Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-29453/2017 от 20.09.2017

Судья: Лапшина И.А.                                             дело № 33- 29453/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Глумовой Л.А.,

судей Кирщиной И.П., Гулиной Е.М.,

при секретаре Трофимове М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 сентября 2017 года апелляционные жалобы ООО «Энергостройресурс», ООО «Газпром межрегионгаз Москва» на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 01 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Петровой Татьяны Владимировны к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП,

заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: представителя ООО «Энергостройресурс» Исаева Д.С. – поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя АО «СУ-<данные изъяты>» Чернова С.В. – поддержавшего доводы апелляционных жалоб,

представителя Администрации г.о. Долгопрудный МО Катулиной О.А., представителя ООО «ГУК» Мелкумова В.Б., представителя Петровой Т.В. – Испас А.В. – возражавших против апелляционных жалоб,

    УСТАНОВИЛА:

Петрова Т.В. обратилась в суд с иском к АО «СУ-<данные изъяты>», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» в котором просила признать недействительным договор соинвестирования от <данные изъяты>, заключенный между ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») и ЗАО (АО) «СУ-<данные изъяты>», в части объекта являющегося пристроенной котельной МКД <данные изъяты> <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей <данные изъяты>, применив последствия ее недействительности; признать недействительным договор аренды нежилого помещения <данные изъяты> от <данные изъяты> между АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО «Энергостройресурс» недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности; признать недействительным договор энергоснабжения тепловой энергией в горячем виде № ЭСР-АП-ТЭ/12 от <данные изъяты> между «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания», недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности; признать нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 206,5 кв. м - котельную – и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного <данные изъяты> по пр-т у Ракетостроителей <данные изъяты>; прекратить право собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 206,5 кв. м – котельную - находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>; исключить из ЕГРП сведения о регистрации права собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 206,5 кв. м – котельную - находящееся по адресу: М. О., <данные изъяты>.

Определением от <данные изъяты> к участию в деле привлечен временный управляющий АО «СУ-<данные изъяты>» - член СРО ИП Белокопыт А. В.

Представитель истца в судебное заседание явилась, иск поддержала, ссылаясь на то, что согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию, в его состав входит пристроенная котельная, посредством которой осуществляется производство тепловой энергии для отопления указанного МКД, входящая в состав общего имущества МКД. Помещение котельной отнесено к объектам производственного назначения МКД. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данной котельной не выдавались, в связи с чем, ее оформление в собственность АО «СУ-<данные изъяты>» - противоречит действующему законодательству.

Представитель ответчика - АО «СУ-<данные изъяты>» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и пояснил, что котельная находится в собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на законных основаниях. Данное нежилое помещение рассчитано на обслуживание не только данного дома, но и других помещений (которые еще не построены). АО «СУ-<данные изъяты>», как собственник заключило договор с ООО «Энергостройресурс» энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № ЭСР-АП-ТЭ/12. По мнению представителя ответчика, сделка соответствует действующему законодательству, данная котельная не может быть отнесена к общему имуществу МКД.

Представитель ответчика - ООО «Энергостройресурс» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД, оно не обладает признаками общедомового имущества, так как создано, как самостоятельный объект.

Представитель ответчика – ООО «Городская управляющая компания» - в судебное заседание явился, предъявленные исковые требования поддержал, указав, что данная котельная является общим имуществом МКД, что подтверждено и проведенной судебной экспертизой. Управляющая компания не возражает против признания договора с ООО «Энергостройресурс» недействительным.

Представитель 3-го лица - Администрации <данные изъяты> - в судебное заседание явилась, предъявленные исковые требования поддержала, указав, что, как установлено в судебном заседании, котельная относится к общему имуществу МКД. По инвестконтракту котельная не передавалась АО «СУ-<данные изъяты>», отдельно такого объекта не имелось.

Представитель 3-го лица – директор детского дошкольного учреждения <данные изъяты> - в судебное заседание явилась, решение по данному делу оставила на усмотрение суда.

Временный управляющий АО «СУ-<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен.

    Решением суда исковые требования удовлетворены.

    Представители ООО «Энергостройресурс», ООО «Газпром межрегионгаз Москва» просят об отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (пункт 2 Правил). В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил).

Судом установлено, что Петрова Т.В. является собственником <данные изъяты>, расположенной по адресу: М. О., <данные изъяты>.

Согласно договору соинвестирования б/н от <данные изъяты>, заключенному между ЗАО (АО) «СУ-<данные изъяты>» и ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс»), соинвестор (ООО «РосСтрой-Руза») участвует в реализации инвест. проекта, по окончании которого ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс») будет переданы объекты, в том числе, котельная, находящаяся на 1 этаже корпуса <данные изъяты> (почтовый адрес – <данные изъяты>).

<данные изъяты> подписано разрешение на ввод объекта - жилого дома, находящегося по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности АО «СУ-<данные изъяты>» на нежилое помещение (пристроенную котельную), площадью 206,5 кв. м, находящееся по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> между АО «СУ-<данные изъяты>» и ООО «Энергостройресурс» заключен договор аренды <данные изъяты>, согласно которому арендодатель (АО «СУ-<данные изъяты>») предоставил арендатору (ООО «Энергостройресурс») во временное пользование на возмездной основе пристроенную котельную, расположенную по адресу: М. О., <данные изъяты>, включая все системы, которыми она оборудована, площадью 85,1 кв. м, кадастровый <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания» заключен договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде № ЭСР-АП-ТЭ/12, согласно которому абоненту (ООО Городская управляющая компания») продается тепловая энергия и теплоносителя.

Согласно заключению проведенной по делу судебной строительной экспертизы газовая котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД по адресу: М.О., <данные изъяты>. Спорное нежилое помещение, в состав которой входит оборудование, предназначенное не только для обслуживания нужд МКД, но и для снабжения теплом и горячим водоснабжением детского учреждения <данные изъяты>, не является общим имуществом МКД. Установленное в котельной оборудование соответствует расчетной мощности для отопления МКД и детского сада. Спорное помещение с момента ввода дома в эксплуатацию используется как котельная МКД. Использование помещения и расположенного в нем оборудования для иных целей, не связанных с теплоснабжением исключительно указанного МКД допустимо при максимальной нагрузке доп. потребителя не более 1,373 МВт. Использовать нежилое помещение, расположенное в пристройке МКД, и, используемое под котельную, как самостоятельный объект, ограниченный от МКД, возможно. Существующая мощность указанной котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно отметил, что, в данном конкретном случае, то обстоятельство, что спорная котельная предназначена не только для обслуживания нужд одного МКД, но и используется для отопления детского сада не может быть принято во внимание, так как к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в соответствующих законоположениях юридическим признакам.

При этом, из положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, указанная правовая норма не содержит.

Также судом принято во внимание, что отсутствие возражений относительно отнесения спорной котельной к имуществу МКД, как со стороны руководства детского дошкольного учреждения, так и со стороны собственника здания в лице Администрации г. Долгопрудного.

При разрешении данного спора, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 166, 168, 247, 304, 289, 290 ГК РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска, поскольку спорное нежилое помещение, площадью 206,5 кв. м, с кадастровым номером 50:42:0010310:7597 отвечает всем признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку спорный объект - котельная, построена на земельном участке, выделенном для строительства МКД, и на его строительство, как на самостоятельный объект недвижимости, отдельное разрешение не выдавалось.

Поскольку нежилое помещение (котельная) является частью общего имущества многоквартирного дома и истец, как собственник квартиры в вышеуказанном жилом доме, имеет вещные права на это нежилое помещение в силу закона, АО «СУ-№ 155» неправомерно завладев спорным имуществом, передало его в аренду ООО «Энергостройресурс».

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах.

Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Газпром межрегионгаз Москва» вышеуказанные обстоятельства не опровергают, факт наличия договора поставки газа между и ООО «Энергостройресурс» правового значения при разрешении настоящего спора не имеет, при этом, судебная коллегия отмечает, что обжалуемым решением суда вопрос о правах и обязанностях ООО «Газпром межрегионгаз Москва» не разрешался, в связи с чем, его права и законные интересы не нарушены, а, следовательно, оснований для отмены судебного решения по доводам указанной апелляционной жалобы, в соответствии с требованиями ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Довод апелляционной жалобы о необходимости рассмотрения данного спора в рамках дела о банкротстве АО «СУ-№ 155» судом первой инстанции обоснованно отклонены в определении от 01 марта 2017 года, с чем согласна судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное помещение являющееся самостоятельным объектом недвижимости, и не отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, судебная коллегия находит основанными на ошибочном толковании закона. Право на пользование общим имуществом собственников жилых помещений возникает с момента приобретения лицом права собственности на жилое помещение, но перемена собственника жилого помещения не свидетельствует о возможности переоформления доли в общем имуществе третьим лицам в силу требований ч. 2 ст. 290 ГК РФ, поэтому право собственности на соответствующую часть общего имущества не может принадлежать только одному лицу вне зависимости от его фактического использования либо оформления документов, поэтому сделки об отчуждении данного имущества не действительны в силу требований ст. 168 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 01 марта 2017 года – оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Энергостройресурс», ООО «Газпром межрегионгаз Москва» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: