Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5159/2019 ~ М-3493/2019 от 11.07.2019

Дело №2-5159/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2019 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа

в составе:

    председательствующего судьи Безрядиной Я.А.,

    при секретаре Лимаковой Е.В.,

    с участием истца Щербаковой М.Г. и ее представителя по заявлению

Матусевич И.И.,

    представителей ответчика Сарычевой Ю.А., Мишакина В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Щербаковой Марии Георгиевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ТрансЦентрСтрой Развитие» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, -

УСТАНОВИЛ:

Щербакова М.Г. обратилась в суд с иском к ООО «ТрансЦентрСтрой Развитие»о признании недействительными пунктов 1.2., 2.7. договора участия в долевом строительстве от 04 августа 2016 года (№), заключенного с ответчиком, применении в части расчета цены за стоимость квадратного метра балкона понижающего коэффициента «0,3», взыскании денежных средств, излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указала, что 04 августа 2016 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым истец имеет право на получение в собственность отдельной квартиры спроектным номером 62, общей площадью 27,1 кв.м. Однако согласно данных замера площади квартиры БТИ, общая площадь объекта долевого строительства, переданногоЩербаковой М.Г., составила 25,1 кв.м. Исходя из цены договора 1 224 920 рублей и стоимости 1 квадратного метра 45 200 рублей, сумма переплаты составила 90 400 рублей. Истец просила суд взыскать с ответчика указанную сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку претензия потребителя не была исполнена добровольно. Кроме того, Щербакова М.Г. просила суд признать недействительными пункты 1.2. и 2.7. договора в части указания на применение коэффициента 0,3 к балкону, применяемого при расчете площади квартиры, ссылаясь на то, что эти условия не соответствуют действующему законодательству и нарушают ее права потребителя (л.д.3-8).

Истец Щербакова М.Г. и ее представитель, действующий на основании пункта 6 статьи 53 ГПК РФ, в судебном заседании иск поддержали.

Представители ответчика ООО «ТрансЦентрСтрой Развитие» Сарычева Ю.А. и Мишакин В.С. по доверенности (л.д.53,64), иск не признали, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Заявили ходатайство о применении срока исковой давности (л.д.54-55,56).

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объектанедвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что 04 августа 2016 года между ООО «ТрансЦентрСтрой Развитие» и Щербаковой М.Г. заключен договор (№) участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в соответствии с которым участник долевого строительства приобрела право на получение в собственность отдельной квартиры спроектным номером 62 общей площадью 27,1 кв.м. (л.д.25-36).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно п.1.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участнику долевого строительства помещение (квартиру) общей проектной площадью 25,05 кв.м.

Обязательства по оплате договора Щербаковой М.Г. исполнены.

В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от 28.04.2017 года, площадь квартиры (без учета площади балкона (лоджии)), передаваемой истцу, составляет 24,3кв.м. (л.д.65).

Пунктом2.2. договора предусмотрено применение коэффициента 0,5 при расчете площади балкона (лоджии) (л.д.26).

    Согласно пункту 2.7. договора в случае, если фактическая проектная площадь Объекта долевого участия (без учета площади балконов и лоджий) окажется меньше проектной площади Объекта (без учета площади балконов и лоджий), предусмотренной п.1.2. договора, а равно фактическая общая проектная площадь передаваемого Объекта долевого строительства (с учетом площади балконов и лоджий) окажется меньше общей проектной площади Объекта (с учетом площади балконов и лоджий), предусмотренной п.1.2. договора, более чем на 5% соответственно, то Застройщик обязан в течение 30 банковских дней с момента получения письменного заявления Участника долевого строительства оплатить последнему разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади Объекта, указанной в пункте 2.3. договора (л.д.27).

    В то же время, Щербакова М.Г. полагает недействительным пункт 1.2. договора от 04.08.2016 года (№) в части применения понижающего коэффициента 0,5 к площади балкона, и пункта 2.7., по условиям которого, если разница по договору составляет менее 5%, то Застройщик не возвращает излишне уплаченные денежные средства по договору Участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Свобода заключения договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключить, и свободно согласовывают их условия, право самостоятельно решать вступать в договор или нет, и, как правило, отсутствие возможности понудить контрагента к заключению договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Действительно, пункт 2.7. договора не содержит обязанности застройщика вернуть участнику долевого строительства денежные средства, если по результатам обмеров органами технической инвентаризации планируемая площадь квартиры превысит фактическую приведенную площадь квартиры менее чем на 5%.

Учитывая положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора и то, что в п.1.2. договора долевого участия стороны предусмотрели, что истец проинформирован и согласен, с тем, что в связи с неизбежными строительными погрешностями фактическая приведенная площадь квартиры может отличаться от планируемой, указанной в пункте 1.2. договора долевого участия, а условия договора, согласованные сторонами и предусматривающие последствия и основания изменения цены договора в случае расхождения фактической и проектной площадей (п.п.2.6., 2.7.), в том числе, связанного с технологическими особенностями процесса строительства, как в сторону ее уменьшения, так и увеличения, не противоречат требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей», суд не находит оснований для признания этих условий договора недействительными.

Доказательств, подтверждающих не согласие Щербаковой М.Г. с заключаемым договором, а именно с ценой договора, в момент его заключения, не представлено. В судебном заседании также не оспаривался факт добровольного заключения договора и согласия с его условиями. Договор подписан сторонами.

Таким образом, истец добровольно заключила договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также порядка определения окончательной площади приобретаемого объекта. Пункт 1,2. договора устанавливает, что для расчета площади балкона применяется коэффициент 0,5, а не 0,3. При подписании договора Щербакова М.Г. согласилась с такими условиями договора.

    В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Правовых оснований для применения ст. 167 ГК РФ не установлено, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований о признании пунктов 1.2. и 2.7. договора недействительными следует отказать.

    Кроме того, при разрешении указанных исковых требований суд по заявлению представителя ответчика считает необходимым применить исковую давность (л.д.56).

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

    Срок исковой давности для предъявления настоящих требований начал течь с момента подписания оспариваемого договора, то есть с 04 августа 2016 года, поскольку истец понимал правовую природу договора, должен был знать о предполагаемом нарушении права, следовательно, срок исковой давности истек 04 августа 2017 года, а с настоящим иском Щербакова М.Г. обратилась в суд только 11 июля 2019 года, то есть с пропуском срока исковой давности.

    Обстоятельств, которые могли бы служить основанием для приостановления или перерыва течения срока исковой давности (ст. 202 и ст. 203 ГК РФ), судом не установлено.

    Оснований для восстановления срока исковой давности, по обстоятельствам, связанных с личностью истца, не имеется, Щербаковой М.Г. не представлено суду доказательств тому, что она была лишена объективной возможности обратиться в суд с настоящим иском в установленный законом срок.

Не может служить основанием для отказа в искеи ссылка стороны истца на Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 года №854/пр, которым предусмотрен порядок расчета площади с понижающим коэффициентом.

В силу данного Приказа при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - 0,5, для балконов – 0,3.

На период заключения договора органы технического надзора руководствовались Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, которая была разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно Методологическим положениям по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденным Приказом Росстата от 11.03.2009 №37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.

Таким образом, ссылка представителя истца на Приказ Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр несостоятельна.

    Приказ Минстроя России от 25.11.2016 года №854/пр«Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

    Положения данного Приказа Минстроя к правоотношениям сторон по настоящему делу не применимы, поскольку договор между сторонами был заключен 04 августа 2016 года, то есть до введения в действие 23.12.2016 года вышеуказанного Приказа.

Необходимо также отметить, что по основаниям, предусмотренным пунктами 1 - 2 статьи 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» истец от договора не отказывалась и таких требований суду не заявляла.

В силу статьи 424 Гражданского Кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что стоимость участия в долевом строительстве была оплачена истцом в полном соответствии с достигнутыми договоренностями. Согласно условий заключенного между сторонами договора его цена является окончательной и пересмотру, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения не подлежит, каких-либо дополнительных соглашений относительно изменения цены договора стороны не заключали.

Таким образом, обязанность по возврату излишне уплаченных денежных средств за несоответствие площади передаваемой квартиры у ответчика не возникла, как не предусмотренная условиями договора. Сведений о том, что уменьшение площади квартиры привело к ненадлежащему качеству товара, материалы дела не содержат. Оснований для взыскания с ООО «ТрансЦентрСтрой Развитие» денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры за невыполнение ответчиком обязательства о площади квартиры, не имеется.

В связи с тем, что фактическая площадь квартиры после окончательных замеров органами БТИ меньше проектной площади на 1,29 кв.м и не превышает 5% (л.д.22), а условия договора, изложенные в пункте 2.7., не признаны недействительными, у суда не имеется оснований для взыскания с ответчика 90 400 рублей как неосновательного обогащения.

    Учитывая, что в удовлетворении основных исковых требований судом было отказано, то отсутствуют и основания для удовлетворения производных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Щербаковой Марии Георгиевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ТрансЦентрСтрой Развитие» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий:                    Безрядина Я.А.

Мотивированное решение

изготовлено 04.10.2019 года.