Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-27/2021 (2-1973/2020;) ~ М-2202/2020 от 23.09.2020

Дело № 2-27/2021

УИД 13RS0023-01-2020-004302-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 9 апреля 2021 года

Ленинский районный суд города Саранска Республики Мордовия в составе:

судьи Надёжиной С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Проказовой О.А.,

с участием в деле:

истца Смолькина О.Г.,

его представителя адвоката Емельяновой С. В., действующей на основании ордера № 94 от 28 сентября 2020 года,

ответчика Кузоятова М. Г.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Смолькина К. О.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смолькина О.Г. к Кузоятову М. Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Смолькин О.Г. обратился в суд с иском к Кузоятову М.Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указал, что 17 августа 2020 г. он под влиянием обмана заключил с Кузоятовым М.Г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Квартира № в <адрес> была предоставлена ему в рамках программы по переселению из ветхого и аварийного жилья в 2015 году на основании договора мены квартир от 4 сентября 2015, указанная квартира является его единственным жильем. Кроме него в квартире зарегистрирован его сын Смолькин К.О., фактически проживающий по другому адресу.

17 августа 2020 г. он заключил договор купли-продажи квартиры с Кузоятовым М.Г. в целях организации частного бизнеса (открытие шиномонтажа). Совершение указанной сделки было организовано ФИО13, ФИО8

500000 руб. от сделки Кузоятов М.Г. должен был перечислить ФИО13, ФИО8 для открытия шиномонтажа, остальные перечислить ему после регистрации договора купли-продажи.

Денежные средства в размере 1700000 рублей ему переданы не были. Кузоятов М.Г. обещал передать ему указанную сумму через неделю, однако до настоящего момента этого не сделал.

19-20 августа 2020 года он пытался найти ответчика в целях получения денег от продажи своей квартиры, но не нашел. После чего понял, что его обманули.

Просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 17 августа 2020 между ним и Кузоятовым М. Г., и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истец Смолькин О.Г. исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Пояснил, что длительное время состоит на учете в наркологическом диспансере, злоупотребляет спиртным. Денежные средства на приобретение алкогольных напитков у него имеются, поскольку он иногда подрабатывает.

Выпивал и один, и с приятелями на улице, с другом ФИО3, который проживал у него больше полугода (умер в октябре 2020 г.).

В настоящее время, лишившись жилья, проживает в <адрес> у дяди.

Указал, что 15 августа 2020 г. в компании ФИО13, ФИО8 употреблял водку и пиво, в ГАУ Республики Мордовия «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее – МФЦ) не ездил. С Кузоятовым М.Г. встречался один раз 17.08.2020 г., его квартиру он не осматривал.

17 августа 2020 г. в 3 часа утра за ним заехали ФИО13, ФИО8, поехали за спиртным, потом в баню на юго-западе г. Саранска. Он в компании ФИО13, ФИО8 находился в бане, употреблял пиво. В бане он рассказал им, что хотел бы продать квартиру и приобрести дом, на что ФИО13 и ФИО8 пояснили, что нашли покупателя его квартиры - Кузоятова М.Г.

Дома после бани он выпил 0,5 л водки, после чего в начале десятого утра за ним заехали ФИО13, ФИО8 и они поехали в МФЦ, где он впервые встретился с Кузоятовым М.Г. – покупателем квартиры.

При подписании договора купли-продажи квартиры он был в состоянии алкогольного опьянения, плохо себя чувствовал, от него пахло алкоголем, но он был в маске. До совершения сделки 17.08.2020 он находился в трехнедельном запое, употреблял водку, пиво, портвейн.

Цену квартиры 2200000 руб. ему озвучил ФИО13 При этом 500000 руб. по договоренности из указанной суммы Кузоятов М.Г. должен был перевести ФИО13 для развития бизнеса – шиномонтажа, а оставшуюся сумму ответчик должен был передать после регистрации договора.

Поскольку Кузоятов М.Г. заверил его в этом, то на вопрос регистратора о передаче ему денег, он ответил утвердительно.

Перед тем как подписать договор купли-продажи, он его не читал, доверившись Кузоятову М.Г., поставил подпись о получении денег, но на просьбу Кузоятова М.Г. написать расписку о получении денег ответил отказом, т.к. деньги он не получал.

После подписания договора, ФИО13 дал ему 5000 руб., на которые он приобрел телефон за 3000 руб., чтобы иметь возможность созвониться с Кузоятовым М.Г., на остальные деньги сразу же приобрел спиртное, пошел к знакомой ФИО9, проживавшей на <адрес>, где пил 2 дня, так как не мог сразу выйти из запоя. Затем, поняв, что его обманули, начал искать Кузоятова М.Г., однако он ему не отвечал на телефонные звонки, и он обратился в МФЦ по вопросу приостановления регистрации сделки и в полицию.

В судебном заседании представитель истца адвокат Емельянова С.В., действующая на основании ордера, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Кузоятов М.Г. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Пояснил, что в июле 2020 г. от ФИО13 узнал, что его сосед Смолькин О.Г. хочет продать квартиру за 2500000 руб., за такую цену он не согласился купить квартиру. В августе 2020 г. ФИО13 ему сказал, что Смолькин О.Г. готов продать квартиру за 2200000 руб., он согласился. 15 августа 2020 г. они со Смолькиным О.Г. встретились около здания МФЦ, но сделка не состоялась, так как он не готов был оплатить всю сумму. 17 августа 2020 г. примерно в 11 часов 30 минут они со Смолькиным О.Г. встретились около здания МФЦ, он передал Смолькину О.Г. деньги в сумме 2200000 руб. Смолькин О.Г. деньги не пересчитывал, рассовал по карманам, на его просьбу написать расписку ответил отказом.

Он знал, что Смолькин О.Г. человек пьющий, квартира находится в плохом состоянии, «убитая», хотя в ней он никогда не был, но предполагал, был в гостях у ФИО13, планировка у них аналогичная. Ему было известно, что имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 80000 руб. и в ней зарегистрирован сын Смолькина О.Г. – Смолькин К.О.

В день заключения договора купли-продажи Смолькин О.Г. был трезвым. Денежные средства за квартиру он отдал сразу, поскольку Смолькин О.Г. должен был приобрести на эти средства дом.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, Смолькин К.О. относительно удовлетворения исковых не возразил.

Пояснил, что его отец Смолькин О.Г. злоупотребляет спиртными напитками, при заключении договора купли-продажи квартиры его обманули, не отдали денег. Спорная квартира для него является единственным жильем. С ним никто не встречался по вопросу о снятии его с регистрации в спорном жилом помещении. Указал, Смолькин О.Г. накопил долг по оплате жилищно-коммунальных услуг за спорное жилое помещение в размере более 100000 руб.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явился, о времени и месте судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле и надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав доводы сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Смолькин О.Г. является собственником квартиры, площадью 46,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Право собственности на указанное жилое помещение было оформлено Смолькиным О.Г. на основании договора мены квартир от 4 сентября 2015 г., заключенным между Смолькиным О.Г и муниципальным образованием городского округа Саранск, в связи с признанием принадлежащего ему ранее жилого помещения непригодным для проживания, а дома аварийным и подлежащим сносу.

В данном жилом помещении зарегистрированы Смолькин О.Г. и его сын Смолькин К.О., что подтверждается выпиской из домовой книги.

17 августа 2020 г. между Смолькиным О.Г. (продавец) и Кузоятовым М.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продает покупателю в собственность принадлежащую ему по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи квартиры стороны установили начальную продажную цену квартиры в сумме 2200000 руб., которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, в подтверждение чего проставлена подпись продавца (Смолькина О.Г.).

Согласно пункту 7 договора купли-продажи квартиры продажная цена установлена по добровольному соглашению сторон, с учетом технических характеристик и местонахождения квартиры. В случае расторжения договора покупатель не может претендовать на взыскание большей суммы, чем указано в договоре.

Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 8 договора купли-продажи квартиры).

Предмет договора считается переданным с момента подписания сторонами договора передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 9 договора купли-продажи квартиры).

На момент заключения договора в квартире зарегистрированы Смолькин О.Г., Смолькин К.О., которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить указанную квартиру не позднее 15 сентября 2020 г. (пункт 10 договора купли-продажи квартиры).

Право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (пункта 12 договора купли-продажи квартиры).

В договоре купли-продажи квартиры от 17 августа 2020 г. содержится передаточный акт, согласно которому спорная квартира передана от продавца покупателю в соответствии с условиями настоящего договора. Претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется.

21 августа 2020 г. Смолькин О.Г. обратился в Управление Росреестра по Республике Мордовия через ГАУ Республики Мордовия «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с заявлением о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без ее проведения. В примечании в заявлении было указано, что вторая сторона не выходит на связь.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Мордовия от 28 сентября 2020 г. Кузоятову М.Г. отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости.

5 октября 2020 г. Кузоятов М.Г. обратился в Управление Росреестра по Республике Мордовия с заявлением о приостановлении осуществления государственной регистрации прав на квартиру. Причиной приостановления регистрации указано: в связи с необходимостью донесения дополнительных документов.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Мордовия от 7 октября 2020 г. приостановлена государственная регистрация прав, начиная с 7 октября 2020 г. до 7 апреля 2021 г.

20 августа 2020 г. Смолькин О.Г. обратился с заявлением на имя Врио начальника ОП № 3 УМВД России по городскому округу Саранск ФИО4, в котором просит оказать содействие в аннулировании договора купли-продажи от 17 августа 2020 г., указывая, что данный договор он заключил в состоянии алкогольного опьянения, не осознавал, какие документы подписывал, денежных средств от ее продажи не получил, считает, что его обманули, т.к. и в последующем деньги ему переданы не были.

В ходе проведения проверки старшим следователем отдела по расследованию преступлений на территории Ленинского района СУ УМВД России по городскому округу Саранск ФИО15 было установлено, что Смолькин О.Г. имеет в собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В августе 2020 года, точная дата не установлена, в ходе разговора с ранее знакомым ФИО13 и знакомым последнего - ФИО8, Смолькин О.Г. высказал намерение продать вышеуказанную квартиру, после чего ФИО13 и ФИО8 предложили тому помощь в поиске покупателя. 17 августа 2020 г. покупатель был найден в лице риелтора Кузоятова М.Г., который согласился приобрести квартиру, по цене 2 200 000 руб.

17 августа 2020 г. Кузоятов М.Г. подготовил договор купли-продажи квартиры, после чего, примерно в 11 часов 30 минут того же дня, точное время не установлено, последний встретился со Смолькиным О.Г. около здания МФЦ, расположенного по адресу: <адрес>, где, примерно в это же время, Смолькин О.Г. изучив договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, подтвердил согласие заключения сделки, после чего договор был передан на регистрацию. При этом Кузоятов М.Г. поясняет, что денежные средства он передал Смолькину О.Г. в полном объеме, то есть 2 200 000 рублей, около входа в вышеуказанный МФЦ, после того как Смолькин О.Г. изучил данный договор купли - продажи и подтвердил согласие заключения сделки, однако каких-либо расписок по данному поводу не составлялось. При этом со слов Смолькина О.Г. следует, что Кузоятов М.Г. какие-либо денежные средства ему не передавал, сославшись на то, что заплатит после регистрации сделки в Управлении Росреестра по Республике Мордовия. В дальнейшем Смолькин О.Г. решил, что Кузоятов М.Г. совершил в отношении него мошеннические действия и что денежные средства Кузоятов М.Г. по данному договору передавать не станет, в связи с чем Смолькин О.Г. 20 августа 2020 г. обратился с заявлением в полицию.

Опрошенный Кузоятов М.Г. пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем в сфере купли-продажи недвижимости. В августе 2020 года, точную дату не помнит, Кузоятову М.Г. от ранее ему знакомого ФИО13 стало известно, что Смолькин О.Г. хочет продать принадлежащую тому квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за 2 200 000 рублей, так как данная цена его устраивала, он решил приобрести данную квартиру. 17 августа 2020 г., примерно в 11 часов 30 минут Кузоятов М.Г. встретился со Смолькиным О.Г. около здания МФЦ, расположенного по адресу: <адрес>, и передал Смолькину О.Г. для ознакомления договор купли-продажи квартиры, после того как последний ознакомился данным с договором и подтвердил согласие заключения сделки Кузоятов М.Г., находясь около входа в данный МЦФ передал Смолькину О.Г. все денежные средства в размере 2 200 000 рублей. После чего они вместе прошли в здание МФЦ, где подписав договор, сдали его на регистрацию. В настоящее время ему стало известно, что по заявлению Смольника О.Г. регистрация договора приостановлена, для защиты нарушенного право он намерен обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства.

Постановлением старшего следователя отдела по расследованию преступлений на территории Ленинского района СУ УМВД России по городскому округу Саранск ФИО15 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Кузоятова М.Г. по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, то есть за отсутствием в деянии состава преступления, а также отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Смолькина О.Г., по ч. 1 ст. 306 УК РФ по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием в деянии состава преступления.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> С 2008-2014 находился в местах лишения свободы, осужден по ч. 3 ст. 162 Уголовного кодекса Российской Федерации. Место работы: «шабашки». <данные изъяты>

<данные изъяты>

Для определения психического состояния Смолькина О.Г. в момент заключения 17.08.2020 с Кузоятовым М.Г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определениями Ленинского районного суда г. Саранска от 13 ноября 2020 года и 9 февраля 2021 года назначена судебная нарколого-психолого-психиатрическая экспертиза в отношении Смолькина О.Г.

В ходе проведения экспертизы установлено, что Смолькин О.Г. <данные изъяты>, считает себя злоупотребляющим спиртным. <данные изъяты> По данному делу поясняет: «в моем подъезде парень живет, ФИО2, я с ним особо не знаком, просто видел его, мелькал во дворе. Мы с ним как то покурили вместе у подъезда, потом он выпить предложил, он с другом был...

Потом слово за слово, я им рассказал, что хотел бы в деревне жить, скотину завести, огород... Они мне и предложили - квартиру продать, на часть денег дом купить в деревне, а часть денег в бизнес вложить, в «шиномонтаж», им нужны были деньги на это, а они бы потом из прибыли мне деньги давали. Я решил подумать, потом, через пару дней, согласился на это предложение. Я потом несколько дней с этими ребятами выпивал, потом они, 16 ночью уже, меня в баню повезли, там отдохнули, ближе к утру похмелился пивом, мы поехали в МФЦ. Я чувствовал себя хорошо, если бы не похмелился, хуже бы было... Они мне сказали, что меня ждет риелтор, Кузоятов этот, он мне назвал сумму, 2,3 млн., меня эта сумма устроила, я уже раньше интересовался ценами на квартиры, при этом мне сказали, что 500 тыс. пойдет на карту ФИО2, чтобы в дело вложить, а 1700 000 руб. мне дадут через 8 дней, когда договор в силу вступит. Мне Кузоятов сказал, что бы я подписал, что я деньги уже получил, он сказал, так проще будет. Потом мы к девушке в окошко подошли, она спросила, получил ли я деньги, я сказал, что получил. Когда мы вышли из МФЦ, Кузоятов дал мне 5 тыс., что бы я купил себе телефон, чтобы на связи быть, я купил телефон за тысячу с чем то, а на остальные деньги спиртное купил, продукты... короче, пропил все. Позже ко мне пришел знакомый домой, я ему сказал, что квартиру продал, он меня отругал, брату сказал... Денег я так и не дождался, обманули меня, видимо». <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Председателем домового комитета <адрес> ФИО16 30 января 2021 г. дана характеристика Смолькину О.Г., проживающему в квартире № указанного многоквартирного дома, согласно которой во время проживания он показал себя с отрицательной стороны, часто находился в нетрезвом состоянии. Часто в квартире у него находились друзья, где они выпивали, на замечания жильцов не реагировал.

Старшим участковым уполномоченным полиции Отдела полиции № 3 УМВД России по городскому округу Саранск ФИО7 дана следующая характеристика Смолькину О.Г., ранее проживавшему по адресу: <адрес>. Смолькин О.Г. проживал по данному адресу со своей тетей ФИО10 и двоюродным братом, ФИО11 (ныне покойным) примерно до ноября 2019 г. Охарактеризован как злоупотребляющий алкоголем, не работающий. Состоял на профилактическом учете в участковом пункте полиции № 6, как лицо, находящееся под административным надзором.

В судебном заседании были допрошены свидетели, показания которых содержат сведения о психическом состоянии и поведении Смолькина О.Г. на период составления договора купли-продажи.

Свидетель ФИО14 пояснила, что работает в должности главного специалиста ГАУ Республики Мордовия «МФЦ» с 2017 г. Она осуществляет прием документов от посетителей.

17 августа 2020 г. она принимала от Смолькина О.Г. документы для регистрации договора купли-продажи квартиры. Запах алкоголя от Смолькина О.Г. она не чувствовала, поскольку от посетителей она отгорожена стеклом, документы граждане подают через отверстие внизу.

Каким было поведение Смолькина О.Г. в момент регистрации сделки, она вспомнить не может.

Продавцу Смолькину О.Г. был задан вопрос, получил ли он денежные средства, на что Смолькин О.Г. ответил утвердительно.

Впоследствии в МФЦ обратились родственники Смолькина О.Г. по вопросу о прекращении регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Свидетель ФИО8 пояснил, что знает Смолькина О.Г. через своего друга ФИО13

В августе 2020 г. он присутствовал при разговоре ФИО13 со Смолькиным О.Г., когда тот высказывал намерение продать квартиру.

15 августа 2020 г. в бане между ними также обсуждалась продажа Смолькиным О.Г. квартиры. В бане Смолькин О.Г. употреблял пиво.

15 августа 2020 г. состоялась встреча Смолькина О.Г. и Кузоятова М.Г. около здания МФЦ для совершения сделки. Но Смолькин О.Г. отказался подписывать договор.

17 августа 2020 г. он и ФИО13 заехали за Смолькиным О.Г. и привезли его к зданию МФЦ, где Смолькин О.Г. подписал договор купли продажи квартиры. Он видел, как Кузоятов М.Г. передавал денежные средства Смолькину О.Г., но в каком размере тот передал денежные средства, ему неизвестно. Знает, что между ними была договоренность, что деньги Кузоятов М.Г. отдаст ему не сразу: часть 17 августа 2020 г., а остальное - после регистрации сделки. Но в каких суммах пояснить не может. Их задача была – привезти Смолькина О.Г. на сделку.

Свидетель ФИО12 пояснил, что проживает по адресу: <адрес>, со Смолькиным О.Г. в одном подъезде, знает, что он одинокий и пьющий человек. Он несколько раз просил у него деньги на спиртное.

В августе 2020 г., при общении со Смолькиным О.Г., он узнал о намерении последнего продать свою квартиру и то, что тот ищет покупателя. Об этом он рассказал своему знакомому Кузоятову М.Г. – приятелю его отца, который согласился купить квартиру.

15 августа 2020 г. он вместе с ФИО13 пригласил Смолькина О.Г. в баню «Парус». Они употребляли спиртное.

Смолькин О.Г. вновь высказал намерение продать квартиру.

15 августа 2020 г. между Смолькиным О.Г. и Кузоятовым М.Г. состоялась встреча около здания МФЦ для подписания договора, но Смолькин О.Г. отказался подписывать договор.

17 августа 2020 г. утром он и ФИО8 привезли Смолькина О.Г. к зданию МФЦ, где Смолькин О.Г. подписал договор купли продажи квартиры, он видел, как Кузоятов М.Г. передавал денежные средства Смолькину О.Г., но в каком размере тот передал денежные средства, ему не известно.

Их задача была – привезти Смолькина О.Г. на сделку за вознаграждение, они действительно хотели организовать «бизнес «шиномонтаж», где Смолькин О.Г. был бы директором.

Свидетель ФИО5 пояснил, что является соседом Смолькина О.Г., проживает по адресу: <адрес>. Знаком со Смолькиным О.Г. с января 2017 г., охарактеризовал его, как человека, злоупотребляющего спиртным.

Свидетель Смолькин К.О. пояснил, что является сыном Смолькина О.Г.

Указал, что его отец злоупотребляет спиртными напитками, ранее был судим. Примерно в 2000 г. разошелся с матерью по причине злоупотребления отца алкоголем.

С февраля 2020 г. отец пил почти не переставая, запоями. Денежные средства на приобретение алкоголя у него имелись, поскольку он иногда подрабатывал, и спиртное приносили друзья, приходившие к нему для распития спиртного.

18 августа 2020 г. ему позвонил ФИО3, который проживал у его отца в квартире, и сообщил, что Смолькин О.Г. отсутствует дома. Также пояснил, что в последнее время Смолькин О.Г. был в длительном запое, к нему приходили двое мужчин, разговаривали по поводу продажи квартиры.

В квартире он сразу же нашел документы об оформлении договора купли-продажи квартиры, стал искать отца и нашел его на <адрес> в притоне (у женщины по имени ФИО9).

Смолькин О.Г. был «стеклянный», в невменяемом состоянии, не узнавал его, не мог ни идти, ни разговаривать, в связи с чем отвести его домой в этот день он не смог и выяснить про квартиру тоже.

19 августа 2020 г. со Смолькиным О.Г. они поехали в МФЦ и полицию и заявили о том, что сделка была совершена с длительно пьющим человеком, страдающим хроническим алкоголизмом, и не понимающим, что он подписывает, денег за квартиру ему не отдали.

Пояснил, что в квартире, где проживал отец, всегда было очень грязно, неухоженно, беспорядок и скудость, как в жилье постоянно пьющего человека, задолженность по оплате коммунальных услуг составляла более 100 000 руб.

В настоящее время Смолькин О.Г. проживает у родственника в <адрес>.

Свидетель ФИО1 пояснила, что является сестрой Смолькина О.Г., который длительное время злоупотребляет спиртными напитками, летом 2020 г. находился в состоянии постоянного запоя.

О продаже Смолькиным О.Г. квартиры она узнала в августе 2020 г. от племянника Смолькина К.О. Они сразу же поехали в МФЦ и полицию, чтобы заявить, что сделка совершена с неадекватным и пьющим человеком, который не понимал, чего делает и этим воспользовались.

Со слов Смолькина О.Г. ей стало известно, что денег никто ему не отдал, просто пообещали.

Свидетель ФИО6 пояснил, что Смолькин О.Г. – его племянник, злоупотребляет спиртными напитками с юных лет. В результате злоупотребления спиртными напитками часто был невменяем, неадекватен, родственников не узнавал, квартира Смолькина О.Г. находилась в антисанитарном состоянии.

Со слов родственников ему стало известно о том, что после совершения сделки Смолькина О.Г. нашли в квартире у женщины по имени Ольга, он находился в сильнейшей степени опьянения, до этого пил длительное время.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2020/339911714 от 27 июля 2020 г. на спорный объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, следует, что обременения в отношении жилого помещения отсутствуют. Получателем выписки указан Кузоятов М.Г.

Кузоятовым М.Г. в судебном заседании представлена выписка со счета №, открытого в ОО «На Полежаева» г. Саранска. Согласно сведениям, содержащимся в выписке, с данного счета были списаны денежные средства: 9 августа 2020 г. – 50000 руб., 9 августа 2020 г. – 50000 руб., 10 августа 2020 г. – 100000 руб., 11 августа 2020 г. – 100000 руб., 13 августа 2020 г. – 100000 руб., 16 августа 2020 г. – 60000 руб., 17 августа 2020 г. – 100000 руб.

Сведений о том, что данные денежные средства переданы Кузоятовым М.Г. Смолькину О.Г. в счет исполнения обязанностей оплаты квартиры по договору купли-продажи квартиры от 17 августа 2020 года не имеется.

Кузоятов М.Г. обращался в Ленинский районный суд г. Саранска с иском к Смолькину О.Г. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 октября 2020 г. по гражданскому делу № 2-1794/2020 исковое заявление Кузоятова М. Г. к Смолькину О.Г. о признании права собственности на объект недвижимости оставлено без рассмотрения, на основании абзаца седьмого статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду того, что стороны дважды не явились по вызову суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как предусмотрено ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, а именно, факт передачи недвижимого имущества и оплаты за него и обстоятельства, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи спорной квартиры.

Договор купли-продажи квартиры от 17 августа 2020 г. содержит передаточный акт, согласно которому спорная квартира передана от продавца покупателю.

Между тем, доказательств того, что спорное жилое помещение передано фактически во владение Кузоятову М.Г., не представлено.

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи от 17 августа 2020 г. до подписания договора квартира осмотрена покупателем лично, в связи с чем, он не имеет претензий к продавцу по поводу технического состояния и качества отделки квартиры, а также исправности сантехнического оборудования. Квартира пригодна для проживания

Данный пункт договора не соответствует действительности, поскольку согласно пояснениям сторон Кузоятов М.Г. в квартире никогда не был ни до покупки, ни после.

У Кузоятова М.Г. комплекта ключей от спорной квартиры не имеется, каких-либо действий, связанных с владением спорной квартирой (вселение, открытие лицевого счета, оплата коммунальных услуг и т.п.), Кузоятов М.Г. не осуществлял.

До настоящего времени спорная квартира не выбыла из владения Смолькина О.Г., у которого имеются от нее ключи, с регистрационного учета Смолькин О.Г. с сыном Смолькиным К.О. из спорного жилого помещения не снимались, от своего имущества, мебели квартиру не освобождали.

Также Смолькину К.О., который зарегистрирован в спорном жилом помещении, не был осведомлен о заключении договора купли-продажи от 17 августа 2020 г. Кузоятов М.Г. с ним не встречался, обязательств по снятию с регистрационного учета Смолькин К.О. не давал.

Обращаясь с иском, Смолькин О.Г. указал, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 17 августа 2020 г. он не получал, был обманут Кузоятовым М.Г. относительно порядка оплаты за спорное жилое помещение.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вышеизложенное означает, что совершенный в надлежащей форме договор, требуемая государственная регистрация перехода права собственности по которому не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.2 ст. 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п.2 ст. 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Как указано в пункте 6 договора купли-продажи квартиры стороны установили начальную продажную цену квартиры в сумме 2200000 руб., которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, в подтверждение чего проставлена подпись продавца.

Смолькин О.Г., подтвердив, что подписал указанный договор, отрицал факт получения им от Кузоятова М.Г. денежной суммы за проданную квартиру, пояснил, что получил от Кузоятова М.Г. денежную сумму в размере 5000 руб., остальные деньги Кузоятов М.Г. обещал ему выплатить после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, но затем перестал выходить на связь.

Отсутствие передачи денежной суммы Кузоятовым М.Г. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры Смолькину О.Г. подтверждается установленными обстоятельствами дела.

К доводу Кузоятова М.Г. о том, что он передал деньги Смолькину О.Г., суд относится критически, поскольку ответчик имеет опыт работы в сфере предоставления риэлторских услуг более 10 лет и ему известно, что к числу доказательств, подтверждающих передачу денежных средств, могут быть отнесены расписки об их передаче, другие документы перечисления денежных средств на счет продавца.

Кузоятов М.Г. перед покупкой квартиру не осматривал, не установил, в каком она состоянии, не выяснял вопрос о снятии с регистрации иного лица, а также сроки погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, действовал при помощи третьих лиц, задача которых была привести Смолькина О.Г. на сделку.

Суд относится критически к показаниям ответчика, свидетелей ФИО13, ФИО8 о том, что Смолькин О.Г. и Кузоятов М.Г. предварительно встречались 15 августа 2020 г., поскольку доказательств данному доводу не представлено, а также к сообщению, что Смолькину О.Г. передавались деньги за квартиру, т.к. объективно данный факт ничем не подтвержден, сумма не пересчитывалась. На переданные Смолькину О.Г. денежные средства в размере 5000 руб. они все вместе приобрели телефон, для того, чтобы последний был на связи.

Кузоятовым М.Г. уже 27 июля 2020 г. была истребована выписка из Единого государственного реестра недвижимости на спорный объект с целью получения сведений о наличии либо отсутствии обременений в отношении объекта недвижимости.

К доводу Кузоятова М.Г. о том, что августе 2020 г. им со счета №, открытого в ОО «На Полежаева» г. Саранска были сняты денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры, суд относится критически, поскольку доказательств тому, что данные денежные средства были переданы Смолькину О.Г., не представлено.

Кузоятову М.Г. было известно, что Смолькин О.Г. злоупотребляет спиртными напитками, в связи с чем, передача денежных средств в значительной сумме лицу, страдающему алкогольной зависимостью, постановлена судом под сомнение, имелась реальная возможность открытия счета для безналичного перевода денежных средств Смолькину О.Г.

Свидетель ФИО8 пояснил, что видел, как Кузоятов М.Г. передавал денежные средства Смолькину О.Г., но в каком размере тот передал денежные средства, ему не известно, поскольку была договоренность, что окончательный расчет произойдет после регистрации сделки.

Смолькин О.Г. обнаруживал в период совершения оспариваемой сделки купли-продажи квартиры от 17 августа 2020 г. <данные изъяты> что в совокупности дает основания поставить под сомнение действительность воли Смолькина О.Г. на отчуждение жилого помещения.

Анализ вышеприведенных доказательств в совокупности и взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что ни на момент подписания договора купли-продажи от 17 августа 2020 г., ни в последующем Смолькину О.Г. не были переданы денежные средства за спорную квартиру, условие договора от 17 августа 2020 г., изложенное в пункте 6 о полном расчете за проданную квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам, и договор на указанных в нем условиях был заключен продавцом спорного недвижимого имущества под влиянием обмана относительно существенного условия сделки – оплаты квартиры, т.к. Смолькин О.Г. не получил от Кузоятова М.Г. ни денежную сумму в счет оплаты проданной квартиры, ни допустимое доказательство в подтверждение его обязательства по оплате этой квартиры в будущем.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, как самой сделки, так и предшествовавшие ей, данные о состоянии здоровья Смолькина О.Г., позволяют суду сделать вывод о том, что, <данные изъяты> Обман Смолькина О.Г. заключался в том, что при совершении данной сделки он лишался принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества (квартиры), не получив за нее ни денежных средств в установленной сумме, ни письменных гарантий выплаты ему денежной суммы за отчужденное имущество в будущем.

Само по себе подписание Смолькиным О.Г. договора купли-продажи спорной квартиры не является бесспорным доказательством передачи покупателем продавцу квартиры денежных средств за нее.

Отсутствие доказательств получения Смолькиным О.Г. денежной суммы по договору купли-продажи квартиры за единственное жилое помещение свидетельствует о правомерности заявленных Смолькиным О.Г. исковых требований.

В связи с чем суд считает необходимым исковые требования Смолькина О.Г. удовлетворить, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 17 августа 2020 года между Смолькиным О.Г. и Кузоятовым М. Г..

Указанная в договоре купли-продажи от 17 августа 2020 г. сумма 2200000 руб. взысканию со Смолькина О.Г. не подлежит, поскольку судом не установлен факт реального получения им от Кузоятова М.Г. данной денежной суммы.

Между тем, в судебном заседании установлено, что Смолькин О.Г. получил от Кузоятова М.Г. в счет оплаты договора купли-продажи квартиры сумму в размере 5000 руб., в связи с чем следует обязать Смолькина О.Г. возвратить Кузоятову М.Г. 5000 руб.

В соответствии со статьей98Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно статье88Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом по чеку-ордеру от 21 сентября 2020 г., чеку-ордеру от 14 октября 2020 г. оплачена государственная пошлина в размере 19200 руб., что соответствует требованиям подпункта 1 пункта 1 статьи333.19Налогового кодекса Российской Федерации.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Смолькина О.Г. к Кузоятову М. Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 17 августа 2020 года между Смолькиным О.Г. и Кузоятовым М. Г..

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать Смолькина О.Г. возвратить Кузоятову М. Г. 5000 (пять тысяч) рублей.

Взыскать с Кузоятова М. Г. в пользу Смолькина О.Г. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19200 (девятнадцать тысяч двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия С.Ю. Надёжина

Мотивированное решение суда изготовлено 13 апреля 2021 года.

Судья С.Ю. Надёжина