Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-174/2021 (2-2928/2020;) от 02.09.2020

Дело № 2-174/2021

54RS0003-01-2020-003814-95

Решение

Именем Российской Федерации

25 февраля 2021 г.                                             г. Новосибирск

Заельцовский районный суд города Новосибирска

в составе:

судьи                                                       Гаврильца К.А.,

при секретаре                                                                                         Новиковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савченко С. В. к Смирнову Ю. С. о расторжении договора купли-продажи,

установил:

1. Савченко С.В., обратившись в суд с данным иском, просила признать недействительным договор купли-продажи __ заключенный между нею и ответчиком xx.xx.xxxx г. в отношении следующего недвижимого имущества:

- земельного участка, площадью 608 кв.м., расположенного по адресу: ..., установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СНТ «Учитель», участок __ кадастровый номер: __;

- земельного участка площадью 608 кв.м., расположенного по адресу: ..., установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СНТ «Учитель», участок __ кадастровый номер: __;

- земельного участка площадью 703 кв.м., расположенного по адресу: ..., установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СНТ «Учитель», участок __ кадастровый номер: __,

- здания (жилого дома), общей площадью 203 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером: __, а также взыскать с ответчика в пользу истца 19 000 000 руб.

Заявленные требования обоснованы тем, что xx.xx.xxxx г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи __ по которому ответчик (Продавец) передал в собственность истца (Покупателя) указанные выше объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 договора цена четырех продаваемых объектов недвижимости, указанных в п. 1 договора была определена сторонами в 19000000 рублей, из которых цена каждого из земельных участков составляет 6000000 рублей, а цена здания (жилого дома) составляет 1000000 рублей. Покупная цена в сумме 19000000 руб. оплачена покупателем продавцу xx.xx.xxxx г.

Пунктом 4 договора стороны согласовали, что в дальнейшем земельные участки будут использоваться для строительства объекта коммерческого назначения.

xx.xx.xxxx г. истец обратилась в проектную организацию с просьбой разработать проект строительства здания магазина со станцией технического обслуживания на земельных участках с кадастровыми номерами: __, __, __.

xx.xx.xxxx г. сотрудник проектной организации Войкина Д.Ф. сообщила ей, что провела консультации в Департаменте строительства и архитектуры Мэрии г. Новосибирска по вопросу выдачи градостроительного плана земельного участка и получения в дальнейшем разрешения на строительства здания магазина со станцией технического обслуживания. В Департаменте ей сообщили, что в выдаче градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами; __, __, __ и дальнейшей выдачи разрешения на строительства заявителю будет отказано в связи с изданием Мэрией г. Новосибирска Постановления № 2839 от 05.08.2019 г. «О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной перспективным направлением ..., перспективным продолжением ... значения непрерывного движения, 1-м ... и границей города Новосибирска, в Заельцовском районе».

Из содержания данного Постановления следует, что земельные участки с кадастровыми номерами: __, __, __ перешли в зону улично-дорожной сети (зона ИТ-3), в которой строительство капитальных объектов коммерческого назначения запрещено, а в дальнейшем земельные участки в этом районе будут изыматься в пользу Мэрии г. Новосибирска в связи с расширением дорог общего пользования.

Поскольку данная информация стала известна истице только после заключения и исполнения договора купли-продажи, а также в связи с тем, что отсутствует возможность использовать земельные участки в соответствии с целью, согласованной сторонами в п. 4 договора, и принципа единства земельного участка и расположенного на нем здания, полагала, что ее нарушенное право может быть восстановлено путем заявления требования о расторжении договора купли-продажи, взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных ею за проданные объекты недвижимости.

2. В судебном заседании представитель истца доводы иска и заявленные требования поддержал. Указал, что представленные ответчиком распечатки из переписки в WhatsApp не являются допустимым доказательством, как не удостоверенные в установленном порядке, и содержащие, кроме того, удаленные из переписки записи.

Ответчик и его представитель с иском не согласились. Указали, что договор купли-продажи подписан лично покупателем и продавцом, покупатель ознакомился со всеми характеристиками продаваемых объектов, оплатил их полную стоимость, земельные участки переданы Продавцом, договор фактически исполнен сторонами. Пунктом 4 договора установлено, что на момент его подписания Покупатель осмотрел Объекты, ознакомился с их состоянием, характеристиками, правовым режимом и не имеет каких-либо претензий к Продавцу. Отсутствие у покупателя необходимой информации об объекте, не является основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку информация является общедоступной и риск неосведомленности при заключении договора несет сам покупатель. Также пояснили, что на указанных земельных участках уже много лет располагаются объекты коммерческого назначения - столярная мастерская, магазин, 3 здания кафе и другие, все функционирует, помещения были заняты арендаторами. Все коммуникации, а именно газ, вода подаются на участки автономно от города и не относятся к СНТ. В начале xx.xx.xxxx года ответчик решил продать указанное имущество, ориентировался на стоимость в размере 22 млн. руб., в связи с чем обратился за помощью к знакомому риэлтору - Донских Н.Б.

В xx.xx.xxxx года Донских Н.Б. сообщила ответчику о том, что появился покупатель - Савченко О.Б., проживающий в другом городе, но заинтересованный в открытии своего бизнеса в г. Новосибирске. С Савченко О.Б. он встречался три раза, последний подробно изучал, осматривал продаваемые объекты, запрашивал у ответчика и риэлтора техническую документацию на имущество, разрешения на виды деятельности, а также информацию о доходности по арендным платежам, расходы на коммунальные услуги и налоги. Так как Савченко О.Б. проживает в другом городе, всю запрашиваемую информацию и копии документов ответчик передал риэлтору в ходе переговоров, которая предоставляла их в свою очередь Савченко О.Б. и риэлтору, с которой последний контактировал. Савченко О.Б. самостоятельно осмотрел продаваемые объекты, был воодушевлен количеством коммерческих помещений, наличием арендаторов и согласился на сделку. Договорились, что с августа месяца арендную плату с арендаторов будет забирать уже он. Стоимость всех 3-х участков и дома согласовали в 20 млн. руб., но Савченко О.Б. хотел рассчитаться частями до конца года, что его не устраивало, т.к. он уже нашел вариант дома в Краснодарском крае, который планировал приобрести для проживания после переезда. Савченко О.Б. и ответчик договорились, что цена будет снижена на 1 млн. рублей, но будет оплачена ответчику одним платежом при подписании договора. Учитывая твердое намерение на заключение договора купли-продажи, он, про просьбе Савченко О.Б., передал ему оригиналы всех технических документов на землю, дом и коммерческие постройки, а также разрешения Администрации Заельцовского района г. Новосибирска на ведение коммерческой деятельности в указанных помещениях. xx.xx.xxxx года Савченко О.Б. прилетел в Новосибирск и сообщил, что покупателем по договору выступит его супруга, имеющая статус индивидуального предпринимателя, в связи с чем он привез подписанные с ее стороны экземпляры договоров. Текст договора составляли юристы со стороны Савченко С.В. Стоимость продаваемых объектов в размере 19 млн. руб. была переведена ему через систему Сбербанка по звонку Савченко О.Б. своей супруге, сделанного при подписании ответчиком договора.

Третье лицо - Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска извещен надлежащим образом, своего представителя в суд не направил, о причинах неявки суду не сообщил.

Допрошенная по делу свидетель Войкина Д.Ф. пояснила, что работает архитектором в ООО "Изыскатель", в середине xx.xx.xxxx г. к ней обратился представитель истца по вопросу о возможности смены вида использования спорных земельных участков. Она записалась на прием к начальнику отдела градподготовки Бакуловой, куда пошла вместе с представителем истца. На приеме им показали документы по планировке территории, в том числе проект планировки территории "Кубовинский" и пояснили, что смена целевого назначения земельных участков на данной территории нецелесообразна, так как генплан там не предусматривает никаких объектов, там есть магистраль. В генеральном плане, утвержденном Постановлением __ от xx.xx.xxxx г. имеются слои, на которых отражено зонирование конкретных территорий, их можно получить только в отделе градподготовки. Несобственник такую информацию получить не может.

Допрошенная по делу свидетель Донских Н.Ю. пояснила, что является риэлтором. Партнерское агентство обратилось к ней с просьбой подобрать участок для Савченко. Ее клиентом по эксклюзивному договору являлся Смирнов Ю.С., в связи с чем она предложила его участки для покупки Савченко. Покупатель все осмотрел, его все устроило, решил купить сразу, хотя она предлагала ему дать задаток и посмотреть можно или нет "вывести их на коммерцию". Участки он приобретал для жены, знал, что они относятся к зоне __ ему были переданы все документы - все технические паспорта, все разрешения, запреты Мэрии. В зоне __ разрешается кафе без отдельного разрешения на вид деятельности. Коммерческая деятельность там велась и ведется. Ответчик истца в заблуждение не вводил.

3. Суд, выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей исследовав письменные доказательства, удовлетворяет заявленные требования, исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

В соответствии с пп. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

xx.xx.xxxx г. между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи __ по условиям которого Продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, площадью 608 кв.м., разрешенное использование: земли населенных пунктов для ведения садоводства, по адресу: ..., установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СНТ «Учитель», участок __ кадастровый номер: __; земельный участок, площадью 608 кв.м., разрешенное использование: земли населенных пунктов для ведения садоводства, по адресу: ..., установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СНТ «Учитель», участок __ кадастровый __ земельный участок, площадью 703 кв.м., разрешенное использование: земли населенных пунктов для ведения садоводства, по адресу: ..., установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СНТ «Учитель», участок __ кадастровый номер;__, здание (жилой дом), общей площадью 203 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер: __.

В п. 4 договора стороны указали, что продавец передал, а покупатель принял указанные выше объекты недвижимости. Покупатель осмотрел объекты, ознакомился с их состоянием, характеристиками, правовым режимом и не имеет каких-либо претензий, в связи с чем отдельный акт приема-передачи сторонами не составлялся.

Также в п. 4 договора стороны согласовали условие о том, что в дальнейшем земельные участки будут использованы для строительства объекта коммерческого назначения.

Платежным поручением от xx.xx.xxxx г. __ истец оплатил ответчику 19000000 руб. с основанием платежа - оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества __ от xx.xx.xxxx г.

xx.xx.xxxx г. истец обратилась в главное управление архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска с обращением, в котором просила дать разъяснения относительно возможности смены вида разрешенного использования приобретенных ею по вышеуказанному договору земельных участков с вида "Для ведения гражданами садоводства и огородничества" на вид "Объекты придорожного сервиса - магазины сопутствующей торговли". Также просила предоставить информацию о том, проводились ли публичные слушания по проекту планировки территории, ограниченной перспективным направлением ..., перспективным продолжением ... значения непрерывного движения, 1-м ... и границей города Новосибирска, в Заельцовском районе, и о том, планируется ли изъятие приобретенных ею земельных участков для муниципальных нужд.

Из ответа на данное обращение от xx.xx.xxxx г. начальника главного управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска следует, что, согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной решением Совета депутатов города Новосибирска от xx.xx.xxxx __ «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска», а также проекту планировки территории, ограниченной перспективным направлением ..., перспективным продолжением ... значения непрерывного движения, ... и границей города Новосибирска, в Заельцовском районе, утвержденному постановлением мэрии города Новосибирска от xx.xx.xxxx __ земельные участки с кадастровыми __ __; __ расположены в территориальной зоне улично-дорожной сети, а также в зоне планируемого размещения улично-дорожной сети в границах территории общего пользования, красных линиях регулирования застройки, где капитальное строительство запрещено. Красные линии установлены для ... значения непрерывного движения.

Границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства на территории вышеуказанного проекта планировки, развитие которой предусмотрено на расчетный срок до xx.xx.xxxx года, приняты в соответствии с Генеральным планом города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от xx.xx.xxxx __ Также из ответа начальника главного управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска на обращение Савченко С.В. следует, что изменение вида разрешенного использования на «объекты придорожного сервиса (4.9.1) - магазины сопутствующей торговли» Департамент считает нецелесообразным. Публичные слушания по проекту постановления мэрии города Новосибирска «О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной перспективным направлением ..., перспективным продолжением ... значения непрерывного движения, 1-м ... и границей города Новосибирска, в Заельцовском районе» (далее - публичные слушания) были проведены с xx.xx.xxxx.

__ и размещено на официальном сайте города Новосибирска в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Относительно планируемого изъятия земельных участков начальник главного управления в ответе на обращение указал, что на сегодняшний день, правовых актов мэрии города Новосибирска об изъятии земельных участков не издано. Информация о сроках строительства (реконструкции) автомобильной дороги и изъятии данных земельных участков отсутствует.

Из сведений Единого государственного кадастра недвижимости следует, что на день заключения истцом и ответчиком договора купли-продажи спорные земельные участки относились к категории земель - земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования: для ведения садоводства.

Согласно Генеральному плану города Новосибирска, утвержденному решением Совета депутатов города Новосибирска от xx.xx.xxxx __ карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной решением Совета депутатов города Новосибирска от xx.xx.xxxx __ «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска», а также проекту планировки территории, ограниченной перспективным направлением ..., перспективным продолжением ... значения непрерывного движения, ... и границей города Новосибирска, в Заельцовском районе, утвержденному постановлением мэрии города Новосибирска от xx.xx.xxxx __ земельные участки с кадастровыми номерами __, __; __ расположены в территориальной зоне улично-дорожной сети, а также в зоне планируемого размещения улично-дорожной сети в границах территории общего пользования, красных линиях регулирования застройки, где капитальное строительство запрещено. Компетентным органом - департаментом архитектуры и строительства мэрии г. Новосибирска указано на невозможность смены целевого назначения земельных участков на вид разрешенного использования "Объекты придорожного сервиса - магазины сопутствующей торговли".

Сторонами не оспаривалось, что исходя из технических характеристик спорных земельных участков и месте их расположения спорные земельные участки не могут быть использованы для строительства на них объектов коммерческого назначения.

Вместе с тем, в п. 4 договора стороны согласовали условие о том, что в дальнейшем земельные участки будут использованы для строительства на них объекта коммерческого назначения.

Определяя правовую природу сложившихся между сторонами отношений, суд квалифицирует их как сделку купли-продажи, к которой применимы нормы главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупатель), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

На основании пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Учитывая условия заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу о том, что участки приобретались истцом под строительство объекта коммерческого назначения, что является невозможным, как исходя из установленного для данных земельных участков вида разрешенного использования в данных кадастрового учета, так и с учетом градостроительной документации, основанной на зонировании территорий поселения.

С учетом того, что договор купли-продажи содержит прямо согласованное сторонами условие о том, что земельные участки будут в дальнейшем использованы под строительство объекта коммерческого назначения, суд признает соблюденным принцип добросовестности осуществления гражданских прав (ст. 10 ГК РФ) и вытекающее из него требование соразмерности (пропорциональности) гражданско-правовых мер последствиям допущенного нарушения гражданского права.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации).

С учетом невозможности покупателем использовать объекты недвижимости по назначению, указанному в тексте договора купли-продажи, нарушение продавцом условий договора купли-продажи лишили истца в значительной степени того, на что он, исходя из условий договора, вправе был рассчитывать при его заключении.

Учитывая, что здание (жилой дом), общей площадью 203 кв.м., кадастровый номер: __, согласно сведениям кадастра, расположен на земельных участках с кадастровыми __ и __, неразрывно связан с данными земельными участками, договор купли-продажи в отношении земельных участков также подлежит расторжению.

Возражения ответчика суд полагает несостоятельными с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

решил:

1. Удовлетворить исковые требования. Расторгнуть договор купли-продажи от xx.xx.xxxx года __ заключенный между Смирновым Ю. С. и ИП Савченко С. В.. Взыскать со Смирнова Ю. С. в пользу Савченко С. В. 19 000 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья                                                                       К.А. Гаврилец