Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-271/2020 (2-4942/2019;) ~ М-4199/2019 от 23.10.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 января 2020 года г.Самара

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Башмаковой Т.Ю.,

при секретаре Путылиной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Закрытого акционерного общества Ипотечного агента «АИЖК 2014-2» к Серпской И.Е. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Ипотечный агент «АИЖК 2014-2» обратились в суд с иском к Серпской И.Е. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между Серпской И.Е. (далее - «Заемщик/«Залогодатель») и ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк» (далее - «Первоначальный кредитор»/ «Первоначальный залогодержатель») был заключен кредитный договор № (далее - «Кредитный договор»), в соответствии с условиями которого Заемщику Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 2 380 000,00 рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, под 12,85 % годовых, для целевого использования: приобретения в общую долевую собственность Заёмщика, в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/ квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер объекта: №. В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п.3.8.3.), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п.3.9. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 26 508,00 руб. (п. 1.1.4. Кредитного договора). На основании Договора купли-продажи квартиры № б/н от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировано право собственности Заёмщика на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с п.1.3. Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), является залог (ипотека) Квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> первоначальному" залогодержателю - ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк» (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. за №. В последующем права (требования) по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается Справкой от ДД.ММ.ГГГГ. о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущем депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ». Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) производил с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата Кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Истцом в соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (копии Требований о досрочном истребовании задолженности прилагаются). Указанные требования Ответчиком выполнено не было, добровольно задолженность не была погашена. Задолженность Ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 223 259 руб. 11 коп., в том числе: - 2 145 801,94 руб. - задолженность по основному долгу; 65 097,33 руб. - задолженность по процентам; 12 359,84 руб. - задолженность по пени. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. предмет ипотеки был оценен в размере 2 485 000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика - Отчетом № оценке квартиры, изготовленном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» (ОГРН № На основании данного Отчета, считают, что начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости необходимо установить в размере 1 988 000 руб. 00 коп. (80% рыночной цены). Обращение взыскания на Предмет ипотеки, даже в случае, если Предмет ипотеки является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, гл. IX, ст. 78 Закона об ипотеке. Таким образом, у суда имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки - более 215 дней, считают, что допущенное нарушение Заемщиком условий Кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения Кредитного договора. Поскольку Истец (Залогодержатель) имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества, но не право в отношении данного недвижимого имущества, следовательно, иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, не преследует цели установления прав истца в отношении заложенного недвижимого имущества. Просили суд расторгнуть Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с Серпской И.Е пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» сумму задолженности по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 223 259 руб. 11 коп., в том числе: 2 145 801,94 руб. - задолженность по основному долгу; 65 097,33 руб. - задолженность по процентам; 12 359,84 руб. - задолженность по пени. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество квартира расположенная по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер объекта: №, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1 988 000 руб. 00 коп. (80% рыночной цены). Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» расходы по оплате госпошлины в сумме 25 316 руб. 30 коп.

В судебное заседание стороны не явились, представителем истца представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании правил, предусмотренных ст.819 ГК РФ, к отношениям по кредитным договорам применяются правила, регулируемые заем, если иное не предусмотрено правилами, регулирующими кредит, и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Серпской И.Е. (далее - «Заемщик/«Залогодатель») и ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк» (далее - «Первоначальный кредитор»/ «Первоначальный залогодержатель») был заключен кредитный договор № (далее - «Кредитный договор»), в соответствии с условиями которого Заемщику Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 2 380 000,00 рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, под 12,85 % годовых, для целевого использования: приобретения в общую долевую собственность Заёмщика, в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/ квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер объекта: №.

На основании Договора купли-продажи квартиры №б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировано право собственности Заёмщика на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с п.1.3. Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), является залог (ипотека) Квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> первоначальному залогодержателю - ЗАО Коммерческий банк «Мираф-Банк» (далее - Закладная).

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. за №. В последующем права (требования) по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается Справкой от ДД.ММ.ГГГГ. о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущем депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ».

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2».

Банк свои обязательства о предоставлении денежных средств выполнил в полном объеме, ответчик свои обязательства по кредитному договору исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность.

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п. 5.2., 5.3 Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% за каждый день просрочки.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 223 259 руб. 11 коп., в том числе: 2 145 801,94 руб. - задолженность по основному долгу; 65 097,33 руб. - задолженность по процентам; 12 359,84 руб. - задолженность по пени.

Таким образом, в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору ответчиком, сумма задолженности подлежит взысканию в полном объеме, в размере 2 223 259 руб. 11 коп.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

(В соответствии с правилами п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается).

В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 1988000 рублей.

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Истцом в соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (копии Требований о досрочном истребовании задолженности прилагаются). Указанные требования Ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

В соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ, ст.46 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп.1 п.2 ст.54 Закона об ипотеке суд при принятии решения должен определить и указать в нём сумму, подлежащую уплате Залогодержателю, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Согласно ст.69 Федерального закона от 02.10.2007г №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В силу ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст.350 ГК РФ и пп.4 п.2 ст.54 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества суд указывает в решении наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве залогодателя в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, а также начальную продажную цену залога, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании Отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в Отчете оценщика, поскольку определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной 100% рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит природе публичных торгов (начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться) и может привести к несостоявшимся торгам (а невозможность реализации приведет к утрате обеспечительной функции залога недвижимости) и неисполнимости решения суда.

Согласно Отчету № об оценке квартиры, изготовленном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» (ОГРН №) начальная продажная стоимость заложенного объекта недвижимости в размере 1 988 000 руб. 00 коп. (80% рыночной цены).

Суд считает обоснованными требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество поскольку ответчиком в ходе судебного разбирательства оценка имущества не оспорена, свое заключение об оценке не представлено.

Согласно пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Значительная просрочка платежей по договору, допущенная ответчиком, признается судом существенным нарушением договора, так как истец в значительной степени лишается того, на что был вправе претендовать при заключении договора.

При наличии указанных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Судебные расходы по оплате госпошлины (л.д.2) составили 25316 рублей 30 копеек, которые подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого акционерного общества Ипотечного агента «АИЖК 2014-2» к Серпской И.Е. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Серпской И.Е. в пользу Закрытого акционерного общества Ипотечный агент «АИЖК 2014-2» сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 2223259 рублей 11 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 25316 рублей 30 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта: № определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 1988000 (Один миллион девятьсот восемьдесят восемь) рублей (80% рыночной цены).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца, со дня составления решения суда в окончательной форме. Решение суда в окончательной форме составляется в течение 5 дней.

Апелляционная жалоба, представление и приложенные к ним документы представляются с копиями по числу лиц, участвующих в деле.

Лица, участвующие в деле, вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционной жалобы, представления с приложением документов, подтверждающих эти возражения, и их копий, количество которых соответствует количеству лиц, участвующих в деле, и вправе знакомиться с материалами дела, с аудиопротоколированием, с поступившими жалобами, представлением и поступившими возражениями относительно них, подавать замечания на протокол судебного заседания.

Председательствующий         Т.Ю. Башмакова