Судебный акт #2 (Дополнительное решение) по делу № 2-3139/2015 ~ М-1542/2015 от 27.03.2015

Дело № 2-3139/2015.

Д О П О Л Н И Т Е ЛЬ Н О Е Р Е Ш Е Н И Е.

Именем Российской Федерации.

06 октября 2015 года г. Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Черепановой О.Г.,

с участием:

помощника прокурора Свердловского районного суда г. Перми Поносова А.В.,

при секретаре Постаноговой В.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования город Пермь в лице Администрации г. Перми к Черемных А. С., Черемных Е. А., <данные изъяты> Черемных С. А., о взыскании выкупной стоимости квартиры в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании утратившими право пользования помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение за Муниципальным образованием «город Пермь»,

У С Т А Н О В И Л :

Муниципальное образование город Пермь в лице Администрации города Перми обратилось в суд с иском к Черемных А.С., Черемных Е.А., <данные изъяты> Черемных С.А., о взыскании выкупной стоимости квартиры в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании утратившими право пользования помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение за Муниципальным образованием «город Пермь». В обоснование иска указало, что Черемных А.С. является собственником двухкомнатной квартиры <адрес> который Заключением межведомственной комиссии при Администрации Свердловского района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № признан аварийным и подлежащим сносу.

Между -ОРГАНИЗАЦИЯ1- и Управлением жилищных отношений Администрации города Перми заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГ о развитии застроенной территории, в соответствии с которым -ОРГАНИЗАЦИЯ1- приняло на себя обязательства по выплате собственникам выкупной стоимости жилых помещений.

Согласно Отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческой организации Пермской торгово-промышленной палаты рыночная стоимость изымаемого объекта – принадлежащей ответчику квартиры составляет -СУММА1- Соглашение между Администрацией города Перми и ответчиком о выкупе доли не достигнуто.

Из справки о количестве лиц, состоявших на регистрационном учете в изымаемой квартире, зарегистрированы по месту жительства Черемных А.С., Черемных Е.А. и Черемных С.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения.

С учетом изложенного, истец просит суд определить выкупную цену квартиры в размере -СУММА1-.; после получения выкупной цены прекратить право собственности ответчиков на указанную квартиру, признать ответчиков утратившими права пользования, выселить их из спорного жилого помещения и признать право муниципальной собственности за образованием «Город Пермь» на квартиру в указанной квартире.

В последующем исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены: просит взыскать в пользу Черемных А.С. выкупную стоимость в сумме -СУММА1-. за двухкомнатную квартиру в связи с ее изъятием; прекратить право собственности Черемных А.С. на данную квартиру; сохранить право пользования за Черемных А.С., Черемных Е.А., Черемных С.А. на двухкомнатную квартиру № общей площадью 47,4 кв.м. по адресу: <адрес> на срок два месяца после оплаты выкупной стоимости в пользу Черемных А.С. (на период поиска и приобретения в собственность другого жилого помещения); признать Черемных А.С., Черемных Е.А., Черемных С.А. утратившими права пользования спорным жилым помещением; выселить Черемных А.С., Черемных Е.А., Черемных С.А. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; признать право собственности за муниципальным образованием город Пермь на двухкомнатную квартиру общей площадью 47,4 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 3-4 т.2).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились; о времени и месте судебного разбирательства извещены.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования иску Муниципального образования город Пермь в лице Администрации г. Перми удовлетворены. При этом разрешение вопроса по возражениям стороны ответчика в резолютивной части решения своего отражения не нашло.

Данные обстоятельства послужили основанием для вынесения дополнительного решения по настоящему спору.

Суд, выслушав заключение прокурора, исследовав письменные документы дела, пришел к следующему.

Согласно ст. 201 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, принявший решение по делу, может по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, вынести дополнительное решение в случае, если по какому-либо требованию, по которому лица, участвующие в деле, представляли доказательства, давали объяснения, не было принято решение суда.

Судом установлено, что Черемных А.С. является собственником двухкомнатной квартиры <адрес>, (л.д. 10-11).

На основании Акта обследования жилого дома Заключением межведомственной комиссии при Администрации Свердловского <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, (л.д. 12-13).

Согласно Постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации г. Перми о развитии застроенной территории, в соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 34 Правил землепользования и застройки г. Перми, утвержденных Решением Пермской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом заключения по итогам публичных слушаний от ДД.ММ.ГГГГ №, принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной <адрес>, ул<адрес> площадью 1,47 га; утвержден прилагаемый перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, в который входит и <адрес>, (л.д. 17-18).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений Администрации города Перми № от ДД.ММ.ГГГГ для собственников жилых помещений в домах <адрес>, <адрес>, <адрес> установлено: снести дома или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение шести месяцев с момента подписания данного распоряжения.

Распоряжением начальника Департамента земельных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» принято решение об изъятии земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, (л.д. 15).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений Администрации города Перми № от ДД.ММ.ГГГГ для собственников жилых помещений в <адрес> установлено: изъять для муниципальных нужд путем выкупа занимаемые жилые помещения, (л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ между -ОРГАНИЗАЦИЯ1- и Управлением жилищных отношений Администрации города Перми заключен Договор № о развитии застроенной территории, в соответствии с которым -ОРГАНИЗАЦИЯ1- приняло на себя обязательства по уплате собственникам выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории, земельных участков, находящихся в собственности, (л.д. 19-25).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Управлением жилищных отношений Администрации города Перми в адрес ответчика направлялось Распоряжение начальника управления жилищных отношений Администрации г. Перми об изъятии жилого помещения, (л.д. 26-34).

На уведомление ответчик не ответил, что свидетельствует об отсутствии между Администрацией г. Перми и ответчиками соглашения об условиях его выкупа.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Согласно Отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческой организации Пермская торгово-промышленная палата рыночная стоимость изымаемого объекта – принадлежащей ответчику квартиры составляет -СУММА1-

В рамках рассмотрения настоящего дела судом была проведена экспертиза. Так, согласно Заключению эксперта №, подготовленному во исполнение определения суда экспертом ФБУ Пермской лаборатории судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения – спорной квартиры № с учетом соответствующей доли земельного участка под многоквартирным домом пропорционально размеру общей площади жилое помещения составляет -СУММА2-. (стоимость определена с учетом стоимости земельного участка площадью 93,75 кв.м., жилого помещения площадью 47,4 кв.м.).

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, для суда данное заключение не является обязательным, то есть не имеет заранее установленной законом силы, и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд считает возможным при определении стоимости выкупаемого права собственности на жилое помещение руководствоваться Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческой организации Пермской торгово-промышленной палаты.

Заключение эксперта № подготовленное во исполнение определения суда экспертом ФБУ Пермской лаборатории судебной экспертизы, не может быть принято судом во внимание исходя из следующего.

Выводы указанного Заключения судебной экспертизы основаны на том, что рыночная стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости как самой спорной квартиры, так и отдельно оцениваемого земельного участка, как самостоятельного объекта права.

Данный метод определения стоимости изымаемого жилого помещения с принадлежащим собственнику общим имуществом в многоквартирном доме не может быть принят за основу определения стоимости изымаемого имущества по смыслу ст.32 ЖК РФ.

Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок, как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме,

По правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

При этом согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, самостоятельным объектом прав не является, и норм права, устраняющих это правило в случае признания жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не пригодным для проживания или многоквартирного дома в котором находится подлежащее изъятию жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, жилищное законодательство не содержит.

Анализ правовых норм, содержащихся в ст.32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям.

Вместе с тем, эксперт ФБУ Пермской лаборатории судебной экспертизы при определении рыночной стоимости изымаемого имущества производил оценку земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, как отдельного объекта права.

Тогда как, выводы Пермской торгово-промышленной палаты основаны на оценке средней рыночной стоимости жилых помещений, аналогичных изымаемому, при этом с учетом того, что собственникам сравниваемых в качестве аналогов жилых помещений в силу требований жилищного законодательства принадлежит право общей собственности на находящийся под многоквартирным домом земельный участок, в связи с чем, отсутствует необходимость одновременного его приобретения при покупке жилого помещения, и, как следствие, оценки земельного участка как отдельного исследуемого объекта.

Кроме того, при определении рыночной стоимости эксперт ФБУ Пермской лаборатории судебной экспертизы при исследовании применял два метода: затратный, сравнительный.

Вместе с тем, при применении затратного метода экспертом рыночная стоимость объекта оценки также соответствует суммарной стоимости земельного участка и стоимости улучшений. Область целесообразного применения метода затратного подхода является лишь оценка: новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации, общественно-государственных и специальных объектов, и иных объектов.

Таким образом, по мнению суда, следует принять во внимание Отчет об оценке Пермской торгово-промышленной палаты, представленный истцом, поскольку он является более достоверным.

Кроме того, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд считает возможным руководствоваться выводами Экспертного заключения №, поскольку данные выводы основаны на оценке предложений на рынке услуг и подтверждены в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности».

Согласно Экспертному заключению № -ОРГАНИЗАЦИЯ2- стоимость капитального ремонта дома составляет -СУММА3-. С учетом общей площади жилых помещений дома – 404,5 кв.м., общей площади принадлежащей квартиры ответчику – 47,4 кв.м., стоимость компенсации ответчику за непроизведенный капитальный ремонт должна составлять -СУММА4- (-СУММА3-. : 404,5 кв.м. х 47,4 кв.м.).

При этом, ответчиком правомерно принимается во внимание факт необходимости проведения капитального ремонта на момент приватизации квартиры ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ, оценка стоимости капитального ремонта на момент возмещения его стоимости, поскольку обязанность наймодателя по производству капитального ремонта объекта по договору социального найма, общего имущества в многоквартирном доме сохраняется за последним до момента приобретения нанимателем права собственности на занимаемое жилое помещение – приватизации изымаемого жилого помещения. Поскольку капитальный ремонт не был произведен, его стоимость обосновано определяется на момент возмещения ее ответчику.

Доводы ответчика о недоказанности необходимости проведения капитального ремонта противоречат имеющимся материалам дела.

Исходя из сведений технических паспортов на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ последний капитальный ремонт жилого <адрес> производился в ДД.ММ.ГГГГ, год постройки здания ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 127-141).

На момент принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» действовал Жилищный кодекс РСФСР, статьями 140, 141 которого на государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностные лица была возложена обязанность заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства. Наймодатель обязан был своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Реализации этой обязанности предшествует систематический осмотр жилых домов. Капитальный ремонт жилого дома проводится согласно плану капитального ремонта, составляемого на основании Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 года № 312.

Указанным Положением предусмотрена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов. Продолжительность эффективной эксплуатации спорного жилого дома постройки 1952 года с деревянными стенами с деревянными перекрытиями до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет, т.е. фактически на 2003 год минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилого дома истекла. Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, возникла у администрации города после 1990 года, то есть задолго до приватизации квартиры ответчиком. Наймодатель должен был провести осмотр дома и в соответствии с пунктом 5.4 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 включить дом в план проведения капитального ремонта, либо обосновать отсутствие необходимости в его производстве.

Согласно п.4.3.2 ГОСТ Р 51617-2000 строительные конструкции жилых зданий подлежат полной замене при физическом износе 61% и более. Согласно данным технического паспорта на 1998 процент износа здания составил более 63%.

Поскольку законом обязанность проведения капитального ремонта была возложена на наймодателя, следовательно, и бремя доказывания ложится на истца.

Учитывая, что истец не представил достоверных доказательств, подтверждающих отсутствие необходимости в проведении капитального ремонта спорного жилого дома, либо части дома, систем инженерного оборудования на ДД.ММ.ГГГГ, требования ответчика о необходимости возмещения стоимости капитального ремонта является обоснованными.

При определении размера причиненных изъятием жилого помещения убытков, связанных с оплатой услуг риэлтерского агентства, услуг перевозки суд считает возможным руководствоваться выводами Отчета об оценке -ОРГАНИЗАЦИЯ2- подготовленного во исполнение определения суда, о средней стоимости услуг перевозки в размере -СУММА5-., стоимости риэлторских услуг – 4% от стоимости жилого помещения, поскольку данный вывод основан на оценке предложений на рынке услуг и подтвержден в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности».

Доводы истца, третьего лица о наличии у ответчиков возможности проживания в ином месте не свидетельствует об отсутствии возникающих у ответчиков убытков в связи с изъятием жилого помещения при причине необходимости приобретения иного помещения взамен выкупаемого.

Вместе с тем, с учетом наличия согласия ответчика на сохранение права пользования изымаемым жилым помещением, суд не усматривает оснований для взыскания на данный момент размера убытков, связанных с арендой иного жилого помещения, что не лишает ответчиков права требовать возмещения убытков при возникновении их в последующем.

На основании изложенного, выкупная цена жилого помещения, состоящая из рыночной стоимости жилого помещения, а также убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, составляет -СУММА6-. (-СУММА1-. (рыночная стоимость выкупаемого имущества) + -СУММА7-. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт) + -СУММА5-. (стоимость услуг по перевозке) + -СУММА8-. (стоимость услуг риэлтора)).

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Черемных А.С. к возмещению предъявлены судебные расходы, связанные с оплатой услуг эксперта -ОРГАНИЗАЦИЯ2- по определению выкупной стоимости изымаемого объекта в размере -СУММА5-. (договор № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ), оплатой услуг представителя в сумме -СУММА9-. (договор № от ДД.ММ.ГГГГ, приходный ордер от ДД.ММ.ГГГГ), оплатой услуг оценки размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере -СУММА10-. (договор № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ), оплатой услуг нотариуса в размере -СУММА11-. (за удостоверение доверенности от Черемных А.С.).

В соответствии со ст.94 -104 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, суд, определяя сумму, подлежащую взысканию в счет оплаты юридических услуг, учитывая время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, документальное подтверждение понесенных затрат и объективную необходимость понесенных судебных расходов, принципы разумности и соразмерности, подготовленных процессуальных документов, считает, что размер судебных расходы на плату услуг представителя, предъявленный ко взысканию ответчиком, соответствует принципам разумности.

Доказательства, опровергающий данный вывод суда, истцом, третьим лицом представлены не были.

Вместе с тем, стоимость услуг представителя должна быть распределена между сторонами с учетом принципа пропорциональности удовлетворенных требований. При этом суд учитывает, что исковые требования направлены на взыскание выкупной стоимости именно в пользу ответчиков. Спор между сторонами возник лишь относительно размера выкупной стоимости, подлежащей взысканию. Удовлетворенные исковые требования представляют собой взыскание выкупной стоимости в пользу ответчиков, размер которой превышает предложенную истцом выкупную стоимость В связи с чем, размер понесенных ответчиком Черемных А.С. расходов по оплате слуг представителя, подлежащий возмещению истцом составляет -СУММА12-., который определен пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в отношении которой у сторон возникли разногласия.

Стоимость произведенной экспертизы по определению компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере -СУММА10-. также подлежит взысканию с истца в связи с ее принятием в обоснование определения размера выкупной стоимости изымаемого объекта.

Размер же расходов, понесенных в связи с оплатой услуг -ОРГАНИЗАЦИЯ2-, не подлежит возмещению истцом ответчику, поскольку не принят судом в качестве обоснования установления выкупной цены.

Также ответчику подлежат возмещению понесенные расходы по оплате нотариальных услуг в сумме -СУММА11- за оформление доверенности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 201 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Муниципального образования город Пермь в лице Администрации г.Перми к Черемных А. С., Черемных Е. А., <данные изъяты> Черемных С. А., о взыскании выкупной стоимости квартиры в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании утратившими право пользования помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение за Муниципальным образованием «город Пермь» удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Перми в пользу Черемных А. С. убытки в связи с изъятием путем выкупа жилого помещения: двухкомнатной квартиры № общей площадью 47,4 кв.м., по адресу: <адрес>, в размере -СУММА13-. (-СУММА7-. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт) + -СУММА5-. (стоимость услуг по перевозке) + -СУММА8-. (стоимость услуг риэлтора)).

Взыскать с Администрации города Перми с пользу Черемных А. С. -СУММА10- в счет возмещение расходов на оплате стоимости оценки компенсации за не произведенный капитальный ремонт, -СУММА12-. в счет возмещение расходов по оплате услуг представителя, -СУММА11-. в счет оплаты нотариальных услуг.

Решение в течение месяца со дня изготовления мотивировочной части может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми.

Судья: О.Г. Черепанова

Мотивировочная часть решения изготовлена 14.10.2015 года.