Решение по делу № 2-2122/2013 от 10.09.2013

Дело № 2- 2122М/13

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГг. <адрес>

Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Жукова Г.С., при секретаре Оленевой К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО "Департамент городского хозяйства" к Луконину Александру Анатольевичу о взыскании задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома,

Установил:

ОАО "Департамент городского хозяйства" обратилось в суд с иском к Луконину Александру Анатольевичу о взыскании задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В обоснование исковых требований представитель истца в судебном заседании пояснил. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственниками помещений многоквартирного <адрес> ДД.ММ.ГГГГ открытое акционерное общество «Департамент городского хозяйства» было избрано в качестве управляющей организации и с ним заключен договор управления вышеуказанным многоквартирным домом.

Пунктом 1.4. договора управления определено, что управляющая организация по заданию собственников оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги требуемого качества, осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственники оплачивают эти работы и услуги.

Согласно имеющейся в ОАО «Департамент городского хозяйства» информации собственником нежилого помещения № в <адрес> является Луконин А.А.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Согласно ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ст. ст. 39, 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ОАО «Департамент городского хозяйства» надлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные договором управления многоквартирным домом, оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также по предоставлению коммунальных услуг.

В соответствии с п. 5 ст. 46, п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома.

Нежилое помещение № является частью многоквартирного жилого <адрес>, и соответственно, его собственники должны нести расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома и расходы по капитальному ремонту дома.

В результате неисполнения ответчиком своих обязательств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере <данные изъяты> копеек.

Управляющей организацией ОАО «Департамент городского хозяйства» предлагалось заключить отдельный договор и оплатить задолженность, однако, до настоящего времени положительного результата не последовало.

На основании изложенного, представитель истца просит суд, взыскать с ответчика Луконина А.А. в пользу ОАО «Департамент городского хозяйства» задолженность в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ответчика Луконина АА. в доход государства госпошлину в размере <данные изъяты>.

Представитель ответчика Луконина А.А. - адвокат Бабушкин Д.Ю. в судебном заседании исковые требования в части оплаты коммунальных услуг и капитального ремонта признал, заявил встречные исковые требования (л.д. № при этом пояснил, что в исковом заявлении истец/ответчик указал, что осуществляет управление домом с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, что надлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные договором управления многоквартирным домом, оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, и что Луконин, как собственник нежилого помещения № в указанном жилом доме должен нести расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома и расходы по его капитальному ремонту.

Истец считает заявленные исковые требования в части оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома необоснованными, поскольку, истец/ответчик - ОАО «ДГХ», с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть с того времени, когда истец стал собственником помещения в указанном жилом доме, ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества дома, а именно: плохо следил за состоянием кровли указанного жилого дома, в результате чего в доме имеются многочисленные протечки, до настоящего времени так и не установило на ней предусмотренных снегозадерживающих устройств и водосливов, то есть не организовало отвод воды с кровли, способствующий уменьшению влажности у основания здания и предотвращению попадания влаги на цоколь и наружные стены здания, что привело к частичному разрушению штукатурки на задней стене дома, в котором находится помещение истца.

Каждый раз, когда Луконин А.А. обращался к представителям ответчика с просьбой заделать трещины в боковой стене помещения для ее восстановления, а также провести ремонтные работы на фасадах принадлежащего Луконину А.А. помещения, убирать и очищать от снега и наледи, прилегающую к дому и непосредственно к помещению территорию, то все они категорически отказывались что-либо делать, ссылаясь на отсутствие с Лукониным А.А. как с собственником, каких-либо договорных отношений.

Луконин А.А. неоднократно обращался к представителям управляющей компании с требованием отремонтировать треснувшую боковую стену его помещения (несущая стена жилого дома), а также покрасить главный и задний фасад помещения, однако в таком ремонте было отказано. Также, работники ОАО «ДГХ» категорически отказывались убирать прилегающую к дому и непосредственно к помещению Луконина А.А. территорию.

В связи с тем, что работники ОАО «ДГХ» отказывали Луконину А.А. в ремонте и обслуживании, ему пришлось заключить отдельный договор на уборку прилегающей к его помещению территории, и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года включительно, выплатить за это по <данные изъяты> рублей ежемесячно, что в итоге составило <данные изъяты>

Также, в ДД.ММ.ГГГГ, Луконин А.А. был вынужден самостоятельно искать подрядную организацию и за счет собственных средств отремонтировать фасады указанного жилого дома, в границах занимаемого им помещения. За работы по восстановительному ремонту фасадов дома Лукониным А.А. было уплачено <данные изъяты> копеек.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком - ОАО «ДГХ» своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома Лукониным А.А., на вынужденное проведение ремонтно-восстановительных работ, а также на поддержание прилегающей к указанному жилому дому территории в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно было израсходовано <данные изъяты> коп.

Луконин А.А. просит суд, взыскать в его пользу с ответчика - ОАО «Департамент городского хозяйства» убытки в виде понесенных расходов на ремонт фасадов нежилого помещения в жилом доме по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> коп., на уборку прилегающей территории в границах занимаемого мною помещения по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей. Итого взыскать с ответчика - ОАО «ДГХ» в пользу Луконина А.А.: <данные изъяты> коп.

Суд, выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав представленные доказательства и дав им надлежащую оценку, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования должны быть удовлетворены в полном объеме.

В судебном заседании установлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

Организация содержания и ремонта жилищного фонда - государственного, муниципального и частного осуществляется с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. Технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности установлены постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Согласно п. 1.9 Правил N 170, техническое обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Управляющая компания обязана организовать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 "Об утверждении Правил содержания и ремонта жилого помещения в случае оказания услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме", предусматривающим, в том числе, обеспечение надлежащего технического состояния многоквартирного дома; осуществлять контроль за техническим состоянием жилищного фонда, поддерживать в исправном состоянии их конструктивные элементы.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В электронной переписке ОАО "ДГХ" отказала Луконину А.А. рассматривать его заявления от выполнении работ в доме, а кроме того, отказывалось вообще выполнять по его обращениям какие-либо работы и даже принимать от него письма, ссылаясь лишь на формальное отсутствие письменного договора с ним (л.д. №

ОАО ДГХ считает, что Луконин А.А. должен платить за работы даже в такой ситуации потому, что в ОАО установлен расчетный тариф на выполнение такого рода работ, а ст. 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Однако, в законе не указано, что платить нужно именно в адрес ОАО ДГХ в ситуации, когда само ОАО в обслуживании Луконину А.А. отказывает и работ для него принципиально не выполняет.

Такая позиция ОАО противоречит существу подряда - ст.702 ГК РФ: оплата обуславливается фактом выполнения работы, кроме того, противоречит Договору управления многоквартирным домом - п.4.1.8. (л.д.№ по смыслу которого оплате подлежат только оказанные услуги.

ОАО ДГХ ничем не отличается от других подрядчиков, ввиду чего вправе требовать оплаты только по факту оказания услуг.

Наличие же у подрядчика - ОАО своей внутренней тарификации не снимает с него обязанности согласно ст.720 ГК РФ отчитаться перед заказчиками о фактически выполненных работах - подтвердить их фактическое выполнение, а также не снимает ответственности за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Согласно ст.715 ГК РФ, в случае если становится очевидным, что работа не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.

Согласно ст.397 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства выполнить определенную работу или оказать услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Само по себе отсутствие письменного договора с отдельным собственником помещения многоквартирного дома не является основанием к отказу в выполнении работ - таким образом, суд считает, что ОАО "ДГХ" безосновательно уклонилось от выполнения своих обязанностей по содержанию многоквартирного дома в оспариваемой части.

В результате Луконин А.А. был вынужден за свой счет произвести работы по содержанию многоквартирного дома: произвести за свой счет ремонт сквозных трещин на фасаде и производить уборку придомовой территории - в чем ему прямо отказало ОАО.

Вследствие нарушения обязательств ОАО ДГХ, собственник помещения Луконин А.А. понес убытки, которые подлежат возмещению за счет ОАО "ДГХ".

Соответственно, обращенное на Луконина А.А. требование ОАО оплатить работы, которые выполнял за ОАО сам Луконин А.А., не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.3.1. Договора управления многоквартирным домом (л.д№ ОАО обязано осуществлять в отношении дома ряд работ согласно Приложению. Приложением к договору на л.д№ установлен состав объектов общего имущества, в отношении которых ОАО обязано производить обслуживание - в том числе конструкции (фасады) и придомовой земельный участок, а приложением на л.д№ установлен перечень работ, которые ОАО обязано выполнять: включая текущий ремонт (по фасадам) для поддержания работоспособности, включая ремонт кладки, заделку щелей и трещин, а также уборку и санитарную очистку земельного участка.

Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ Договора, ОАО обязано представлять отчет о выполненных работах и оказанных услугах. Согласно п.4.4. Договора, собственники имеют право на своевременное и качественное предоставление услуг и выполнение работ, в том числе на устранение неисправностей. Согласно п.9.3., прекращение обслуживание возможно только после уведомления собственников (которого от ОАО не поступало) -следовательно, работы должны выполняться во всех случаях.

На бумаге, ОАО представило от себя самого объяснения (л.д№ считает, что оно выполнило некий «объем работ». Однако по статусу как доказательство - это всего лишь письменные объяснения стороны, так как исходят от самого заинтересованного ответчика -ОАО и объективными данными либо сторонним источником не подтверждаются. В соответствии со ст.68 ГПК РФ, объяснения стороны (ОАО ДГХ) подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами - то есть в отрыве от них не имеют доказательной силы. Однако объективных доказательств на этот счет ОАО не представило.

Не представило ОАО и доказательств того, что вообще отчитывалось перед заказчиками о сделанных работах (и были ли они сделаны). Тем самым, каких-либо обстоятельств по делу из этих документов за печатью ОАО не следует.

Представитель ОАО пояснил, что возможно действительно работы ОАО не производились по причине отсутствия денег. Однако при этом не утверждал, что по причине неплатежей именно этого дома - сослался лишь на отсутствие денег у организации в целом (л.д№

Однако такая ссылка по мнению суда необоснованна, так как ОАО ДГХ является коммерческой организацией, оказывающей услуги потребителям, и в соответствии со ст.401 ГК РФ не вправе ссылаться на отсутствие денег.

Свидетели ФИО13 ФИО14., ФИО15., ФИО16., - жильцы дома (заказчики работ ОАО), а также работники офиса, (№ подтвердили, что дом находится в плохом состоянии, фактически обслуживания по дому ОАО не предоставляет: ремонт не производит, стены полопались, большие трещины в доме, дворник ОАО не убирает, жильцы договариваются между собой и сами обслуживают придомовую территорию, отсыпают участок зимой, сами лопатами убирают снег. Кровля ежегодно протекает. Фасады не ремонтировались. На доме значительные трещины.

Из письменных доказательств - актов о заливе квартиры верхнего этажа № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.№) а также показаний самого владельца этой квартиры Бирюкова А.В. (л.д. № кровля постоянно протекает, то есть никаких работ по ремонту ОАО по факту не выполняло.

На фотоматериалах (л.д.№) показано запущенное состояние дома по вине ОАО, а также результат ремонта за счет Луконина А.А., устранившего последствия бездействия ОАО.

На фото (л.д. №) показан снег у дома, не убираемый ОАО. Со слов свидетелей (л.д№ придомовая территория не убирается ОАО вовсе, жильцы вынуждены все убирать сами.

На л.д. № имеется письмо Главе города от жильцов дома, описывающее бездействие ОАО ДГХ, ненадлежащее выполнение услуг.

Решением общего собрания заказчиков-жильцов дома на (л.д. №), деятельность ОАО ДГХ в отношении их дома была признана неудовлетворительной.

На (л.д. № имеется претензия от Луконина А.А. с изложением неотложной необходимости ремонта стены в срок до ДД.ММ.ГГГГ. - поскольку, по показаниям свидетелей (л.д№ в стене его помещения имелась огромная трещина, причем имелась давно - еще при прежнем собственнике Гудковой И.В. - до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №), через которую задувал ветер, но которую ОАО заделывать отказывалось.

Ввиду отказа ОАО в выполнении своих обязанностей в установленный претензией срок, Луконин А.А. - учитывая неотложную необходимость ремонта фасада был вынужден произвести работы за свой счет, наняв стороннего подрядчика (л.д. № - договор подряда с ООО «СТРОЙ-АЛЬЯНС», л.д.№ акт приемки выполненных работ, л.д.№смета). То есть, за свой счет устранил допущенные ОАО недостатки в оказании услуг, понеся при этом убытки, которые, по мнению суда, подлежат возмещению за счет ОАО.

В переписке ОАО прямо отказало Луконину А.А. в ремонте фасадов, сославшись лишь на отсутствие договора с ним (л.д.№

Свидетели Луконин И.А. и Луконина О.В. - работники офиса, показали, что в стене помещения Луконина А.А. имелась большая сквозная трещина, через которую задувал ветер, но ОАО ДГХ устранить ее отказывалось - вследствие чего Луконин А.А. устранял за свой счет - приглашал подрядную организацию (л.№

В ходе судебного заседания установлено, что работники ЖЭУ не убирают территорию возле офиса Луконина А.А., не чистят снег, лед не скалывают - образуются сугробы. Для устранения этого, Луконин А.А. заключил за свой счет договор с дворником Гуськовым А.Г. (л.д№ №) на уборку территории и оплачивает его работу, поскольку ОАО в этой услуге отказывает - несмотря на то, что данная обязанность прямо включена в обязательства ОАО ДГХ (л.д.№).

Свидетель Гуськов А.Г. пояснил, что он был нанят Лукониным А.А.: убирает территорию с фасада от окна (помещения Луконина А.А.) до арки. Расходы по оплате дворника составляют <данные изъяты> рублей в месяц и подтверждены документами (л.д№).

Прежний собственник Гудкова И.В. пояснила, что с ней ОАО отказывалось заключать договор (л.д.№

Согласно п.4.1.7 Договора на управление домом, ОАО обязано рассматривать предложения и жалобы собственников, а также принимать меры к устранению недостатков.

Лукониным А.А. представлены: письменная Претензия от ДД.ММ.ГГГГ. - о ремонте фасадов (в том числе по трещине), уборке территорий - с указанием на то, что работники ОАО отказываются принимать от него вообще какие-либо заявления, ссылаясь на отсутствие договора с ОАО; к этой претензии представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ. о том, что сотрудники ОАО отказались принять и эту претензию. Представлены также повторные Претензии от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. аналогичного содержания, к которым также имеются акты от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе ОАО в принятии этих претензий.

Таким образом, суд считает, что в отношении Луконина А.А. ОАО "ДГХ" не только принципиально не выполняло каких-либо работ, отказывало по всем его обращениям, тем самым, права собственника были нарушены подрядчиком, что вынудило его устранять недостатки работы подрядчика за свой счет.

Доказательств обратного, в частности фактического выполнения данных работ им самим, а не привлеченными Лукониным А.А. вместо ОАО подрядчиками, ОАО не представило.

В такой ситуации по мнению суда, ОАО"ДГХ", уклонившись от выполнения своих обязательств в отношении Луконина А.А., не вправе требовать от него в этой части какой-либо оплаты.

Прежний собственник Гудкова И.В. предлагала ОАО заключить такой договор - но ей было отказано (л.д.№

Луконин А.А. также предлагал ОАО заключить с ним договор - но и ему тоже отказали (л.д.№

Уклонение ОАО от заключения договора с Лукониным А.А. на равных с остальными собственниками условиях, по мнению суда, незаконно.

Позиция ОАО необоснованна, какими-либо доказательствами не подтверждена. ОАО не представило доказательств фактического выполнения работ на фоне того, что из доказательств другой стороны следует, что никаких работ по факту не выполнялось.

Доводы Луконина А.А., в том числе факт его расходов вследствие ненадлежащего исполнения обязательств ОАО (убытков) по делу подтверждены совокупностью доказательств.

На основании изложенного, соглашаясь с представленными истцом и ответчиков расчётами, суд считает, что для полного восстановления прав Луконина А.А. необходимо взыскать с ОАО "Департамент городского хозяйства" в пользу Луконина Александра Анатольевича убытки в виде понесённых расходов на ремонт фасадов нежилого помещения в жилом доме в размере <данные изъяты> копеек, на уборку прилегающей территории в границах занимаемого помещения в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты>.

Вместе, суд считает необходимым взыскать с Луконина Александра Анатольевича в пользу ОАО "Департамент городского хозяйства" задолженность в размере <данные изъяты>- расходы на капитальный ремонт и отопления, отказав в удовлетворении требования ОАО "Департамент городского хозяйства" о взыскании с Луконина А.А. денежных средств за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере <данные изъяты> копейки.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с Луконина Александра Анатольевича в пользу ОАО "Департамент городского хозяйства" судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты> копеек пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО "Департамент городского хозяйства" к Луконину Александру Анатольевичу о взыскании задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома удовлетворить частично.

Взыскать с Луконина Александра Анатольевича в пользу ОАО "Департамент городского хозяйства" задолженность в размере <данные изъяты>

В удовлетворении требования ОАО "Департамент городского хозяйства" о взыскании с Луконина А.А. денежных средств за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере <данные изъяты> копейки – отказать.

Взыскать с Луконина Александра Анатольевича в пользу ОАО "Департамент городского хозяйства" судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты> копеек.

Встречные исковые требования Луконина Александра Анатольевича к ОАО "Департамент городского хозяйства" о взыскании убытков в виде понесённых расходов в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома удовлетворить.

Взыскать с ОАО "Департамент городского хозяйства" в пользу Луконина Александра Анатольевича убытки в виде понесённых расходов на ремонт фасадов нежилого помещения в жилом доме в размере <данные изъяты> копеек: на уборку прилегающей территории в границах занимаемого помещения в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Жуков Г.С.