Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3314/2018 от 20.11.2018

Судья: Ендовицкая Е.В.    Дело № 33-3314

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«04» декабря 2018 г.    г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Забелиной О.А.,

судей Букаловой Е.А., Жидковой Е.В.,

при секретаре Киселёвой А.В.,

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Черниковой Лидии Петровне о расторжении договора аренды земли и взыскании арендной платы,

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Заводского районного суда г. Орла от 01 октября 2018 г., которым постановлено:

«исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Черниковой Лидии Петровне о расторжении договора аренды земли, взыскании арендной платы – оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Забелиной О.А., выслушав объяснения представителя Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла по доверенности Додоновой А.Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Черниковой Л.П. по доверенности Певцова А.В. относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла ( далее по тексту- УМИЗ) обратилось в суд с иском к Черниковой Л.П. о расторжении договора аренды земли, взыскании арендной платы.

В обоснование заявленных исковых требований указало, что 02 октября 2015 г. УМИЗ и Черникова Л.П. заключили договор аренды № на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 769,0 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>.

В феврале 2018 г. УМИЗ направило Черниковой Л.П. уведомление с расчетом платежей за период 01 января 2018 г. по 01 октября 2018 г. в размере 139141,42 рубля. 07 июня 2018 г. Черниковой Л.П. была направлена претензия об уплате задолженности.

Ссылаясь на то, что по договору аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы, требование об оплате задолженности по арендным платежам не исполнено Черниковой Л.П., истец просил суд взыскать с Черниковой Л.П. задолженность по арендной плате за период с 02 октября 2015 г. по 31 марта 2018 г. в размере 118852 рубля, расторгнуть договор аренды, обязав Черникову Л.П. передать земельный участок УМИЗ по акту приема-передачи.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного.

В обоснование доводов жалобы указывает, что предусмотренный договором размер арендной платы не соответствовал требованиям закона, а именно неправильно была определена категория арендаторов, а, следовательно, неправильно применен коэффициент. Поскольку неправильное исчисление арендной платы нарушает требования закона и посягает на публичные интересы, то условия договора аренды в части установления арендной платы являются ничтожными, а, следовательно, у суда имелись основания для взыскания задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды.

В судебное заседание Черникова Л.П., представитель Управления Росреестра по Орловской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ходатайств об отложении дела не заявляли, Черникова Л.П. реализовала свое право на участие в деле через представителя.

В связи с чем судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании арендных платежей в связи неправильным применением норм материального права.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильное применение норм материального права было допущено судом при рассмотрении дела.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, из анализа данных норм следует, что одним из оснований расторжения договора аренды является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 02 октяря 2015 г. Черникова Л.П. и УМИЗ заключили договор аренды земельного участка, на который государственная собственность не разграничена. По условиям данного договора УМИЗ предоставило в аренду Черниковой Л.П. земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 769,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты. Срок действия договора был определен по 01 октября 2018 г.

На основании пункта 5.2 договора арендная плата устанавливается в денежной форме в размере 644,91 рублей в год. Арендные платежи начинают исчисляться с 02 октября 2015 г.

Установлено и не оспаривалось сторонами, что в 2015 г. Черникова Л.П. уплатила 159,48 рублей. В 2016 г. Черниковой Л.П. было направлено уведомление об оплате арендных платежей в размере 644,91 рублей в год, по 53,74 рубля ежемесячно, которое исполнено Черниковой Л.П.

В 2017 г. Черниковой Л.П. также было направлено уведомление об оплате арендных платежей в размере 644,91 рублей в год, по 53,74 рубля ежемесячно, которое она исполнила.

В апреле 2018 г. Черниковой Л.П. было направлено уведомление об оплате арендных платежей в размере 139141,42 рубля в следующем порядке: до 25 января 2018 г., до 25 февраля 2018 г. и до 25 марта 2018 г. оплатить по 53,74 рубля; 25 апреля 2018 г. – 119327,72 рубля (доплата за разницу в коэффициенте за период с 02 октября 2015 г. по 31 марта 2018 г.), до 25 мая 2018 г., до 25 июня 2018 г., до 25 июля 2018 г., до 25 августа 2018 г., до 25 сентября 2018 г. по 3905,30 рублей, до 25 октября 2018 г.- 125,98 рублей.

В соответствии с данным требованием Черникова Л.П. произвела оплату арендных платежей, за исключением доплаты за разницу в коэффициентах за период с 02 октября 2015 г. по 31 марта 2018 г.

Установив, что Черникова Л.П. не допускала невнесение платежей по арендной плате, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что не имеется оснований для расторжения договора аренды и отказал в удовлетворении искового требования о расторжении договора.

В связи с чем довод апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора является несостоятельным.

Отказывая в удовлетворении искового требования о взыскании арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что в судебном заседании не нашел своего подтверждения факт наличия задолженности у ответчика Черниковой Л.П. по арендной плате; перерасчет арендной платы произведен истцом с нарушением правовых норм.

Между тем, с данным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 769,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставлен в аренду Черниковой Л.П. без торгов.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование указанным земельным участком устанавливается органами государственной власти Орловской области.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Правительство Орловской области приняло постановление от 30 декабря 2014 г. № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области» (далее по тексту- Порядок).

На основании пункта 10 Порядка годовая арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области в случаях, не предусмотренных пунктом 9 настоящего Порядка, определяется по формуле:

А = КС x Ка x И, где: А - арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Ка - коэффициент категорий арендаторов; И - индекс инфляции.

При расчете годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле применяются коэффициенты категорий арендаторов согласно приложению 2 к настоящему Порядку. При расчете годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле, предоставленные для строительства (реконструкции), применяются коэффициенты исходя из назначения объекта строительства (реконструкции) согласно приложению 2 к настоящему Порядку ( пункт 11).

Установлено и не оспаривалось сторонами, что при установлении арендной платы (ее расчете) УМИЗ применен коэффициент 0,00015, определенный для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих строительство объектов образования, здравоохранения и социальной инфраструктуры, физической культуры и спорта, коммунальных объектов для государственных и муниципальных нужд, занимающих земельные участки под этими объектами.

Однако, Черникова Л.П. осуществляет строительство объекта здравоохранения в своих целях, не для государственных и муниципальных нужд.

В отношении Черниковой Л.П. должен быть применен коэффициент «иные категории арендаторов», который до января 2017 г. составлял 0,0375, а с января 2017 г.- 0,0109.

Таким образом, регулируемая арендная плата в договоре от 01 октября 2015 г., заключенном с Черниковой Л.П., была установлена неправильно, не в соответствии с требованиями правового акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Исходя из того, что размер арендной платы установлен в договоре аренды не в соответствии с правовым актом, расчет арендной платы произведен с применением неправильного коэффициента, что противоречит существу законодательного регулирования расчета арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, то договор аренды земельного участка является ничтожным в части определения размера арендной платы.

Таким образом, УМИЗ обоснованно выставило Черниковой Л.П. требование об оплате задолженности по арендным платежам за период с 02 октября 2015 г. по 31 марта 2018 г. исходя из размера арендной платы, рассчитанного в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований к Черниковой Л.П. о взыскании арендных платежей нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене в указанной части.

Принимая во внимание коэффициент категории арендаторов «иные категории арендаторов», в пределах заявленных исковых требований, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с Черниковой Л.П. в пользу истца арендной платы за период с 02 октября 2015 г. по 31 марта 2018 г. в размере 118852,63 рубля.

В соответствии с частью 1 со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. Если в этих случаях суд вышестоящей инстанции не изменил решение суда в части распределения судебных расходов, этот вопрос должен решить суд первой инстанции по заявлению заинтересованного лица.

Поскольку решение суда отменено в части, исковые требования истца удовлетворены частично, при этом истец при подаче искового заявления был освобождён от уплаты государственной пошлины в силу закона, то с Черниковой Л.П. в бюджет муниципального образования г. Орел подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3577,05 рублей.

Руководствуясь статьями 328, 329, 300 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла удовлетворить частично.

Решение Заводского районного суда г. Орла от 01 октября 2018 г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы.

Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Черниковой Лидии Петровне о взыскании арендной платы удовлетворить.

Взыскать с Черниковой Лидии Петровны в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла арендную плату за период с 02 октября 2015 г. по 31 марта 2018 г. в размере 118852 (сто восемнадцать тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 63 копейки.

Взыскать с Черниковой Лидии Петровны в доход бюджета муниципального образования г. Орел государственную пошлину в размере 3577 (три тысячи пятьсот семьдесят семь) рублей 05 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи