Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-894/2011 ~ М-661/2011 от 25.04.2011

Дело №2-894/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июня 2011г. Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего: судьи Морозовой Г.В.,

при секретаре Кузнецовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вознесенкской Ю.О. к Администрации ЗАТО г. Железногорск о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Вознесенская Ю.О. обратилась в суд с иском к Администрации ЗАТО г. Железногорск о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Истец указывает, что распоряжением Администрации г. Железногорск ей был предоставлен земельный участок под строительство нежилого здания административного назначения с комплексом вспомогательных сооружений для производства маломерных судов.

Согласно п. 4.1, 4.2 распоряжения Муниципальное учреждение «Управление имуществом, землепользования и землеустройства» (далее – МУ «УИЗиЗ») должно заключить с нею договор аренды земельного участка, предусмотреть в договоре исчисление арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в МУ «УИЗиЗ» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

Она не согласилась с условиями предложенного ей на подпись договора в части установления коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования К1 0,015 вместо 0,005, и ДД.ММ.ГГГГ написала протокол разногласий к договору аренды.

МУ «УИЗиЗ» возвратило ей протокол, не подписанный арендодателем.

Истица просит урегулировать разногласия по пунктам, относящимся к определению размера арендной платы, указывая, что, поскольку, производство маломерных судов относится к промышленности, применению подлежит коэффициент К1 0,005.

Истица, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, в своем заявлении, адресованном суду, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя.

Представитель истца Жукова Н.В. (полномочия по доверенности) в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, сославшись на изложенные в заявлении доводы.

Представитель ответчика Бизюкова М.Г. (полномочия по доверенности) исковые требования не признала, сославшись на письменные возражения, согласно которым при расчете арендной платы за земельные участки устанавливается коэффициент в зависимости от целевого назначения предполагаемых к строительству основных объектов недвижимости.

Вид разрешенного использования предоставленного истице земельного участка распределяется на две категории объектов строительства, а именно: административного здания (как основного) и комплекса вспомогательных сооружений (как дополнительного) для производства маломерных судов.

Ответчик, ссылаясь на современный экономический словарь, полагает, что производство маломерных судов не относится к промышленности, кроме того, основной объект недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок, будет носить административное назначение, поэтому ответчиком обоснованно предложен для расчета размера арендной платы коэффициент 0,015.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Распоряжением Администрации №...р-з от ДД.ММ.ГГГГ Вознесенской Ю.О. в аренду сроком на 5 лет 5 месяцев предоставлен земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) под строительство нежилого здания административного назначения с комплексом вспомогательных сооружений для производства маломерных судов (вид разрешенного использования – размещение нежилого здания административного назначения с комплексом вспомогательных сооружений для производства маломерных судов).

Этим же актом Вознесенская Ю.О. и МУ «УИЗиЗ» обязаны заключить договор аренды земельного участка, а МУ обязано также предусмотреть в договоре аренды исчисление арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ Вознесенская Ю.О. обратилась в МУ «УИЗиЗ» с заявлением о заключении договора аренды.

Администрацией ЗАТО г. Железногорск в лице МУ «УИЗиЗ» на подписание Вознесенской Ю.О. представлен проект договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 10 036, 22 руб., в пункте 3.4. указано, что арендная плата за первый, подлежащий оплате период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 17374, 53 руб. подлежит уплате в течение 30 дней с даты заключения Договора.

Согласно п. 3.5 Расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора (Приложение №...).

Из расчета следует, что коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, составляет 0,015.

Арендная плата в год установлена в размере 40144, 86 руб., арендная плата в квартал – 10 036, 22 руб.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 647, 50 руб., с01.08.2010г. по ДД.ММ.ГГГГ – составляет 16727, 03 руб.

Арендная плата за первый, подлежащий оплате период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 17374, 53 руб.

Вознесенской Ю.О. направлен протокол разногласий, согласно которому она не согласна с условиями договора в части определения размера арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ МУ «УИЗиЗ» возвратило протокол разногласий, с указанием на необоснованность возражений по условиям начисления арендной платы.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу подпункта 3 пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Возникшие при заключении договора аренды земельного участка разногласия не были урегулированы сторонами, в связи с чем Вознесенская Ю.О. обратилась в суд с настоящим иском.

Поскольку ответчик – Администрация ЗАТО г. Железногорск - не высказал возражений против рассмотрения дела в судебном порядке, его представитель в судебном заседании согласился на разрешение спора судом, суд приходит к выводу, что между сторонами имеет место преддоговорный спор, переданный ими на рассмотрение суда.

Так как спорным условием договора между сторонами явился размер арендной платы земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

Определяя условия договора, суд руководствуется общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими арендные правоотношения.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Это следует и из правил п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 1 пункта 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В статьях 22, 65 Земельного кодекса РФ также содержатся условия и критерии взимания арендной платы за землю. Положениями вышеуказанных норм предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из буквального толкования приведенных норм следует, что такие вопросы, как порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения, отнесены к компетенции собственника земель.

Подпункты 8, 10 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ предусматривают, что Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним акты земельного законодательства основываются, в частности, на принципах деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

При этом общий порядок проведения зонирования территорий определяется нормами главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Таким образом, разрешенное использование земельных участков определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством и подлежит регулированию нормами законодательства о градостроительной деятельности.

Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Земельное законодательство в зависимости от целевого назначения делит земли на категории, согласно которым определяется их правовой режим.

Согласно ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 (ред. от 19.05.2011) «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора.

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс x К1 x К2,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Коэффициенты К1 и К2 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности.

Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1 и К2 утверждается Правительством края.

Как следует из утвержденного постановлением Правительства Красноярского края от 18.03.2010 №121-п Порядка расчета экономической обоснованности коэффициентов К1 и К2, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, он (расчет) направлен на установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования, а также категории арендаторов.

Органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов края определяют коэффициенты К1 и К2 на основе принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета, допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния арендаторов земельных участков, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

На момент возникновения спорных отношений Решением Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск (Красноярский край) от 23.06.2008 N 44-291Р утверждено Положение "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края", а также установлении коэффициентов К1 и К2 для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Положение), согласно которому коэффициент К1 устанавливается для всех видов территориальных зон города Железногорска.

В зависимости от видов разрешенного использования земельных участков при расчете арендной платы за земельные участки применяется коэффициент К1: 0,005 – предназначенные для строительства и размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства; 0,015 – предназначенные для строительства зданий/сооружений, прочие земельные участки.

Аналогичные, по существу, положения содержатся в действующем с 28.10.2010г. Положении «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края», утвержденном Решением Совета депутатов ЗАТО Железногорск №9-51р (далее – Положение).

При определении размера арендной платы за земельный участок на основании кадастровой стоимости учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора. В зависимости от видов разрешенного использования земельных участков при расчете арендной платы за земельные участки применяется коэффициент К1: 0,005 - земельные участки для строительства и эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства; 0,015 - земельные участки для строительства зданий, строений, сооружений, за исключением земельных участков для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, автозаправочных станций, - прочие земельные участки.

Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах территории города Железногорска, как указывается в Правилах землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов г. Железногорска от 27.08.2009г. №62-410Р, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:

1) градостроительному регламенту, установленному настоящими Правилами для территориальной зоны (подзоны);

2) градостроительному регламенту, установленному в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах границ соответствующей зоны (соответствующих зон) с особыми условиями использования территорий.

Указанными Правилами установлены виды разрешенного использования применительно к каждой территориальной зоне ЗАТО Железногорск.

Ответчик, ссылаясь на вид разрешенного использования, указанный в распоряжении Администрации, истолковывает используемую в Распоряжении формулировку вида использования как позволяющую применить коэффициент 0,015.

Вместе с тем, вышеназванные Положения и Правила землепользования не содержат формулировки вида разрешенного использования, указанной в Распоряжении.

Оценивая установленные обстоятельства, целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования, суд полагает обоснованными доводы истца о применении при расчете размера арендной платы коэффициента К1 0,015 и расчете на его основании сумм платежей.

Истице предоставлен земельный участок для строительства производственных и административных зданий, совокупное целевое назначение которых - производство маломерных судов.

Коэффициент 0,015 не может быть использован, поскольку земельный участок: а) предназначен для строительства и эксплуатации производственных и административных зданий, строений, б) не относится к прочим, в) не может быть отнесен к строке: земельные участки для строительства зданий, строений, сооружений, поскольку не является просто зданием/сооружением, а указанная строка содержит изъятие: за исключением земельных участков для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, автозаправочных станций.

Вопреки утверждениям ответчика, как следует из Проекта строительства административные и производственные здания как единый комплекс непосредственно связаны с производством маломерных судов (на первом этаже – помещение для изготовления, ремонта и хранения лодок, мастерская, складские и технические помещения, на втором – офисные помещения, помещения для обслуживающего персонала, бытовые помещения).

Ответчик полагает, что коэффициент 0,005 может быть применен в отношении земельных участков, используемых в строительстве и эксплуатации производственных и административных зданий промышленности.

Неправильное, по мнению суда, истолкование вышеназванных нормативных положений, указание в Распоряжении администрации на вид разрешенного использования, не указанный (не установленный) в Положениях, Правилах землепользования, не должно само по себе быть использовано для умаления прав арендатора, в том числе не отвечает принципам экономической обоснованности, недопущения ухудшения экономического состояния арендаторов земельных участков, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Не являются основательными доводы ответчика о количественном соотношении предполагаемой в проекте организации строительства площади, которую будет занимать здание и которую будут занимать вспомогательные сооружения: указанные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам, кроме того, арендная плата устанавливается в отношении всего земельного участка (а он является неделимым, не состоит из составных частей), не может быть увеличена по формальным соображениям ответчика.

Предложенные истцом условия о размере арендной платы соответствуют действующему законодательству и не нарушают баланса интересов обеих сторон сделки.

Расчет размера арендной платы производится судом по формуле на основании расчета, находящегося в материалах дела: 2676324 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,005 = 13381, 62 руб. (арендная плата в год) : 4 = 3345, 41 руб. (арендная плата в квартал); 13381, 62 руб. : 365 = 36, 66 руб. (в день).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Вознесенкской Ю.О. удовлетворить.

Определить условия договора аренды земельного участка, заключаемого между Администрацией ЗАТО г. Железногорск и Вознесенкской Ю.О. по пунктам 3.1 и 3.4 и расчету арендной платы:

Изложить первое предложение пункта 3.1 договора в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участок составляет за один квартал 3345 (три тысячи триста сорок пять) рублей 41 коп».

Изложить пункт 3.4 договора в следующей редакции:

«Арендная плата за первый, подлежащий оплате период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5795, 65 руб. подлежит уплате в течение 30 дней с даты заключения Договора согласно Постановления Совета администрации Красноярского края от 15 мая 2008г. №239-п «О порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Красноярского края».

Изложить пункты 2, 4, 5 расчета арендной платы по договору аренды земельного участка (приложение №2 к договору аренды земельного участка) в части, касающейся размера арендной платы и используемого коэффициента, в следующей редакции:

«Коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка – К1 0,005.

Арендная плата в год – 13381, 62 руб.

Арендная плата в квартал – 3345, 41 руб.

ИТОГО: Арендная плата за первый, подлежащий оплате период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 5795 (пять тысяч семьсот девяносто пять) руб. 65 коп.».

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 суток со дня ознакомления с мотивированным решением, то есть с 26 июня 2011г., путем подачи жалобы в Железногорский городской суд.

Судья Железногорского городского суда Г.В. Морозова