Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-22402/2021 от 20.07.2021

Судья Черкашина О.А.                                                      Дело № 33-22402/2021

                                                                         УИД: 63RS0029-02-2019-008613-52

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июля 2021 года                                        г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шилиной Е.М.

судей Рубцовой Н.А., Мосиной И.А.

при ведении протокола помощником судьи Идрисовой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Щербинина Ю. В. на решение Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску ПАО Банк Возрождение к Щербининой Е. Б., Щербинину Ю. В. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Щербининой Е. Б. к ПАО Банк Возрождение о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Рубцовой Н.А.,

объяснения Трончу А.И. - представителя Щербинина Ю.В., Сирота Н.Н. - представителя ПАО Банк Возрождение,

установила:

    ПАО Банк Возрождение, уточнив исковые требования, обратилось в суд с иском к Щербининой Е.Б., Щербинину Ю.В. о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору, образовавшейся по состоянию на <данные изъяты>, в размере 12 654 993,43 руб., в том числе: 6 451 415,08 руб. - сумма основного долга, 1 108 379,17 руб. - сумма срочных процентов за пользование кредитом, 4 595 697,44 руб. - пени по просроченному основному долгу, 499 501,74 руб. - пени по просроченным процентам, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, с/п Габовское, <данные изъяты>, стр. 3, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 202 кв.м, определив начальную продажную цену имущества при реализации с публичных торгов в размере 7 127 200 руб. и 489 600 руб., соответственно.

    В обоснование своих требований ссылается на то, что <данные изъяты> с ответчиками был заключен кредитный договор <данные изъяты>, по условиям которого ответчикам был выдан кредит в размере 6 750 000 руб., под 13% годовых со сроком возврата кредита 300 месяцев.

    Обеспечением исполнения обязательств по договору является залог приобретаемой квартиры. Со стороны истца обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме, денежные средства перечислены ООО «Мега-Мечта» в счет оплаты квартиры. Со стороны ответчиков имеют место систематические нарушения условий кредитного договора в части своевременного возврата кредитных средств и процентов за пользование кредитом. В адрес ответчиков направлялись требования о возврате кредита, оставленные последними без ответа.

    Определением Автозаводского районного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> настоящее гражданское дело передано по подсудности в Дмитровский городской суд <данные изъяты>.

Щербининой Е.Б. обратилась в суд со встречным иском к ПАО Банк Возрождение о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в котором просила признать кредитный договор <данные изъяты> от <данные изъяты> недействительным в части залога (ипотеки) объекта недвижимости (сблокированного коттеджа) и применить последствия недействительности сделки путем снятия обременения с данного объекта.

    Свои требования Щербинина Е.Б. мотивировала тем, что указанный объект недвижимости находится на земельном участке площадью 202 кв.м с кадастровым номером 50:04:0110301:822. В нарушение условий дополнительного соглашения от <данные изъяты> к кредитному договору банк не оформил ипотеку на земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При заключении договора залога был нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

    В судебном заседании представитель ПАО Банк Возрождение исковые требования банка поддержал, встречный иск не признал, заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности.

    Ответчики в судебное заседание не явились, извещены, их представители в судебном заседании с иском согласились частично, встречный иск поддержали.

    Представитель Управления опеки и попечительства Министерства образования <данные изъяты> по Дмитровскому городскому округу в судебном заседании просила об отказе в удовлетворении требований Банка относительно обращения взыскания на жилой дом ответчиков, указывая на нарушение прав несовершеннолетних детей.

    Решением Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично.

    С Щербининой Е.Б., Щербинина Ю.В. в солидарном порядке в пользу ПАО Банк Возрождение взыскана задолженность по кредитному договору <данные изъяты> от <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 8 209 794 руб.10 коп. и в равных долях расходы по оплате госпошлины в размере 52 424,30 руб.

    Обращено взыскание на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, определена начальная продажная цена имущества при реализации с публичных торгов в размере 8 289 200 руб.

    В апелляционной жалобе Щербинин Ю.В. просит решение суда отменить в части удовлетворения иска банка об обращении взыскания на квартиру и в части отказа в удовлетворения встречного иска, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принять по делу новое решение в указанной части, которым встречный иск Щербининой Е.Б. удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований ПАО Банк Возрождение об обращении взыскания на квартиру отказать.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Щербинина Ю.В. апелляционную жалобу поддержал, представитель ПАО Банк Возрождение просил решение суда оставить без изменения.

    Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

    Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

    Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

    Как усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между ООО «Мега-Мечта» (застройщик) и Щербининой Е.Б. (участник долевого строительства) заключен договор <данные изъяты>-БК участия в долевом строительстве сблокированных коттеджей.

<данные изъяты> между ПАО Банк Возрождение (кредитор) и Щербининой Е.Б., Щербининым Ю.В. (солидарные созаемщики) заключен кредитный договор <данные изъяты>, по условиям которого заемщикам был предоставлен кредит в размере 6 750 000 руб. сроком на 300 месяцев под 13% годовых для приобретения квартиры общей площадью 123,4 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>, с/п Габовское, <данные изъяты>, стр. 3, состоящей из двухэтажного сблокированного коттеджа. Возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется в порядке, предусмотренном договором. Исполнение обязательств заемщиков обеспечено залог приобретаемого объекта недвижимости.

    Со стороны банка обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме, денежные средства перечислены ООО «Мега-Мечта» в счет оплаты по договору <данные изъяты>-БК. Факт заключения кредитного договора и получения денежных средств ответчиками не отрицается и не оспаривается.

<данные изъяты> между сторонами заключено дополнительное соглашение <данные изъяты> к кредитному договору <данные изъяты> от <данные изъяты>, по условиям которого в кредитный договор были внесены изменения относительно предмета договора, порядка пользования кредитом и его возврата. Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью кредитного договора.

    В соответствии с дополнительным соглашением кредитный договор был дополнен п. <данные изъяты> следующего содержания: «В случае осуществления государственной регистрации права собственности заемщика на земельный участок/часть земельного участка, на котором расположена приобретаемая недвижимость, заемщик обязуется передать в залог кредитору указанный земельный участок в срок не позднее 60 календарных дней от даты государственной регистрации собственности на него. Для этих целей осуществить оценку земельного участка и обеспечить заключение договора залога земельного участка с последующим внесением изменений в закладную путем составления соглашения о внесении изменений в закладную и его государственную регистрацию в регистрирующем органе.

    На основании договор купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> Щербинин Е.Б. является собственником земельного участка площадью 202 кв.м с кадастровым номером 50:04:0110301:822, право собственности зарегистрировано <данные изъяты>. Обременения в отношении указанного земельного участка не зарегистрированы.

    Со стороны ответчиков имеет место систематические нарушения условий кредитного договора в части своевременного возврата кредитных средств и процентов за пользование кредитом.

    Требования банка о возврате кредита оставлены ответчиками без ответа.

    Согласно представленному истцом расчету задолженности по кредитному договору по состоянию на <данные изъяты> составляет 12 654 993,43 руб., в том числе: 6 451 415,08 руб. - сумма основного долга, 1 108 379,17 руб. - сумма срочных процентов за пользование кредитом, 4 595 697, 44 руб. - пени по просроченному основному долгу, 499 501,74 руб. - пени по просроченным процентам.

    Представленный истцом расчет задолженности ответчиками не оспорен.

    Руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 333, 810, 811, 819 ГК РФ, установив, что ответчики надлежащим образом свои обязательства по погашению кредита не исполняют, согласившись с представленным истцом расчетом задолженности, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчиков в пользу банка кредитной задолженности в сумме 8 209 794,10 руб., снизив сумму пени по просроченному основному долгу и просроченным процентам на основании статьи 333 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 64.2 Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

    Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

    Учитывая, что Щербинин Ю.В и Щербинина Е.Б. обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом не исполняют, право залога зарегистрировано в установленном законом порядке, суд на основании ст. ст. 334, 336, 349, 350 ГК РФ пришел к правильному выводу об удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога.

    При этом суд согласился с выводами оценочной экспертизы, проведенной по делу, согласно которым рыночная стоимость квартиры (таунхауса) составляет 10 361 500 руб. Из пояснений эксперта следует, что указанная стоимость объекта недвижимости определена экспертом с учетом стоимости земельного участка. Земельный участок является неотделимой частью таунхауса. Начальная продажная цена заложенного имущества определена судом на основании выводов судебной экспертизы в размере 80 % от рыночной стоимости объекта оценки.

    В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

    Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд обоснованно исходил из того, что кредитный договор от <данные изъяты> является оспоримой сделкой, срок исковой давности для оспаривания такой сделки составляет 1 год и Щербининой Е.В. пропущен, поскольку исполнение договора началось с указанной даты и на момент подачи встречного иска <данные изъяты> срок исковой давности истек.

    Доводы Шербининой Е.Б. и Щербинина Ю.В. о том, что на момент рассмотрения спора обременения в отношении земельного участка в установленном законом порядке не зарегистрированы, поэтому требования банка об обращении взыскании на квартиру (таунхаус) и земельный участок удовлетворению не подлежат, суд счел несостоятельными, поскольку с учетом условий кредитного договора и договора долевого участия в строительстве относительно целевого использования кредитных денежных средств и объекта долевого строительства предметом залога являлся сблокированный коттедж на земельном участке площадью 202 кв.м.

    Судебная коллегия соглашается с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, так как по условиям кредитного договора и договора участия в долевом строительстве сблокированных коттеджей от <данные изъяты> спорная квартира (коттедж) находится в залоге у банка. Земельный участок, на котором расположена квартира (коттедж), на момент заключения указанных договоров Щербининой Е.Б. на праве собственности или аренды не принадлежал, находился в аренде у застройщика (пункт 2.2.1.2 договора участия в долевом строительстве сблокированных коттеджей). Однако данное обстоятельство не должно умалять или иным негативным образом отражаться на правах залогодержателя.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения кредитного договора и договора участия в долевом строительстве сблокированных коттеджей <данные изъяты>) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

    На момент заключения указанных договоров действовали разъяснения данной нормы, изложенные в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым правило пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В противном случае договор ипотеки здания (сооружения) не может считаться противоречащим законодательству на основании названной нормы права.

    Оформив право собственности на земельный участок, Щербинина Е.Б. в нарушение условий дополнительного соглашения к кредитному договору мер к регистрации права залога банка на земельный участок не предприняла.

    Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение, основанное на материалах дела и требованиях норм права, регулирующих спорные правоотношения.

    Доводы жалобы правильность выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену обжалуемого решения.

    Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

    определила:

    решение Дмитровского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Щербинина Ю. В. - без удовлетворения.

    Председательствующий

    Судьи