Решения по делу № 2-71/2019 (2-3496/2018;) ~ М-3202/2018 от 16.10.2018

Дело № 2-71/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Истринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чугуновой М.Ю.,

при секретаре Катаевой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Истра Московской области к Крюковой Татьяне Владимировне, Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо Министерство имущественных отношений о признании незаконным решения органа регистрации прав об изменении вида разрешенного использования земельного участка, о расторжении договора аренды, признании объекта самовольной постройкой и его сносе, встречному иску Крюковой Татьяны Владимировны к Администрации городского округа Истра, третье лицо Управление Росреестра по Московской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора, обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов,

у с т а н о в и л:

Истец- Администрация городского округа Истра обратился в суд с иском к Крюковой Т.В., Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо Министерство имущественных отношений о признании незаконным решения органа регистрации прав об изменении вида разрешенного использования земельного участка, о расторжении договора аренды, признании объекта самовольной постройкой и его сносе. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Крюковой Т.В. и Администрацией городского округа Истра заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года для ведения личного подсобного хозяйства на землях сельскохозяйственного назначения, проведена его государственная регистрация. Договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов порядке, установленном пп.19 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В срок действия оспариваемого договора аренды арендатор не получал согласия арендодателя и распорядителя земель, государственная собственность на которые не разграничена, на изменение вида разрешенного использования земельного участка, а после самовольного изменения вида разрешенного использования не обращался за внесением изменений в договор аренды в части «вида разрешенного использования» арендуемого земельного участка.

Арендатор самовольно изменил вид разрешенного использования арендуемого земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «ведение дачного хозяйства».

Ответчик разместил на указанном земельном участке 2-этажный жилой дом площадью 110,9 кв. метров с кадастровым номером №

Данное обстоятельство свидетельствует о фактическом использовании земельного участка для ведения дачного хозяйства, а не для ведения личного подсобного хозяйства на землях сельскохозяйственного использования, где запрещено размещение объектов недвижимого имущества, то есть о нецелевом использовании земельного участка и нарушении существенных условий Договора аренды.

Кроме того, арендная плата по договору аренды начислена из расчета Аб = 0,39 (ВРИ - для ведения личного подсобного хозяйства), в то время как для ВРИ - «ведение дачного хозяйства» Аб составляет 0,8.

Указали, что в соответствии с Договором аренды, вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» на землях сельскохозяйственного назначения, правовой режим земельного участка, не предусматривает на нем создание объектов капитального строительства, в том числе нежилых зданий и жилых строений, объект с кадастровым номером № является самовольной постройкой и подлежат сносу.

Просят суд признать незаконным решение Управления Росреестра по <адрес> об изменении вида разрешенного использования земельного участка из состава земель неразграниченной государственной собственности с кадастровым номером № с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «ведение дачного хозяйства» без согласования с правообладателем и распорядителем земель неразграниченной государственной собственности Администрацией городского округа Истра; обязать Управление Росреестра по <адрес> исключить из ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «ведение дачного хозяйства» и восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «для ведения личного подсобного хозяйства»; расторгнуть Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2482 кв. метра; обязать Крюкову Татьяну Владимировну вернуть земельный участок с кадастровым номером № Администрации городского округа Истра по акту приема- передачи;

признать 2-этажный жилой дом площадью 110,9 кв. метров с кадастровым номером № самовольной постройкой и обязать Крюкову Татьяну Владимировну в срок 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать (снести) данную самовольно возведенную постройку, размещенную на землях, государственная собственность на которые не разграничена; признать отсутствующим право Крюковой Татьяны Владимировны на самовольно возведенный 2-этажный жилой дом площадью 110,9 кв. метров с кадастровым номером № в случае неисполнения ответчиком обязанности по сносу (демонтажу)самовольно возведенного объекта, указанного в п. 5, в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу Решения суда, уполномочить Администрацию городского округа Истра самостоятельно исполнить решение суда с последующим отнесением расходов на ответчика.

По встречному иску Крюкова Т.В. указала, что между нею - арендатором и Администрацией муниципального образования «Истринский муниципальный район <адрес>» - арендодателем, 12.04.2017г. заключен договор аренды земельного участка площадью 2482 кв.м., с кад. №, земли сельскохозяйственного назначения, для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенного по адресу: <адрес>

Указанный договор аренды заключен после полного соблюдения процедуры, установленной действовавшим на момент заключения договора законодательством, жалоб и претензий за весь срок действия указанного договора с чьей либо стороны не поступало.

В конце 2017 года ей стало известно о том, что в соответствии с действующим Градостроительным Кодексом РФ, ЗК РФ, ФЗ от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», разработан и проходит установленную законодательством РФ процедуру согласования и утверждения проект Правил землепользования и застройки территории г/о <адрес>.

В связи с тем, что указанное обстоятельство могло повлиять на ее права, Крюкова Т.В. обратилась в Администрацию, где ей был разъяснен порядок установления территориальных зон, основных видов разрешенного использования земельных участков, даны пояснения в отношении арендуемого участка, а также дано согласие на изменение его вида использования для дальнейшего оформления в соответствии с ПЗЗ.

После утверждения указанных выше правил она вновь обратилась в Администрацию, где ей было разъяснено, что арендуемый участок расположен в территориальной зоне СХ-2 -зона, предназначенная для ведения садоводства, дачного хозяйства, а так же ее право на самостоятельное обращение за изменением вида разрешенного использования арендуемого земельного участка.

С учетом указанных обстоятельств, с целью приведения вида использования арендуемого ею участка, в соответствие с действующим законодательством и указанными выше правилами, с пояснениями арендодателя Крюкова Т.В. обратилась за сменой разрешенного использования арендуемого земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках» на «для ведения дачного хозяйства».

Далее, Крюкова Т.В. снова обратилась в Администрацию г/о Истра с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка, с учетом изложенных выше изменений. Затем ее пригласили в Администрацию для подписания Соглашения об изменении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 2 482 кв.м.

В связи с тем, что соответствующий ПЗ3 вид использования земельного участка – для ведения дачного хозяйства, допускает застройку участка не более чем на 40%, Крюковой Т.В. в границах указанного земельного участка возведен каркасно-обшивной дом, разрешение на строительство которого в соответствии с действующим законодательством не требуется, и зарегистрированы права на указанное строение.

Так как в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, Крюковой Т.В. подано заявление в администрацию о предоставлении указанного земельного участка ей в аренду на 49 лет без проведения торгов.

Однако, Крюкова Т.В. получила отказ в предоставлении указанного участка, мотивированный тем, что незаконно изменен вид разрешенного использования и осуществлено размещение жилого здания на указанном участке.

Считает, что действия Администрации не основаны на действующем законодательстве, создают препятствия для реализации её исключительного права на приобретение в аренду спорного участка на 49 лет без проведения торгов, закрепленного в частности в ст. 39.20 ЗК РФ.

Просит суд признать недействительным решение Администрации городского округа <адрес> об отказе в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность не разграничена, в аренду без проведения торгов» оформленного письмом от 15.10.2018г. номер заявления №-

4№; обязать Администрацию городского округа <адрес> предоставить Крюковой Татьяне Владимировне при объекте недвижимости - индивидуальном жилом доме назначение: жилой дом, площадью 110.9 кв.м., кад. №, адрес: <адрес> земельный участок площадью 2482 кв.м., с кад. №, земли сельскохозяйственного назначения, ведение дачного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, с/<адрес>, в аренду на 49 лет без проведения торгов, в течение одного календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Истец Администрация г.о. Истра представитель по доверенности Афонин А.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик Крюкова Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности Комарова Т.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, просила отказать. Поддержала встречные исковые требования, просила удовлетворить.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Крюковой Т.В. и Администрацией городского округа Истра заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года для ведения личного подсобного хозяйства на землях сельскохозяйственного назначения, проведена его государственная регистрация (л.д. 11-15).

Согласно п. 1.1. договора аренды земельный участок общей площадью 2482 кв.м. по адресу: <адрес> предоставлен Крюковой Т.В. для использования в целях: ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования земельного участка указан как" для ведения личного подсобного хозяйства" категория земель- на землях сельскохозяйственного назначения.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования указанного земельного участка "ведение дачного хозяйства" категория земель- на землях сельскохозяйственного назначения.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-34), на спорном земельном участке расположен 2-этажный жилой дом площадью 110,9 кв. метров с кадастровым номером №, назначение: индивидуальный жилой дом, принадлежащий на праве собственности Крюковой Т.В.

Как следует из пояснений Крюковой Т.В., она обратилась в Администрацию, где ей был разъяснен порядок установления территориальных зон, основных видов разрешенного использования земельных участков, даны пояснения в отношении арендуемого участка, а также дано согласие на изменение его вида использования для дальнейшего оформления в соответствии с ПЗЗ (л.д. 74).

После утверждения ПЗЗ, она вновь обратилась в Администрацию, где ей было разъяснено, что арендуемый участок расположен в территориальной зоне СХ-2 (зона, предназначенная для ведения садоводства, дачного хозяйства), а так же ее право на самостоятельное обращение за изменением вида разрешенного использования арендуемого земельного участка (л.д.76,77).

После изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках» на «для ведения дачного хозяйства», Крюкова Т.В. обратилась в Администрацию г/о Истра с заявлением внести изменения в договор аренды земельного участка, с учетом изложенных выше изменений (л.д. 82).

Письмом Администрации городского округа Истра от ДД.ММ.ГГГГ Крюковой Т.В. отказано в предоставлении указанного участка, в связи с тем, что ею незаконно изменен вид разрешенного использования и осуществлено размещение жилого здания на указанном участке.

Пунктом 1 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в _форме аукциона, за исключением случаев предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЭК РФ, в соответствии с которой заключен

договор аренды, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Действующим законодательством (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков для ведения дачного хозяйства без проведения торгов исключительно в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Согласно п.1 ст.39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1)обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа

в информационно-телекоммуникационной сети"Интернет";

2)принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.4 ст.39.18 Земельного кодекса РФ граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

В соответствии с пп.2 п.7 ст.39.18 Земельного кодекса РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом

случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Согласно п.2 ст. 10 Правил землепользования и застройки городского округа Истра, арендаторы земельных участков и вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В рассматриваемом случае в результате несогласованного изменения вида разрешенного использования у гражданина оказался в аренде земельный участок, предназначенный в соответствии со сведениями ЕГРН для ведения дачного хозяйства, без проведения торгов и без соблюдения процедуры, предусмотренной ст. 39.18 ЗК РФ, что нарушает требования пп.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Извещение о предоставлении спорного земельного участка в установленном законом порядке для ведения дачного хозяйства не

публиковалось.

Довод Крюковой Т.В. об имеющемся согласовании с Администрацией городского округа Истра об изменении вида разрешенного использования земельного участка не нашел подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных административным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставляется в аренду для определенного вида использования.

В срок действия оспариваемого договора аренды арендатор не получал согласия арендодателя, на изменение вида разрешенного использования земельного участка, а после самовольного изменения вида разрешенного использования не обращался за внесением изменений в договор аренды в части «вида разрешенного использования» арендуемого земельного участка.

Таким образом, поскольку внесение изменений в сведения ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка произведено без согласия собственника земельного участка, требования об оспаривании решения Управления Росреестра по <адрес>, обязании их исключения из ЕГРН подлежат удовлетворению.

Согласно пп. 4.4.2 Договора аренды Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно п. 6.1 Договор Аренды и все изменения и (или) дополнения к настоящему Договору оформляются сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном законом порядке.

Указанные выше пункты Договора арендатором нарушены, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении им своих обязанностей по выполнению условий оспариваемого Договора аренды.

Несмотря на то, что в правоустанавливающий документ - Договор аренды земельного участка изменения в части вида разрешенного использования в установленном законом порядке не вносились, а также на то, что право зарегистрировано на объект с видом разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства» заявитель осуществил размещение на земельном участке 2-этажного жилого

дома площадью 110,9 кв. метров с кадастровым номером №.

Согласно ст. 20 Градостроительного кодекса РФ, граждане и юридические лица обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными

нормативами.

Необходимость соблюдения градостроительных и строительных норм также - предусмотрена положениями ст.51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), в соответствии с которым разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, исходя из положений статей 20 и 51 ГрК РФ, застройка земельного участка осуществляется после получения в установленном законом порядке разрешительной документации, в том числе разрешения на строительство, и при условии соблюдения градостроительных строительных и иных норм.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном Участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Учитывая, что в соответствии с Договором аренды вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» на землях сельскохозяйственного назначения, то есть правовой режим земельного участка, не предусматривающий на нем создание объектов капитального строительства, в том числе нежилых зданий и жилых строений, объект с кадастровым номером № является самовольной постройкой. На основания изложенного, требования истца о признании жилого дома площадью 110,9 кв. метра самовольной постройкой, признать права Крюковой Т. В. на данное строение отсутствующим, обязании его демонтажа подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку письменное предупреждение истцом в адрес ответчика о необходимости исполнения обязательств было направлено после подачи иска-ДД.ММ.ГГГГ, то есть не соблюден досудебный порядок рассмотрения данного вопроса, предусмотренный ФЗ, имеются основания для оставления требований о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о возврате земельного участка без рассмотрения.

Поскольку судом сделаны вывод о несоблюдении норм предусмотренных законом при изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, требования Крюковой Татьяны Владимировны о признании недействительным решения Администрации городского округа Истра МО об отказе в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков… в аренду без проведения торгов «, оформленного письмом от ДД.ММ.ГГГГ года, является правомерным и соответствующим законодательству РФ и требования встречного иска удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации городского округа Истра – удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по <адрес> об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «ведение дачного хозяйства».

Обязать Управление Росреестра по МО исключить из ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «ведение дачного хозяйства», восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования этого земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства»

Требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, возврате земельного участка- оставить без рассмотрения.

Признать 2-х этажный жилой дом площадью 110,9 кв. метра самовольной постройкой, признать право ФИО1 на данное строение отсутствующим, обязать ФИО1 демонтировать данное строение на земельном участке с кадастровым номером № В случае неисполнения обязанности по демонтажу указанного строения уполномочить Администрацию го Истра самостоятельно исполнить решение суда с последующим отнесением расходов на ответчика.

Встречный иск ФИО1 о признании недействительным решения Администрации городского округа Истра МО об отказе в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков… в аренду без проведения торгов «, оформленного письмом от ДД.ММ.ГГГГ, обязании предоставить земельный участок с кадастровым номером № в аренду на 49 лет без проведения торгов- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес>, в течение месяца, со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ