Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3/2014 (2-592/2013;) ~ М-446/2013 от 22.03.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2014 года Шатурский городской суд Московской области в составе судьи Овчинникова Ю.В., при секретаре Романьковой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бекетова С.Н. к Кучухидзе Б.А. о признании расторгнутым предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов,                                     УСТАНОВИЛ:

06.02.2013 между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> машиноместа № расположенного в подвальном помещении дома по указанному адресу. Согласованная стоимость объектов недвижимости сторонами была определена в <данные изъяты> При подписании договора Бекетов С.Н. передал Кучухидзе Д.А. в счёт будущих платежей <данные изъяты> рублей, что эквивалентно <данные изъяты>. Предварительным договором была обусловлена дата заключения основного договора - не позднее 19.02.2013 включительно. Пунктом 2.7 договора продавец гарантировал покупателю, что на момент его подписания продаваемые объекты недвижимости никому не заложены, не сданы в аренду или в наём, не являются предметом спора, под арестом или запретом не состоят, свободны от любых прав третьих лиц.

Впоследствии, из содержания полученной 19.02.2013 покупателем выписки из ЕГРП №№, ему стало известно, что в отношении принадлежащей Кучухидзе Б.А. квартиры 13.12.2012 зарегистрирован залог; залогодержателем значится ООО КБ «ДОРИС БАНК». Истец полагает, что ответчик умышленно скрыл от него указанную информацию при подписании предварительного договора. В связи с нахождением квартиры в залоге, а также истечением срока действия предварительного договора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении предварительного договора с возвратом денежных средств в полном объеме. Однако ответчик уклонился от возврата денежных средств, на направленную претензию не ответил.

В связи с изложенным истец, обращаясь в суд, просит:

-признать предварительный договор, заключенный с ответчиком 06.02.2013, расторгнутым;

-взыскать с ответчика денежную сумму, эквивалентную <данные изъяты> США, переданную ему при подписании предварительного договора; штраф в указанной же сумме (эквивалентной <данные изъяты> США), проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание истец не явился, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.169). Его представитель по доверенности - Кундеренко В.И., иск своего доверителя поддержал и просил его удовлетворить в полном объёме.

Ответчик Кучухидзе Б.А. иск не признал и пояснил, что в конце января 2013 года к нему обратились неизвестные риэлторы по вопросу продажи спорной квартиры и машиноместа. По телефону им была озвучена стоимость объектов и согласована скидка на <данные изъяты> США, которая устроила покупателя. Во время встречи с истцом, которая состоялась 01.02.2013, Бекетову С.Н. были предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и машиноместо. 06.02.2013 между ними был подписан предварительный договор, на заключении которого настаивал истец. В счет будущих платежей по основному договору он получил от покупателя <данные изъяты> рублей, что эквивалентно <данные изъяты> США. Кучухидзе Б.А. пояснил, что, поскольку переговоры о снятии залога с квартиры его представителями с представителя ООО КБ «ДОРИС БАНК» велись задолго до подписания предварительного договора, он был уверен, что залог снят 20.01.2013.                 С Бекетовым С.Н. они согласовали, что расчеты по переводу денежных средств будут произведены через банковскую ячейку в Тверском отделении ОАО КБ «Независимый Строительный Банк» 19 февраля 2013 года.        19.02.2013 в обусловленное время он прибыл с сотрудницей своего офиса в банк для оформления договорных отношений, зарезервировал банковскую ячейку. Однако продавец Бекетов С.Н. не явился на заключение основного договора без какого-либо объяснения причин.      Впоследствии, обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, он выяснил, что 19.02.2013 никому выписок из ЕГРП о правах на принадлежащую ему квартиру не выдавалось, в связи с чем полагает, что представленная истцом выписка из ЕГРП от указанной даты является подложной и представлена истцом в материалы дела с целью оправдать его уклонение от заключения основных договоров.

Ответчик полагает, что, поскольку не заключение основных договоров купли-продажи имело место не по его вине, а по причине уклонения от этого покупателя Бекетова С.Н., он не должен нести за это какую-либо ответственность, в том числе не обязан возвращать истцу полученные от него в день подписания предварительного договора денежные средства (<данные изъяты> рублей), поскольку п. 4.3 данного договора было обусловлено, что в случае отказа покупателя от заключения или не заключения им с продавцом основных договоров, переданные ему покупателем денежные средства остаются в его распоряжении (л.д. 13).

Выслушав объяснения представителя истца, возражения ответчика, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично. Установлено, что 06 февраля 2013 года между сторонами был

заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д.12-13), по условиям которого ответчик (продавец) обязался продать, а истец (покупатель) - приобрести в собственность квартиру общей площадью 109,01 кв.м. по адресу: <адрес> машиноместо № общей площадью 17, 5 кв. м., расположенное в подвальном помещении дома по указанному адресу. Пунктами                   1.4, 1.6 договора была определена дата заключения основного договора - не позднее 19.02.2013 включительно и согласована общая стоимость объектов купли-продажи -                  <данные изъяты>. Как следует из пункта 2.1 предварительного договора, в срок, не позднее 19.02.2013 включительно, стороны обязались прибыть по адресу отделения банка КБ «Независимый строительный банк (закрытое акционерное общество)» по адресу: <адрес> для заключения основных договоров.

     Из объяснений ответчика следует, что в соответствии с достигнутой с покупателем договоренностью, имея намерение заключить основные договоры купли-продажи, он 19.02.2013 получил недостающие документы, указанные в п.2.4.1 предварительного договора (выписки из домовой книги, финансового лицевого счёта, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам). С этими документами в тот же день, 19.02.2013, в обусловленное время прибыл с сотрудницей своего офиса в отделение банка КБ «Независимый строительный банк» по адресу: <адрес> для заключения основных договоров; заранее забронировал в банке для совершения сделки индивидуальный банковский сейф. Прождал в банке Бекетова С.Н. более 4-х часов, однако ни покупатель, ни его представитель для совершения сделки не явились, на неоднократные телефонные звонки покупатель не отвечал.

     Указанные объяснения ответчика подтверждаются:

     -показаниями свидетеля Буряк Т.В., которая пояснила, что является сотрудницей офиса Кучухидзе Б.А., присутствовала при первой встрече Кучухидзе Б.А. с Бекетовым С.Н.          Кучухидзе Б.А. попросил её присутствовать при заключении с Бекетовым С.Н. основных договоров купли-продажи квартиры и машиноместа. С этой целью 19.02.2013 она с продавцом прибыли в банк по адресу: <адрес> заранее забронировали банковскую ячейку. Ждали Бекетова С.Н. очень долго, часа 3- 4, однако он в банк так и не явился. Кучухидзе Б.А. много раз звонил ему на сотовый телефон, однако Бекетов С.Н. не отвечал;

     -извещением управляющей ДО «Тверской бульвар» банка КБ «Независимый строительный Банк» (ЗАО), из которого следует, что 19.02.2013 Кучухидзе Б.А. забронировал для совершения сделки индивидуальный банковский сейф в дополнительном офисе «Тверской бульвар» по его личному обращению на основании предъявленного паспорта;

     -копиями выписок из домовой книги,         финансового лицевого счёта, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, датированных 19.02.2013 (л.д.________).      

     Ссылка представителя истца на то, что Бекетов С.Н. не явился на заключение основного договора по той причине, что 19.02.2013 (т.е. в последний день, когда должны были быть заключены основные договоры) ему из выписки из ЕГРП № от 19.02.2013 года (л.д. 15) стало известно, что покупаемая квартира находилась в залоге у ООО «КБ «ДОРИС БАНК» (номер записи №, дата регистрации залога - ДД.ММ.ГГГГ года), не может служить обоснованием правомерности неявки Бекетова С.Н. на заключение основных договоров. Как следует из сообщения заместителя руководителя Управления Росреестра по г.Москве (л.д. 131-132), а также из справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества (л.д. 133-135), указанная выписка 19.02.2013 о правах на квартиру, принадлежащую Кучухидзе Б.А., никому не выдавалась. Согласно выводов судебно-технической экспертизы документа, бланк выписки из ЕГРП № от 19.02.2013 года, не соответствует бланку Управления ФСГРКиК по г. Москве. В связи с изложенным, суд соглашается с утверждением ответчика о подложности данной выписки, как доказательства по делу (ст. 186 ГПК РФ).

     Более того, при заключении предварительного договора стороны взяли на себя обязательство о том, что все споры и разногласия, возникшие между ними по предварительному договору, будут решаться путём переговоров и, в случае, если в ходе переговоров они не придут к соглашению, - в судебном порядке (пункт 5.6 предварительного договора). Между тем, Бекетов С.Н., узнав о факте обременения покупаемой квартиры залогом, никаких переговоров с продавцом по этому вопросу не организовал и не провёл, объяснений от Кучухидзе Б.А. по данному факту не получил.

     Факт направления Бекетовым С.Н. 19.02.2013 почтой на имя продавца письменной претензии (л.д. 16,35) суд не может расценивать как доказательство проведения переговоров между сторонами; указанная претензия является доказательством односторонней переписки покупателя с продавцом, поскольку ответчик отрицает факт получения им данной претензии, а сторона истца не предоставила суду доказательств получения её (претензии) продавцом Кучухидзе Б.А.

     Истцом не было предоставлено суду доказательств того, что факт обременения залогом квартиры, которую он намеревался приобрести, объективно препятствовал заключению основных договоров купли-продажи принадлежащей Кучухидзе Б.А. квартиры и машиноместа. Последовательность действий залогодателя и залогодержателя (05.12.2012 -заключение соглашения о залоге по кредитному договору (л.д.____), выдача в тот же день, а также 07.12.2012 залогодателем Кучухидзе Б.А. доверенностей Ильину О.А. и Постникову Е.А. на совершение от его имени действий, связанных с регистрацией договоров залога и снятием указанных

обременений (л.д.______), 10.01.2013 - согласие залогодержателя в лице ООО КБ «ДОРИС БАНК» на замену        предмета        залога в     виде принадлежащей Кучухидзе Б.А. квартиры на иной предмет недвижимости (л.д.____), 11.03.2013 - заключение залогодателем и залогодержателем     соглашения о расторжении договора залога недвижимости (л.д. 77), 15.03.2013 - подача представителем Кучухидзе Б.А. по доверенности Ильиным О.А. документов на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора залога (л.д. 72, 78), позволяют суду согласиться с доводами ответчика о том, что, в момент подписания предварительного договора (06.02.2013) он полагал, что его представителями совершены все необходимые действия, связанные со снятием обременения с продаваемой квартиры. Доказательств того, что, указывая в пункте 2.7 предварительного договора на отсутствие залога на объекты недвижимости, Кучухидке Б.А. действовал умышленно и намеренно скрыл факт обременения, стороной истца суду предоставлено не было.

     В процессе рассмотрения дела суд предлагал стороне истца предоставить доказательства, подтверждающие тот факт, что обременение покупаемой им квартиры залогом объективно создавало ему препятствия в заключении основных договоров купли-продажи в срок до 19.02.2013. Однако таких доказательств ни истцом, ни его представителями суду предоставлено не было.

     С учётом совокупности указанных выше обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ответчиком были предприняты все взятые на себя предварительным договором обязательства, связанные с заключением основного договора купли-продажи квартиры и машиноместа. В свою очередь, Бекетов С.Н. каких-либо действий, направленных на заключение основных договоров, не предпринимал и, по сути, уклонился от их заключения.

     В соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.      Поскольку в срок до 19.02.2013 сторонами по настоящему делу основные договоры купли-продажи квартиры и машиноместа заключены не были; ни Бекетов С.Н., ни Кучухидзе Б.А. не направляли друг другу предложения о заключении этих договоров, в силу п.6 ст. 429 ГК РФ взаимные обязательства сторон предварительного договора от 06.02.2013 считаются прекращенными, в силу чего оснований для признания предварительного договора от 06.02.2013 расторгнутым, не имеется (беспредметно признавать расторгнутым договор, действие которого прекращено в силу прямого указания закона).

     В судебном заседании ответчик признал, что в день подписания предварительного договора, а именно - 06.02.2013, получил от Бекетова С.Н.

<данные изъяты>. Поскольку п.4.1, 4.2 предварительного договора и в выданной Бекетову С.Н. расписке Кучухидзе Б.А. обязался возвратить покупателю указанную сумму в случае не заключения основного договора, суд полагает, что исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца денежной     суммы, эквивалентной <данные изъяты>         подлежат удовлетворению. Согласно материалам дела (л.д.____), на день вынесения решения официальный курс доллара США по отношению к рублю составляет <данные изъяты> рублей за доллар США, соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма (<данные изъяты> х <данные изъяты>) в размере <данные изъяты> рублей.

     Оснований для взыскания с ответчика штрафа в сумме, эквивалентной <данные изъяты> и, соответственно, для удовлетворения иска в указанной части суд не усматривает. Указанные требования истцом обоснованы положениями п.2 ст. 381 ГК РФ (в соответствии с которым если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка), а также положениями пункта 4.2 предварительного договора (в соответствии с которым двойная сумма задатка выплачивается покупателю в случае отказа продавца от заключения или не заключения им основных договоров). В данном же случае, как указывалось выше, ответчиком предпринимались все необходимые действия, связанные с заключением основного договора; договор не был заключён по причине уклонения от этого покупателя Бекетова С.Н.

      Согласно п.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.     Пунктом 4.1 предварительного договора стороны определили порядок возврата продавцом денежных средств, полученных от Бекетова С.Н., - в течение 3 календарных дней с даты отправления соответствующего требования посредством телеграммы или заказного письма с уведомлением о вручении. Данных же о том, что истцом ответчику направлялось требование о возврате денежных средств, переданных ему 06.02.2013, и что такое требование было получено Кучухидзе Б.А., стороной истца не доказано и судом не установлено. При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для применения к ответчику гражданско-правовых санкций, установленных ст. 395 ГК РФ.

      Поскольку иск Бекетова С.Н. удовлетворён частично, с учётом положений ст. 98 ГПК РФ, суд принимает решение о взыскании с ответчика в его пользу расходов по оплате госпошлины пропорционально размеру

удовлетворённых требований, а именно - в сумме <данные изъяты> рублей.

        Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

       иск Бекетова С.Н. удовлетворить частично; взыскать с Кучухидзе Б.А. в его пользу <данные изъяты> рублей (денежный эквивалент <данные изъяты> долларов США), судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей, а всего - <данные изъяты> рублей.

       Бекетову С.Н. в удовлетворении иска о признании предварительного договора расторгнутым, взыскании штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

       Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда в течение месяца через Шатурский городской суд.

Федеральный судья                                  Ю.В. Овчинников