Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-327/2021 ~ М-255/2021 от 02.04.2021

Гражданское дело №2-327/2021

УИД - 09RS0007-01-2021-000893-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2021 года                                 станица Зеленчукская, КЧР

    Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Щербина О.Н.,

при секретаре судебного заседания Савченко В.В.,

с участием: истца Долаева А.З.,

представителя ответчика - Администрации Зеленчукского муниципального района Миргородской Н.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия доверенности по ДД.ММ.ГГГГ,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда гражданское дело по исковому заявлению Долаева Асланбека Зулкарнаевича к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Долаев А.З. обратился в суд с иском к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование иска указано, что с ДД.ММ.ГГГГ истец работал в колхозе им.Ленина, в дальнейшем переименованном в СПК «Зеленчук». ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор купли продажи недвижимого имущества (здание кошары (бригады №) расположенной: <адрес>) (далее по тексту – Договор купли – продажи) с Фещиным Б.Я. председателем СПК «Зеленчук». Перед покупкой он осмотрел указанное недвижимое имущество, состояние имущества его устроило, также по заверению председателя документы на имущество были в порядке. Согласно условиям договора купли-продажи стоимость имущества составила 81 000 рублей. Согласно п. 4 договора купли-продажи, он передал СПК «Зеленчук», в счет покупки здания кошары 270 центнеров пшеницы (что подтверждается накладной № от ДД.ММ.ГГГГ) по цене 3000 рублей за тонну, на общую сумму 81 000 рублей.

Стороны подписали договор купли-продажи, истцу были переданы ключи от замков ворот и он стал пользоваться приобретенным имуществом. Он поинтересовался у продавца, когда они могут обратиться в Регистрационную палату, на что продавец ответил что ему нужно заказать изготовление технического паспорта после этого он свяжется с истцом. В дальнейшем продавец говорил, что еще не сделан техпаспорт, а потом на звонки не отвечал и на рабочем месте не появлялся.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в регистрационную службу, за разъяснениями возможности регистрации купленной им недвижимости, ему сказали, что зарегистрировать право собственности на свое имя он не может, так как СПК «Зеленчук», у которого он приобрел недвижимость, ликвидировано. Данное обстоятельство мешает истцу зарегистрировать право собственности на нежилое здание кошары. При таких обстоятельствах право собственности истца на основании ст. 165 ГК РФ и ст. 16 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть признано только в судебном порядке. С момента покупки и по настоящее время он пользуется купленной недвижимостью, сделку заключил в требуемой законом форме, с его стороны условия сделки выполнены, в счет оплаты отгружена пшеница, имущество принято, но ввиду ликвидации СПК «Зеленчук», отсутствует возможность регистрации права собственности истца.

    Ссылаясь, в том числе, на ст.ст. 131, 161, 218, 556 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) истец просил суд: признать право собственности на нежилое здание кошары (бригады №), год постройки – ДД.ММ.ГГГГ площадью - <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, за Долаевым Асланбеком Зулкарнаевичем, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

    В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ) и просил суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Зеленчук», в лице председателя Фещина Бориса Яковлевича и Долаевым Асланбеком Зулкарнаевичем, действительной сделкой; зарегистрировать переход права собственности от Сельскохозяйственного производственного кооператива «Зеленчук» к Долаеву Асланбеку Зулкарнаевичу на недвижимое имущество, а именно: нежилое здание кошары (бригады №), год постройки – ДД.ММ.ГГГГ., площадью – <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

    Истец Долаев А.З. в судебном заседании поддержал изменённые исковые требования в полном объёме и просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что на данной кошаре работает с момента её постройки и выкупил её ДД.ММ.ГГГГ. На кошару он провел освещение, поддерживает здание кошары в технически пригодном состоянии, занимается разведение коров и овец. На данную кошару никто не претендовал. В целях оформления права собственности обращался в регистрирующий орган, но получил отказ.

    Представитель ответчика - Администрации Зеленчукского муниципального района Миргородская Н.В. возражала против удовлетворения исковых требований, с учётом их изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила отказать в их удовлетворении.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по КЧР в судебное заседание не явился, письменных ходатайств в суд не направил.

    С учётом положений ст. 167 ГПК РФ, гражданское дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по КЧР.

Огласив исковое заявление, заявление об увеличении исковых требований, заслушав объяснения истца Долаева А.З., представителя ответчика - Администрации Зеленчукского муниципального района Миргородской Н.В., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон. Согласно ч.1 ст. 12 ГПК РФ принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. В силу ч. 1 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований.

Как указано в п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное. В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Согласно ст.548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что согласно выписке из протокола № заседания правления СПК «Зеленчук» от ДД.ММ.ГГГГ по итогам рассмотрения заявления Долаева А.З. о продаже ему кошары <адрес> принято решение о продаже Долаеву А.З. ОТФ-2 <адрес> (л.д. 22). ДД.ММ.ГГГГ истец Долаев А.З. (покупатель) и СПК «Зеленчук» в лице председателя Фещина Б.Я. (продавец), заключили договор купли продажи недвижимого имущества - здания кошары (бригады №) расположенной: <адрес>. Общая стоимость имущества по договору составила 81 000 рублей (п. 3), стороны договорились, что сумма указанная в п. 3 Договора купли-продажи будет оплачена продовольственным зерном, пшеницей в количестве 27 тонн по цене 3000 рублей (п. 4). В день подписания Договора купли-продажи Продавец передал ключи от здания кошары Покупателю Долаеву А.З. (п. 7) (л.д. 9-10), а покупатель Долаев А.З. согласно накладной № от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи передал в СПК «Зеленчук» 27 тонн пшеницы, при этом имеется подпись главного бухгалтера СПК «Зеленчук» о получении указанной пшеницы (л.д. 11).

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В силу требований ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями ст.ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации. Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017 года), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Право СПК «Зеленчук» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 100 ГК РСФСР от 11 июня 1964 года, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимого имущества колхозов не подлежало, в связи с чем, данных о регистрации не имеется. В соответствии со статьями 6 и 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможно при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Из справки генерального директора ООО «Зеленчук» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в связи с ликвидацией СПК «Зеленчук» и утерей архива по зданиям и помещениям хозяйства, администрация ООО «Зеленчук» не может предоставить техническую документацию на ОТФ-2 <адрес> (л.д. 13).

Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ сведения об объекте недвижимости кошара ОТФ-2 <адрес> в ЕГРН отсутствуют (л.д. 31).

Из письма №к от ДД.ММ.ГГГГ Министерства имущественных и земельных отношений КЧР следует, что здание кошары, расположенное по адресу: <адрес>, полезной площадью <данные изъяты> кв.м., в реестре государственной собственности КЧР не значится (л.д. 32).

Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР сведения о здании кошары, расположенном по адресу: <адрес>, полезной площадью <данные изъяты> кв.м., в реестре государственной собственности отсутствуют (л.д. 33-34).

Согласно представленному техническому паспорту, площадь объекта недвижимого имущества - здание кошары, назначение нежилое, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д. 23-30).

Из распечатки с публичной кадастровой карты и выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельные участки с кадастровыми № площадью <данные изъяты> кв.м. и №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на которых расположен объект недвижимости, принадлежит на праве собственности истцу Долаеву А.З. (л.д. 50, 51-53, 54-56).

Исходя из требований ч. 1, 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Истец Долаев А.З. в 2021 году обратился в МБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Зеленчукском районе за консультацией для регистрации права собственности на приобретённый объект недвижимого имущества. В листе консультации Долаеву А.З. было рекомендовано предоставить ряд документов, в том числе разъяснено о необходимости личного участия, как покупателя, так и продавца (л.д. 21).

Из справки от ДД.ММ.ГГГГ выданной истцу председателем СПК «Зеленчук» следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ архивные документы по колхозам: имени Кирова, Красных Партизан, Первого мая, Мировой Октябрь, Лесо-Кяфарь, Будённый, Ударник, 18 Партсъезд – не сохранились в связи с военным положением. Колхоз им. Ленина, является правопреемником вышеуказанных колхозов. С 1 июля 1992 года колхоз им. Ленина переименован в АКХ «Зеленчук» решением Малого Совета от 01 июля 1992 года за №102. Со 02 июня 1993 года АКХ «Зеленчук» переименовано в ВСП «Зеленчук» приказ №57 от 02 июня 1993 года, ВСП «Зеленчук» переименован в СПК «Зеленчук» приказ №1 от 22 июня 2001 года (л.д. 14).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ по СПК «Зеленчук», ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения о прекращении деятельности СПК «Зеленчук» в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности» (банкротстве) (л.д. 15-20). Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от ДД.ММ.ГГГГ представить запрашиваемые документы, в том числе, план внешнего управления СПК «Зеленчук», бухгалтерский баланс и (или) инвентаризационные описи недвижимого имущества состоящего на балансе СПК «Зеленчук» определение Арбитражного суда о назначении конкурсного (арбитражного) управляющего СПК «Зеленчук» и т.д., не представляется возможным, так как на основании совместного решения от ДД.ММ.ГГГГ Росархива и Верховного Суда РФ «О порядке и сроках архивного хранения судебных дел» и решения Экспертной комиссии Арбитражного суда КЧР материалы дела уничтожены по истечению срока хранения. Решением Арбитражного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда КЧР по делу №, в том числе, постановлено: признать СПК «Зеленчук» несостоятельным (банкротом), в отношении СПК «Зеленчук» открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному делу постановлено о завершении конкурсного производства в отношении СПК «Зеленчук».

    Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации. Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация. Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения требований закона при отчуждении имущества должника - СПК «Зеленчук» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке, не признан недействительным. С момента получения имущества истец Долаев А.З. более 19 лет, фактически владеет и пользуется объектом недвижимого имущества, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют. Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанностей по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРН отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Бездействие продавца СПК «Зеленчук» после оплаты покупателем Долаевым А.З. стоимости купленного им объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о его уклонении от исполнения указанных обязанностей.

При таких обстоятельствах, оценив исследованные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

    исковые требования Долаева Асланбека Зулкарнаевича к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить в полном объёме.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Зеленчук», в лице председателя Фещина Бориса Яковлевича и Долаевым Асланбеком Зулкарнаевичем, действительной сделкой.

Зарегистрировать переход права собственности от Сельскохозяйственного производственного кооператива «Зеленчук» к Долаеву Асланбеку Зулкарнаевичу на недвижимое имущество, а именно: нежилое здание кошары (бригады №), год постройки – ДД.ММ.ГГГГ площадью – <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации за Долаевым Асланбеком Зулкарнаевичем права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Зеленчукский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18 июня 2021 года.

Судья Зеленчукского районного суда                        О.Н.Щербина