Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-37905/2019 от 16.09.2019

Судья: < Ф.И.О. >2 Дело <...>

<...>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

«19» декабря 2019 г. <...>

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего < Ф.И.О. >14,

судей < Ф.И.О. >13, < Ф.И.О. >3

по докладу судьи < Ф.И.О. >13

при помощнике судьи < Ф.И.О. >4

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам < Ф.И.О. >12, представителя < Ф.И.О. >10 на решение Первомайского районного суда <...> от 26 июля 2019 г.

Заслушав доклад судьи, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда <...> от <...> оставить без изменения, апелляционные жалобы < Ф.И.О. >12, представителя < Ф.И.О. >10 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: < Ф.И.О. >2 Дело <...>

<...>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«19» декабря 2019 г. <...>

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего < Ф.И.О. >14,

судей < Ф.И.О. >13, < Ф.И.О. >3,

по докладу судьи < Ф.И.О. >13

при помощнике судьи < Ф.И.О. >4

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам < Ф.И.О. >12, действующего на основании доверенности представителя < Ф.И.О. >10 < Ф.И.О. >5, на решение Первомайского районного суда <...> от <...>

Заслушав доклад судьи об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, доводах жалобы, возражений,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «СтройКа» обратилось в суд с иском к < Ф.И.О. >10, < Ф.И.О. >11, и ООО «ГеоЗемЭксперт» о разделе земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, который относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. На земельном участке истцом осуществлено строительство многоэтажного жилого дома в соответствии с ФЗ-214 на основании разрешения на строительство. Поскольку образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей, а также кредитных организаций, с участием которых осуществляется строительство дома, были направлены заявления о предоставлении письменного согласия на образование двух земельных участков путем раздела исходного земельного участка с сохранением обременений в виде ипотеки. На основании заявления истца ООО «ГеоЗемЭксперт» была разработана схема образования двух земельных участков, однако ввиду отсутствия согласия на раздел всех участников долевого строительства, ООО «ГеоЗемЭксперт» отказалось выполнять кадастровые работы по образованию земельных участков путем раздела. Истец указывает на злоупотребление ответчиков правом, так как строительство дома завершено. Для ввода его в эксплуатацию необходимо завершить работы по благоустройству, а также закончить работы по образованию земельного участка, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что невозможно до раздела земельного участка. Согласно договору купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией <...> и ООО «Бакра», договора заключенного между ООО «Бакра» и ООО «СтройКа» следует, что земельный участок формировался и приобретался застройщиком для эксплуатации зданий и сооружений автосалона. То есть для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства этот участок застройщику не предоставлялся. Ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке, предназначенном для строительства 1 (жилого дома) и 2 (парковок) этапов строительства, повлечет возникновения права долевой собственности участников долевого строительства 1 этапа в том числе и на земельный участок, предназначенный для строительства и эксплуатации объекта 2 этапа.

Истец просил суд образовать два земельных участка площадью 3255 кв.м., и 1776 кв.м., путем раздела земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 5031 кв.м., расположенного по адресу: <...> в координатах, указанных в межевом плане, подготовленным ООО «ГеоЗемЭксперт» в результате выполнения кадастровых работ.

Обжалуемым решением Первомайского районного суда <...> от <...> исковые требования ООО «СтройКА» удовлетворены.

Суд разделил земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 5031 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на земельные участки площадью 3255 кв.м. и 1776 кв.м.

Сохранил на условиях договора залога залоговые обязательства путем залога земельного участка <...> площадью 3255 кв.м., и земельного участка <...> площадью 1776 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

В апелляционных жалобах < Ф.И.О. >12, представитель < Ф.И.О. >10 просят решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что при рассмотрении и разрешении дела по заявленным истцом требованиям судом не было дано надлежащей оценки представленным сторонами доказательствам. Учитывая фактические обстоятельства дела, которые были установлены в ходе судебного разбирательства, у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

Свое несогласие с решением суда мотивировали тем, что решение о разделе земельного участка принято учредителем ООО «СтройКа» с превышением своих полномочий; раздел невозможен, так как земельный участок является предметом залога в силу закона, а п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, предусматривающий возможность образования земельных участков на основании решения суда при отсутствии согласия залогодержателей земельных участков, отменен; в результате раздела земельного участка нарушаются права участников долевого строительства, к которым после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию должно перейти право общей долевой собственности на весь земельный участок; при разделе земельного участка могут быть нарушены требования градостроительных регламентов, строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Судом не привлечены в качестве третьих лиц все участники долевого строительства, чьи права нарушены разделом земельного участка, а также не привлечены к участию в деле Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края и Департамент строительства Краснодарского края.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «СтройКА» по доверенности < Ф.И.О. >6 ссылается на законность и обоснованность решения районного суда, в связи с чем, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда явились: представитель ООО «СтройКа» по доверенности < Ф.И.О. >7, третье лицо < Ф.И.О. >8

Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, причину неявки суду не сообщили, в связи с чем, в соответствии со ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие, признав причины их неявки неуважительными.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение законным на основании следующего.

Согласно п. 8 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного между ООО «Бакра» и ООО «СтройКа», последнее приобрело право собственности на земельный участок площадью 5031 кв.м., расположенный по адресу: <...> со строениями, расположенными на данном земельном участке, указанными в п. 1.5 договора (двухэтажного незавершенного строительством автосалона (литер Р), нежилыми зданиями с пристройкой – гаражом литер Н, Н1, нежилым зданием – компрессорной литер Г13, складом литер Л, нежилым зданием литер Г12).

Указанное недвижимое имущество было приобретено ООО «Бакра» у администрации <...> на основании договора купли-продажи от <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от <...> земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе, со встроено-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения.

Истцом на указанном земельном участке было запланировано строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой. По заданию истца специализированной организацией – ООО «Краснодарархпроект» разработана проектная документация по объекту строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по <...> в <...>. Корректировка проекта «23-этажный жилой дом с 3-эт встроенно-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой по <...> в <...>». Проектная документация получила положительное экспертное заключение. Проект предусматривает два этапа строительства: 1-й этап: «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями», 2-й этап: «Многоэтажная парковка».

При этом в соответствии с п. 1.5.5 Проектной документации- Раздел 1- Пояснительная записка- Техническо-экономические показатели, площадь земельного участка, предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного жилого дома (1-й этап) составляет 3255 кв.м, площадь земельного участка под 2-й этап строительства (многоэтажная парковка) составляет 1776 кв.м.

Истцом на земельном участке в соответствии с разрешением на строительство № <...> от <...>, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования <...>, проводились работы по 1-му этапу строительства – «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями». Строительство осуществлялось с привлечением денежных средств в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от <...> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ответчики, а также третьи лица являются участниками долевого строительства по указанному адресу на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки права требования.

Согласно выписке ЕГРН от <...> зарегистрирована ипотека в силу закона на земельный участок. Залогодержателями являются участники долевого строительства.

<...> ООО «СтройКа» было выдано разрешение на строительство <...> по объекту капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и парковкой по <...> в <...>. Корректировка проекта Жилой дом с 3-эт. встроенно-пристроенными помещениями, подземной автостоянкой по <...> <...>

<...> учредителем ООО «СтройКа» < Ф.И.О. >9 принято решение разделить земельный участок с кадастровым номером <...> на два земельных участка: 1 площадью 3255 кв.м., 2 площадью 1776 кв.м. Как следует из материалов дела, < Ф.И.О. >9 является единственным учредителем ООО «СтройКа», а также его единоличным исполнительным органом – генеральным директором. Следовательно, довод апелляционных жалоб о принятии решение о разделе земельного участка неуполномоченным лицом, является необоснованным.

В соответствии с принятым решением участникам долевого строительства направлены соответствующие уведомления с целью получения их согласия.

В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии с п. 4 ст. 41 ГрК РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

По заявке истца ООО «ГеоЗемЭксперт» выполнены кадастровые работы, в результате которых подготовлен межевой план образуемых земельных участков площадью 3255 кв.м. (1 земельный участок) и 1776 кв.м., (2 земельный участок). По заключению кадастрового инженера раздел земельного участка произведен в полном соответствии с внешними границами исходного земельного участка.

Согласно п. 9 ст. 1 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (п. 8,9 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии со ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральнымизаконами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Согласно требованиям утвержденных решением городской Думы <...> от <...> <...> п. 6 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования <...> (далее-ПЗЗ), для зоны застройки многоэтажными жилыми домами (п. 1.3 ПЗЗ) установлены следующие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальная площадь земельных участков - 300 кв. м, максимальная площадь - не подлежит установлению; минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, - 3 метра (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров); минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границ смежных земельных участков (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров) - 3 метра; минимальный отступ навесов, беседок, мангалов, вольеров от границ смежных земельных участков - 1 метр; максимальное количество надземных этажей зданий - 24; максимальный процент застройки земельного участка - 60% (за исключением площади подземных парковок).

Вновь образуемые путем раздела спорного земельного участка земельные участки полностью соответствуют указанным выше требованиям.

Также, как следует из материалов дела, проектная документация возводимого истцом объекта капитального строительства предусматривает два этапа строительства. При этом первый этап (многоэтажный жилой дом) подразумевает использование части спорного земельного участка площадью 3 255 кв.м, второй этап (многоэтажная парковка) – использование части спорного земельного участка площадью 1 776 кв.м.

Указанная проектная документация прошла экспертизу и признана соответствующей требованиям действующих норм и правил.

Следовательно, довод апелляционных жалоб о нарушении в результате раздела земельного участка градостроительных регламентов, строительных и санитарных норм и правил не подтвердился.

Также не нашел своего подтверждения и довод апелляционных жалоб о том, что в результате раздела земельного участка будет неправомерно уменьшен предмет залога. Как следует из текста резолютивной части обжалуемого судебного решения, суд, удовлетворив требования истца о разделе земельного участка общей площадью 5 031 кв.м на два земельных участка (3 255 кв.м и 1 776 кв.м), сохранил на условиях договора залога залоговые обязательства путем залога земельного участка <...> площадью 3 255 кв.м и земельного участка <...> площадью 1 776 кв.м.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в результате раздела спорного земельного участка не будут нарушены права участников долевого строительства в части права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом.

Согласно п. 1.2 имеющихся в материалах дела договоров участия в долевом строительстве, Застройщик привлекает денежные средства исключительно для строительства на спорном земельном участке 1-го этапа строительства – многоквартирного жилого дома. А как следует из проектной документации, для строительства и эксплуатации 1-го этапа (многоэтажный жилой дом) предусмотрена лишь часть спорного земельного участка площадью 3 255 кв.м.

Объектом долевого строительства (п.1.3 Договора) также является жилое помещение и общее имущество, входящее в состав указанного Жилого дома.

Денежные средства дольщиков, согласно договорам, для строительства 2-го этапа – многоэтажной парковки, не привлекаются.

Ссылка подателей жалобы на Приказ Минэкономразвития России от <...> <...> является необоснованной, так как согласно тексту данного нормативного акта записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика вносятся лишь в случае, если многоквартирный дом расположен на принадлежащем застройщику на праве собственности земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предназначен как для строительства и эксплуатации жилого дома (1 этап), так и для строительства (эксплуатации) многоэтажной парковки (2 этап). Передача всего земельного участка в общую долевую собственность участников долевого строительства многоэтажного жилого дома, повлечет за собой нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в строительстве многоэтажной парковки.

Оснований для привлечения в качестве третьих лиц всех участников долевого строительства не имеется, так как они были уведомлены о предстоящем раздела земельного участка и своих возражений по этому поводу не предоставили.

Также является необоснованным довод апелляционных жалоб об отмене решения суда первой инстанции в связи с непривлечением в качестве третьих лиц Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края и Департамента строительства Краснодарского края, так как подателями жалоб не доказано, что состоявшееся судебное решение может каким-либо образом повлиять на права и обязанности указанных государственных органов по отношению к одной из сторон по делу.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно подп. 1 ч. 12 ст. 41 Федерального закона от <...> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объект.

Таким образом, судом достоверно установлено, что раздел исходного земельного участка не противоречит требованиям действующего законодательства.

При изложенных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ООО «СтройКа» о разделе земельного участка, судебная коллегия находит правомерным.

Доводы жалоб не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы правильность выводов принятого по делу решения и поэтому не могут служить основанием к его отмене.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену или изменение решения при рассмотрение настоящего дела не допущено. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.

Руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Первомайского районного суда <...> от <...> оставить без изменения, апелляционные жалобы < Ф.И.О. >12, представителя < Ф.И.О. >10 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: