение во владение иных лиц.

Материалами дела подтверждается, что Стурова В.А. в течение 5 лет с 2011 года бездействовала, а именно: бремя содержания имущества не несла, помещение не приняла, фактически помещением не пользовалась.

Кроме того, предмет предварительного договора, заключенного с Исраеляном С.Г., и договора соинвестирования, заключенного со Стуровой В.А., различен, поскольку помещения имеют разные уникальные характеристики.

В соответствии с положениями статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества заключено два договора, в силу указанных выше норм права приоритет имеет тот покупатель, которому фактически передан данный объект.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, установив, что Исраеляном С.Г. исполнены обязательства по вложению денежных средств в строительство помещений в полном объеме, строительство дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, с момента поступления спорного имущества во владение Исраеляна С.Г. он пользовался им как своим собственным, оплачивал необходимые расходы на поддержание его сохранности, что подтверждается Договором управления многоквартирным домом от 01.05.2016 г., а также платежными документами, подтверждающими оплату произведенных услуг, судебная коллегия приходит к выводу, что истец является единственным правообладателем на спорное жилое помещение.

Между тем, доказательств того, что Стурова В.А. приняла спорное жилое помещение, вступила во владение им, несла бремя содержания, представлено не было.

Вместе с тем, отказывая в иске, судебная коллегия исходит из того, что 19.01.2016 г. спорное помещение было разделено на помещение 1 площадью 120,9 кв.м и помещение 2 площадью 121,4 кв.м, право собственности на которые также зарегистрировано за Исраеляном С.Г.

И по договору купли-продажи от 29.06.2017 г. Исраелян С.Г. продал Мартиросовой Э.Э. помещение <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 121,4 кв.м, государственная регистрация права собственности произведена 20.07.2017 г.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии в настоящее время правовых оснований для удовлетворения требований истца Исраеляна С.Г. о признании права собственности на спорное помещение, поскольку правообладателем спорного нежилого помещения, согласно выписки из ЕГРН от 20.07.2017г. (л.д. 149), является Мартиросова Э.Э. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 29.06.2017г.

Руководствуясь ст.ст. 330, 194 - 199 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 12 ноября 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Исраеляна С. Г. к ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» о признании права собственности – отказать.

Председательствующий

Судьи