Решение по делу № 33-8395/2019 от 10.06.2019

Судья Новикова Н.А. дело № 33-8395/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 3 июля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Князькова М.А., Квасницы С.Е.

при секретаре Антюфеевой Т.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кремневой Марии Николаевны к Дрянушкину Александру Ивановичу о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности

по апелляционной жалобе истца Кремневой Марии Николаевны

по апелляционной жалобе Гусаковой Миры Ивановны

по апелляционной жалобе представителя третьего лица администрации Котовского муниципального района Волгоградской области – Оленичева Д.П.

по апелляционной жалобе третьего лица Путилиной Марины Николаевны

на решение Котовского районного суда Волгоградской области от 19 апреля 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Князькова М.А., выслушав представителя ответчика Дрянушкина А.И., третьих лиц Цвикаловой Л.А., Гречухина С.В., Токарева М.С., Фроловой В.Д., Генрих М.А., Стульниковой Т.И., Фирсовой Н.Л., Курышевой И.И., Фирсовой А.И., Цвикаловой Л.А., Захарченко Е.В., Серенко А.В., Гречухина С.В., Белоусова В.И., Казачкова О.В., Молоканова В.Г., Горбатова B.C., Клименко В.Н., Васильченко Н.Г., Пиунова Б.Р., Белоусова В.И., по доверенностям Мерш И.А., судебная коллегия

установила:

Кремнева М.Н. обратилась в суд с иском к Дрянушкину А.И. о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности.

В обоснование требований указала, что она является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:14:060002:817 (далее - Земельный участок).

Ранее земельный участок находился в аренде у ООО «Русь». С целью решения вопроса о продлении арендных отношений с ООО «Русь» 25 сентября 2018 года было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, на котором принято решение не продлевать договор аренды с ООО «Русь». Также на указанном общем собрании принято решение уполномочить Мерша Ивана Александровича действовать от имени участников долевой собственности без доверенности.

В настоящее время ей стало известно, что в отношении земельного участка в ЕГРН зарегистрирован договор аренды земельного, участка, находящегося в общей долевой собственности от 29 октября 2018 года. Договор аренды заключен со стороны участников долевой собственности Мершем И.А., с арендатором - Дрянушкиным Александром Ивановичем, сроком на 49 лет. При этом согласно пункту 3.1 договора арендная плата выплачивается Арендатором ежегодно не позднее 31 декабря путем предоставления натуральной платы на следующих условиях: за одну земельную долю, равную 23,62 гектар в случае получения урожайности зерновых культур свыше 20 центнеров с одного га. - 50 килограммов зерна; в случае получения урожайности до 20 центнеров с одного гектара - 30 килограммов зерна, любого (рожь, пшеница, зернофураж).

При этом ни о ведении переговоров о заключении договора аренды, ни о факте заключения и регистрации договора аренды Мерш И.А. истца не информировал в соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, чем нарушил его законные интересы

Указывает, что смысл норм Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключается в исключении ситуаций, в которых лицо, получившее по решению общего собрания право действовать от имени участников долевой собственности без доверенности для одних целей, впоследствии заключает от имени сособственников невыгодные, «кабальные» по отношению к их интересам сделки. Однако именно такой договор, не соответствующий её интересам и был заключен Мершем И.А. в отношении земельного участка.

Более того, учитывая, что Дрянушкин А.И. является отцом Мерша И.А., очевидно, что при заключении указанного договора аренды, Мерш И.А. действовал не в интересах участников долевой собственности, а в интересах своей семьи, а возможно и в своих личных интересах.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Однако в нарушении требований пункта 2 статьи 9 Закона об обороте в оспариваемом договоре аренды земельного участка размер арендной платы определен Мершем И.А. не в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, а по своему усмотрению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 29 октября 2018 года, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером <.......> недействительным и применить последствия его недействительности.

Судом принято указанное выше решение, которым постановлено:

в иске Кремневой М.Н. к Дрянушкину А.И. о признании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 29 октября 2018 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером <.......>, недействительным и применить последствия его недействительности – отказать.

В апелляционной жалобе истец Кремнева М.Н., лицо не привлеченное к участию в деле Гусакова М.И., третье лицо Путилина М.Н., представитель третьего лица администрации Котовского муниципального района Волгоградской области – Оленичев Д.П., с вынесенным решением не согласны, ссылаются на незаконность и необоснованность постановленного по делу решения суда, нарушение судом норм материального и процессуального права. Просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы, исходя из доводов, изложенных в ней, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

По смыслу указанной статьи решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла законодательства (статья 11 ГПК РФ).

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение требованиям закона не соответствует.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Мерш И.А. был утвержден протоколом общего собрания участников долевой собственности, как лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, а также уполномочен заключить договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, условия, заключения договора аренды собственниками не оговаривались, протокол общего собрания истцом в установленном законом порядке оспорен не был.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу положений пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), статьи 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего закона.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в частности о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать договоры аренды данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности (пункт 3 статьи 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Пункт 7 части 3 статьи 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договоров и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из приведенных выше норм права, защита права общей долевой собственности также осуществляется участниками общей собственности по взаимному согласию, которое применительно к общему имуществу собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, и может быть достигнуто общим собранием собственников земельных долей.

Принимая во внимание, что любое нарушение права собственности, в том числе, не связанное с лишением владения, затрагивает интересы одновременно всех участников общей долевой собственности. Право на защиту своего нарушенного права, включая право на обращение в суд, принадлежит каждому из них.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий ничтожной сделки может быть заявлено также заинтересованными лицами

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу пункта 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство для лиц, интересы которых по доверенности или без таковой представляли при совершении сделок иные лица, предусматривает возможность последующего одобрения всех совершенных в их интересах без надлежащих полномочий сделок (статьи 183, 982 ГК РФ).

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Морозову Е.А, Путилиной М.Н., Фроловой В.Д., Генрих М.А., Стульниковой Т.И., Фирсовой Н.Л., Курышевой И.И., Фирсову А.И., Волколуповой З.Е., Цвикаловой Л.А., Ефановой В.А., Захарченко Е.В., Серенко А.В., Гречухину С.В., Серединой З.А., Белоусову В.И., Котельникову М.В., Казачкову О.В., Ермиловой Е.И., Лозину В.Н., Молоканову В.Г., Горбатову В.С., Клименко В.Н., Васильченко Н.Г., Пиунову Б.Р., Дегтяревой Т.Д. принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером <.......> площадью 10 865 200 кв.м.

25 сентября 2018 года собственниками указанного земельного участка проведено общее собрание участников долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <.......> по итогам проведения которого составлен и подписан соответствующий протокол.

По итогам проведения общего собрания был избран Мерш И.А., как лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, с наделением его полномочий действовать без доверенности от имени собственников по заключению и расторжению договоров аренды на исходный земельный участок с кадастровым номером <.......>, так и на участки, образуемые из него.

Вопрос об условиях договора аренды земельного участка на голосование не ставился и решение по нему не принималось.

29 октября 2018 года между Мершем И.А. и Дрянушкиным А.И. заключен договор аренды указанного земельного участка, сроком на 49 лет.

При этом согласно пункту 3.1. договора арендная плата выплачивается Арендатором ежегодно не позднее 31 декабря путем предоставления натуральной платы на следующих условиях: за одну земельную долю, равную 23,62 гектар в случае получения урожайности зерновых культур свыше 20 центнеров с одного га. - 50 килограммов зерна; в случае получения урожайности до 20 центнеров с одного гектара - 30 килограммов зерна.

Договор аренды от 29 октября 2018 года в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем в ЕГРН имеется запись <.......> от 14 ноября 2018 года о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>

Кремнева М.Н. обратилась в суд с настоящим иском указав, что было нарушено ее право на распоряжение своим земельным участком (земельная доля земельного участка с кадастровым номером <.......>), так как Мерш И.А. после утверждения протоколом общего собрания участников долевой собственности, как лица, уполномоченное от имени участников долевой собственности действовать без доверенности заключил договор аренды со своим отцом, не уведомив об этом ее как собственника.

Полагала, что условия договора противоречат интересам арендодателей.

Разрешая заявленные требования, судебная коллегия, исходит из положений пункта 2 статьи 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которого четко о предусмотрено, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договоров и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Между тем, из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что на повестку обсуждения общим собранием собственников земельного участка с кадастровым номером <.......> вопрос об условиях заключения договора аренды не выносился, не рассматривался и не утверждался.

В связи с чем, судебная коллегия, приходит к выводу, что действия ответчика по заключению договора аренды не соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Доказательств согласования таких условий с каждым собственником у суда также не имеется, что является нарушением положений пункта 4 статьи 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которого уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

В связи с чем, судебная коллегия, приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца о признании недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым <.......>, из категории земель сельскохозяйственного назначения от 29 октября 2018 года, заключенный между Мершем И.А. и Дрянушкиным А.И.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворения требований Кремневой М.Н. у суда не имелось.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся в деле доказательств, а судом допущено неправильное толкование норм материального права, судебная коллегия полагает возможным, отменить решение суда и постановить новое решение об удовлетворении иска Кремневой М.Н. к Дрянушкину А.И. о признании договора аренды недействительным, применив последствия недействительности сделки путем погашения записей об аренде в ЕГРН в отношении указанного земельного участка.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

определила:

решение Котовского районного суда Волгоградской области от 19 апреля 2019 года отменить, постановив по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Кремневой Марии Николаевны к Дрянушкину Александру Ивановичу о признании договора аренды земельного участка недействительным и применения последствий его недействительности.

Признать недействительными договор аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, из категории земель сельскохозяйственного назначения от 29 октября 2018 года, заключенный между Мершем Иваном Александровичем и Дрянушкиным Александром Ивановичем.

Применить последствия недействительности сделок в виде внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении регистрации договора аренды от 29 октября 2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <.......>

Председательствующий

Судьи