Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2693/2013 ~ М-2608/2013 от 13.11.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Коваленко О.П.,

при секретаре Царенко Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Емалдинова Т.П. к ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Емалдинова Т.П. в лице ФИО1 по доверенности ФИО5 обратилась в Самарский районный суд <адрес> с указанным иском к ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс», ФИО1 по <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» был заключен договор №-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, за 1545600 рублей. Однако, в нарушение условий договора купли-продажи квартиры проданная квартира не является жилым помещением, а является незавершенным строительством объектом, поскольку разрешение на строительство спорного объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. ДД.ММ.ГГГГ истец в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ обращался в ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ и о возврате уплаченных денежных средств, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени на свое требование Емалдинова Т.П. никакого ответа не получила, денежные средства ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» добровольно, в досудебном порядке истцу не возвратило. Считая нарушение договора ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» существенным, истец просил расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскать с ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» в пользу Емалдинова Т.П. уплаченные денежные средства по договору в размере 1545600 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 63756 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 16247 рублей, по оплате услуг ФИО1 в размере 10000 рублей, а также признать регистрацию Управлением Росреестра по Самарской области права собственности на самовольную постройку – <адрес> - незаконной.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований к ответчику Управлению Росреестра по Самарской области о признании регистрации Управлением Росреестра по Самарской области права собственности на самовольную постройку – <адрес> – незаконной прекращено в связи с отказом представителя истца от данных требований.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 ранее заявленные требования уточнил, дополнил, что основанием для расторжения договора является нарушение продавцом существенных условий договора, а именно: предмет не соответствует действительности: квартира и дом являются самовольной постройкой и незавершенным строительным объектом, а также не достигнута цель договора, поскольку Емалдинова Т.П. является вынужденным переселенцем, согласно заключению клинико-экспертной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ состоит под динамическим наблюдением с 1996 года в Самарской психиатрической больнице, согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ имеет право на дополнительную жилую площадь и право на первоочередное получение жилой площади, в связи с этим, ей был выдан Государственный жилищный сертификат на приобретение жилого помещения, и заключен договор купли-продажи с ответчиком. Кроме того, истец не может распорядиться данной квартирой ввиду наличия обременения права на квартиру. На основании изложенного, просил расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскать с ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» в пользу истца уплаченные денежные средства по договору в размере 1545600 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 125741 рублей, а также судебные расходы по оплате юридических услуг и государственной пошлины.

Представитель ответчика ООО «Инвестиционно-лизинговая компания «Еврофинанс» ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал и пояснил, что спорная квартира находится в незавершенном строительством доме, при проведении сделки Емалдинова Т.П. участвовала не одна, ей помогали ее риелтор и дочь Елена. Все правовые и технические характеристики квартиры до истца были доведены, ей были представлены все документы, касающиеся спорной квартиры, в том числе и решение Советского районного суда г. Самары, также ей было известно, что коммуникации не были подключены на момент приобретения квартиры, на строительной площадке велись работы по подключению дома к коммуникациям, были раскопаны траншеи, чего не заметить было нельзя. Емалдинова Т.П. приобретала квартиру осознанно, ею был представлен сертификат на приобретение жилого помещения. Кроме того, проект самого договора подготавливал представитель Емалдинова Т.П. , поскольку проект договора ему необходимо было согласовывать с органом, выдававшим сертификат на приобретение жилья. Полагает, что обращение с указанным иском является схемой обналичивания денежных средств, выделенных федеральным бюджетом на приобретение жилья. Просил в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО11 также в судебном заседании иск не признал, пояснил, что он лично предоставлял Емалдинова Т.П. весь пакет документов, в том числе решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании за ним права собственности на спорную квартиру. Он показывал квартиру Емалдинова Т.П. , на осмотре также присутствовал ее риелтор ФИО12. Они вместе ходили в ТСЖ, он познакомил истца с бригадой, осуществляющей строительство. Емалдинова Т.П. знала, что дом еще не введен в эксплуатацию. Просил в иске отказать.

Представители Управления Росреестра по Самарской области и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: Министерства экономического развития, инвестиции и торговли Самарской области, Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, ФИО10, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом. От Управления Росреестра по Самарской области и Министерства экономического развития, инвестиции и торговли Самарской области поступило ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие вышеуказанных лиц.

Выслушав мнение представителей сторон, третьего лица, показания свидетелей, изучив материалы дела и рассмотрев дело по изложенным истцом основаниям, суд приходит к следующему.

В силу статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционно-лизинговая компания Еврофинанс» (Продавцом) и Емалдинова Т.П. (Покупателем) заключен договор купли-продажи <адрес> в соответствии с условиями п. 1 которого, Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилое помещение, общей площадью 53,3 кв.м, расположенное на 10 этаже по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

Согласно п. 1.2 Договора отчуждаемая квартира принадлежала Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №37/03/12, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № выданным ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по <адрес> /л.д.144-146/.

Из п. 2.1 договора следует, что по соглашению сторон квартира продается за 1545600 рублей. Выплата указанной денежной суммы будет произведена из средств федерального бюджета по государственному жилищному сертификату о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения серии №, выданному ДД.ММ.ГГГГ г.. Министерством экономического развития, инвестиций и торговли <адрес>, в размере социальной выплаты 1545000 рублей путем перечисления ОАО «Сбербанк России» денежных средств с банковского счета государственного жилищного сертификата, открытого на имя Емалдинова Т.П. , на расчетный счет Продавца ООО «ИЛКО Еврофинанс» в течение 11 банковский дней с момента регистрации договора. В силу п.5 ст. 188 ГК РФ возникает залог.

В соответствии с п. 5.1 Договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор.

Сделка купли-продажи и переход права собственности на указанную квартиру к Емалдинова Т.П. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 14/.

Обязательства по передаче и оплате квартиры сторонами исполнены, что не оспаривалось в судебном заседании представителями истца и ответчика.

Разрешая требования истца по заявленным им основаниям, суд исходит из того, что в силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

Заключенный сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает.

Ссылка представителя истца о том, что в нарушение условий договора купли-продажи квартиры спорная квартира не является жилым помещением, являясь по сути, незавершенным строительством объектом, более того самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ, суд не принимает во внимание по следующим основаниям.

Так, решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., вступившем в законную силу ДД.ММ.ГГГГ г., за ФИО11 (первоначальным собственником спорной квартиры) признано право собственности на жилое помещение однокомнатную квартиру <данные изъяты> в незавершенном строительством <адрес> (строительный) по <адрес>, на основании договора о переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 126-127/.

Указанным решением установлено, что строительство жилого дома, являющееся предметом инвестиционного договора, осуществлялось в соответствии с нормами гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Застройщик КО СРО ОООИ «Единство» осуществлял строительство на специально отведенном земельном участке и в соответствии с разрешительной проектно-сметной документацией. Таким образом, возводимый застройщиком объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Строительство объекта завершено, секция жилого дома, в котором расположен «объект», застройщиком возведена, но дом в целом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию в связи с отсутствием у застройщика денежных средств для подключения объекта к инженерным коммуникациям. Строительные работы дома застройщиком завершены.

В соответствии со ст. 61 ч.2 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Таким образом, вышеуказанным решением определен правовой режим спорного объекта – жилое помещение в виде квартиры.

На основании данного решения Управлением Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО11 на жилое помещение в виде <адрес> (строительный адрес) /л.д. 163/, который впоследствии продал указанную квартиру ФИО10 /л.д. 134/, а последняя продала указанный объект ответчику ООО «ИЛКО Еврофинанс» /л.д. 144/.

Распоряжением заместителя главы г.о. Самара – главы <адрес> г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № объекту незавершенного строительства, застройщиком которого является Самарская региональная организация Общероссийской общественной организации инвалидов «Единство», присвоен адрес: <адрес>А /л.д. 165/.

В соответствии с п. 3.2.2 Договора до подписания Договора Покупатель указанную квартиру осмотрел, ему известна качественная характеристика и правовой режим отчуждаемой недвижимости.

Таким образом, при заключении сделки Емалдинова Т.П. осматривала спорную квартиру, ей было известно о том, что дом, в котором находится квартира, не достроен и не введен в эксплуатацию, не подключен к коммуникациям, что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании и подтверждено показаниями свидетелей ФИО7, ФИО8 и ФИО9

Свидетель ФИО8 суду показал, что он осуществлял помощь ФИО11 в продаже квартиры по адресу: <адрес>. Квартира находилась в жилом комплексе, квартира продавалась в черновой отделке, с подключением коммуникаций в дальнейшем. На момент продажи велась внутренняя отделка дома, о чем предупреждался клиент, до покупателя была доведена информация, что дом не достроен, и Емалдинова Т.П. понимала это. Он показывал покупателю Емалдинова Т.П. квартиру, оговаривали условия продажи. При осмотре объекта присутствовали покупатель, ее дочь и ФИО1 покупателя риелтор ФИО13 работающий в должности генерального директора в правовом агентстве «Советник». Квартира покупалась по государственному жилищному сертификату. Покупателю были представлены следующие документы: свидетельство на право собственность, договор купли продажи от предыдущего покупателя, кадастровый паспорт, решение суда. Истец настаивал на скорости проведения процедуры оформления квартиры, так как у них истекал срок действия сертификата. Сделка была оформлена в течение месяца. При разговоре с покупателем, она пояснила, что покупает квартиру как вложение, чтобы в дальнейшем перепродать, жить там не собиралась.

Свидетель ФИО9, ФИО1 ООО «ИЛКО Еврофинанс» в судебном заседании дал показания, аналогичные показаниям ФИО8

Показания вышеуказанных свидетелей логичны, последовательны и согласуются между собой и с исследованными в ходе судебного заседания доказательствами. Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей у суда не имеется.

Как видно из содержания оспариваемого договора, стороны определили все существенные условия договора купли-продажи, установленные статьями 454, 455, 554, 555 ГК РФ, заключили его с соблюдением требований к форме, предусмотренной ст. 550 ГК РФ, выполнили требования о регистрации договора и перехода права собственности. В договоре определен предмет договора - спорная квартира, которая является самостоятельным объектом недвижимости, данные, указанные в договоре определенно позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, данный объект недвижимости индивидуализирован, поставлен на кадастровый учет, определена цена договора. Из содержания договора следует, что спорная квартира с документами были переданы покупателю, при этом сам договор одновременно является и передаточным актом /п.3.2.1, 3.2.3 Договора/. Следовательно, сделка купли-продажи спорной квартиры совершена в надлежащей форме, существенные условия, в том числе предмет договора, сторонами согласованы.

В материалах дела отсутствуют данные об изменении правового режима спорного жилого помещения, как и доказательства невозможности проживания в квартире. Спорное жилое помещение, в силу части 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, остается имуществом, которое предназначено для проживания граждан, а не содержание ссылки в договоре на то, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, является объектом незавершенного строительства, при том, что покупатель осматривал спорное помещение и ему известны качественные характеристики и правовой режим недвижимости, не влечет расторжения или изменения договора купли-продажи квартиры жилого помещения. Истцу передана в собственность спорная квартира, получено свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, поэтому доводы представителя истца о недостижении цели договора, а именно не получении в собственность жилого помещения, судом отклоняются.

При таких обстоятельствах, доводы представителя истца о том, что ООО «ИЛКО Еврофинанс» существенно нарушил условия договора купли-продажи, причинив тем самым реальный ущерб, и Емалдинова Т.П. в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суд не принимает во внимание, поскольку истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора.

Доказательств в подтверждение доводов о нарушении ответчиком прав истца по распоряжению этой квартиры суду также не представлено. Имеющееся обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное Управлением Росреестра по Самарской области на основании п. 2.1 Договора купли-продажи, истец вправе оспорить путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим в связи с осуществлением полной оплаты квартиры по договору купли-продажи.

Поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено расторжение договора в связи с изложенными истцом основаниями, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора по правилам ст. 450 ГК РФ и отказе в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств.

Отказывая истцу в удовлетворении основных требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате денежных средств, суд считает необходимым отказать в удовлетворении вытекающих из них требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку правовых оснований для этого у суда не имеется.

Судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины и услуг представителя, при отказе судом в удовлетворении иска также не подлежат возмещению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░