Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19625/2019 от 13.06.2019

Судья: Асташкина О.В. Дело № 33-19625/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 июня 2019 года г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Мадатовой Н.А.,

судей: Медзельца Д.В., Шилиной Е.М.,

при секретаре Рассоловой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу А.А.Н. на решение Истринского городского суда Московской области от 20 февраля 2019 года по делу по иску ООО «АГРУПП» к А.А.Н. о взыскании задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости, обращении взыскания на заложенное имущество,

заслушав доклад судьи Медзельца Д.В.,

объяснения представителя ООО «АГРУПП» - С.Л.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ООО «АГРУПП» обратилось в суд с иском к А.А.Н. о взыскании задолженности по договору купли-продажи объектов недвижимости, обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что 08.12.2015 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка № 9/ЗУ/Бр, с находящимся на нем хозяйственным строением, которые расположены по адресу: <данные изъяты>. Стоимость договора составила 2131000 руб., из них, стоимость хозяйственного строения – 250160 руб., земельного участка 1880840 руб. По условиям заключенного договора стоимость земельного участка подлежала оплате двумя платежами: первый платеж 785000 руб. в срок до 31.03.2018 г., второй - 1346000 руб. в срок до 31.03.2018 г., а также стоимость хозяйственного строения в размере 250160 руб. в срок до 31.03.2018 г.

Истец исполнил свое обязательство по передаче ответчику недвижимого имущества. Однако ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, не оплатил истцу второй платеж за земельный участок в сумме 945840 руб., а также стоимость хозяйственного строения в размере 250160 руб. а также не исполнил обязательство по оплате денежных средств за предоставление отсрочки оплаты второго платежа и стоимости хозяйственного строения.

Вместе с тем, исполнение обязательств по вышеуказанному договору обеспечено залогом переданного имущества в порядке ст. 488 ГК РФ. Залог недвижимого имущества (ипотека) в отношении хозяйственного строения и земельного участка в пользу залогодержателя ООО «АГРУПП» зарегистрирован в ЕГРН.

Истец просил взыскать задолженность по договору купли-продажи земельного участка № 9/ЗУ/Бр от 08.12.2015 г. в размере 1196000 руб., денежные средства за предоставление отсрочки по оплате второго платежа за период с 01.04.2017 г. по 30.03.2018 г. включительно, в размере 73314,67 руб., неустойку за период с 31.03.2017 г. по 05.02.2019 г. в размере 416912 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 16459,21 руб., расходы за проведение экспертизы в размере 35000 руб. В счет погашения задолженности по оплате цены объекта недвижимости по договору купли-продажи земельного участка № 9/ЗУ/Бр от 08.12.2015 г., денежных средств за предоставление отсрочки по уплате второго платежа обратить взыскание в пользу ООО «АГРУПП» на хозяйственное строение, назначение – нежилое, с кадастровым № <данные изъяты> площадью 30,1 кв.м. и земельный участок площадью 698 кв.м., кадастровый № <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.

Представитель ООО «АГРУПП» в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержал.

Представитель А.А.Н. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных требований.

Решением Истринского городского суда Московской области от 20 февраля 2019 года исковые требования ООО «АГРУПП» удовлетворены частично.

С А.А.Н. в пользу ООО «АГРУПП» взыскана задолженность по оплате цены объекта недвижимости по договору купли-продажи земельного участка № 9/ЗУ/Бр от 08.12.2015 г. в размере 1196000 руб., денежные средства за предоставление отсрочки по оплате второго платежа за период с 01.04.2017 г. по 30.03.2018 г. включительно в размере 73314,67 руб., неустойка за период с 31.03.2017 г. по 05.02.2019 г. в размере 230000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 16459,21 руб., расходы за проведение экспертизы в размере 35000 руб., всего взыскано - 1550773,88 руб.

Также, в счет погашения задолженности А.А.Н. перед ООО «АГРУПП» по договору купли-продажи земельного участка № 9/ЗУ/Бр от 08.12.2015 г. обращено взыскание в пользу ООО «АГРУПП» на хозяйственное строение, назначение – нежилое, с кадастровым № <данные изъяты> площадью 30,1 кв.м. и земельный участок площадью 698 кв.м., кадастровый № <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная цена хозяйственного строения, назначение – нежилое, с кадастровым № <данные изъяты>, площадью 30,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> установлена в размере 147527,20 руб., земельного участка площадью 698 кв.м., кадастровый № <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - в размере 695200 руб.

Требования ООО «АГРУПП» к А.А.Н. о взыскании неустойки за период с 31.03.2017 г. по 05.02.2019 г. в размере 416912 руб. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе А.А.Н. ставит вопрос об отмене решения, полагая, что выводы суда, об удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, являются необоснованными, просит принять по делу новый судебный акт, уменьшить размер взысканной неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу в пределах изложенных в ней доводов и выслушав объяснение явившегося лица, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 329 ГК РФ, установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

На основании ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.12.2015 г. между ООО «АГРУПП» и А.А.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка № 9/ЗУ/Бр, с находящимся на нем хозяйственным строением, расположенных по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора, стоимость приобретаемого недвижимого имущества определена в размере 2131000 руб., из них: 1880840 руб. стоимость земельного участка, 250160 руб. стоимость хозяйственного строения. Расчет между сторонами был определен в следующем порядке: первый платеж 785000 руб. в срок до 31.03.2018 г., второй - 1346000 руб. в срок до 31.03.2018 г., а также стоимость хозяйственного строения в размере 250160 руб. в срок до 31.03.2018 г.

Договор купли-продажи в части передачи продавцом имущества был исполнен, 07.07.2017 г. была произведена государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и обременения - ипотеки в силу закона.

Судом установлено, что обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества ответчиком исполнены не надлежащим образом, в предусмотренный договором срок выплата произведена не в полном объеме, в сумме 935000 руб.

Разрешая возникший спор, оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт ненадлежащего исполнения А.А.Н. взятых на себя обязательств по договору купли-продажи земельного участка и сооружения, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 1196000 руб., процентов за пользование коммерческим кредитом в размере 73314,67 руб., а также неустойка, с применением ст. 333 ГК РФ, в размере 230000 руб.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, установив факт ненадлежащего исполнения А.А.Н. обязательств по договору купли-продажи, учитывая, что обязательства по договору обеспечены залогом имущества, суд пришел к выводу об обоснованности требований истцов об обращении взыскания на заложенное имущество.

С целью полного, всестороннего, объективного исследования всех обстоятельств дела, по ходатайству ООО «АГРУПП», определением Истринского городского суда Московской области от 24 декабря 2018 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту АНО «Независимый центр экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» № 1167/19 от 04.02.2019 г. рыночная стоимость хозяйственного строения с кадастровым № <данные изъяты> и земельного участка площадью 698 кв.м., с кадастровым № <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>, и являющихся предметом ипотеки, по состоянию на 29 января 2019 года составляет 1053409 руб., из которых: 184409 руб. – рыночная стоимость хозяйственного строения, 869000 руб. – рыночная стоимость земельного участка.

Судом первой инстанции заключение судебной экспертизы признано допустимым доказательством по делу, доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Определяя начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества: хозяйственного строения с кадастровым номером 50:08:0040221:646 в размере 147527, 20 руб., земельного участка – 695200 руб., что составляет 80 % от рыночной стоимости имущества, суд правильно исходил из заключения эксперта, в том числе, что соответствует требованиям ст. 54 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно обратил взыскание на заложенное имущество, поскольку размер задолженности по договору купли-продажи явно несоразмерен стоимости заложенного имущества не опровергает правильности выводов суда.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из материалов дела видно, что сумма задолженности по договору купли-продажи составляет 1196000 руб., начальная продажная стоимость заложенного имущества, установлена судом в размере 842727,20 (147527,20 + 695200) руб.

Таким образом, сумма задолженности, подлежащая взысканию, не превышает стоимости заложенного имущества и поэтому не является крайне незначительной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Довод апелляционной жалобы о том, что взысканный размер неустойки завышен, не может служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, поскольку решением суда размер неустойки был уменьшен с 416 912 руб. до 230 000 руб. в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального права или процессуального закона и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену или изменение. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Истринского городского суда Московской области от 20 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.Н., - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: