Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-760/2014 ~ М-484/2014 от 05.03.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 апреля 2014 года г.о.Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Шабанов С.Г., при секретаре Медыниной Т.П.,

с участием: представителей истца Козика В.В., Баженова О.В., действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика – Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области Станкиной М.Н., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., без участия представителя третьего лица Управления Росреестра по Самарской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-760/14 по иску Клементьева Виктора Евгеньевича к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о признании права собственности на земельный участок, приобретенный на основании договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Клементьев В.Е. обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о признании права собственности на земельный участок, предоставленный в собственность на основании договора купли-продажи.

Согласно заявленным требованиям, ДД.ММ.ГГГГ Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области продала, а Клементьев В.Е. купил для индивидуального жилищного строительства земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.

Стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей. Денежные средства были уплачены Клементьевым В.Е. продавцу до подписания акта приема-передачи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан Клементьеву В.Е. на основании акта приема-передачи.

Земельный участок был продан Клементьеву В.Е. на основании Распоряжения исполняющего обязанности главы муниципального района Ставропольский № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее Клементьев В.Е. занимал земельный участок <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. по договору субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ главой муниципального району Ставропольский
было издано Распоряжение № «Об объединении земельных участков, расположенных по адресам: <адрес>; <адрес>. Общая площадь объединенного участка составила <данные изъяты> кв.м.

Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ глава сельского поселения Луначарский присвоил вновь образованному участку почтовый адрес: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ вновь образованный земельный участок был поставлен на кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ Клементьев В.Е. заключил договор субаренды № на объединенный земельный участок.

С разрешения Администрации муниципального района Ставропольский на указанном земельном участке Клементьев В.Е. производил строительство индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировало право собственности Куприянова на объект индивидуального жилищного строительства (степень готовности 50%) по адресу: <адрес>

В настоящее время жилой дом построен полностью.

ДД.ММ.ГГГГ Клементьев В.Е. сдал договор купли-продажи указанного земельного участка и необходимый пакет документов на регистрацию в Ставропольский филиал Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

ДД.ММ.ГГГГ истца уведомили, что регистрация его прав собственности на земельный участок приостанавливается, так как администрация муниципального района Ставропольский не имела права продавать ему этот земельный участок в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ, а сам Клементьев В.Е. не имеет исключительного права на покупку этого земельного участка в соответствии со ст.36 ЗК РФ.

Клементьеву В.Е. предложили устранить замечания, представить другие документы, соответствующие требованиям законодательства.

В последующем Клементьев В.Е. представлял ряд других документов, приостанавливал на три месяца регистрацию. По совету специалистов Росреестра забирал свои заявления и вновь подавал.

В ДД.ММ.ГГГГ Клементьев В.Е. вновь подавал документы на регистрацию своих прав на земельный участок, а также на построенный полностью жилой дом на этом земельном участке, однако государственная регистрация вновь была приостановлена. При этом, госрегистраторы не регистрируют право собственности Клементьева В.Е. на жилой дом по мотиву отсутствия у него прав на земельный участок, а земельный участок не регистрируют в связи с отсутствием зарегистрированных прав на жилой дом.

Между тем Клементьев В.Е. имеет преимущественное право на покупку спорного земельного участка, как арендатор этого земельного участка в соответствии со ст.22 ЗК РФ.

Других лиц, имеющих исключительное право на выкуп спорного земельного участка согласно п.1 ст.36 ЗК РФ, нет. На спорном земельном участке есть только объект принадлежащий Клементьева В.Е., право собственности на который зарегистрировано.

Администрация муниципального района Ставропольский никаких претензий на спорный земельный участок не имеет.

Просил суд признать право собственности Клементьева Виктора Евгеньевича на земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что право истца нарушено неверным указанием правовых оснований для приобретения земельного участка истцом в Распоряжении главы муниципального района Ставропольский № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в распоряжении указана ст.36 ЗК РФ, а следовало указать ст.22 ЗК РФ, поскольку участок предоставлен на возмездной основе, для выкупа арендатору, как лицу, имеющему преимущественное право покупки, а не как собственнику объекта недвижимости – по основаниям ст.36 ЗК РФ.

Поэтому в настоящее время Управлением Росреестра по Самарской области истцу в регистрации права отказано, а ответчик, предоставив участок, не может внести в распоряжение других оснований его выделения.

Представитель ответчика представила письменные возражения, согласно которым исковые требования не признала, пояснила, что договор купли-продажи земельного участка никем не оспорен, поэтому администрация Ставропольского района не нарушает прав истца.

В судебном заседании иск признала, пояснила, что участок предоставлен на возмездной основе, а не в результате приватизации. Договор купли-продажи исполнен. Земельный участок был продан истцу как арендатору, имеющему преимущественное право покупки, без торгов. Земельный участок используется в соответствии с целевым назначением – на участке возведен жилой дом, который построен с разрешения администрации и введен в эксплуатацию.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился.

Стороны не возражали рассмотреть дело в указанном составе.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Заслушав стороны, суд полагает, что заявленные требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.п.1, 2 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Как следует из текста искового заявления, истец не имеет возможности во внесудебном заявительном порядке зарегистрировать право собственности на приобретенный земельный участок.

Судом установлено, что администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области на основании договоров № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № и актов приема-передачи (л.д.12-17, 26-27) земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью по <данные изъяты> кв.м был передан в аренду ООО Фирма «Сервис».

Впоследствии земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением № Главы муниципального района Ставропольский Самарской области были объединены в один, общей площадью <данные изъяты> кв.м (л.д.18).

Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ глава сельского поселения Луначарский присвоил вновь образованному участку почтовый адрес: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ вновь образованный земельный участок был поставлен на кадастровый учет (л.д.29-37).

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального района Ставропольский Самарской области передала вновь образованный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м в аренду ООО Фирма «Сервис» (л.д.22-24).

ДД.ММ.ГГГГ вновь образованный земельный участок организацией ООО «Фирма Сервис» был передан Клементьеву В.Е. на основании договора субаренды №. Назначение земельного участка – для индивидуального жилищного строительства (л.д.26).

С разрешения Администрации муниципального района Ставропольский на указанном земельном участке Клементьев В.Е. возвел объект индивидуального жилищного строительства (л.д.63-64), который учтен в кадастре объектов недвижимости (л.д.65-66).

Право собственности Клементьева В.Е. зарегистрировано на неоконченный строительством объект, степенью готовности 50% (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГ на основании Распоряжения исполняющего обязанности главы муниципального района Ставропольский № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11) по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области продала, а Клементьев В.Е. купил земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства

Стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей. Денежные средства были уплачены Клементьевым В.Е. продавцу до подписания акта приема-передачи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан Клементьеву В.Е. на основании акта приема-передачи (л.д.10).

Истцу предписано произвести государственную регистрацию права собственности на указанный в п.1 настоящего распоряжения земельный участок в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Согласно ст.ст.8.1, 131 ГК РФ принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Для проведения регистрации права собственности указанного земельного участка истцом были сданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Согласно уведомлениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.38-48) регистрационные действия неоднократно приостанавливались, ДД.ММ.ГГГГ истцу в государственной регистрации права собственности на спорный участок было отказано (л.д.61).

Отказ в государственной регистрации Управлением Росреестра по Самарской области мотивирован положениями ст.16, 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» об отсутствии документов, необходимых для государственной регистрации, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество.Так, проведенной правовой экспертизой документов было установлено, что договор купли-продажи земельного участка заключен на основании распоряжения главы муниципального района Ставропольский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего ссылку на порядок предоставления земельного участка в соответствии со ст.36 ЗК РФ.

Пункт 1 ст.36 ЗК РФ предусматривает исключительное право на приватизацию земельных участков собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на указанных участках.

За Клементьевым В.Е. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 50%, расположенный на спорном участке.

При этом незавершенные строительством объекты не указаны в ст.36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями и сооружениями.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Поэтому, земельный участок не подлежал выкупу Клементьевым В.Е. на основании ст.36 ЗК РФ (л.д.62).

Как следует из содержания Распоряжения исполняющего обязанности главы муниципального района Ставропольский № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11), земельный участок предоставлен истцу в собственность за плату на основании ст.ст. 25, 28, 29, 36 ЗК РФ.

При этом согласно п.1 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.2 ст.28 ЗК РФ).

В силу ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

В соответствии со ст.29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 1.1. ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Право приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов для собственников объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2012 года предусмотрено п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Однако, как установлено в судебном заседании, право собственности истца на неоконченный строительством объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28), то есть после ДД.ММ.ГГГГ, объект закончен строительством в 2013 году и поставлен на кадастровый учет (л.д.65).

Следовательно, спорные правоотношения не подлежат урегулированию п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Статья 36 ЗК РФ предоставляет право приватизации, либо возмездного приобретения в собственность земельного участка исключительно собственнику здания, строения, сооружения. На момент издания Распоряжения главы администрации муниципального района Ставропольский от ДД.ММ.ГГГГ строение не являлось оконченным, а переход права собственности на земельный участок, находившийся в муниципальной собственности носил исключительно возмездный характер.

Следовательно, правовая норма ст.36 ЗК РФ включена в Распоряжение исполняющего обязанности главы муниципального района Ставропольский № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11) неосновательно.

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального района Ставропольский Самарской области передала вновь образованный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. в аренду ООО Фирма «Сервис» (л.д.22-24).

Истец являлся субарендатором спорного земельного участка на основании договора субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-27) и в силу п.6 ст.22 ЗК РФ обладал всеми правами арендатора, в том числе и на его преимущественный выкуп, предусмотренный п.8 ст.22 ЗК РФ.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, суд считает установленным, что земельный участок не был ограничен в обороте и принадлежал ответчику. Используется истцом по назначению – для возведения жилого дома, с ведома собственника – администрации муниципального района Ставропольский Самарской области. Строение возведено и введено в эксплуатацию. Земельный участок сформирован как объект права собственности и поставлен на кадастровый учет. Распоряжением уполномоченного органа местного самоуправления участок предоставлен истцу за плату. Стороны заключили договор купли-продажи, условия которого исполнены.

Указание органом местного самоуправления иных правовых оснований для перехода права собственности препятствует реализации истцом права собственности, возникающего с момента государственной регистрации.

Согласно ст.59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.

Восстановление нарушенного права возможно одним из способов, предусмотренных ст.12 ГК РФ – путем признания права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 22, 25, 29, 36 ЗК РФ, ст.ст.8, 8.1, 12 ГК РФ, ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Клементьева Виктора Евгеньевича удовлетворить.

Признать за Клементьевым Виктором Евгеньевичем право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке, в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 апреля 2014 года.

Судья С.Г. Шабанов